Меню

Новости


Как на законном основании снизить работнику зарплату?
Страховые взносы: значимые решения ВАС
Оспаривание отказов в государственной регистрации
О защите персональных данных работников
Оспаривание отказов в государственной регистрации

Главная страница >> Юридические статьи >> Способы продажи заложенного имущества

Способы продажи заложенного имущества


В процессе претворения в жизнь хозяйственной деятельности и в повседневной жизни возникают потребности реализовать заложенную недвижимость. Однако положение предмета залога придает ей статус, схожий с чемоданом без ручки из известной поговорки, который, как известно, и нести неудобно, и выкинуть жалко. Однако не все при таком варианте так безнадежно, как это выглядит на первый взгляд, и заложенная недвижимость тоже быть может продана, но с определенными условиями, речь о которых и пойдет ниже.

Для удобства классифицируем указанные условия на юридические и экономические.

Начнем с юридических условий. По действующему законодательству продать заложенную недвижимость вполне вероятно, из них только с согласия коммерческого банка (залогодержателя). Несоблюдение этого условия влечет такие неблагоприятные последствия, как признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной или досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства и обращение взыскания на заложенное имущество.

Так, по одному из дел суд удовлетворил требование покупателя о расторжении договора купли-продажи, взыскании с продавца трат своих средств, процентов за пользование чужими капиталом. Суд руководствовался пунктом 2 статьи 450 ГК РФ и указал, что согласие на отчуждение заложенного имущества не присутствует, доказательства обращения продавца в орган по государственной регистрации с заявлением о прекращении залога на данное помещение и снятия таких обременений в материалы дела не представлены.

При этом стоит акцентировать внимание на особом статусе недвижимого имущества и особых правилах его реализации сравнивая со всем остальным имуществом. Так, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, идеальная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не быть может оспорена последним, потому, что в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно — предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания насчет залога.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил о необходимости получения согласия залогодержателя заключительный имеет право по собственному выбору настоятельно попросить:

— признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ;

— досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество вне зависимости от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал либо обещал знать про то, что имущество отчуждается с нарушением правил об обязательном получении согласия залогодержателя на отчуждение имущества, такой приобретатель несет около стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

В этой связи желательно уже на стадии заключения кредитного договора и договора о залоге имущества в счет обеспечения указанного кредита постараться включить в данный договор следующие условия.

1. Условия, дающие возможность досрочно (и желательно без процентов либо каких-либо других штрафных санкций) погасить кредит. О праве коммерческих банков монтировать комиссию за досрочное погашение кредита свидетельствует следующее дело. Так, заемщиком было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в качестве комиссии за предоставление кредита и за его досрочное погашение. Истец сослался на то, что коммерческий банк неправомочен взимать комиссионное вознаграждение за досрочное погашение кредита. В удовлетворении требования было отказано, поскольку условия кредитного договора о взимании комиссионного вознаграждения были согласованы сторонами и указанные условия не противоречат закону. Как следует из этих положений, суды сделали вывод, что буква закона не отметает возможности включения в кредитный договор условий, предусматривающих взимание комиссии за предоставление и досрочное погашение кредита, а еще повышение ставки рефинансирования по кредиту .

Стоит отметить, что для потребительских соглашений в этой части имеются определенные отличительные черты. Так, по другому делу условие кредитного договора про то, что коммерческий банк правомочен произвести досрочное погашение кредитной задолженности путем безакцептного списания имеющихся капитала с банковского счета, признано ущемляющим права потребителей, потому, что статьей 854 ГК РФ, определяющей основания списания капитала со счета, не предусмотрено их безакцептное списание со счетов клиентов банка .

В это же время по другому делу суд указал, что потому, что вступившим в законную силу решением суда банковская операция по списанию капитала, перечисленных ответчиком в счет досрочного погашения долга перед истцом по кредитному договору, признана недействительной, однако обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом ответчиком надлежащим образом не исполнены, суд взыскал в пользу истца долг по кредитному договору и согласно с пунктом 2 статьи 809 ГК РФ проценты за пользование кредитом за период после прекращения срока действия договора до даты обращения в суд с иском .

2. Условие, допускающее продажу закладываемой недвижимости. Сразу оговоримся, что сделать это, по всей вероятности, не получится. В следствии этого в виде компромисса можно попробовать прописать сам механизм продажи предмета залога и предоставления в обмен коммерческому банку другого обеспечения. Это сделать вполне реально.

При заключении кредитного договора и договора об ипотеке стратегически более важно получить право на безвозмездное досрочное погашение кредита, нежели право на продажу недвижимого имущества, поскольку тогда у залогодателя появляется большее количество вариантов для отчуждения недвижимости. Получение указанного права (на досрочное погашение кредита) имеет смысл даже тогда, когда погашение задолженности осуществляется аннуитетными платежами. Следует напомнить, что аннуитетный платеж — это равный по сумме в месячный платеж по кредиту, который имеет в своем составе сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Так, по одному из дел суд установил, что между предпринимателем и банком был заключен кредитный договор, по условиям которого кредит возвращается заемщиком путем ежемесячной уплаты на протяжении 1-го года фиксированной суммы денег, в составе которой для начала учитываются проценты за весь указанный в договоре срок пользования кредита (аннуитетный порядок возврата кредита). Спустя семь месяцев после выдачи кредит погашен заемщиком досрочно.

По результатам рассмотрения дела суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных согласно с кредитным договором, поскольку они были уплачены за период, на протяжении которого пользование капиталом уже прекратилось. Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском о возврате части процентов за пользование кредитом, уплаченных им коммерческому банку по кредитному договору. Как указал суд, проценты являются платой за пользование заемщиком необходимой суммой займа (статья 809 ГК РФ). Следовательно, проценты, которые являются платой за пользование капиталом, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата.

По данному вопросу быть может интересно и следующее дело. Так, придя к заключению про то, что размеры процентов за пользование кредитами, которые не пригодны снижению, существенно превышают среднюю действовавшую в спорный период учетную ставку банковского процента, именно тем в существенной части компенсируют кредитору последствия от неисполнения соглашений, суды сочли возможным применить статью 333 ГК РФ к процентам за пользование чужими капиталом, снизив сумму, подлежащую взысканию, до  150 000 рублей .

Итак, продать заложенную недвижимость возможно несколькими способами.

Первый вариант

Банк соглашается на снятие обременения и продажу недвижимости. Это согласие быть может как включено в текст договора об ипотеке, так и получено в отдельности, если договор об ипотеке такого согласия не включает в себя. Здесь могут быть два подварианта.

Подвариант А. Банк соглашается на продажу предмета залога и не настоятельно просит в обмен практически никакого другого обеспечения. На поверку это утопичный вариант, и он реально возможен только после этого, когда сумма задолженности по кредитному договору остается чрезвычайно маленькой.

Подвариант Б. Банк соглашается на снятие обременения. Снятие обременения с продаваемого помещения и последующая его продажа и предоставление коммерческому банку в виде обеспечения иного помещения (иного имущества) либо предоставление другого способа обеспечения по кредитному договору (поручительства, банковской гарантии и т. п.).

Второй вариант

Банк не дает согласия на снятие обременения и продажу недвижимости. Продавец сам погашает задолженность перед банком и сам продает недвижимость без обременения.

С одной стороны, это возможно только тогда, если кредитный договор дает возможность гасить кредит досрочно. С другой — для потребительских кредитов установление в договоре запрета на досрочное погашение кредита признается недействительным и нарушающим права указанных потребителей. Потребителями при таком варианте признаются лица, которые указаны в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Так, согласно с преамбулой к указанному федеральному закону потребителем является гражданин, имеющий намерение заказать либо купить либо заказывающий, приобретающий либо использующий товары (работы, услуги) только лишь для персональных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с претворением в жизнь предпринимательской деятельности.

По одному из дел суды, как следует из статьи 32 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающей возможность в любое время категорически отказаться от исполнения договора, пришли к выводу про то, что является нарушением прав потребителей включение в кредитный договор следующего условия: «Реальным договором устанавливается временной период в размере 6 (6-и) месяцев (срок моратория на досрочное погашение, считая от даты фактического предоставления кредита), на протяжении которого заемщику не разрешено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по настоящему договору».

Утверждение банка про то, что упомянутое ограничение на досрочное погашение кредита будто бы не препятствует потребителю «как говорится категорически отказаться от исполнения договора», было признано несостоятельным. Как указал суд, согласно с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ обязательство быть может прекращено в том числе надлежащим исполнением, что для кредитного договора означает возвращение заимодавцу необходимой суммы займа. Следовательно, суд указал, что запрет на досрочный возврат полученных в кредит капитала свидетельствует для заемщика о невозможности категорически отказаться от исполнения договора .

Если для потребительских кредитов включение в договор условия, не разрешающего досрочное погашение кредита, признается ущемляющим права и интересы потребителей, то для соглашений, заключенных бизнесменами, при таком варианте могут быть применены положения статьи 428 ГК РФ, приуроченные к договорам присоединения. Так, по одному из дел индивидуальный предприниматель обратился с иском к коммерческому банку об изменении кредитного договора путем исключения из него положения, устанавливающего право банка в одностороннем порядке по собственному усмотрению и без объяснения заемщику причин отказать в выдаче кредита либо выдать кредит в меньшем размере, по собственному усмотрению и без объяснения причин увеличивать размер процентов за пользование кредитом, а еще сокращать срок возврата кредита. При вынесении решения суд руководствовался следующими положениями. По вопросу, связанным с тем что при заключении кредитного договора заемщик был фактически лишен возможности влиять на содержание договора, проект которого был разработан банком и включал в себя внутри себя условия, существенным образом не соблюдающие баланс интересов сторон, суд имеет право применить к подобному договору положения статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения.

По смыслу пункта 1 статьи 428 ГК РФ путем присоединения быть может заключен любой гражданско-правовой договор независимо от состава сторон договора и целей, преследуемых при его заключении. В материалах дела имеются доказательства того, что при заключении кредитного договора предприниматель делал предложение коммерческому банку изложить часть пунктов договора (в том числе оспариваемых пунктов) в иной редакции, чем та, которая была предложена ему банком для подписания. Однако предпринимателю в данном было отказано ссылаясь на внутренние правила, утвержденные председателем правления банка, не допускающие внесения в проект кредитного договора изменений сравнивая с разработанной и утвержденной формой договора тогда, когда предметом договора является типовой кредитный продукт, к числу которых сам банк отнес и кредиты, выдаваемые малым предпринимателям для целей пополнения оборотных средств. В следствии этого договор был заключен на условиях банка.

Суд кассационной инстанции сделал вывод, что у предпринимателя отсутствовала фактическая возможность влиять на содержание условий кредитного договора, в следствии этого он принял условия кредита путем присоединения к предложенному договору в общем, в том числе с учетом оспариваемых условий. Таким образом, к спорному договору могут быть сообразно закона (статья 6 ГК РФ) применены положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ. При этом тот факт, что в договоре имелись и условия, согласованные сторонами индивидуально (сумма кредита, сроки возврата и т. п.), не препятствует применению пункта 2 статьи 428 ГК РФ к тем положениям кредитного договора, в отношении которых заемщик не мог сделать ничего, кроме как принимать навязанные ему условия.

Суд признал, что положения кредитного договора, об исключении которых просил истец, включают в себя явно обременительные условия для присоединившейся стороны, которые она, как следует из своих разумно понимаемых интересов, не приняла бы при наличии у нее возможности принимать участие в определении условий договора. Спорные положения договора не соответствуют принципу добросовестности в коммерческой деятельности, они явно обременительны для заемщика, в следствии этого существенным образом не соблюдают баланс интересов сторон кредитного договора, поскольку предоставляют кредитору возможность в одностороннем порядке изменять согласованные сторонами условия договора, являющиеся существенными для соглашений такого вида. Суд также сообщил о том, что в договоре не предусмотрена возможность заемщика, несогласного с изменением условий кредитования, без согласия кредитора досрочно возвратить кредит на прежних условиях и именно тем прекратить отношения с банком, напротив, досрочный возврат кредита по инициативе заемщика договором запрещен.

Постановлением суда кредитный договор был изменен, спорные пункты исключены. Помимо всего этого, суд кассационной инстанции в постановлении подчеркнул, что изменение кредитного договора данным судебным актом означает, что спорные пункты договора утрачивают силу с момента принятия этого судебного акта (часть 5 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса России) .

В данном варианте реализации заложенного имущества наличные средства для досрочного погашения кредита берутся у будущего покупателя заложенной недвижимости по договору срочного беспроцентного займа.

Механизм сделки выглядит следующим образом.

1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому продавец обязуется к определенному числу (учитывается время, необходимое на погашение кредита и снятие обременения с недвижимости) сделать вывод основной договор купли-продажи недвижимости. При этом (для соблюдения прав покупателя) станет возможно прописать в договоре возможность автоматического зачета суммы займа в счет покупной цены помещения.

2. Заключается беспроцентный срочный договор займа между покупателем (займодавцем) и продавцом (заемщиком) на сумму, необходимую для закрытия кредита.

3. Покупатель погашает кредит перед банком.

4. Банк снимает обременение с помещения.

5. После погашения кредита и снятия обременения с помещения заключается основной договор купли-продажи, оплата по которому уже была частично либо полностью произведена заемными капиталом.

При данном варианте но ненадо забывать об ограничениях, которые устанавливает законодательство о банкротстве. Как свидетельствует судебная практика, в передаче дела по иску о признании недействительными сделок по досрочному погашению долга по кредитному договору для пересмотра в норме надзора судебных актов было отказано, поскольку, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что их совершение стало причиной уменьшение конкурсной массы должника и предпочтительное удовлетворение требований 1-го кредитора перед другими кредиторами должника .

По другому делу судами выявлено, что ЗАО «Вегат Плюс», будучи клиентом АКБ «Электроника» (ОАО), произвело досрочное погашение задолженности по кредитному договору, заключенному с АКБ «Электроника» (ОАО), путем внутрибанковских проводок по списанию капитала в размере 3 043 606 рублей 56 копеек (3 000 000 рублей в счет оплаты основного долга, 43 606 рублей 56 копеек — проценты за пользование кредитными средствами), которые находятся на расчетном счете ЗАО «Вегат Плюс».

Решением Арбитражного суда населенного пункта Столицы России АКБ «Электроника» (ОАО) признано банкротом. Согласно со статьей 103 Закона о банкротстве сделка, заключенная либо идеальная должником с отдельным кредитором либо иным лицом после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и (либо) на протяжении 6-и месяцев, предшествовавших подаче заявления о признании должника банкротом, быть может признана судом недействительной по заявлению внешнего управляющего либо кредитора, если указанная сделка имеет своим результатом предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами.

В пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда России от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"» разъяснено, что потому, что дача клиентом распоряжения о списании капитала с его счета в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком либо списание банком в безакцептном порядке капитала со счета клиента в банке в счет погашения задолженности клиента перед банком может влечь за собой предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов перед другими кредиторами, эти сделки также могут быть оспорены на основании пункта 3 статьи 103 Закона о банкротстве как при банкротстве банка, так и при банкротстве клиента.

Таким образом, установив по рассматриваемому делу, что ЗАО «Вегат Плюс» являлось кредитором АКБ «Электроника» (ОАО) и в итоге совершения оспариваемых сделок бытовало предпочтительное удовлетворение его требований перед другими кредиторами АКБ «Электроника» (ОАО) на протяжении 6-и месяцев перед возбуждением процедуры банкротства АКБ «Электроника» (ОАО), суд на основании статьи 103 Закона о банкротстве удовлетворил заявленные требования .

Третий вариант

Продажа заложенной недвижимости и погашение кредита при участии банка.

В таком случае продажа заложенной недвижимости и погашение кредита происходит с участием банка. Наличные средства покупателя, как и в 1-м случае, идут частично продавцу, частично коммерческому банку для закрытия оставшейся части кредита.

Например, продается помещение, стоимость которого составляет 1 000 000 рублей, а остаток ссудной задолженности — 800 000 рублей. В таком случае покупатель погашает задолженность продавца по кредиту перед банком, а оставшуюся часть стоимости квартиры передает продавцу.

Возможность погашения кредита не заемщиком, а другим лицом основан на положениях статьи 313 ГК РФ, согласно с которой исполнение обязательства быть может возложено должником на 3-е лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства либо его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В таком случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Данные действия допускает и судебная практика.

Так, судами выявлено, что общество перечислило коммерческому банку по платежному поручению денежные средства в размере 834 900 рублей, указав в виде назначения платежа погашение задолженности предприятия по кредитному договору на основании договора залога от 27.10.2004 № 859.

Ссылаясь на отсутствие договорных отношений с банком и ошибочность перечисления указанной суммы денег, общество обратилось с иском о взыскании неосновательного обогащения в суд.

Суды сделали вывод про то, что общество не представило надлежащих доказательств, которые свидетельствуют о неправомерности удержания банком истребуемой суммы. При этом судами принято во внимание, что отношения между обществом (покупатель) и предприятием (продавец) урегулированы договором купли-продажи, пунктом 5.3 которого установлено, что датой оплаты товара по договору признается дата поступления капитала на расчетный счет Красноуфимского отделения № 1774 Сберегательного банка Российской Федерации в счет погашения задолженности по кредитному договору от 27.10.2004 № 486.

Между банком и предприятием (заемщиком) заключен кредитный договор, в масштабах которого у предприятия возникло обязательство по погашению кредита, а еще с целью надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору — договору залога от 27.10.2004 № 859. Исполнение обязательства по погашению кредита за предприятие согласно со статьей 313 ГК РФ было принято банком от общества, потому, что пунктом 3.5 кредитного договора предусмотрена возможность погашения задолженности предприятия путем перечисления соответствующих капитала лицами, не являющимися стороной этого договора.

Исходя из изложенного, суд сделал вывод про то, что денежные средства в сумме 834 900 рублей были перечислены обществом в счет взаиморасчетов между обществом, банком и предприятием. Факт получения банком от общества капитала не классифицируется для банка неосновательным обогащением .

В тех случаях, когда размер кредита превышает стоимость продаваемой недвижимости (например, 1 000 000 рублей — задолженность по кредиту, 800 000 рублей — стоимость продаваемой недвижимости), отдельно взятого согласования с банком потребует разрешение вопросов, связанных с погашением остатка кредита и предоставления обеспечения под это обязательство.

Механизм сделки:

1) заключается предварительный договор купли-продажи помещения между покупателем и продавцом;

2) заключается трехстороннее соглашение между продавцом, покупателем и банком, по которому покупатель погашает задолженность продавца перед банком, а продавец получает право требования на эту сумму к покупателю;

3) банк снимает обременение с помещения;

4) заключается основной договор купли-продажи помещения, оплата по которому осуществляется в том числе и путем зачета требования покупателя к продавцу.

Отдельно стоит указать, что в случае погашения кредита при посредстве третьих лиц (другого банка, платежной системы) риски, связанные с задержкой зачисления на корреспондентский счет банка платежей заемщика по возврату кредита, лежат на заемщике.

Четвертый вариант. Смена должника по кредиту перед банком.

В этом случае в кредитном договоре покупатель недвижимости занимает место продавца недвижимости в кредитном договоре, ему переходят прямые обязанности по погашению кредита, а продаваемое недвижимое имущество также может выступать обеспечением по кредиту покупателя. В таком случае банк одобряет нового заемщика на старый кредит и происходит оформление кредита на него.

Покупатель по договору купли-продажи оплачивает только то, что причитается продавцу (когда стоимость недвижимости больше задолженности по кредитному договору), а долг коммерческому банку продолжает выплачивать покупатель в качестве ипотеки.

Нужно быть готовым к тому, что данная схема потребует определенного времени и может вызвать возражения у банка, поскольку связана с оценкой нового должника по кредитному договору.

Механизм сделки:

1) получается согласие банка на перемену должника в кредитном договоре;

2) заключается договор уступки прав и перевода прямых обязанностей по кредитному договору между покупателем и продавцом банком;

3) заключается договор купли-продажи помещения;

4) заключается договор ипотеки с новым собственником.

Пятый вариант. Покупка новой недвижимости и ее залог в виде обеспечения по такому же либо новому кредитному договору с одновременным (если возникнет такая необходимость) погашением первоначального кредита.

По той же схеме происходит перекредитование, когда банк у банка выкупает кредит.

В заключение кратко остановимся на экономических условиях реализации заложенной недвижимости. В первую очередь, продавая заложенное помещение, необходимо учитывать, что выиграть на такой сделке можно только в тех случаях, когда цены на недвижимость не изменялись либо росли. Иначе продажная цена помещения быть может меньше остатка задолженности по кредиту.

Во-вторых, продажа заложенной недвижимости — это как таковой форс-мажор. Узнав, что помещение заложено, покупатель может расценить это как трудности в финансовом плане продавца и настоятельно попросить дополнительной скидки.

В-третьих, последние несколько лет предложение по недвижимости превышает спрос. Продажа заложенного помещения — более долгий, достаточно смелый и затратный процесс. Это также быть может одной из причин для снижения цены.



Читайте так же:
Ненормированный рабочий день: альтернативный взгляд
Трудовые отношения. Увольнение сотрудника за прогул
Имущественный иммунитет должника