Меню

Материал взят с сайта

Новости


Вредные условия труда: гарантии и льготы, предоставляемые работникам
Авторы заявили о выплате вознаграждения за использование служебного селекционного достижения. В суде компания доказала необоснованность этих требований
Нежилые конфликты
Отношения компании с другими компаниями
Установка общедомовых счетчиков без согласия жильцов

Главная страница >> Юридические статьи >> Суд обязал компанию устранить препятствия пользования общей долевой собственностью. Решение удалось отменить

Суд обязал компанию устранить препятствия пользования общей долевой собственностью. Решение удалось отменить


Автор: Санников Владимир Афанасьевич

Регион: Республика Саха (Якутия), г. Якутск

Должность: заместитель начальника правового отдела, ОАО Нижне-Ленское

Область права: Договорные отношения, Право собственности

Порядок решения проблемы: Судебный № дела А58-89/2011

Суть дела

Компании в судебном порядке предъявлены требования об устранении препятствий в пользовании имуществом-платформой «Бизнес-Центр» (демонтировать шлагбаум, металлические ограждения в предыдущем случае имуществом) и о запрете совершения действий, связанных с ограничением доступа и парковки автотранспортных средств, являющихся собственностью истцу. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Однако компании посчастливилось отстоять свою точку зрения в апелляционной инстанции: решение отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске. Судом первой инстанции при рассмотрении спора нарушены нормы процессуального права (ст. 65 АПК РФ), неверно определены обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу (произведена подмена понятий общая долевая собственность ошибочно признана общим имуществом строения), неверно применены нормы материального права (не применена ст. 247 ГК РФ), что привело к принятию судом неправильного решения. Срок рассмотрения спора не превысил 6 месяцев.

Задача и ее решение

Исковые требования ООО «АВАКО»:

Обязать ОАО «Нижне-Ленское»:

- устранить преграды в пользовании обществом с ограниченной ответственностью «АВАКО» имуществом Платформа «Бизнес-Центр», расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18;

- демонтировать шлагбаум. Металлические ограждения «цепи», установленные поперек Платформы «Бизнес-Центр» начиная от угла правой торцевой стены строения блока «Б» и до железобетонного ограждения Платформы «Бизнес-Центр» который расположен по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18;

ОАО «Нижне-Ленское» не разрешено совершать действия связанные с ограничением доступа, парковки автотранспортных средств являющихся собственностью обществу с ограниченной ответственностью «АВАКО» на Платформе «Бизнес-Центр» который расположен по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, Центральный округ, квартал «71», улица Кирова, 18.

 Точка зрения истца – ООО «АВАКО»

Лишение ответчиком его доступа и возможности распоряжения, являющимся собственностью ему имуществом, выразившееся в перекрытии въезда на стоянку для его автомобилей на Пандусе «Бизнес-Центра».

Нормативно-правовое основание ст.ст. 9, 12, 209, 304 ГК РФ собственник может настоятельно просить устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и вовсе не были связаны с лишением владения.       

Позиция ответчика – ОАО «Нижне-Ленское»

1. «Бизнес-Центр» согласно с проектной документацией являет из себя комплекс в отдельности стоящих, самостоятельных зданий (Блок А,Б,В,Г,Д,Е) которые объеденены в высоким званием «Бизнес-Центр».  

 Платформа является самостоятельным объектом недвижимости и не иметь никакого отношения к общему имуществу строения, потому, что предназначена для обслуживания более 1-го помещения, и правом пользования ими обладают все собственники помещений в Блоках объекта «Бизнес-Центр». Платформа принадлежит на правах долевой собственности товарищам, принимавшим участие в строительстве указанного объекта – платформы путем внесения инвестиций по Договору о совместной деятельности № 1203/03-06-2006 от 02.06.2006 г.: ГУ СГЗ при Правительстве РС (Я), ОАО «Нижне-Ленское», ГУП «ЖКХ РС (Я), ОАО «Сахатранснефтегаз», ООО «Защита», ООО «Фанам-Синема», ООО «Ресурс-Холдинг», ОАО АК «Якутскэнерго» пропорционально внесенным вкладам.   

Согласно путнку 4 статьи 244 Гражданского кодекса России, общая собственность возникает при поступлении в собственность 2-х либо нескольких лиц имущества, которое не быть может разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или не пригодно разделу в следствие закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом либо договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 Гражданского кодекса России имущество, разработанное в следствии совместной деятельности, признается общей долевой собственностью товарищей, если иное не установлено законом либо договором простого товарищества или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право является одним-единственным доказательством наличия права.

Таким образом, право общей долевой собственности на недвижимое имущество, разработанное товарищами по договору простого товарищества, может возникнуть только с момента государственной регистрации такого права.

Учитывая, что договор № 1203/03-10-2006 от 02 июня 2006 года был подписан после вступления в следствие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право общей долевой собственности на спорный объект при его возникновении подлежало государственной регистрации.

Права на Платформу или ее часть как объект долевого участия вышеуказанных товарищей (Блок А,Б,В,Г,Д,Е) за кем-либо из участников не зарегистрированы.

При заявлении негаторного иска, направленного на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец обещал доказать наличие у него соответствующего вещного либо обязательственного права на индивидуально-определенную вещь, факт нахождения данного имущества в его владении и противоправность создания ответчиком препятствий в претворении в жизнь истцом правомочий по пользованию этим имуществом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда России и Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и прочих вещных прав", иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению тогда, когда истец докажет, что действиями ответчика нарушается его право собственности либо законное владение.

Поскольку за истцом, которой является новым собственником - правопреемником дольщика ООО «Защита» какое-либо вещное право на спорную платформу не зарегистрировано, в соответствии с этим нарушения, ущемления либо ограничения каких-либо прав истца не обладающего титулом собственника отсутствуют.

Истец не представил доказательств, которые свидетельствуют о наличии зарегистрированного в установленном порядке за ним права собственности, либо владения на спорную платформу и земельный участок под ней,  а еще наличии препятствий в пользовании объектами недвижимости, о нарушении ответчиком установленного режима допуска транспортных средств общества и арендаторов к являющимся собственностью истцу квартирам, прохода сотрудников истца и его арендаторов.

Приведенная правовая позиция подтверждается практикой ФАС Восточно-Сибирского округа и изложена в его постановлении от 05.05.2010 по делу № А58-5902/08.

При таких обстоятельствах отсутствовали правовые основания для удовлетворения иска.

2. Шлагбаум установлен для создания режима беспрепятственного доступа к зданию специализированной техники для обеспечения противопожарной безопасности, и соблюдению пункта 23 Приказа МЧС РФ № 313 от 18.06.2003 г. до достижения согласия по распределению парковочных мест между дольщиками  

Суд не принял к сведению, что шлагбаум ограничил доступ к зданию только сторонних лиц в целях беспрепятственного доступа к зданию пожарной техники, которая так же имеет возможность круглосуточного доступа к зданию при возникновении чрезвычайных ситуаций путем открытия шлагбаума с пульта круглосуточной охраны ответчика.     

Установленный ответчиком шлагбаум и металлические ограждении «цепи» не не соблюдают и не ограничивают прав истца по пользованию им своим имуществом (нежилыми помещениями), расположенным в Блоке «В».

Выводы суда первой инстанции:

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, которые расположены в нежилом строении, возникающие насчет общего имущества в таком строении, прямо законом не урегулированы. В следствии этого в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например статьи 249,289, 290 ГК РФ. В следствие изложенного собственнику отдельно взятого помещения в строении во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.    

Пункт 3 вышеназванного Постановления Пленума предусматривает, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в строении в следствие закона независимо от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из разъяснений Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и прочих вещных прав», которые содержатся в пункте 47 следует, что, удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд имеет право как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Из содержания названных норм следует, что собственник имущества может настоятельно просить устранения препятствий в пользовании и в том случае, если эти преграды вызваны последствиями нарушения прав истца.

Суд посчитал доказанными истцом факты принадлежности ему права собственности на нежилые помещения в строении и, как следствие, права на общее имущество в строении, так и факт отсутствия у него по вине ответчика фактической возможности пользования общим имуществом Платформой дабы поставить автомашины, пользоваться сквозным проездом, подъездом, проходом, входом в Блок «В» с правой стороны Платформы.

Выводы апелляционного суда:

Суд первой инстанции при рассмотрении спора нарушены нормы процессуального права (ст. 65 АПК РФ), неправильно определены обстоятельства, подлежащие доказыванию по делу, и не правильно применены нормы материального права, что привело к принятию судом неправильного решения.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, который находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в норме, устанавливаемом судом.

В силу положений статьи 304 ГК РФ собственник может настоятельно просить устранения сяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения.

Основанием негаторного иска служат обстоятельства, обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом и подтверждающие создание иным лицом препятствий в претворении в жизнь правомочий собственника. Нарушение должно затрагивать право на имущество не косвенно, а непосредственным образом.

Вместе с тем из материалов дела и пояснений истца ответчик отгородил шлагбаумом металлическими ограждениями только часть стояночных мест для автомобильного транспорта, которые расположены с правого торца здания блока «Б» Бизнес-центра, которые использует как стоянки для своего автомобильного транспорта. Доступу автомобильного транспорта истца ко всем остальным местам стоянок на спорной платформе ответчик не препятствует.

Из договора № 1203/03-10-2006 от 02 июня 2006 года о совместной деятельности также усматривается, что Бизнес-Центр является сложным объектом, состоящим из комплекса административных зданий (Блоков А,Б,В,Г,Д,Е) инженерных сетей и коммуникаций, платформы, проездов, площадок, благоустройства территории, хозяйственных площадок для сухого мусора.

Вопрос о порядке пользования местами стоянок для автомобильного транспорта на платформе не разрешен.  

При таких обстоятельствах, апелляционный суд сделал вывод, что спор между ООО «АВАКО» и ОАО «Нижне-Ленское» возник о порядке пользования имуществом, которое истец считает общей долевой собственностью, в следствии этого восстановить нарушенное право истца избранным им по настоящему делу способом без участия всех собственников помещений Бизнес-Центра и лиц, которые имеют отношение к созданию платформы как объекта капитального строительства невозможно. Таким образом, правовые основания для удовлетворения иска ООО «АВАКО» отсутствуют.     

Чего посчастливилось добиться

Отстаивание хозяйственных интересов Общества, учитывая отсутствие согласия между дольщиками о распределении долей в целом долевом имуществе и порядке пользования общим долевым имуществом Бизнес-Центра в течении в пределах 4-х лет. Судебный акт будет благоприятствовать в последующем отстаиванию точки зрения Общества при ведении переговоров и возникновении споров насчет порядка пользования общим долевым имуществом и отнесение к это тому отдельных элементов входящих в комплекс Бизнес-Центра. Судебный акт с учетом фактических обстоятельств определил существенные различия правовых понятий: общего имущества здания и общего долевого имущества.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.



Читайте так же:
Договор оказания услуг признан незаключенным. Исполнитель взыскал денежные средства как неосновательное обогащение
Споры о КАСКО
Почта России 8 лет арендовала помещение, которое должно было принадлежать ей на праве хозяйственного ведения. В суде удалось вернуть арендную плату