Главная страница >> Юридические статьи >> Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков

Защита прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков


В ст. 32 Жилищного кодекса России (далее – ЖК РФ) предусматривается два случая, при которых могут быть изъяты жилые помещения у собственника:

1) Изъятие жилых помещений в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 32 Кодекса);

2) Изъятие жилых помещений в случае признания многоквартирного дома, подлежащим сносу и реконструкции (п. 10, 11 ст. 32 Кодекса).

Рассмотрим каждую из приведенных ситуаций.

Изъятие жилого помещения по вопросу, связанным с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Согласно ч. 1 статьи 32 Кодекса жилое помещение быть может изъято у собственника путем выкупа по вопросу, связанным с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не в противном случае как с согласия собственника. Исходя из того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Россией, соответствующим субъектом России или муниципальным образованием.

В связи с этим возникает ряд вопросов, связанных с принудительным отчуждением земельного участка:

1) что понимается под государственными и муниципальными нуждами, где определяется их перечень; 2) на каком праве может принадлежать соответствующий земельный участок собственнику жилого помещения; 3) порядок принятия решения об изъятии земельного участка; 4) какие гарантии предусматривает буква закона землеобладателю – собственнику жилого помещения в подобных ситуациях.

1) Для ответа на 1-й вопрос надо обратиться к ст. 49 Земельного кодекса России (далее – ЗК РФ). В указанной статье говорится, что изъятие жилого помещения происходит не произвольно, а по причине изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором оно расположено.

К ним относятся три основания изъятия, исчерпывающим образом определенные в ЗК РФ: а) выполнение международных обязательств России; б) размещение объектов государственного или муниципального значения, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье, при отсутствии другого выбора возможного размещения этих объектов; в) иные обстоятельства в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, которые находятся в собственности субъектов России или муниципальной собственности, – в случаях, установленных законами субъектов России.

Ст. 55 ЗК РФ определяет порядок и условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Следует сказать, что согласно с подпунктом «в» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка с целью, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (в частности, частями 10–11 ст. 32 Кодекса),возлагается на государственный орган или орган здешнего самоуправления.

2) Относительно ответа на 2-й вопрос: на каком праве должен принадлежать земельный участок, то в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации четко сказано, что правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) с целью изъятия значения не имеет.

3) Согласно с п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии жилого помещения принимается таким же органом, который решил об изъятии соответствующего земельного участка, другими словами федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Федерации или органом здешнего самоуправления. Конкретные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определяются федеральным земельным законодательством.

Решение органа государственной власти или органа здешнего самоуправления об изъятии жилого помещения, как и решение об изъятии земли, подлежит государственной регистрации. Государственную регистрацию решения об изъятии жилого помещения производит орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет согласно Постановлению Правительства РФ от 01.06. 2009 г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Государственная служба кадастра и картографии и ее территориальные органы.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 32 Кодекса собственник жилого помещения не позже чем за двенадцать месяцев до предстоящего изъятия данного помещения обязан быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии являющегося собственностью ему жилого помещения, о дате осуществленной в соответствии с ч. 3 ст. 32 Кодекса государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и давать указания им по собственному усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и трат своих средств, связанных с произведенными в указанный период накладными расходами, существенно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Таким образом, как и при изъятии земли, собственник жилого помещения обязан быть письменно уведомлен о таком органом, принявшим решение об изъятии, не в будущем, чем за один год до предстоящего изъятия помещения (ср. п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Соблюдение предусмотренной частями 2–4 ст. 32 Кодекса процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным.

В вышеуказанную процедуру, таким образом, входят следующие действия: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 Кодекса), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 Кодекса), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не в будущем, чем за двенадцать месяцев до предстоящего изъятия являющегося собственностью ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 Кодекса).

При этом, как следует из положений ч. 4 ст. 32 Кодекса, юридически значимым обстоятельством является не только лишь факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но также факт получения собственником такого уведомления. В связи с этим сообщение в средствах массовой информации (в частности, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Сети Интернет) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не быть может признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Суды на практике отменяют решения органов государственной власти и органов здешнего самоуправления об изъятии жилых помещений в случае ненадлежащего уведомления собственников жилых помещений о предстоящем изъятии жилых помещений. Стоит отметить в Определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.12.2012 № 16224 было отменено решение администрации района о выкупе жилого помещения в связи с тем, что администрацией района была нарушена процедура выкупа жилого помещения, это нарушение выразилось нет никаких сомнений в том, что отсутствовали доказательства, которые подтверждают направление и получение собственником уведомления об изъятии являющейся собственностью ему квартиры.

4) В п. 2 ст. 55 ЗК РФ закрепляется положение, согласно которому принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд быть может проведено только если соблюдать условие предварительного (другими словами, как предусматривает ст. 63 ЗК РФ, изъятие осуществляется только после предоставления соответствующих гарантий) и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Частью 1 ст. 32 Кодекса предусматривается, что жилое помещение быть может изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Таким образом, процесс изъятия земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого, то есть, выкупа, который осуществляется Россией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием исходя из того, для чьих нужд изымается земельный участок.

Цена выкупа жилого помещения, сроки и прочие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а еще все расходования своих средств, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая расходования своих средств, которые он несет в связи с изменением ареол обитания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (тогда, когда указанным в ч. 6 ст. 32 Кодекса соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода (см. ч. ч. 6 и 7 ст. 32 Кодекса).

Следовательно, как и выкупная цена соответствующего земельного участка (см. ст. 281 ГК РФ), выкупная цена жилого помещения должна определяться не произвольно, а по соглашению с собственником помещения. Выкупная цена включает:

а) рыночную стоимость жилого помещения;

б) все расходования своих средств (прямой ущерб и упущенную выгоду), возникающие у собственника помещения по причине его изъятия, примерный состав которых определен в ст. 32 Кодекса.

Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, насколько можно судить исходя из содержания ч. 5 ст. 32 Кодекса, не имеют возможности включаться произведенные собственником жилого помещения накладные расходы в жилое помещение, существенно увеличившие его стоимость (в частности, капитальный ремонт), если соблюдать условие, что они изготовлены во время с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не имеют никакого отношения к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Следует подразумевать, что при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость жилого помещения обязана быть установлена независимым оценщиком согласно законам ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В указанных случаях использование услуг независимого оценщика является обязательным в следствие императивного требования ст. 8 этого Федерального закона.

Предоставление собственнику в обмен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену допускается только по соглашению с таким собственником. В следствии этого требование органа государственной власти или органа здешнего самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в иное жилое помещение не быть может удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого.

Суд также не имеет право обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, потому, что из содержания ст. 32 Кодекса следует, что на орган государственной власти или орган здешнего самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность только лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения в обмен изымаемого, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется согласно законам ч. 7 ст. 32 Кодекса с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 Кодекса). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность в обмен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилых помещений, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы среди них возлагается на собственника.

По смыслу ч. 8 ст. 32 Кодекса, собственнику жилого помещения другое жилое помещение в обмен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях, в частности из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения (подп. «и» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Как и ГК РФ, Кодекс исходит из необходимости обеспечения прав собственника. Стоит отметить предусмотрена судебная защита жилищных и иных прав собственника объекта, изымаемого для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 Кодекса).

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, то орган государственной власти или орган здешнего самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения быть может предъявлен на протяжении 2-х лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 Кодекса.

Следовательно, если собственник не согласен с решениями об изъятии земельного участка и (или) жилого помещения или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа указанных объектов, то орган, принявший решение об изъятии, не имеет право понуждать собственника к даче такого согласия.

В подобных случаях указанный орган имеет право совершить только одно основанное на законе действие – предъявить в суд иск о выкупе земельного участка и (или) жилого помещения. Дальнейшее решение данного вопроса относится к исключительной зонам ответственности суда.

Для указанного требования предусмотрен сокращенный срок исковой давности – два года с момента направления собственнику соответствующего объекта уведомления о принятии решения об изъятии (см. ст. 282 ГК РФ, ст. 32 Кодекса). Пропуск этого срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения.

Изъятие жилого помещения в случае признания многоквартирного дома подлежащим сносу и реконструкции

Согласно ч. ч. 10–12 ст. 32 Кодекса признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Тогда, когда данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, в соответствии с этим, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, являющихся собственностью на праве собственности муниципальному образованию, в норме, предусмотренном частями 1–3, 5–9 ст. 32 Кодекса.

Что касается соблюдения гарантий прав собственников изымаемых жилых помещений, то суды разрешают вопрос следующим образом: обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, который проживает в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется исходя из включения или не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если аварийный многоквартирный дом, в котором располагается жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в следствие ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» правомочен на предоставление другого жилого помещения или его выкуп (ст. 32 Кодекса).

При этом собственник имеет возможность выбирать любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В случае невключения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в адресную программу жилищные права собственника жилого помещения обеспечиваются в норме, предусмотренном ст. 32 Кодекса.

На практике очень часто возникает ситуация, когда кроме жилых помещений в жилом доме изымают нежилые помещения по причине признания многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции. Суть проблемы этих случаев изъятий заключается нет никаких сомнений в том, что ст. 32 Кодекса регламентирует только изъятие жилых помещений в жилом доме, не затрагивая порядок изъятия нежилых помещений, например, споры в судах возникали лишь потому, что не урегулирована обязанность выкупа нежилых помещений у собственников. В скором времени судебная практика сделала вывод, что в подобных ситуациях ст. 32 Кодекса должна применяться сообразно закона (ст. 6 ГК РФ). Таким образом, нежилые помещения подлежат изъятию в этом же порядке, что и жилые помещения, а также за изъятие нежилых помещений обязательно обязан быть предусмотрен выкуп (См.: Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 № Ф-09-4920-/11 по делу № А50-24932/2010).

Таким образом, в заключение настоящей статьи следует сделать следующие выводы:

1. Жилые помещения могут быть изъяты в случаях изъятия земельных участков, на которых они расположены для государственных и муниципальных нужд. Также жилые помещения изымаются в случае признания многоквартирных домов подлежащими сносу и реконструкции.

2. Порядок изъятия земельных участков строго регламентирован Жилищным кодексом РФ. Несоблюдение вышеуказанного порядка соответствующими органами может повлечь отмены решений об изъятии в суде.

3. Жилое помещение быть может изъято лишь на возмездной основе. Выкупная цена жилого помещения определяется соглашением сторон. В выкупную цену жилого помещения входят рыночная стоимость жилого помещения и причиненный правообладателю жилого помещения ущерб его изъятием.

5. Права собственников жилых помещений подлежат судебной защите в случае несогласия с принятым решением об изъятии жилого помещения или недостижением соглашения о выкупной цене жилого помещения.

6. В случае изъятия нежилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома, подлежащим сносу или реконструкции, соответствующий орган государственной власти или здешнего самоуправления должен выплатить собственнику выкупную цену за изымаемое помещение (аналогия закона).

См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».

См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике в связи с применением Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».

См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.12. 2012 № 16224 // СПС «Консультант Плюс».

См.: «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2012 г. Утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 .12. 2012 г. // СПС «Консультант Плюс».

См.: Там же.

См.: Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2012 № Ф-09-4920-/11 по делу № А50-24932/2010// СПС «Консультант Плюс».



Читайте так же:
Госзаказчик вправе требовать согласования перечня привлекаемых к исполнению госконтракта третьих лиц
Газопровод построен без разрешения на строительство. Компании удалось зарегистрировать самовольную постройку без обращения в суд
Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений