Меню

Новости


Что грозит нерадивому налоговому агенту
Зарубежный опыт. Обзор налогового законодательства
О защите персональных данных работников
Штрафы за нарушение антитабачного закона
Нам воры не нужны!!! Анализ судебной практики при увольнении работника за хищение

Главная страница >> Юридические статьи >> Жилищная реформа: два шага назад, один вперед

Жилищная реформа: два шага назад, один вперед


Правительство РФ своим постановлением от 15 мая 2013 г. № 416 утвердило Правила претворения в жизнь деятельности по управлению многоквартирными домами. Принятие указанных Правил было предусмотрено поправками в часть 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, внесенными еще в начале июня 2011 г. Следовательно, Правительству потребовалось в пределах 2-х лет для принятия столь важного документа. Но даже это в ситуации, когда жилищная реформа зашла в замкнутый круг, население все громче высказывает свое недовольство работой управляющих организаций. Принимая во внимание, что поправки, которые обязывали Правительство разработать и утвердить Правила, были нацелены на коренное улучшение ситуации с управлением многоквартирными домами, медлительность исполнительной власти нельзя одобрить.

Но даже если согласиться с тем, что у Правительства были объективные причины для задержки с принятием Правил, придется все же признать, что двухлетняя работа над документом, который должен установить стандарты управления многоквартирными домами, не спасла от серьезных недостатков. В настоящей статье мы остановимся на трех таких недостатках. Анализ их показывает, что жилищная реформа, которая продолжается в нашей стране вот уже восемь лет, располагается на грани провала.

Как исполнять договор управления?

Ключевым вопросом жилищной реформы, с нашей точки зрения, является следующий: как управляющие организации должны исполнять обязательства, вытекающие из договора управления многоквартирными домами? Здесь вполне вероятно два решения: или управляющие организации должны исполнять обязательства лично (в норме статьи 313 Гражданского кодекса РФ), или могут заключать соответствующие договора с третьими организациями. Может показаться, что этот вопрос носит только лишь «технический» или узкоправовой характер. Но все обстоит вовсе не так. Исходя из того, как его решить, можно получить принципиально разные типы управляющих организаций, участвующих в жилищном реформировании.

Если исходить из того, что управляющие организации могут исполнять свои обязательства при помощи заключения соглашений с третьими организациями, то в следствии мы получим тысячи экономически слабых организаций. Раз управляющая организация не заинтересована в своем собственном исполнении, у нее есть возможность ограничиться не очень большим штатом работников и слабой материально-технической базой. Именно такую ситуацию можно в данный момент наблюдать в Российской Федерации. Принимая во внимание, что третьи организации не заинтересованы в доверии собственников жилья в многоквартирных домах, становится понятным, почему те же собственники вымещают свой гнев за некачественные услуги и работы на управляющих организациях.

Если же исходить из того, что управляющие организации должны лично исполнять свои обязательство по договору, результатом станет формирование вполне достаточно сильных организаций, способных скрупулезно исполнять весь комплекс работ, заинтересованных в сохранении договорных отношений с собственниками и способных удовлетворить все их запросы. Именно этого в данный момент не хватает. В данном одна из причин того, что жилищная реформа располагается в тупике.

Нам кажется, что законодатель отдавал себе отчет, когда брал на себя Жилищный кодекс, что надо развивать именно экономически сильные управляющие организации. Такая точка зрения обнаружила свое отражение не только лишь в Жилищном кодексе, но и в ряде иных актов. Остановимся только лишь на ряде положениях.

1. Жилищный кодекс в части 1 статьи 161 устанавливает цели управления многоквартирными домами. Если внимательно проанализировать эти цели, уже ни для кого не будет являться секретом, что управление многоквартирными домами призвано обеспечить важнейшие для каждого человека стороны жизни. Как раз такая высокая степень важности исполнения обязательств характерна для персонального исполнения.

2. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г., предусматривают, что собственники самостоятельно уверяют перечень работ и услуг, а еще размер платы за них. Но собственники не имеют возможности утвердить такой перечень без того, для того, чтобы знать задолго до утверждения, какими ресурсами обладает исполнитель. Раз стоит отметить то уже ни для кого не является секретом, что если управляющая организация получает возможность заключать договоры с третьими лицами, собственники лишаются возможности с необходимой и достаточной точностью определить перечень услуг и работ, их стоимость, следовательно, лишаются возможности достигнуть целей, указанных в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

3. В Стандартах раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в области управления многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731, не предусматривается раскрытие информации о третьих лицах, с которыми управляющие организации сделали вывод договора. Такое может косвенно служить доказательством того, что управляющие организации обязаны исполнять свои обязательства лично.

4. Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, устанавливается, что исполнителем коммунальных услуг в том случае, если собственники выбрали управляющую организацию, является управляющая организация. Следовательно, при таком варианте законодательство предусматривает личное исполнение, что сообразно можно перенести и на содержание (ремонт) общего имущества.

Итак, обязательства, вытекающие из договора управления многоквартирным домом должны исполняться управляющей организацией лично. Но в законодательстве есть нормы, которые дают возможность делать и обратный вывод. После принятия рассматриваемого в настоящей статье постановления, к этим общепризнанным меркам относятся и положения Правил.

В соответствии с пунктом 2 Правил под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, предусмотренных разделом II Правил. Следовательно, деятельность управляющей организации только лишь тогда уже будет соответствовать требованиям законодательства, когда она будет скрупулезно исполнять стандарты. В пункте 4 Правил перечислены такие стандарты. При всем при этом в подпункте «д» установлено, что управляющая организация обязана делать выбор исполнителя услуг и работ по содержанию и ремонтным работам общего имущества. Ничего иного управляющая организация сделать не имеет возможности, помимо как сделать выбор 3-е лицо для исполнения обязательств перед собственниками. Если раньше можно было, хотя бы теоретически, выводить обязанность управляющей организации лично исполнять обязательства, то теперь такой возможности нет. Этот вывод подтверждается и постановлением Правительства РФ от 28 декабря 2012 г. № 1468. В правилах, утвержденных этим постановлением, установлено, что электронный паспорт многоквартирного дома должен включать в себя информацию о лицах, оказывающих услуги (выполняющих работы) по содержанию и ремонтным работам общего имущества (пункт 5).

Таким образом, государство дало согласие со сложившейся ситуацией. Управляющие организации вновь лишились стимула расти и укрепляться, следовательно, жалобы населения не уменьшаться, реформа будет пробуксовывать.

В завершении рассмотрения этого 1-го недостатка разбираемых Правил необходимо остановиться на судебной практике. С сожалением приходится отметить, что судебные органы буквально не рассматривали споры, связанные с персональным исполнением обязательств. Только лишь иногда судебные инстанции делают по ходу разбирательства промежуточные выводы про то, что управляющие организации могут заключать договора с третьими лицами, как это, в частности, бытовало в постановлении 13-го арбитражного апелляционного суда от 31 июля 2012 г. № 13АП-8837/12.

Кто определяет перечень работ и услуг?

Достаточно очевидно, что достижение целей, поставленных перед управлением многоквартирными домами в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, без определения перечня работ и услуг, а еще размера платы, невозможно. Как следует известно, что один из важнейших принципов жилищной реформы состоит в том, для того, чтобы переложить на собственников жилья бремя содержания общего имущества. Как следует из этого, и в Жилищном кодексе РФ, и в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме был установлен следующий порядок: 1) собственники на общих собраниях каждый год определяют перечень работ и услуг; 2) как следует из утвержденного перечня работ и услуг, этими же собственниками устанавливается размер платы; 3) управляющая организация может предоставлять общему собранию свои предложения, которые обязаны быть учтены. Такой порядок, в первую очередь, подталкивал собственников к активному участию в распоряжении общим имуществом, а так же, давал возможность им ориентироваться, для начала, на достижение целей, определенных в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Правила претворения в жизнь деятельности по управлению многоквартирными домами внесли существенные изменения в этот порядок. В соответствии общепризнанным меркам раздела III Правил теперь порядок будет следующий: 1) управляющие организации разрабатывают проект перечня услуг и работ; 2) перечень включает в себя не только лишь объемы и виды работ (услуг), но и их стоимость; 3) проект утверждается общим собранием. Понятно, что если перед этим делалась ставка на активное участие собственников, то теперь собственники лишь уверяют проект, подготовленный управляющей организацией. Вмести с этим управляющая организация, готовя проект, не обязана ориентироваться сначала на достижение целей, указанных в части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Теперь управляющая организация параллельно составляет перечень и определяет стоимость, а в этой ситуации управляющая организация всегда будет ориентироваться на стоимость.

Почему же правительство пошло на такое изменение порядка? Оказывается, что собственники, судя по опыту реформы, не пытаются принимать участие в распоряжении общим имуществом. Надежды на то, что собственники будут сами выбирать способ управления, каждый год собираться на общих собраниях, на которых станут определять перечень работ и услуг, монтировать плату, – эти все надежды не оправдались. Собственники не захотели даже делать выбор способ управления, это довелось делать местным властям. Не интересуются собственники и размером платы за содержание жилья, вот почему размер этот устанавливается в первую очередь самими управляющими организациями в нарушение законодательства. Таким образом, Правительство РФ было вынуждено признать и закрепить в Правилах фактически сложившееся положение. А это так вот, что иного выхода власть не видит.

Техническая документация на дом

В соответствии с частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в том случае, если собственники выбрали новую управляющую организацию, прежняя организация должна передать техническую документацию новой не позже 30 дней до прекращения договора управления. Данная норма толковалась различно. Главная проблема состояла вот в чем: необходимо ли, для того, чтобы новая управляющая организация уже заключила договор управления с собственниками или прежняя управляющая организация должна передать документацию лишь на основании решения собственников?

Отчасти данную проблему разрешило Министерство регионального развития РФ, которое в собственном письме от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 сформулировало правовую точку зрения, в соответствии которой наличие договора управления с новой управляющей организацией не классифицируется необходимым. Из того же исходили суды. В частности, 2-й арбитражный апелляционный суд в собственном постановлении от 31 августа 2012 г. № 02АП-4613/12 сделал вывод, аналогичному точки зрения Министерства.

Однако до нормативного закрепления правовая неопределенность в данном вопросе все-таки сохранялась. В разбираемых Правилах Правительство постаралось решить эту проблему. Раздел V полностью приурочен к передаче технической документации на дом. Вот какой порядок установлен: 1) на протяжении 5 дней с момента прекращения действия договора управления управляющей организации направляется уведомление; 2) управляющая организация на основании такого уведомления направляет уведомление опять выбранной управляющей организации, в котором сообщает дату и прочие условия передачи документации. Таким образом, Правила достаточно определенно выяснили, что техническая документация обязана быть передана на основании решения собственников.

* * *
Правила, принятые Правительством РФ, обязались помочь жилищной реформе выпутаться из клубка противоречий. Как не прискорбно, приходится констатировать, что подобного рода еще одна попытка спасти реформу вышла неудачной.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»:

- О реформе и проблемах ЖКХ говорится огромное количество. Помимо всего этого, законодателем каждый день предлагаются определенные варианты регулирования данных отношений. С нашей точки зрения, автор статьи «Жилищная реформа: два шага назад, один вперед» достаточно однобоко подошел к рассмотрению темы. Вне всякого сомнения, роль управляющей компании в организации ведения совместного хозяйства достаточно велика. Однако основная мысль реформы – не обременить УК бумажной волокитой и другими бюрократическими нюансами, а выработать в гражданах – собственниках имущества гражданскую ответственность, отношение собственника к его собственности, избавить от пассивного участия.

Пройдет достаточного большое количество времени, перед тем как у граждан выработается «правильный подход» и правильное отношение к собственности. Ведь мы же включаем в себя свою квартиру в чистоте, делаем ремонт, следим за тем, для того, чтобы из кранов вода не текла. Почему же небрежное отношение к общедомовому имуществу все еще в нас остается? То же самое элементарно, для того, чтобы был подъезд чистый и светлый, для того, чтобы дом не разрушался, для того, чтобы близлежащая территория не находилась в неподобающем состоянии и для того, чтобы на ней размещались цветы и рабочая детская площадка. Это ответственность не УК, а собственника, для начала. Это его мировосприятие, его активная жизненная точка зрения, для начала. То, относительно юридико-технического момента прямые обязанности УК, то проблема не примет решение ни привлечением к претворению в жизнь эксплуатации ни третьих лиц, ни персональным участием УК в содержании общего имущества.

Согласно ст. 161, Жилищного кодекса России от 29.12.2004 № 188-ФЗ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в этом доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством России правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг исходя из уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством России правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Мера ответственности определена, вопрос, чьими силами УК будет воплотить в жизнь деятельность, а таким образом, стремиться избежать ответственности, не имеет практически никакого значения, потому, что личное участие плохо в техническом плане оснащенной компании в распоряжении эксплуатации общим имуществом может сыграть плохую шутку, нежели если эксплуатацией будет заниматься квалифицированный персонал и грамотная организация. При таком варианте, у УК меньше работы не станет, потому, что именно УК будет отстаивать интересы собственников при принятии работ от третьих лиц.

Согласно общепризнанным меркам раздела III Правил, Правила претворения в жизнь деятельности по управлению многоквартирными домами порядок установлен следующий: 1) управляющие организации разрабатывают проект перечня услуг и работ; 2) перечень включает в себя не только лишь объемы и виды работ (услуг), но и их стоимость; 3) проект утверждается общим собранием.

Данная мера не отметает активной точки зрения собственников, она конкретизирует и дифференцирует компетенцию сторон. Перед этим общему собранию собственников отдавались все полномочия как таковой перечня работ, на данное время это уже не изменено. Просто установлен минимальный перечень работ, который носит императивный характер.

Достаточно много судебных споров что же касается экономической целесообразности каких-нибудь услуг, который навязывались УК без одобрения общим собранием. С этой т. з. правила вносят огромную ясность в данные отношения.

Жилищная реформа – тема чрезвычайно непростая. Перекладывая ответственность с одних на других, вне всякого сомнения, проблему не решить, однако, с нашей точки зрения, положительная тенденция намечена, граждане все активнее участвуют в распоряжении собственным имуществом, появляется понимание ситуации и ее законодательного регулирования.



Читайте так же:
Анализ судебной практики по делам, связанным с материальной ответственностью работника
Трудовая книжка: чем больше работаешь, тем больше вопросов появляется
Учет процентов зависит от того, на что использован кредит