Меню

Новости


О некоторых особенностях договора инвестиционного товарищества
Компенсация убытков при временном занятии земельных участков
Зарубежный опыт. Обзор налогового законодательства
Обзор судебной практики по налоговым спорам за май 2012 года
Острые углы «заемного труда»

Главная страница >> Юридические статьи >> Цена участка привязана к земельному налогу. Продавцу пришлось вернуть часть стоимости из-за неправильного определения налоговой ставки

Цена участка привязана к земельному налогу. Продавцу пришлось вернуть часть стоимости из-за неправильного определения налоговой ставки


Автор: Одринский Александр Андреевич

Регион: Москва, г. Москва

Должность: начальник претензионно-искового отдела, Корпорация АДЛ

Область права: Административные отношения, Договорные отношения, Земельные отношения, Налоги, Право собственности

Порядок решения проблемы: Судебный № дела А41-40835/10

Суть дела

По договору, заключенному с администрацией населенного пункта, корпорация приобрела земельный участок. Цена определялась в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади. Неотъемлемой частью этого договора являлась справка из налоговой инспекции, в которой была указана применяемая ставка - 1,5 процента. Следовательно, стоимость участка рассчитывалась не по соглашению сторон, а на основании ставки 1,5% от кадастровой стоимости в десятикратном размере. После чего земельный участок вместе с жилым домом и прочими объектами был реализован физическому лицу. По заявлению этого физлица к налоговой инспекции в суде общей юрисдикции применение такой высокой ставки было признано незаконным. Основываясь на том, что обязалась применяться другая ставка земельного налога (0,1% от кадастровой стоимости), что было подтверждено решением суда общей юрисдикции, корпорация обратилась в суд с иском к администрации о признании договора незаконным в части указания цены в размере 7 686 360 рублей и обязании администрации вернуть излишне уплаченную сумму. В результате было доказано, что цена земельного участка обязалась составить 512 424 рубля, а не 7 686 360 рублей.

Задача и ее решение

22 октября 2008 года между Администрацией (Продавец) и Производственным кооперативом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии которому Продавец передал, а Покупатель принял в собственность земельный участок общей площадью 11400 кв. м., категория земель - «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «размещение профилактория».

Согласно п. 2.1 договора цена земельного участка согласно с пунктом 2 Постановления Главы муниципального района «О предоставлении Производственному кооперативу в собственность за плату земельного участка площадью 11400 кв. м. составила 7 686 360 рублей.

Пунктом 2 Постановления Главы муниципального района выявлено, что договор купли-продажи земельного участка обязан быть заключен с Производственным кооперативом по цене, установленной согласно с Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», Законом Московской области от 07.06.1996 г. 23/96-О3 «О регулировании земельных отношений в Московской области» - в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Как было установлено п. 9.1. договора от 22.10.2008 г., неотъемлемой частью договора является Справка от 24.04.2008 г. о размере земельного налога и площади земельного участка, заявленного для приобретения в собственность, выданная ИФНС Российской Федерации. Согласно указанной справке дифференцированная налоговая ставка, примененная к земельному участку, была определена в размере 1,5 %, кадастровая стоимость составила 51 242 430 рублей.

Таким образом, сумма земельного налога составила 768 636 руб. в пересчете 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

10 февраля 2009 года между Кооперативом (Продавец) и физическим лицом (Покупатель) был заключен договор купли-продажи того же  земельного участка и квартир, которые расположены на указанном земельном участке, включая жилой дом и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Решением Никулинского районного суда г. Столицы России от 07.04.2010 г. по заявлению физического лица (Покупателя) об оспаривании налогового уведомления ИФНС Российской Федерации по Московской области об уплате земельного налога и требования ИФНС Российской Федерации по Московской области об уплате земельного налога на земельный участок и произведении перерасчета и возврата сумм земельного налога за 2009 г. на вышеуказанный земельный участок указанное требование и уведомление ИФНС Российской Федерации по Московской области были признаны незаконными, налоговая ставка 1,5 % от кадастровой стоимости к земельному участку также была признана незаконной.

При этом Никулинский районный суд г. Столицы России исходил из того, что согласно гл. 31 Налогового кодекса России земельные участки являются объектами налогообложения. Согласно со ст. 394 Налогового кодекса России налоговые ставки по земельному налогу монтируются органами здешнего самоуправления и могут дифференцироваться исходя из категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, но не имеют возможности быть выше установленных Налоговым кодексом РФ максимальных ставок.

Согласно ст. 394 Налогового кодекса России налоговая ставка в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для строительства жилья; приобретенных (предоставленных) для персонального подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а еще дачного хозяйства, не имеет возможности быть выше 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 3 Положения об установлении земельного налога на территории поселений, находящихся в составе муниципального района, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования Московской области, налоговая ставка по земельному налогу в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных для строительства жилья, занятых коттеджным строительством — установлена в размере 0,1 процента от кадастровой стоимости. Как указано в решении Никулинского районного суда г. Столицы России от 07.04.2010 г., из материалов дела усматривается то, что налоговый орган направил физическому лицу налоговое уведомление об уплате земельного налога в размере 286 805, 91 руб. и выставил требование об уплате земельного налога в размере 286 805, 91 руб. и пеней в размере 726, 57 руб., итого на общую сумму 286 605, 91 руб. При этом налоговый орган рассчитывал сумму налога как следует из ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, установленную ст. 3 Положения об установлении земельного налога на территории поселений, находящихся в составе Красногорского муниципального района, утвержденного решением Совета депутатов муниципального образования «Красногорский район» Московской области от 24 ноября 2005 г. № 628/11, в соответствии с которым устанавливается земельный налог и налоговые ставки на территории поселений Красногорского муниципального района.

Как следует из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050106:54 расположены следующие объекты недвижимости, являющиеся собственностью Физическому лицу на праве собственности: Здание 1-этажное, предназначенное для котельной с насосной станцией;

Жилой дом, общая площадь 377,70 квадратных метров;

Здание, 1-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 68,40 квадратных метров,

Здание 1-этажное, предназначенное для сарая, общая площадь 24,3 квадратных метров;

Сооружение, предназначенное для теплосети, длиной 110,0 м.;

Сооружение, предназначенное для канализации, длиной 72,5 м,;

Здание 1-этажное, предназначенное для сарая пищеблока, общая площадь 73,2 квадратных метров;

Сооружение: асфальтовая проезжая часть L = 171,2, общая площадь 449 квадратных метров;

Здание (незавершенное строительство), 2-этажный, общая площадь 204,70 кв.м.

Налоговое законодательство не включает в себя определений жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, в следствии этого для определения данных понятий в следствие пункта 1 статьи 11 Налогового Кодекса России следует учитывать нормы других секторов экономики законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса России жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а еще помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком строении. Частями 1, 2 статьи 19 Жилищного кодекса России предусмотрено, что жилищным фондом признается совокупность всех жилых помещений, которые находятся на территории России, включая частный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, которые находятся в собственности граждан и в собственности юридических лиц).

Для определения объектов инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса вполне вероятно руководствоваться пунктом 2 статьи 2 Федерального закона № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», согласно которому системы коммунальной инфраструктуры – это совокупность производственных и имущественных объектов, в том числе трубопроводов, линий электропередачи и иных объектов, используемых в области электро-, тепло-, водоснабжения, водоотделения и очистки сточных вод, которые расположены (полностью или частично) в пределах между территорий муниципальных образований и предназначенных для нужд потребителей этих муниципальных образований Положения указанного Федерального закона № 210-ФЗ от 30.12.2004 г. вполне вероятно применять, не исключая при этом и отнесения к ним зданий, сооружений, а еще иных объектов и входящего в их состав инженерного оборудования, предназначенных для функционирования жилищного фонда.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0050106:54 расположен жилой дом и объекты инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.

Представленные свидетельства о государственной регистрации прав вышеназванных объектов также подтверждают то, что расположенные на земельном участке строения являются жилым домом и инфраструктурой. Как было установлено в решении Никулинского районного суд г. Столицы России от 07.04.2010 г. указанный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050106:54 занят жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, и оснований для применения налоговой ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка для исчисления земельного налога, подлежащего взысканию с Физического лица нет.

Как указал истец, решение Никулинского районного суда г. Столицы России обжаловано не было, вступило в законную силу и в добровольном порядке исполнено ИФНС Российской Федерации по г. Красногорску Московской области в полном объеме.

На момент заключения договора купли-продажи земельного участка между Администрацией и Кооперативом согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права был собственником перечисленных выше объектов жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса России условия договора определяются по усмотрению сторон, помимо случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стоимость земельного участка была определена Администрацией муниципального района не на основании соглашения сторон, а на основании ставки 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, признанной незаконной решением Никулинского районного суда г. Столицы России от 07.04.2010 г. по делу № 2-126610.

Согласно ст. 168 Гражданского Кодекса России сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не выясняет, что такая сделка оспорима, или же не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского Кодекса России недействительность части сделки не влечет недействительности тому подобных ее частей, если не трудно догадаться, что сделка бы была совершена и без включения недействительной ее части.

С учетом того, что ставка 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, использованная для расчета цены земельного участка с кадастровым номером 50:11:005 01 06:54, признана в судебном порядке незаконной, обязана быть использована при определении стоимости земельного участка ставка 0,1 % от его кадастровой стоимости.

Таким образом, сумма земельного налога обязалась составить 51 242, 43 руб. и, в соответствии с этим, цена земельного участка по договору купли-продажи земельного участка от 22 октября 2008 года, заключенному между Администрацией муниципального района и кооператива, должна составлять 512 424 руб.

Как указывалось выше, цена договора была определена в размере 7 686 360 руб., таким образом, сумма к возврату излишне уплаченной цены земельного участка по договору купли-продажи составляет 7 173 936 руб.

Так как сделка состоялась 22.10.2008 г., а иск о признании ее частично недействительной был подан только 09.11.2010 г. важным аспектом данного дела был срок исковой давности.

Как известно, согласно ст. 181 Гражданского Кодекса России по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности и составляющий один год.

Вместе с тем, согласно п. 2 указанной статьи Гражданского Кодекса России течение срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности стартует со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), или со дня, когда истец узнал или обещал узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Днем, когда истец узнал или обещал узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной следует считать с даты принятия решения Никулинским районным судом г. Столицы России от 07.04.2010 г. и его вступления в законную силу – 05.05.2010 г.

С иском истец обратился в Арбитражный суд Московской области 09.11.2010 г., другими словами около установленного гражданским законодательством срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.

Таким образом, срок исковой давности не был пропущен.

Исковые требования были признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Особенность данного дела состоит нет никаких сомнений в том, что, в первую очередь, цена является существенным условием и был риск, того что суд посчитает, что признание недействительным условия о цене станет причиной недействительность заключенного договора в общем.

Во-вторых, так как сделка состоялась 22 октября 2008 года, срок для признания ее частично недействительной закончился в начале октября 2009 года на тот момент как у Кооператива не было возможности в этот срок подать исковое заявление. В следствии этого была выбрана правовая точка зрения по обжалованию последнего полученного (уже физическим лицом) налогового уведомления.

В-третьих, данное решение является результатом комплексного подхода, а именно основой решения Арбитражного суда стало решение Никулинского суда, о признании налоговой ставки 1,5 % незаконной.

Чего посчастливилось добиться

Цена договора купли-продажи земельного участка в размере 7.686.360 рублей была признана частично недействительной. Были применены последствия частичной недействительности купли-продажи земельного участка, Администрация произвела возврат излишне уплаченной суммы по договору купли-продажи в сумме 7.173.936 рублей. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение без изменений. Налоговая инспекция, так же, произвела возврат излишне уплаченного земельного налога в добровольном порядке.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вам предоставляется возможность проголосовать за него.



Читайте так же:
О некоторых особенностях договора инвестиционного товарищества
Необоснованный отказ в выплате возмещения по договору добровольного страхования имущества
Новые правила исчисления срока исковой давности