Меню

Управление строительством промышленных сооружений предприятия http://www.arhplan.ru/industry

Новости


О последствиях недостоверности адреса юридического лица
«Вы уволены — я так хочу!». Реорганизация: две стороны одной медали
Суд отказал во взыскании задолженности с подрядчика в связи с истечением срока исковой давности. Заказчик доказал обратное и добился отмены решения
Компании нужно было обеспечить интернет-связь в строящемся поселке. Традиционный способ не сработал, решить проблему помогло нестандартное решение
Установка общедомовых счетчиков без согласия жильцов

Главная страница >> Юридические статьи >> За что отвечает застройщик

За что отвечает застройщик


Подписав с застройщиком договор долевого участия в строительстве жилого дома, граждане начинают торопить время, приближая желанный день передачи им оплаченной квартиры. Но какое же они испытывают разочарование, когда в назначенный срок не получают обещанной застройщиком квартиры. В неких случаях дольщики устраивают у дверей компании-застройщика пикеты, требуя скорейшего завершения строительства дома и передачи им жилья, в других — идут в суд, требуя не только лишь вернуть оплаченную ими стоимость квартиры, но также уплатить неустойку и расходования своих средств. Как же разрешаются такие иски в судах?

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона «Об участии в долевом строительстве…» застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию всего дома. Срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (статья 4 Закона «Об участии в долевом строительстве). Если строительство дома не быть может завершено в установленный договором срок, застройщик не позже чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить дольщику предложение изменить сроки передачи объекта долевого строительства (статья 6 такого же Закона). Положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения 1-го обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства. То есть срок передачи квартиры дольщикам быть может определен сроком сдачи всего дома в эксплуатацию. Это обстоятельство довольно часто приводит к судебной ошибке, когда суды, со ссылкой на отсутствие разрешения на эксплуатацию дома в момент вынесения решения, считают не наступившим срок передачи объекта недвижимости участникам долевого строительства и отказывают последним в удовлетворении исковых требований по взысканию неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства. Такие судебные ошибки исправляются высшими судебными инстанциями. Для подтверждения сказанного вполне достаточно сослаться на Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10.05.2011 № 16904/10. 

Ознакомимся с конкретными судебными делами и сделаем для себя полезные выводы.

Дело первое

Гражданин Ф. заключил с ООО «Еврострой» (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику необходимую сумму стоимости своей будущей квартиры. Но в назначенный договором срок застройщик не выполнил своих обязательств и вовсе не передал дольщику заветные ключи от квартиры. Тогда уже Ф., принимая во внимание задержку в получении жилья от застройщика, пошел на расторжение с ним договора участия в долевом строительстве. Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами, и по нему застройщик взял на себя обязательства возвратить Ф. оплаченную им сумму на протяжении 60 дней, а Ф. так же утрачивал право требования квартиры.

Но застройщик, как это довольно часто бывает, не выполнил своих обязательств по соглашению о расторжении договора и вовсе не возвратил Ф. обещанную денежную сумму. Тогда уже Ф. предъявил в суд иск, в котором просил взыскать с ООО «Еврострой»:

— сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве;
— неустойку за невыполнение обязательств по договору;
— проценты за пользование чужими капиталом в норме статьи 395 ГК РФ;
— причиненные расходования своих средств;
— моральный вред.

Решением Орехово-Зуевского суда МО с застройщика в пользу истца взысканы:

—сумма, уплаченная во исполнение договора участия в долевом строительстве;
— проценты за пользование чужими капиталом;
— расходования своих средств.

В остальной части иска отказано, т. е. истец не получил просимую неустойку за просрочку передачи ему квартиры в установленный срок, возмещение морального вреда. В обоснование решения суд ссылаясь на статьи 309, 310 и 314 ГК РФ признал неоспоримо за истцом право на получение уплаченных им по договору капитала. Однако требование истца о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда на основании Закона «О защите прав потребителей» удовлетворению не пригодно, потому, что возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются специальным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных квартир и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального вреда. Требование о взыскании неустойки с застройщика подлежит удовлетворению только в случае указания на это в тексте договора, но это условие в договоре записано не было.

Кассационная коллегия Московского областного суда, рассмотрев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его только в части возмещения трат своих средств в качестве оплаты истцом аренды жилья, которое он вынужден платить после контрольного срока передачи ему квартиры, и оплаты процентов по кредитному договору с банком. При всем при этом кассационный суд упрекнул суд первой инстанции нет никаких сомнений в том, что он не определил и не установил значимого по делу обстоятельства — наличия причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий заключенного им с истцом договора о долевом участии в строительстве дома и понесенными истцом расходами. В следствии этого при новом рассмотрении дела суд должен принять к сведению эти замечания областного суда. В остальной части решение Орехово-Зуевского суда оставлено без изменения (Определение Московского областного суда от 25.05.2010 по делу № 33-10073).

Иными словами, удовлетворяя требования истца в возмещении трат своих средств, суд не собрал доказательств того, что истец вынужден был платить аренду жилья именно по вопросу, связанным с просрочкой застройщиком передачи ему квартиры и что по данной же причине истец понес дополнительные расходы по оплате коммерческому банку процентов по кредиту. По гражданскому законодательству взыскиваемые расходования своих средств подлежат обязательному доказыванию. А истец по собственному иску опроверг необходимость аренды им жилья и оплаты коммерческому банку процентов за кредит после просрочки передачи квартиры застройщиком — ООО «Еврострой».

В мотивировочную часть решения суда и определение кассационной инстанции вкралась одна ошибка. Суды посчитали, что неустойка взыскивается с застройщика лишь тогда, если это условие записано в тексте договора о долевом участии в строительстве. В то же время содержание пункта 2 статьи 6 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных квартир и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не связывает право дольщика настоятельно просить взыскания неустойки с наличием этого условия в договоре. Взыскание неустойки — самостоятельное право дольщиков, предусмотренное законом и не зависящее от условий договора долевого участия. А также одно замечание. В судебных актах по данному делу записано, что к отношениям, возникшим из Закона «Об участии в долевом строительстве…», не пригодны применению правила Закона «О защите прав потребителей». Этот вывод судов явно не вписывается в правила статьи 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…», и это мы увидим во 2-м деле.

Дело второе

Между ЗАО «СМУ-5» (застройщиком) и ООО «АКТИОН» (дольщиком) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обещал построить дом к определенному сроку и на протяжении 2 месяцев после получения разрешения на его эксплуатацию передать часть квартир дольщику, а дольщик так же обещал оплатить застройщику стоимость этих квартир.

Позднее ООО «АКТИОН» уступил право требования квартиры по данному договору долевого участия с ЗАО «СМУ-5» гр. М.

Застройщик не выполнил свои обязательства к установленному сроку, в следствии чего М. обратился в суд с требованием взыскать с ЗАО «СМУ-5» (как с застройщика и как с должника по договорам):

— неустойку за нарушение сроков выполнения работ на объекте;
— расходования своих средств в качестве платы за аренду жилья по вопросу, связанным с просрочкой выполнения ответчиком своих обязательств по договору долевого участия в строительстве с ООО «АКТИОН»;
— компенсацию морального вреда.

Люберецкий городской суд МО частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с ответчика:

— неустойку за просрочку передачи им квартиры истцу;
— моральный вред.

В части взыскания трат своих средств истцу было отказано.

Свое решение Люберецкий городской суд обосновывал правилами Законов «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителей». Кроме того в отличие от 1-го дела суд признал, что в соответствии статье 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства для персональных, семейных, домашних нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной реальным законом. Взыскание с ответчика морального вреда состоялось именно по данному закону.

Суд сделал вывод, что задержка сдачи объекта в эксплуатацию произошла по вине ответчика (застройщика) и в следствии этого он должен платить неустойку. Вмести с этим суд отказал истцу в возмещении трат своих средств. Здесь вновь не представлено доказательств, подтверждающих причинно-следственную связь между возникшими убытками и нарушением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве.

Кассационная коллегия Московского областного суда, пересматривая дело по жалобе ответчика, оставила в силе принятое Люберецким судом решение (Определение Московского областного суда от 03.11.2011 по делу № 33-24812).

В первом деле истец расторг с застройщиком договор долевого участия в строительстве из-за нарушения сроков сдачи объекта и передачи квартиры. Только потом он пошел с иском к застройщику с намерением принудительно заставить его исполнить взятые в соглашении о расторжении договора обязательства по возврату оплаченных за квартиру капитала.

Во втором деле истец, имея на руках договор уступки прав требования квартиры от ООО «АКТИОН», предъявил иск к должнику уже как новый кредитор вместо прежнего, потому, что ЗАО «СМУ-5» теперь должно исполнить свои обязательства по передаче квартиры истцу М.

Оба упомянутых нами закона — и «Об участии в долевом строительстве …», и «О защите прав потребителей» — включают в себя нормы об ответственности застройщика, продавца, подрядчика за нарушения сроков исполнения обязательств по договорам. Другими словами, на первый взгляд, дольщики могут применить и правила закона «О защите прав потребителей», требуя взыскания с застройщика неустойки за просрочку передачи им объекта недвижимости. Кроме того размер ответственности по закону «О защите прав потребителей» во много раз больше, чем по закону «Об участии в долевом строительстве…». Но закон «О защите прав потребителей» может применяться только в той части, в какой отношения застройщиков и дольщиков не урегулированы законом «Об участии в долевом строительстве…». А потому, что заключительный закон предусматривает размер неустойки за нарушения сроков передачи застройщиком объекта недвижимости, то его и необходимо применять при привлечении застройщика к ответственности.

Следует направить свой взгляд читателей, что при вынесении решения о взыскании неустойки либо пени за просрочку застройщиком сроков исполнения ими обязательств по передаче объекта недвижимости суды используют свое право, предоставленное им статьей 333 ГК РФ, и снижают размер требуемых сумм. К примеру, что статья 333 ГК РФ дает судам право уменьшать сумму неустойки, раз она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. А что это такое, определяет суд.

Еще на одно обстоятельство привлекаем внимание читателей. По второму делу суд взыскал с застройщика моральный вред, применив закон «О защите прав потребителей», именно тем подтвердив действие этого закона в правоотношениях сторон по долевому участию в жилищном строительстве.

Также за нарушение сроков передачи квартиры застройщик понес потери в качестве уплаты участнику долевого строительства неустойки и морального вреда (Определение Мосгорсуда от 12.10.2011 по делу № 33-32715).

Дело третье

Оно так же предыдущим, но отличается увлекательным выводом суда в принятом решении.

Гр. Р. заключил с ЗАО СФК «Реутово» (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома. Но застройщик как всегда не уложился в обусловленный договором срок и не передал Р. оплаченную им квартиру, в следствии чего Р. обратился в суд с иском о взыскании с застройщика пени за просрочку передачи им объекта долевого строительства. При всем при этом истец свои обязательства перед застройщиком по оплате суммы стоимости квартиры на день подачи иска выполнил. Однако Измайловский районный суд г. Столицы России отказал истцу в удовлетворении иска. Отказывая в иске, суд сделал вывод, что истец не представил доказательств полного исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительстве в части полной оплаты цены договора. Суд исходил из того, что в соответствии условиям договора момент полной оплаты квартиры определяется только после обмера помещений БТИ, установившего их точную площадь. В деле имеется письмо заказчика строительства дома, в следствие которого, учитывая мнение суда, имеются основания для доплаты истцом стоимости квартиры. В следствии этого у ответчика не наступил срок передачи квартиры истцу до доплаты им до полной стоимости объекта недвижимости с учетом фактической площади.

Мосгорсуд не дал согласие с выводами Измайловского районного суда. Ведь истец, учитывая мнение кассационной коллегии, заявил требования по вопросу, связанным с нарушением ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию и, как следствие этого, срока передачи квартиры. Разрешая спор по существу, Измайловский суд исходил не из факта нарушения ответчиком установленных договором сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры участнику долевого строительства, т. е. истцу, а из предположения о вероятном увеличении площади объекта и необходимости внесения именно поэтому доплаты по договору. При всем при этом суд не принял к сведению, что обмеры БТИ производятся только при вводе дома в эксплуатацию. Как следует из сделанных замечаний, Мосгорсуд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение, предложив суду понять предмет иска и принять новое решение на основании статей 309, 310 ГК РФ, Законов «Об участии в долевом строительстве…» и «О защите прав потребителей» (Определение Мосгорсуда от 08.11.2010 по делу № 33-34654).

В договоры о долевом участии в строительстве жилого дома застройщики вписывают условие о пересмотре первоначальной стоимости квартиры после обмеров ее площади БТИ. Если фактическая площадь квартиры по результатам обмера окажется больше предусмотренной в договоре, участник долевого строительства должен доплатить до полной ее стоимости. Кроме того в договорах по-разному записывается условие о цене доплаты. В неких случаях застройщики настоятельно просят доплатить по цене 1-го кв.м. на день заключения договора, в других — по цене кв.м. на день доплаты. В нашей статье речь не о таком. Данное судебное решение показало, что участник долевого строительства имеет право предъявить застройщику иск об оплате неустойки (пени) за нарушение им сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи объекта недвижимости вне зависимости от итогов обмера БТИ площади дома и его отдельных помещений. Другое дело, когда дом сдан в эксплуатацию и застройщик готов передать объект недвижимости участнику долевого строительства, но предварительно потребовав от него доплаты за фактическую площадь. Тогда уже дольщик не имеет возможности ссылаться на нарушения застройщиком сроков передачи ему жилья, если сам не выполняет условие договора по доплате.

Дело четвертое

Гр. К. заключил предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком ООО «И», а чуть позднее дополнительное соглашение к этому договору. Договором и дополнительным соглашением к нему указывались сроки подписания сторонами основного договора долевого участия, обязанность К. внести предоплату за будущую квартиру, а ООО «И» обязывалось возвратить К. внесенную им сумму предоплаты и заплатить проценты за пользование капиталом, исчисленные в пересчете двадцать процентов годовых за весь период пользования капиталом, если в установленный сторонами срок основной договор участия в долевом строительстве так и не будет подписан.

Срок подписания основного договора долевого участия наступил, но застройщик, ООО «И», так и не был готов предложить его к подписанию. Тогда уже К. обратился в суд к ООО «И» с требованиями:

— возвратить ему предоплату, внесенную по предварительному договору долевого участия в строительстве жилого дома;
— оплатить проценты, предусмотренные предварительным договором и дополнительным соглашением к нему;
— выплатить проценты за пользование чужими капиталом на основании статьи 395 ГК РФ.

Чертановский районный суд г. Столицы России удовлетворил требования истца в полном объеме и плюс к этому взыскал с ответчика штраф в пользу государства по закону «О защите прав потребителей».

Кассационная коллегия Мосгорсуда оставила данное решение районного суда без изменения.

Президиум Мосгорсуда, рассмотрев в норме надзора жалобу ответчика, принял решение изменить предыдущие постановления судов. Надзорный суд признал, что возможность выбирать предъявления требования о взыскании договорной неустойки или процентов за пользование чужими капиталом по статье 395 ГК РФ в случае нарушения ответчиком денежных обязательств предоставлено истцу. Данный вывод базируется на разъяснениях, данных высшими судебными органами РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ и ВС РФ от 08.10.98 № 13/14 « О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Однако Чертановский суд при вынесении решения применил две меры ответственности к ответчику, что стало поводом для изменения его решения надзорной инстанцией. Президиум Мосгорсуда освободил ООО «И» от прямые обязанности оплатить истцу дополнительно проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ, ограничившись оплатой ему договорных процентов. В остальной части решение суда первой инстанции признано соответствующим требованиям норм материального права и за счет того остается без изменения (Постановление Президиума Мосгорсуда от 10.12.2010 по делу № 44г.-201).

В этом деле мы столкнулись с предварительным договором долевого участия в жилищном строительстве. Застройщик на день подписания этого договора не имел разрешения на постройку дома и за счет того по условиям Закона «Об участии в долевом строительстве…» неправомочен подписывать основной договор. Однако для привлечения капитала вынужден был пойти на использование предварительной формы договора долевого участия. Возражая на исковые требования истца, ООО «И» предъявило встречный иск к К. о признании предварительного договора незаключенным. В обоснование своих встречных требований ответчик ссылался на отсутствие его существенных условий. Стоит отметить в договоре не была дана полная характеристика приобретаемой квартиры, а именно: не указано количество комнат, площадь отдельных комнат и вспомогательных помещений, определяющих и конкретизирующих объект долевого участия. Но суд не нашел подтверждения доводам застройщика, изложенным им во встречном иске. Полная характеристика квартиры подробно дана в предварительном договоре и приложениях к нему.

Действия ответчика в этом деле понятны. Ему необходимо было как-то, в первую очередь, затянуть рассмотрение дела, а так же, признать договор незаключенным, во избежание уплаты неустойки по нему. При признании договора незаключенным истец все точно также мог настоятельно попросить от ООО «И» возврата ему уплаченной суммы стоимости квартиры, плюс к этому взыскать с ответчика проценты по статье 395 ГК РФ в виде внедоговорной ответственности. Право на это ему дала бы глава 60 ГК РФ.



Читайте так же:
Возможности применения производственного кооператива
Споры с участием дачных некоммерческих партнерств. Часть 2
Социальные сети и конфликты с работниками. Анализ судебных споров