Меню

Новости


Уплата налога. Момент исполнения обязанности
Компании Мальты в международном налоговом планировании
В ответе за тех, кого приручили
Экзамен на получение водительских прав по новым правилам
Госзаказчик вправе требовать согласования перечня привлекаемых к исполнению госконтракта третьих лиц

Главная страница >> Юридические статьи >> Суд обязал компанию освободить помещение. В апелляции арендатору удалось оспорить это решение

Суд обязал компанию освободить помещение. В апелляции арендатору удалось оспорить это решение


Автор: Мусавиров Ильдар Наилевич

Регион: Республика Татарстан, г. Набережные Челны

Должность: Руководитель департамента правовых отношений, ООО "ТД "Камилла"

Область права: Договорные отношения

Порядок решения проблемы: Судебный № дела 11АП-8330/2009

Суть дела

Компания, имеющая  сеть продуктовых торговых центров, арендовала нежилое помещение, а еще произвела внутри него ремонт. Но договор аренды не был зарегистрирован. Тогда уже арендодатель обратился в суд с иском об обязании освободить нежилое помещение. В первой инстанции суд удовлетворил исковые требования, признав, что договор аренды является незаключенным. Оснований было некоторое количество:  договор не прошел государственную регистрацию, а еще стороны не согласовали предмет договора. В следствии сразу после вынесения судом первой инстанции решения арендатор смог зарегистрировать договор аренды, а в апелляции доказал, что предмет договора является согласованным.

Задача и ее решение

"Кто владеет информацией - тот владеет миром"

Н. Ротшильд

Это высказывание, скорее всего, слышали многие. У меня каждый день возникал вопрос, как владея информацией можно владеть миром.

Только опосля того как стал работать практикующим юристом, шаг за шагом все стало проясняться. Как то раз в моей практике выбор правильной тактики действий и правовой точки зрения по делу, рассматриваемому Арбитражным судом, позволил добиться необходимого положительного результата при пересмотре дела в апелляции.

После перехода на новое место работы мне от предыдущего юриста организации досталось не полностью хорошее «наследство». Наша фирма занимается розничной продажей и имеет сеть продуктовых торговых центров. В первой половине 2000 годов во время активного развития данной организации было  заключено вполне достаточно много соглашений аренды нежилых помещений без надлежащей оценки условий договора и в ущерб собственным интересам. И тут по одному из следующих соглашений собственник нежилого помещения обращается в арбитражный суд с иском об обязании освободить фактически занимаемое помещение. При всем при этом необходимо отметить, что арендатором были затрачены очень большие средства для приведения данного помещения в пригодное для использования состояние.

Согласно условиям договора аренды затраты арендатора на произведенные ремонтные работы обязались быть зачтены в счет арендной платы. Однако новый директор арендодателя под надуманным предлогом предложил свой новый вариант договора без учета произведенных расходов. Нашу организацию это уже не устроило, поскольку до производства ремонта помещение находилось в плачевном состоянии.

Арендодатель следовательно намеревался незаконно присвоить неотделимые улучшения нежилого помещения, произведенные арендатором. Переговоры между представителями сторон не имели никакого смысла. Дело дошло даже до того, что руководитель арендодателя пытался путем обмана выкрасть заключительный лист нашего экземпляра договора. Однако когда ему была предъявлена копия видеозаписи его деяния, он без разговоров вернул похищенное.

Через пару месяцев было получено определение Арбитражного суда о назначении дела к судебному заседанию по  вышеназванному иску.

Необходимо отметить, что основания о признании договора незаключенным у Арендодателя были вполне достаточно весомые.

Во-первых, это был долговременный договор аренды, но однако он не прошел государственную регистрацию. По условиям договора обязанность по регистрации договора аренды нежилого помещения  была возложена на Арендодателя. Однако он намеренно уклонялся от выполнения данной прямые обязанности.

Во-вторых, истец обосновывал свои требования тем, что Арендатор использует спорное помещение  без правовых оснований и оплаты, поскольку подписанный сторонами договор аренды нежилого помещения является незаключенным ввиду несогласованности сторонами предмета и цены договора.

В ходе производства по данному делу предыдущий юрист нашей организации направил в суд требования о понуждении  к исполнению обязательств по договору. Со ссылкой на то, что согласно с условиями договора, Арендодатель обязан произвести государственную регистрацию данного договора аренды.

При этом если бы он внимательно ознакомился с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" то скорее всего выбрал бы иную точку зрения по делу и пошел бы абсолютно другим путем. Согласно со статьей 26 данного закона: «С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества».

В результате по исковому заявлению об  обязании освободить фактически занимаемое помещение было принято абсолютно справедливое решение, исковые требования были удовлетворены и суд обязал Арендатора на протяжении десяти дней с момента вступления решения в законную силу освободить занимаемое помещение. Что влекло для нашей организации колоссальные расходования своих средств. Это помимо затрат на ремонтно-строительные  работы, затраты на торговое оборудование, на курс обучения персонала, на рекламу, транспортные расходы и расходы на оплату труда работников занятых работами, связанными с освобождением помещения и т.д.

Как раз во время моего устройства на работу правительство ломало голову над тем, как более  не болезненно выйти из такого положения вещей.

Я предложил им побыстрее произвести регистрацию договора аренды. И в буквальном смысле слова через неделю зарегистрированный договор лежал у меня на столе. Руководитель со своей стороны постарался и ускорил процесс регистрации договора. Впоследствии необходимость в продолжении процесса по иску о понуждении  к исполнению обязательств по договору (регистрации договора) отпала сама по себе. Я направил в арбитражный суд заявление об отказе от исковых требований и прекращении производства по этому делу. Со своей стороны я уже подготовил апелляционную жалобу и направил ее вместе с копией, зарегистрированного надлежащим образом в распоряжении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, договора аренды нежилого помещения в 11-й арбитражный апелляционный суд (г. Самара).

При этом оставался неразрешенным вопрос о предмете и цене договора аренды. Нам нужны были веские доказательства того, что в момент заключения договора аренды стороны пришли к согласию что же касается предмета договора. И такие доказательства я нашел.        

В апелляционной жалобе нами было указано, что: «спорное имущество передано ответчику по акту приема-передачи, на основании перед этим заключенного договора аренды, требование о признании спорного договора аренды незаключенным в судебном заседании не заявлялось, в связи, с чем суд вышел за пределы исковых требований.  

Акт приема-передачи помещения между сторонами составлялся 22 сентября 2008 года, являющийся приложением № 2 к  договору аренды.

По смыслу статьей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, потому, что неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора.

Из условий спорного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения следовало, что ответчику в аренду передано нежилое помещение, расположенное по адресу: РТ, г. Набережные Челны, ул. _______, д. __, общей площадью 424,1 квадратных метров, для использования под продовольственный торговый центр.

При передаче имущества и подписании акта приема-передачи имущества у сторон не возникло неопределенности что же касается предмета арендуемого имущества.

В материалах дела отсутствовали доказательства о наличии между сторонами разногласий в ходе исполнения договора аренды на протяжении длительного времени (более полутора лет) насчет объекта аренды. Использование спорного помещения ответчиком также не оспаривалось.

Кроме этого документами дающими возможность определить имущество, переданное в аренду, являлись технический и кадастровый паспорта. На основании всех своих документов, ответчиком (арендатором) по этому адресу, было зарегистрировано обособленное подразделение  № 059317 от 30.09.2008 г., о чем свидетельствовало уведомление, о постановке на учет № 2838483 от 07.10.2008 года.

Подтверждением определения объекта договора являлось также то, что между сторонами договора аренды, была согласованна и установлена стоимость арендных платежей. То, что данная сумма является ежемесячными арендными платежами, подтверждалось письмом директора Истца от 14. 04.2009 года. 

Кроме этого в актах выполненных работ, подписанных сторонами в графе высокое звание работы (услуги) прямо указывалось: «арендная плата за нежилое помещение по договору аренды», а  также за какой период и общая сумма в месячных арендных платежей.

После подписания договора аренды нежилого помещения  нами были заключены договора с организациями водоснабжения, энергоснабжения также получены заключения и лицензии государственных органов, что подтверждает достижение согласия между сторонами условия об объекте договора аренды.

Судом первой инстанции был исследован текст договора без учета его настоящего исполнения сторонами и фактического отсутствия у сторон спора как таковой предмета сделки.

При таких обстоятельствах условие о предмете договора не имеет возможности считаться несогласованным, а договор - незаключенным.»

На заседание суда апелляционной инстанции довелось ехать самому. В результате наши усилия не пропали даром, решение суда первой инстанции было отменено и вынесен новый судебный акт по делу об отказе в удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции сделал вывод про то, что договор аренды нежилого помещения не противоречит требованиям действующего законодательства и включает в себя данные, дающие возможность определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в виде объекта аренды, сделка в части передачи объекта аренды сторонами исполнена. Суд посчитал, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права-статьи 607 Гражданского кодекса РФ и статьи 26  Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Истцом данный судебный акт оспаривался в суде кассационной инстанции. В удовлетворении кассационной жалобы было отказано, судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений.

Из вышесказанного можно сделать обоснованный вывод про то, что если же бы квалифицированный работник выбрал грамотную точку зрения по делу и представил необходимые доказательства, то уже на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции истцу бы было отказано в удовлетворении исковых требований.

Чего посчастливилось добиться

В результате продуманных действий арендатору посчастливилось оспорить решение в апелляции и отстоять свое право на аренду помещения.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.



Читайте так же:
Суммированный учет рабочего времени: сложные ситуации
Смена участника ООО: способы и процедуры
«Цель оправдывает средства?»: о налоговых последствиях продажи недвижимости физическим лицом