Главная страница >> Юридические статьи >> Условия признания права собственности по договорам на приобретение объектов капитального строительства

Условия признания права собственности по договорам на приобретение объектов капитального строительства


Самые всевозможные возражения приводятся ответчиками по делам о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретаемые гражданами. При всем при этом буквально во всех делах такие возражения соинвесторов являются не голословными, а подтверждаются представленными в суд материалами при соблюдении всех правил гражданского процессуального законодательства. Однако, не взирая на это, при разбирательстве дел определенные возражения получают не главное значение.

После завершения рассмотрения жалобы было оставлено без изменения решение суда первой инстанции, которым за стороной договора на право приобретения квартиры было признано право собственности (определение Московского городского суда № 3-11997/2012 от 20.08.2012 г.). В собственной апелляционной жалобе ответчик по делу ссылался на то, что он не в состоянии являться ответчиком по рассматриваемому иску, и в договоре не присутствует указание на его обязанность воплотить в жизнь какие-либо регистрационные действия. На приведенное возражение в определении суда 2-й инстанции не содержится указаний на какие-либо мотивы, по которым считается несостоятельным утверждение инвестора про то, что он не быть может ответчиком по рассматриваемому делу.

Тем не меньше, такой вывод представляется вполне правомерным, потому, что истец заключал договор непосредственным образом с ответчиком, и именно он является ответственной стороной за неисполнение либо неподобающее исполнение обязательств.

Указывая в жалобе, что какое-нибудь юридическое лицо не классифицируется надлежащим ответчиком, следует приводить вполне достаточно веские причины необходимости привлечения к делу другой организации.

Кроме того, на названный довод компании, являющейся ответчиком по делу, суд 2-й инстанции ограничился указанием того вывода, что данный аргумент не имеет возможности стать причиной отмену принятого решения.

Далее судом также было указано, что истец вложил денежные средства в инвестирование квартиры, на которую суд признал за ней право собственности. Регистрация недвижимости, при таком варианте квартиры, предусмотрена Федеральным законом от 21.01.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Было отмечено также, что право собственности подлежит регистрации на основании судебного решения и возникает с момента такой регистрации.

Примечательным является при таком варианте то, что суд 2-й инстанции при проверке решения нижестоящего суда обосновывает его законность формальным повторением итогового вывода суда о признании права собственности. Очевидно, доводы стороны по делу, даже если, учитывая мнение суда, они не оказывают большое влияние на исход дела, должны получать мотивированную соответствующими положениями закона оценку. В следствии этого следует быть готовым к тому, что воспроизведение текста решения суда первой инстанции по делу будет служить мотивом для отклонения возражений, которые содержатся в жалобе участника процесса.

Как известно, право собственности быть может оспорено, даже если оно подтверждается выдачей физическому лицу соответствующего свидетельства. По данной причине ссылка суда на то, что право данного лица подтверждается свидетельством о регистрации, может повлечь отмену решения тогда, когда такой документ будет признан недействительным в другом процессе.

Следует подчеркнуть, что в тексте рассматриваемого судебного акта не присутствует указание на какое-либо лицо, ответственное за претворение в жизнь регистрационных действий. Так вот, суд 2-й инстанции, проверяя выводы нижестоящего суда, не нашел оснований признать кого-либо ответственным за регистрацию права собственности.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что договором не предусмотрена обязанность ответчика регистрировать право собственности истца. 
Однако это обстоятельство не имеет возможности выступать в виде обстоятельства, исключающего ответственность компании-застройщика за неисполнение обязательств по договору. Потому, что граждане, заключившие договоры на покупку недвижимости, не взирая на заявление в суде требований об обязательстве застройщика зарегистрировать право собственности, знают и готовы к тому, что эти действия им придется воплотить в жизнь самим.

В других делах суды отвергнут состоятельной также и ссылку ответчиков на то, что регистрация права собственности на объект недвижимости на данный момент не предствляется возможной по причине того, что к подобному положению дел привела несогласованность действий участников инвестиционного контракта.

По другому делу, в котором проверку получили новые обстоятельства, как на основание удовлетворения исковых требований указывается на то, что договор зарегистрирован в жилищном органе государственной власти субъекта России (определение Московского городского суда № 33-11784/2012 от 12.07.2012 г.).

В связи с этим еще 1-м условием подтверждения прав на жилье является обязательность регистрации соответствующего договора на покупку недвижимого имущества.

Из данного определения суда 2-й инстанции следует, что основным и одним-единственным условием, выполнение которого требуется от истца, является перечисление инвестиционного взноса по договору.

В дальнейшем судом проверяются обстоятельства, возникновение которых находится в зависимости только лишь от воли других участников инвестиционного контракта и государственных органов. Таковыми, например, является проверка того, была ли была совершенна выдача разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости.

При изучении материалов данного дела стало ясно также, что ответчик выдал истцу уведомление о необходимости приступить к приемке квартиры. Квартира истцу передана по акту приема-передачи, она платит услуги комунального плана, стороны претензий друг к другу не имеют.

Кроме того, было опять обращено внимание, что истец уже получила свидетельство о праве собственности на квартиру.

После вынесения судом первой инстанции положительного решения следует как можно быстрее получить свидетельство о праве собственности. Претворение в жизнь подобной меры будет являться весомым аргументом в пользу граждан при рассмотрении жалоб ответчиков на полученное решение.

В основном количестве случаев любые аргументы, направленные к отказу в иске гражданам, не будут опровергать выводов судов первой инстанции, которыми за гражданами признано право собственности на недвижимое имущество.

При наличии названных выше условий, сводящихся к тому, что истец полностью оплатил инвестиционный взнос, и квартира располагается в состоянии, годном к проживанию, невыполнение формальных требований, подобно отсутствию надлежаще оформленных документов, ведет к тому, что решения судов о признании права собственности, тем не меньше, будут оставлены без изменения.

В этой связи в высшей степени интересной на взгляд предела толкования закона судами и перспектив исхода аналогичных дел является аргументация, которая была выражена по делу, получившему рассмотрение 2-х судебных инстанций (определение Московского городского суда № 33-571/2012 от 16.07.2012 г.).

Текст указанного определения прямо гласит, что ссылка ответчика на то, что истцом не были представлены оригиналы всех представленных документов, не имеет возможности являться совершенным основанием к отмене обжалуемого решения, принимая во внимание, что доказательств, подтверждающих несоответствие действительности указанных документов, опровергающих изложенные в них данные, ответчиком не представлено.

Как видно, судебная коллегия субъекта России произвольно решает вопрос в противоречии с непосредственным образом посвященным ему положением закона. Статьей 71 ГПК РФ установлено, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

Подлинные документы представляются тогда уже, когда обстоятельства дела по правилам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, всевозможные по собственному содержанию.

Судом не указано, какие именно представленные в дело истцом документы были подвергнуты сомнению ответчиком. Из этого можно сделать вывод, что недействительность сведений, которые содержатся в копиях документов, обязана доказывать другая сторона по делу. Так или иначе, отклоняя требование ответчика представить оригиналы документов, суд обосновал свое решение на не предусмотренных законодательством основаниях.

При рассмотрении некоторых дел ответчики в виде основания для вынесения решения об отказе в признании права собственности на квартиру ссылаются на то, что истцом не было совершено практически никаких действий, направленных на регистрацию права собственности (определение Московского городского суда № 33-1514/2012 от 30.07.2012 г.). Приводя в обоснование своих возражений данный довод, ответчик уже самостоятельно признает обоснованность притязаний истца. В первую очередь, действия, направленные на регистрацию, не являются претворением в жизнь непосредственным образом самой процедуры регистрации, для чего, очевидно, требуются уже конкретные юридически значимые действия. Действия, которые являются только направленными на регистрацию, не в силах заменить и не ведут в надлежащем порядке к засвидетельствованию в виде собственника титульного владельца объекта недвижимости.

Даже если гражданин осуществил бы какие-либо действия, ведущие к регистрации своих прав, ответчики могут не признавать их за таковые. Кроме того, исчерпывающий для всех случаев перечень действий, считающихся направленными на регистрацию права собственности, на данный момент не установлен. Получается, что истцы должны будут перед обращением в суд делать выбор, будет ли какое-нибудь их действие признано правомерным ответчиками.

При отсутствии в договоре указания на конкретные действия, которые должен предпринять гражданин для регистрации своего права, можно ожидать, что при разбирательстве дела в суде на это обстоятельство не будет обращено внимание, как явствует из указанного дела. Вместе с тем обращение истца в суд с предварительным отказом от совершения действий по регистрации не будет основанием для отказа в иске. Однако, с целью подтверждения фактов того, что истцом предварительно проявлялась инициатива, направленная на побуждение ответчика к исполнению своих обязательств, все же быть может рекомендовано произвести ряд таких действий, конкретный вид которых будет определяться исходя из возникшей обстановке.

Из всех рассмотренных и ряда других судебных актов, которыми за гражданами, внесшими денежные средства, было признано право собственности на недвижимость, следует, что имеющим существенное значение обстоятельством для такого решения является то, что право гражданина на квартиру никем не оспаривается. Данное обстоятельство подчеркивается буквально во всех судебных решениях. Таким образом, при наличии некоторых других существенных условий и одновременном отсутствии других, но при неоспаривании права третьими лицами, право на защиту собственности будет гарантировано судебными органами.

Характерным также для споров о признании права собственности на объекты недвижимости является то, что зачастую аргументы, содержащиеся в жалобах ответчиков, далеко не всегда получают убедительное отклонение судами всевозможных инстанций.

Обстоятельства, возникшие между третьими лицами, но препятствующие оформлению прав приобретателей объектов капитального строительства, не оказывают большое влияние на возможность защиты прав заключительных (определения Московского городского суда № 33-5046/2012 от 16.02.2012 г.; № 33-4185/2012 от 10.02.2012 г.).

Достаточно подтверждения главного обстоятельства, а того самого, что квартира фактически передана истцу. Отношения же между третьими лицами, в соответствии которым стороны уточняют площади помещений, а по результатам обмера БТИ производят взаиморасчеты, не имеют возможности быть причиной отказа скрупулезно исполнять обязательства перед покупателями объекта недвижимости.

Передача 1-м из участников инвестиционного контракта другому объекта недвижимости в размере, отличающемся от установленного в договоре среди них, будет оставлена без внимания во время выяснения вопроса о законности судебного решения о признании права собственности.

Вновь судом подчеркивается, что квартира фактически передана истцу. Однако представляется, даже если объект недвижимости не располагается во владении гражданина, это обстоятельство не должно препятствовать защите его прав в судебном порядке. Решение компетентного юрисдикционного органа, подразумевающее необходимость передачи квартиры гражданину на основании соответствующего договора, может являться доказательством в одном ряду с фактической передачей такого имущества.

Встречаются ситуации, при которых завершение строительства многоквартирного дома затягивается. В связи с этим не присутствует возможность настоятельно просить передачи предмета договора о приобретении недвижимости. Тем не меньше права приобретателей могут быть гарантированы в максимально возможной степени на данном этапе.

Суд 2-й инстанции дал согласие с выводом решения суда в части, что хотя дом, в котором располагается квартира истца, и не классифицируется до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме, однако доля в незавершенном строительством доме может находиться в собственности граждан (определение Московского городского суда № 33-5675/2012 от 22.02.2012 г.).

В тех случаях, когда у граждан есть настоящие основания полагать, что к установленному в договоре сроку объект недвижимости не будет построен или уже имеет место факт просрочки в исполнении организацией своих обязательств, следует обращаться в суд за признанием своей доли в объекте незавершенного строительства. Такое действие не приводит непосредственным образом к получению сданного в эксплуатацию недвижимого имущества, однако минимизирует вполне вероятные в отношении него споры позднее.

В дальнейшем строительство объекта недвижимости может завершаться при содействии других привлеченных инвесторов, а еще органов государственной власти. Данные организации и будут ответственными за предоставление всех документов, необходимых для регистрации прав граждан.

Судебная как показывает практика, какие документы могут быть использованы в виде доказательств, подтверждающих права истцов (определение Московского городского суда № 33-5747/2012 от 20.02.2012 г.).

Так, жалоба ответчика была оставлена без удовлетворения, потому, что перед этим им была была совершенна выдача справок и финансовых писем о произведенной оплате и про то, что спорные квартиры по реестру ответчика числятся за истцом. Кроме того, выявлено, что на день внесения капитала за приобретаемые жилые помещения они являлись объектами незавершенного строительства, благодаря чему заключенные предварительные договоры необходимо рассматривать как договоры соинвестирования.

Дополнительно к уже имеющимся доказательствам прав приобретателя недвижимости подготавливаясь к обращению в суд имеет смысл затребовать у отвечика сведения для подтверждения того, что по его реестру именно даный гражданин числится законным владельцем квартиры.

Возражения ответчиков достаточно довольно часто сводятся к ссылке на невыполнение истцами требований договора и гражданского законодательства, касающихся документального оформления отношений сторон (определение Московского городского суда № 33-6094/2012 от 20.03.2012 г.).

Помимо отсутствия в договоре обязательств по предоставлению услуг по регистрации права собственности, доводы жалобы указывали, что передаточный акт, предусмотренный ч. 1 ст. 223 ГК РФ, между сторонами не подписан.

Такой аргумент был отклонен, потому, что положения ч. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливают, что моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору на имущество, подлежащее государственной регистрации, является момент такой регистрации, а не момент передачи имущества; кроме того, условиями договора подписание между сторонами передаточного акта не предусмотрено, его предметом является право на получение в собственность недвижимого имущества.

Предусмотрев в договоре подписание сторонами передаточного акта как подтверждение окончания исполнения обязательств, истцы не лишены права обратиться в суд в отсутствие данного документа.

Указанный вывод следует признать правильным, поскольку ответчики на практике могут уклоняться от оформления завершения правоотношений сторон.

Для подписания акта приема-передачи, помимо вручения имущества, необходим также факт регистрации права собственности истцов.

Таким образом, достаточно важным условием на взгляд более оперативного закрепления недвижимости за гражданами является следующее. 
Условие договора о подписании передаточного акта можно не скрупулезно исполнять.

Весомым аргументом в пользу признания за гражданами права собственности являются юридически значимые действия после окончания дел с контрагентами по договору.

Такое обстоятельство как заключение договора управления многоквартирным домом, помимо уже рассматривавшихся факта передачи квартиры и бездействия третьих лиц, было признано достаточным для удовлетворения требований истца (определение Московского городского суда № 33-6095/2012 от 20.03.2012 г.).

По указанному делу было обращено внимание суда на заключение гражданином договора на управление многоквартирным домом, что, однако, не классифицируется обязательным условием для регистрации прав собственника.

Такое обстоятельство не присутствует в других рассмотренных делах в виде обязательного условия удовлетворения требований истцов.
При наличии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором располагается квартира, владельцу недвижимости следует сделать вывод соответствующий договор. Представление данного договора в суд будет приобщено к материалам дела в виде важного доказательства.

Во почти всех случаях первостепенное значение имеют не фактические обстоятельства, которыми будут сопровождаемыми правоотношения сторон. Тексты заключаемых гражданами соглашений самым непосредственно оказывают большое влияние на то, получат ли они подтверждение своих прав на недвижимое имущество.

Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции указал, что предварительный договор не классифицируется сделкой по отчуждению имущества (определения Московского городского суда № 33-4848/2012 от 14.03.2012 г.; № 33-4851/2012 от 16.02.2012 г.).

По предварительному договору стороны обязуются позднее сделать вывод договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества. В следствии этого предварительный договор не имеет возможности служить основанием приобретения права собственности на имущество. Судебная коллегия дала согласие с выводом суда, который указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения прямые обязанности по заключению основного договора как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора. С момента заключения предварительного договора до даты рассмотрения дела ни прошел установленный ч. 4 ст. 429 ГК РФ срок, указывающий, что основной договор подлежит заключению на протяжении года с момента заключения предварительного договора, ни наступило событие, указанное в договоре, а именно выдача ответчику свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

Суд, рассматривавший дело, отклоняя доводы истца, указал на следующее.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемое и (или) модернизируемое имущество.
Поскольку полная оплата произведена истцом после введения дома в эксплуатацию, суд указал, что уплаченные истцом денежные средства по предварительному договору не имеют возможности рассматриваться как внесенные по инвестиционному договору.

Ссылка в жалобе ответчика на то, что сложившиеся правоотношения не имеют возможности соответствовать правовой природе предварительного договора, не была признана основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку текст предварительного договора, заключенного между сторонами, не свидетельствует о каком-либо ином договоре. Произведенная истцом оплата капитала в размере, соответствующем стоимости квартиры, определена сторонами как гарантийный взнос по предварительному договору, а не оплата по договору купли-продажи.

Условиями признания судом права собственности на объекты недвижимости на основании предварительного договора являются истечение годичного срока с момента заключения предварительного договора и выдача ответчику свидетельства о регистрации права собственности.

Заключая договор, именующийся предварительным, и рассчитывая вступить во владение квартирой со времени выхода в свет возможности проживать внутри нее, полную оплату по договору, однако, необходимо внести до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Официальная информация, подтверждающая, что дом сдан, быть может предоставлена по запросу государственным органом субъекта России по надзору за строительством. После получения соответствующего документа, содержащего сведения о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию, можно обратиться к застройщику о предоставлении всех документов для претворения в жизнь регистрации права.

Оплата по договору быть может внесена в виде обеспечения исполнения обязательств по основному договору, заключение которого предполагается когда случится необходимых условий.

Главным требованием, выполнение которого будет признано внесением оплаты по инвестиционному договору, является завершение перечисления необходимой суммы до момента ввода строения в эксплуатацию.

Остался открытым вопрос, который касается того, как суд подошел бы к применению сторонами положения ст. ГК РФ про то, что основной договор подлежит заключению на протяжении года. Стороны могли, в соответствии с этим, используя данную диспозитивную норму, обозначить для себя любой срок около установленного периода. Насколько можно судить исходя из определения судебной коллегии, сторонами договора был избран срок на протяжении 6-и месяцев с момента государственной регистрации права собственности. Однако, как указывалось перед этим, суд сделал вывод, что нужно дожидаться окончания годичного срока.

Таким образом, судебный орган применил норму ГК РФ в полном противоречии с ее буквальным текстом и дал следующее направление ее содержанию. Положение ч. 4 ст. 429 ГК РФ о праве сторон сделать вывод основной договор на протяжении года не дает какой-либо из них возможности требовать заключения основного договора до истечения срока в один год. Названной нормой гражданского законодательства разрешено монтировать по усмотрению сторон меньший, но около 1-го года срок. Однако по конкретному делу регулирующее правоотношения сторон положение закона получило противоречащее буквальному тексту применение.

Ответчики по делам, в которых они привлекаются к участию в разбирательстве по искам о признании права собственности, для отклонения требований истцов должны привести доказательства возможности истцов зарегистрировать право собственности без обращения в судебные органы.

Стоит отметить, что каких-либо критериев, дающих возможность утверждать, что граждане, которые обратились в суд за защитой права собственности на объекты капитального строительства, могли обойтись без судебного разбирательства, на данный момент не установлены. Правила о разрешении таких возражений будут формулироваться судами непосредственным образом в ходе рассмотрения какого-нибудь дела.

Как видно, по данному делу суд 2-й инстанции, соглашаясь с решением суда, отказал в удовлетворении жалобы на том основании, что нарушение заключенного между истцом и ответчиком договора не имеет возможности иметь своим последствием принудительное признание права собственности.

Кроме того, в тексте рассматриваемого судебного акта содержится весьма важный вывод, который касается выявления юридической природы договора, обеспечивающего приобретение позднее объектов капитального строительства.

Любого вида соглашения, предмет которых не заключает внутри себя в какой-нибудь форме обязательства по передаче имущества, не порождают права приобретателей требовать в полном объеме прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Отказ от выполнения условий предварительного договора приводит только лишь к прямо предусмотренным законом последствиям.

Даже если, как может показаться, имеются все причины для обращения в суд на основании нарушения условий предварительного договора, предметом иска быть может только лишь требование сделать вывод основной договор и сопутствующие этому притязания.

В деле, в котором указывается на невозможность признания права собственности на основании нарушения условий предварительного договора, одновременно с этим перечисляются условия, наличие которых позволяло бы требовать заключения основного договора. Это, по всей видимости, означает, что при обращении в суд, на основании предварительного договора, право собственности может получить защиту тогда, когда прошел срок в один год с момента заключения предварительного договора и ответчику выдано свидетельство о праве собственности.



Читайте так же:
Первое преступление бесплатно
Пожизненное содержание с иждивением. О проблемных моментах договора пожизненной ренты
Вернут ли по решению суда налог без заявления