Меню

Источник ligazp

Новости


Работодатель вправе не продлевать командировку на период болезни
Необходимая оборона как реальное средство защиты
Интересы страхователя превыше всего. Новое в законодательстве о страховом деле
Контрафакт. Камень преткновения на пути развития
Действия работодателя в случае лишения или приостановления специального права

Главная страница >> Юридические статьи >> В Петербурге до 20 процентов квартир с криминальным прошлым

В Петербурге до 20 процентов квартир с криминальным прошлым


Каков арсенал приемовмошенников от недвижимости? Есть ли в их действиях некая петербургская специфика?

В настоящее время прямых злоупотреблений поменьше, разгул и расцвет их приходится на девяностые годы. Тогда уже все было просто: располагались неблагополучные асоциальные люди, хозяева объектов недвижимости. Вывозили их или в лес, или на окраину Ленинградской области, в частности, в такой населенный пункт, как Сланцы. Там владельцев объектов недвижимости длительное время и много поили. В результате те, ничего не смыслящие, подписывали любые документы. Мне известно некоторое количество этих случаев, когда подписывались доверенности, квартиры продавали по этим доверенностям, а людей затем отпускали. Вполне вероятно, что были случаи, что не отпускали. Лично я встречался с людьми, оставшиеся в добром здравии после подобных встреч с мошенниками. Приходили ко мне такие граждане и задавали вопросы: «Что творить? Я три или 4-е месяца не никогда не забуду где был, возвращаюсь в населенный пункт - квартира продана, внутри нее живут чужие люди». На взгляд гражданского законодательства вернуть квартиру буквально невозможно. Остается только один шанс: не без помощи преступного судопроизводства доказать, что квартира выбыла из владения кроме воли хозяина в следствии мошеннических действий.

Сейчас эти схемы еще встречаются, но уже реже. Все же активнее приступили к работе структуры правопорядка. И лишь многие осознают, что сделки по доверенности рискованны и хотят убедиться, что продавец по собственной воле и осознанно дал доверенность на продажу, что продавец жив и доверенность на день сделки не отменена.

А какие схемы сейчас наиболее активно используются при продажах?

Сейчас таких схем немного. Но проблема, сами понимаете ли, в другом. Шлейф той преступности прошлого десятилетия – он тянется все еще. Сейчас на рынке Петербурга скопилось чересчур много квартир с таким криминальным или не полностью законным прошлым. По разным оценкам эта цифра колеблется от 10 до двадцать процентов всех питерских квартир.

Недавно была такая ситуация, когда наше агентство продавало квартиру клиента с одновременным приобретением другой квартиры – большей площади. Отыскали покупателя на его квартиру, подобрали квартиру ему – на первый взгляд все налаживает. Но когда стали проводить проверку историю опять приобретаемой квартиры, стало ясно, что на протяжении 1-го года – 2009-го – она продавалась трижды. Сразу появились на свет сомнения. Так как, такая активность – 1-й признак того, что в ее истории что-то не полностью чисто. И когда мы дошли до первой быстрой продажи, стало ясно, что собственник продал эту квартиру, будучи умершим. В буквальном смысле слова через два дня после своей гибели. Кроме того сделка была нотариальная – по всей видимости, отыскали человека, похожего на собственника квартиры. В результате мы вынуждены были категорически отказаться от этой сделки. Но получается, что на рынке жилой недвижимости такая криминальная квартира присутствует.

- И кто-то ее купит?

- Очень вероятно. Если не проводить тщательную юридическую проверку с заказом всех необходимых справок, с анализом содержания правоустанавливающих документов, то реально проблем не увидеть и приобрести эту квартиру, но затем сделка быть может признана недействительной. В большинстве случаев, мошенники продают проблемные квартиры дешевле аналогов и самостоятельно, без участников рынка - риэлторов и ищут покупателей, которые, экономя на услугах риэлтора, тоже самостоятельно подбирают себе вариантподешевле. Вот такие покупатели в первую очередь и попадаются на удочку криминальных вариантов.

- Много ли сейчас в Петербурге черных риэлторов?

- Становится меньше. В прошедшем году поймали партию, которая продолжала заниматься этими схемами, которые пользовались популярностью в 90-х годах. Находили неблагополучных людей, спаивали их, вывозили в Сланцы – и там реально некоторое количество человек были убиты, а их квартиры проданы.

Есть очередная схема, по которой преступники были осуждены. Действовали они не без помощи питерского нотариуса. В этой группе было всего два человека плюс нотариус – они завладели несколькими десятками квартир. Приходили к старым людям, которые не имеют членов семьи, дарили им телевизоры, еще что-то – оказывали настоящую помощь от будто бы спонсоров и просили расписаться в получении этой помощи. И те расписывались, не вникая – на доверенностях, в реестровых книгах нотариуса. По доверенностям квартиры переоформлялись на мошенников.

Мошенники, по счастью, этих стариков не трогали, ждали, когда те сами умрут и потом распоряжались квартирами по собственному усмотрению. Ко мне обратился родственник хозяйки квартиры с просьбой помочь отсудить обратно такую квартиру. Направьте свой взгляд - нюанс: есть приговор суда – мошенники получили по 12 лет. Но квартиры в ходе преступного дела не вернули. Мошенники отсидят двенадцать лет, вернутся – у них же в собственности осталось некоторое количество квартир. Их посадили за то, что они сделали. А то, чем они незаконно завладели – это отдельное уже гражданское судопроизводство, где необходимо подавать отдельные иски. А бабушкам, дедушкам это самим сделать не по силам.

- Другими словами мошенников осудили, а справедливость не восторжествовала, собственность обратно не вернули?

- Абсолютно верно. И практически невозможно, что кто-то этим занимается. Хотя дело стопроцентно выигрышное, но если срок исковой давности закончится, то квартиры так и останутся в собственности этих черных маклеров.

- Сейчас, когда, слава богу, спустя некоторое время бандитских 90-х, появились, скорее всего, иные, более изощренные способы отъема кв.м.?

- Да, и я бы хотел рассказать об одном таком конкретнее. Он на данный момент на первый взгляд и не криминальный и не мошеннический. Оказывается, что где-то с 2005-го по 2008 год была возможна приватизация жилья без участия детишек. Между прочим, похожая ситуация была с девяносточетвертого по девяностошестой год - тогда уже родители могли приватизировать квартиру, а не достигших совершеннолетия детишек не включали в приватизацию. И тут при введении в действие нового Жилищного кодекса в период переходного момента опять появилась такая возможность. Детишек перепрописывали в другие квартиры, приватизировали свою квартиру без детишек и продавали. Была ситуация, когда не настоятельно просили при оформлении договора приватизации 9-ю форму - архивную, свидетельствующую, что в свое время в квартире был прописан ребенок. Сейчас эти дети еще не подросли, но когда они станут четырнадцатилетними и получили возможность действовать самостоятельно при согласии одного из родителей, они вполне могут начать настоятельно просить возврата квартир. Эта проблема – как мина замедленного действия.

- Не трудно догадаться, каков будет итог таких обращений?

- Пока навряд ли. Правоприменительная практика еще не присутствует. Но по прошлым аналогичным делам – если это окажется около срока исковой давности, то договор расторгается. Но именно около срока исковой давности.

- Существует ли черный список «криминальных» квартир?

- Мы несколько раз обсуждали в Ассоциации риэлторов необходимость обмена информацией по таким объектам, видим заинтересованность в этой информации от почти всех наших коллег. Как не прискорбно, лишь немногие агентства имеют опытных юристов, адвокатов, которые способны проводить экспертизу документов. Получается, что они вольно или не желая того сами становятся участниками таких недобросовестных сделок с «грязной» недвижимостью.

- Возможно, злой умысел?

- Это более характерно в случае аренды. Существуют компании, оказывающие так называемые информационные услуги за наличные средства. В пределах года назад состоялся судебный процесс по деятельности такого агентства. Участники этих сделок были осуждены и получили конкретные сроки. По моему мнению, это было первый раз в Санкт-Петербурге.

Схема их действий состоит в следующем: приходит к ним клиент, оплачивает 4-7 тысяч рублей, получает с десяток адресов и телефонных аппаратов квартир, будто бы сдающихся в аренду. Он звонит, а там или нет никого, или давным-давно все сдали. На самом деле, по договору, если исходить из гражданско-правовых отношений, не касаясь преступного права - все тут чисто. Фирма оказывает информационную услугу, предоставляя список возможных адресов аренды. По гражданскому кодексу не подкопаться. Здесь необходимо доказывать, что эти адреса – липовые, что по ним никто не собирался сдавать жилье и что умысел с самого начала был направлен на получение наличных средств без предоставления услуги. Это – мошенничество, 159-я статья УК.

Занимался этим делом следственный комитет, мошенников действительно осудили. Но с рынка эти структуры так и никуда не делись, Агентства такие существуют, как и прежде оказывают «информационные» услуги. Наиболее они развиты в пределах вокзалов.

- Какие еще схемы используются при аренде жилья?

- При аренде мошенничество происходит при самых скорых сделках, когда ничего не проверяется. Когда толком не понятно и не выясняется: хозяин пред ваши очи или не хозяин, подлинные документы или подделанные. Самая простая схема, когда мошенниками снимается квартира на определенный срок у реального хозяина, делаются копии документов на квартиру или изготавливаются поддельные – в наши дни это, как не прискорбно, не проблема, - и затем это жилье сдается мошенниками 10-15 раз, со сроком заезда нанимателями на квартиру через две-три недели после оплаты. И тут мошенники эту квартиру десятку человек сдали, сами же уехали в другой населенный пункт. И попробуй их найди. Да обычно и не ищут. В некоторой степени к тому же поскольку не часто кто обращается.

- Кто в первую очередь как оказалось в роли пострадавшей стороны?

- Скупой оплачивает два раза. Тот, кто желает сэкономить, в первую очередь и попадается на удочку мошенников. Бесплатный сыр – в мышеловке. Когда мы подбираем квартиры для собственных клиентов и видим, что цена ниже рыночной, допустим, процентов на 5-10, так вот там скорее всего какая-то проблема. И это основание чтобы глубже покопаться в истории такой квартиры. Довольно часто неприятности случаются и с теми, кто желает сэкономить на сопровождении сделки профессионалом, стремится отыскать вариант самостоятельно, без агентства.

- Есть ли какие-то специфические схемы и комбинации с землей, которая находится под строениями?

- С землей чаще работают коррупционные схемы, в частности, когда используются старые свидетельства на землю, которые, то ли сохранились, то ли нет. Как говорится с землей до сих пор более непросто и проблемно, чем с квартирами. Границы не четкие, в документах напутано. А земля следует судьбе своей недвижимости. И хотя на первый взгляд идут две сделки отдельные, но они должны идти в некой упряжке.

Существовала такая практика – продажа земли в садоводствах по книжке. Был случай: продали участок по такой книжке – на поверку, просто переписали ее на другого человека, но практически никакого собрания не было. Покупатель построил на этой земле замок в пять этажей. А продавец, потому, что документы не были оформлены надлежащим образом, и тут раздумал и сказал: отдавай землю обратно. И довелось вернуть ее вместе с домом.

Еще один случай. Как-то еще в 90-х годах одна поселковая администрация кому-то продала землю, но покупатель никак ее не использовал. И администрация приняла решение продать этот участок еще один раз. Нет собственника и нет – никто его и искать не стал. Решения об изъятии этой земли в судебном порядке не было. Покупатель, как и перед этим, возводит на нашей планете дом - вдруг объявляется старый хозяин, который претендует на эту землю и в соответствии с этим на строение. Хотя по закону можно и нужно было изъять этот участок, а уже затем продавать его. Основания были. Но довелось отдавать землю и строение прежнему хозяину.

- Назовите, пожалуйста, правила техники безопасности при сделках с недвижимостью.

- Вы сами понимаете, правилами на все случаи жизни не подстрахуешься. Самостоятельно, если человек дилетант по сделкам с недвижимостью, разобраться во этом всем чрезвычайно трудно, зачастую невозможно. Оказывается, что каждый объект индивидуален, и где соломку постелить, точно не скажешь. Необходимо тщательнейшим образом изучать историю недвижимости. Бывает, что даже в простой ситуации, когда, допустим, квартира просто приватизирована и продается, возникают подводные камни. Могут быть дети, или люди, которые пока что выехали, но и тут в один момент вернутся и станут претендовать на это жилье. Моряки, работники в армии, которые находятся в местах лишения свободы и т.д.

Коллегам могу посоветовать отслеживать судебную практику по таким делам – это немаловажно и может быть полезно. И наиглавнейший совет коллегам: не навреди своим клиентам. Бывает, что консультируют часто не правильно, и процесс сделок с недвижимостью идет по ложной схеме, в которой возможны злоупотребления. В следствии этого я обычно не берусь переделывать то, что уже неверно сделали другие. Ибо зачастую исправить там уже ничего не возможно. Особенно, что в наших питерских судах выигрыши по кассации в таких делах – десятые доли процента. В следствии этого до этого лучше не доводить. Судьи работают чрезвычайно грамотные и выносят решение на основании закона.

- В Петербурге периодически всплывает полускандальная ситуация с квартирой Иосифа Бродского, в которой собираются сделать музей поэта. Населенный пункт никак не имеет возможности выкупить одну из комнат в этой квартире, текущая жиличка, которая запросила за эту комнату баснословную, учитывая мнение Смольного, сумму…

- Это не полностью в теме нашего разговора, потому, что практически никаких схем я тут не вижу, но Ваш вопрос не желая того заставил меня вспомнить еще об одной схеме. Понятно, что заставить эту собственницу продать свою комнату никак нельзя. Но от случая к случаю в подобных случаях у государственных структур имеются собственные способы. В частности, признание дома аварийным и выселение жильцов в судебном порядке. Я не конкретно по такому случаю, но приведу более понятный пример. Некий дом стоял на пути строительства МКАДа, и его необходимо было сносить. Квартиры были коммунальные, но жильцам предложили компенсацию, которая давала возможность купить быть может не лучшее из лучших, но все - таки отдельное жилье. Однако жители заломили такие суммы…

Что сделали те, кому было поручено расселить дом? Они начали вбивать сваи в непосредственной близости, по дому пошли трещины, его признали аварийным и лишили права проживания людей в жилье, аналогичное прежнему – другими словами в коммуналки. Получили по справедливости и согласно с законом.



Читайте так же:
Споры о ЕНВД
Вопросы применения трудового законодательства
Кадастровая стоимость арендованного земельного участка превышала рыночную. По требованию компании стоимость была снижена кадастровой палатой