Главная страница >> Юридические статьи >> Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности. Суд обязал зарегистрировать соглашения с новой ценой

Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности. Суд обязал зарегистрировать соглашения с новой ценой


Автор: Никитина Ирина Сергеевна

Регион: Краснодарский край, г. Краснодар

Должность: главный квалифицированный работник юридического отдела, ООО "РН-Краснодарнефтегаз"

Область права: Договорные отношения

Порядок решения проблемы: Судебный № дела №А32-10966/2011

Суть дела

Между двумя компаниями был заключен договор купли-продажи квартиры. Покупатель оплатил стоимость квартиры в полном объеме, а продавец передал ее по акту приема-передачи. Росреестр зарегистрировал переход права собственности к покупателю, а, так вот, он стал полноправным собственником квартиры. Но потом стороны приняли решение подписать соглашения об увеличении стоимости квартиры на 824 600 рублей. Лишь потому, что покупатель стал уклоняться от регистрации новых договоров, продавцу довелось обратиться в суд с иском о государственной регистрации. Суд встал на сторону продавца, указав, что принцип совободы договора дает возможность вносить изменения в договор, в том числе в части стоимости и порядка расчетов.

Задача и ее решение

В заключительный месяц уходящего 2007 года между ООО «РН-Краснодарнефтегаз» (далее – Продавец) и ООО «Агроинвест» (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры (далее – Договор). В соответствии п. 2 ст. 558 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Благодаря чему, Договор был зарегистрирован, передача недвижимости Продавцом и принятие ее Покупателем осуществлялись по подписываемому сторонами передаточному акту (п. 1 ст. 556 ГК РФ), оплата недвижимости была произведена  согласно с договорными условиями. Следовательно, Договор был исполнен сторонами, свидетельство Продавца о государственной регистрации права собственности на рассматриваемую квартиру было погашено 22.03.2008 г., была совершенна государственная регистрация перехода права собственности на данную квартиру к Покупателю.

Но на  этом эпопея не заканчивается, а на самом деле, стартует.

Одолеваемый сомнениями по вопросу стоимости проданной недвижимости Продавец достигает договоренности с Покупателем, уже обладающим статусом законного собственника рассматриваемого объекта недвижимости, что же касается необходимости увеличения стоимости данной квартиры и соответствующей доплаты Продавцу. Покупатель 20 октября 2008 года с готовностью подписывает дополнительное соглашение к Договору, по условиям которого стороны увеличивали стоимость квартиры на 824 600 рублей… Далее был заключен ряд договоров к Договору, в соответствии которым стороны договаривались о дате проведении расчетов, которые Покупатель по понятным основаниям каждый день переносил.

Таким образом, Покупатель, поставил свою подпись в три соглашения к Договору, однако от их регистрации  уклонился, что свидетельствует о злоупотреблении им свои правом при подписании договоров.

Нельзя не понять логику и ход рассуждений Покупателя, а еще намерение сохранить свои денежные средства. Ведь в соответствии п.2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры, а точно также дополнительные соглашения к нему (п. 1 ст. 452 ГК РФ), подлежат государственной регистрации и считаются заключенным только лишь с момента такой регистрации. Однако кроме ст. 558 ГК РФ  Покупателю квартиры необходимо было учитывать и следующие положения законодательства, механизм которых он запустил при подписании вышеуказанных договоров.

   Пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса России предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи квартиры в соответствии статье 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.  Статья 158 ГК РФ предусматривает, что надлежащей является сделка, идеальная в письменной форме (простой либо нотариальной). Используя данный способ защиты, истец в соответствии названной норме права и ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие 2-х условий: совершения сделки в надлежащей форме и уклонения контрагента от ее регистрации (судебная практика: Постановление 19 ААС от 19.04.2010 г. по делу № А48-3726/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.08.2010 г. по делу № А48-3726/2009). И потому, что сделка совершена в надлежащей форме, правомерность ее не оспаривалась, квартира передана Покупателю, а Покупатель как правообладатель уклоняется от регистрации дополнительных договоров, Продавец обратился за защитой своих интересов в Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь не только лишь праведным негодованием в части нарушенной Покупателем договоренности, но также понятным отдаленным намерением фактически взыскать денежные средства за квартиру. В данном помогло на начальном этапе Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 21 от 13.11.1997 г. (п. 1 «Обзор практики»).

Итак,  Продавец предъявил в Арбитражный суд Краснодарского края  иск к Покупателю о государственной регистрации заключенных сторонами дополнительных договоров к Договору купли-продажи квартиры, которые увеличивают стоимость данного объекта недвижимости. При всем при этом Истец, в дополнение к уже перед этим изложенному, также доказал в суде факт уклонения Покупателя от регистрации вышеуказанных дополнительных соглашение и дополнил обоснование своей правовой точки зрения положениями статей 420 и 421 ГК РФ. В соответствии статье 420 ГК РФ договором признается соглашение 2-х либо нескольких лиц об установлении, изменении либо прекращении прав человека и прямых обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419 ГК РФ). В соответствии ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом согласно с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - согласно с обычаями делового оборота либо иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим. А статья 421 ГК РФ предусмотрительно гласит, что граждане и юридические лица свободны в довершение всего договора.

Таким образом, анализ статей 309, 420, 421 ГК РФ дает возможность прийти к выводу, что ведущим фактором в довершение всего сделки является свободно выражаемая воля сторон на установление, изменение, прекращение прав человека и прямых обязанностей, другими словами применительно к рассматриваемому делу – установление прямые обязанности Покупателя в части доплаты Продавцу стоимости квартиры, размер которой был увеличен сторонами после исполнения  основного Договора купли продажи квартиры.

Также, Истцом был учтен пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который предусматривает:

«Согласно с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ тогда, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не стоит, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, имеет право предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда уже, когда согласно с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2011 г. по делу № А32-10966/2011 исковое заявление Продавца было удовлетворено.  

Чего посчастливилось добиться

Решение суда вступило в законную силу, произведена государственная регистрация заключенных сторонами дополнительных договоров к договору купли-продажи квартиры. И на данный момент Продавец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Покупателю о взыскании задолженности в соответствии данных дополнительных договоров к договору купли-продажи квартиры в размере 824 600 рублей. Дело на стадии рассмотрения, итог очевиден.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вам предоставляется возможность проголосовать за него.



Читайте так же:
Оправдана ли уголовная ответственность за нерезультативное (неэффективное) расходование бюджетных средств
«Цель оправдывает средства?»: о налоговых последствиях продажи недвижимости физическим лицом
Новый взгляд на статью 392 ТК РФ