Меню

Новости


Увольнение по сокращению штата: пять рисков для работодателей
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Покупка 30% акций ОАО: правовые особенности
Комментарий к Письму ФНС РФ от 04.06.2013 № ЕД-4-3/10209@
У кого есть преимущественное право остаться на работе

Главная страница >> Юридические статьи >> «Цель оправдывает средства?»: о налоговых последствиях продажи недвижимости физическим лицом

«Цель оправдывает средства?»: о налоговых последствиях продажи недвижимости физическим лицом


При продаже недвижимости физическим лицом неизбежно встает вопрос что же касается того, каким образом осуществить сделку с наименьшими налоговыми «потерями».

Начнем с того, что при нахождении объекта недвижимости в собственности физического лица более трех лет, выручка от его продажи освобождается от НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК).

Если трехлетний срок владения еще не истек, однако возникла необходимость продажи недвижимости, полученный от такой сделки доход подлежит обложению налогом по ставке 13%. При всем при этом существует возможность воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК. Это быть может как вычет в размере 1 000 000 рублей при продаже жилых помещений и земельных участков или 250 000 рублей при продаже иного недвижимого имущества (абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК), так и уменьшение дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его получением (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). В последнем варианте необходимо учитывать, что при увеличении рыночной цены объекта недвижимости, или невозможности документально подтвердить расходы на его приобретение, прийдется уплатить НДФЛ с суммы, превышающей расходы, либо со всего полученного по сделке в соответствии с этим.

Не редки ситуации, когда физическое лицо использует имеющееся у него недвижимое имущество для оплаты уставного денежных средств учрежденного им ООО. При всем при этом в ходе ведения хозяйственной деятельности может возникнуть необходимость продажи этого имущества.  Принимая во внимание продолжительность процесса перерегистрации права собственности на недвижимое имущество, от случая к случаю в ход идет вариант продажи доли в ООО, а не реализация имущества от имени общества. Такое положение вещей актуальна для компании, которая не приводит другой деятельности, помимо сдачи имущества в аренду, поскольку в иных случаях стоимость доли будет обусловлена не только лишь стоимостью недвижимости. Делаем предложение разобраться, какие налоги необходимо уплатить тогда.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ установлено, что доходы от реализации долей участия в уставном капитале организаций подлежат обложению НДФЛ по общей ставке – 13%. Исключение составляют случаи продажи доли в УК, которой лицо непрерывно владело более 5 лет (п. 17.2 статьи 217 НК), кроме того оно распространяется лишь на те доли в УК, которые приобретены после 01 января 2011 года (Письмо Минфина РФ от 27.06.2011 N 03-04-05/3-448).

 п. 2 ст. 15 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» предписывает проводить независимую оценку стоимости имущества  используемого для оплаты доли в уставном капитале ООО, если его стоимость превышает 20 000 рублей. Размер уставного денежных средств при всем при этом не имеет возможности быть выше оценочную стоимость имущества. 

В случае продажи доли, оплаченной недвижимым имуществом, можно воспользоваться специальной нормой (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), которая дает возможность при продаже доли в уставном капитале организации уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Теперь остается решить следующий вопрос: каким образом определяется размер расходов, на которые быть может уменьшен выручка от продажи доли?

Мы имеем две величины: 

сумма документально подтвержденных затрат на покупку недвижимости в собственность;оценочная стоимость имущества в соответствии с отчетом оценщика на день оплаты уставного денежных средств. Эта стоимость может отличаться от цены приобретения по самым разным обстоятельствам (колебания рынка, существенное улучшение состояния имущества и т.д.).

Ответа на вопрос о выборе какой-нибудь величины в законодательстве не содержится. Наша точка зрения заключается нет никаких сомнений в том, что при продаже доли по номинальной стоимости (которая отражена в довершение всего оценщика и решении о создании ООО) в расходах должна учитываться именно эта сумма. Стоимость продаваемой доли была сформирована в момент ее оплаты, а не в более ранний момент приобретения имущества.

Исходя из буквального толкования нормы НК РФ, следует, что расход, имеющий отношение к делам связанным с получением дохода от продажи доли в уставном капитале, - это расход по оплате доли недвижимым имуществом (при создании общества), а не затраты на покупку данного имущества. В соответствии с этим, при исчислении НДФЛ нам предоставляется возможность уменьшить величину полученного дохода на стоимость недвижимости, указанную в отчете оценщика.

Аналогичная точка зрения изложена в письме УФНС по г. Москве: «Размер затрат физического лица на покупку перед этим имущества, внесенного после чего в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью (по договору купли-продажи, мены, в норме приватизации, наследования и дарения), на определение налоговой базы по доходам от продажи доли в уставном капитале такого общества не влияет» (см. Письмо УФНС РФ по г. Москве от 23.09.2010 N 20-14/3/100078dog).

Однако существует и противоположная позиция. Стоит отметить на веб-сайте УФНС по Ярославской области опубликовано письмо от 24.02.2012 года, в котором указано следующее: «Уменьшение суммы доходов от продажи доли в уставном капитале организации на оценочную либо кадастровую стоимость внесенного в виде вклада в уставной капитал земельного участка Кодексом не предусмотрено». Но! Не предусмотрено и обратное.

То, что в Налоговом кодексе прямо не указана возможность учета оценочной стоимости при расчете НДФЛ, не означает, что она не в состоянии применяться. При всем при этом не стоит упускать из внимания необходимость подтверждения деловой цели подобных операций. Другими словами учреждение организации с оплатой доли в уставном капитале недвижимостью, как и последующее внесение ценного имущества в ее уставной капитал, не должно непосредственным образом предшествовать сделке купли-продажи доли. Презюмируем, что создавая юридическое лицо - коммерческую организацию, физическое лицо должно преследовать цель ведения предпринимательской деятельности и извлечения прибыли. Налоговый орган может установить факт получения необоснованной налоговой выгоды с дальнейшим доначислением налога, который бы подлежал уплате при реализации недвижимости. Реальное ведение предпринимательской деятельности от имени созданного общества - достаточное доказательство деловой цели его создания.



Читайте так же:
Некоторые вопросы защиты прав акционеров
В суде можно привести доказательства, которые не были представлены вышестоящему налоговому органу
Посредническая сделка: хитрый ход или необходимость?