Меню

Читать Пошлые и интимные истории.

Новости


Нежилое помещение: что скажут соседи?
Работник должен подтвердить свои расходы на проезд на личном автомобиле чеками с АЗС
Истребование имущества из чужого незаконного владения
О совмещении и совместительстве: практика применения
Хозяйственные партнерства – новый вид юридических лиц

Главная страница >> Юридические статьи >> Споры по выплате ипотечного кредита

Споры по выплате ипотечного кредита


Сегодняшняя действительность изобилует очень большим количеством проблем различного плана, в том числе и финансовых. Причины происхождения некоторых из них лежат скорее в сфере построения адекватных взаимоотношений между партнерами, чем в чем-либо другом. К подобным ситуациям можно смело отнести и сложную ситуацию между разводящимися супругами, когда встает вопрос о выплате взятого перед этим ипотечного кредита.

В статье автор делает предложение детально рассмотреть этот непростой вопрос. В заключение будут даны рекомендации по выходу из возникшей ситуации и минимизации потерь.

Сам термин «ипотека» имеет древне-греческое происхождение, первый раз он был замечен в первой половине VI в. до н. э.. и в дословном переводе означал - «подпорка», «подставка». В Древней Греции он обозначал форму ответственности должника перед кредитором своей землей. Тогда на границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что подобного рода земля не свободна, она обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой».

В принятом сегодня современном понимании «Ипотека» - это форма залога, когда закладываемое недвижимое имущество располагается в собственности должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, правомочен получить удовлетворение с помощью реализации данного имущества.

В настоящее время ипотека все более набирает обороты. Буквально любой коммерческий банк предоставляет услуги по ипотечному кредитованию и ведет агрессивную рекламную компанию в данном направлении. Однако с ипотекой лишь немногие так просто, как нам говорят! Ипотека, вне всякого сомнения, включает в себя настоящую опасность для заемщика!

Самым огромным минусом ипотеки является запредельная переплата за приобретаемое жилье. В отдельных банках эта сумма доходит до 130-150 % свыше основной суммы договора. В одном ряду с этим, заемщик вынужден будет оплатить и массовые вложения (плата за рассмотрение заявки, плату за открытие и обслуживание ссудного счета, услуги нотариуса и оценщика).

Также в ипотеке содержится и настоящая возможность потери жилья, кроме того обусловленная общепризнанными мерками действующего Федерального закона N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998, а именно:…«Залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения с помощью этого имущества названных в статьях 3 и 4 реального Федерального закона требований, которые вызваны неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, например неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. ……. ».

То есть, иначе говоря – вполне достаточно на протяжении года трижды не выплатить основные платежи по кредиту с промежутком более чем в три месяца и вы получите обращение на вас в суд со стороны банка.

Наряду с этим, права заемщика ущемлены и в части распоряжения жильем, так как договор ипотечного кредитования автоматически имеет в виду под собой обременение в качестве запрета на право совершения сделок с недвижимостью, потому, что она располагается в залоге у банка: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, быть может отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в виде вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом только лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке», (п. 1 ст. 37 ФЗ N 102 «Об ипотеке»).

Нормы закона дают возможность заемщику только: « ……. завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны» (п. 3 ст. 37 . ФЗ N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости))». Только при этот не стоит забывать, что при таком варианте наследник приобретает не только лишь права на наследство, но и все обязательства с ними связанные. В следствие норм п. 1 ст. 38 ФЗ N 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:….«Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в следствии его отчуждения или в норме универсального правопреемства, в том числе в следствии реорганизации юридического лица или в норме наследования, становится на место залогодателя и несет все прямые обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем».

Без согласия банка вам также не удастся провести к собственной квартире перепланировку или зарегистрировать у себя членов семьи. На самом деле дела, не взирая на недешевую стоимость, ваша собственность «заморожена», а при сроке кредита в 15-20 и более лет, это представляется весьма существенным неудобством.

Давайте рассмотрим ситуацию, которая нередко возникает по вопросу, связанным с выплатой ипотечного кредита, а именно: супруги определенный период времени живут в квартире, взятой по ипотеке. Семейные отношения зашли в замкнутый круг, встал вопрос скорого расторжения брака. Как тогда будет погашаться ипотечный кредит и чья это обязанность? В случае развода у супружеской пары возникают солидарная ответственность перед банком по погашению кредита в равных долях. Это следует из норм ст. 323 Гражданского кодекса РФ: «При солидарной прямые обязанности должников кредитор имеет право настоятельно просить исполнения как от всех должников в сочетании, так и от любого из них отдельно, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от 1-го из солидарных должников, правомочен настоятельно просить недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до того времени, пока обязательство не исполнено полностью».

При поверхностном изучении вопроса может показаться, что непременно кредит будут погашать оба супруга, потому, что в следствие норм п. 1 ст. 33 Семейного кодекса РФ: « Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное». О таком же говорят и нормы ст. 34 Семейного кодекса РФ: …… «Имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью».……..«Общим имуществом супругов являются также приобретенные с помощью общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации и любое другое нажитое супругами во время брака имущество, вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».

Однако это бывает лишь тогда, если супруги являются созаемщиками, то есть если банк заключил договор ипотечного кредитования с ними обоими в одно и тоже время.

При более детальном рассмотрении вопроса выясняется, что существуют интересные моменты. В частности, в п. 15 Постановления № 15 от 05.11.98. Пленум ВС РФ дает следующие разъяснения: …. « не классифицируется общим совместным имущество, приобретенное хоть и в период брака, но с помощью средств 1-го из супругов, принадлежавших ему до вступления в брак, полученное в дар или в норме наследования….». Следовательно, если в суде этот факт будет доказан, то данное имущество будет исключено из общей собственности, в соответствии с этим обязательства по нему будет нести собственник.

Существует и другая возможность разделения между супругами долгов по ипотечному кредиту. Можно внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения, в следствии которого общая обязанность по выплате кредита будет изменена на индивидуальную. Для этого с самого начала обязаны быть соблюдены два условия: а). получено согласие банка на подписание аналогичного соглашения; б). достигнута определенная договоренность между разводящимися супругами. Они должны четко прийти к соглашению, кто из них получит права на недвижимость, а кто компенсацию в качестве капитала со стороны другого.

В последние несколько месяцев в нашей стране пользуется успехом такая «проевропейская практика», как заключение брачного договора. Статья 40 Семейного кодекса РФ дает определение договора как это того: «Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и прямые обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения». Целью его заключения является возможность обеспечить односторонний отказ от притязаний на имущество со стороны 1-го из супругов задолго до вступления в брак, либо с самого начала определить имущественные права и прямые обязанности.

Чтобы это состоялось, надо соблюдение ряда условий, то есть в брачном договоре наверное подробно прописано: а). кто и в каком размере выплачивает первоначальный вступительный взнос; б). кто и в каком размере выплачивает ежемесячные платежи по ипотеке; в). кто из супругов, в конце концов, становится собственником недвижимости.

Имеется также а также один способ разрешения конфликтной ситуации – это разделение долей в оплате по кредиту между супругами пропорционально долям в имуществе. В первую очередь кто-то один из супругов имеет более весомый по размеру (в некоторое количество раз) заработок. Тогда лучше сесть за «стол переговоров» и самим прийти к соглашению, кому будет принадлежать огромная доля в квартире, следовательно, на него и ляжет обязанность платить огромную часть кредита.

И последним способом решения спорной проблемы с выплатой ипотечного кредита можно назвать следующий – продажа недвижимости и погашение кредита сразу 1-м единовременным платежом. Данный вариант возможен только при согласии обоих разводящихся супругов и банка в соответствии с этим. Как правило, при таком варианте, недвижимость реализуется только с участием риелторов, являющиеся партнерами банка и под его контролем. Если после продажи недвижимости и выплаты кредита останутся какие-либо денежные средства, то им предоставляется возможность быть поделены между разводящимися супругами. Хотя на практике такое случается в высшей степени не часто!

От наличия или отсутствия описанных выше условий и будет находиться в зависимости решение, принятое судом.

В любом случае, на день расторжения брака супругам, который имеет общую квартиру по ипотечному кредиту, целесообразно находить компромисс самостоятельно, исключив участие суда. Потому-что в истории с судом решение вопроса не только лишь может на много времени затянуться, но а также больше усугубиться, потому, что возникнет необходимость уплаты пеней и штрафов. И это не вспоминая о бьющих через край всесторонне эмоциях и испорченных в следствии нервах! Рекомендации автора по вопросу приведены ниже.

До полного исполнения условий договора ипотечного кредитования квартира будет присутствовать в залоге у банка и в соответствии с этим, вы не сумеете проводить с ней сделки без его разрешения (п. 2 ст. 11 ФЗ N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости), в следствии этого с самого начала настаивайте на внесении пункта с подобным разрешением в договор. Не стесняйтесь отстаивать свою точку зрения. В большинстве случаев, в следствии долгих и нудных переговоров, банк все точно также пойдет вам на встречу в данном вопросе, потому, что весьма заинтересован в получении прибыли (так как желающие оформить ипотеку не являются туда «пачками» ежедневно).

Заключая договор ипотечного кредитования, не забываете про то, что сумма по договору не классифицируется окончательной. Такого рода договор обязательно сопрягается с процедурой заключения договора страхования, таким образом, в принудительном порядке вы обязаны будете понести вложения на страхование (п. 4 ст. 31 ФЗ N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г.).

Заключая договор страхования обязательств по ипотеке, не упустите из своего поля зрения то, что бы внутри него был пункт о страховании имущественных прав («титула собственности»). Тогда, при утрате Вами предмета залога (недвижимости), компенсацию коммерческому банку будет вынуждена выплатить страховщик, а не Вы.

Стремление банка заработать некоторое количество раз на одном и этом же клиенте уже становится «притчей во языцех». Это касается и оформления договора ипотечного кредитования. Наличие «подводных камней», в качестве различного вида скрытых комиссионных выплат, даже не пригодно сомнению. В договоре не наверное пункта о взимании с Вас комиссии за открытие и ведение ссудного счета, потому, что это незаконно. На этот счет уже имеется решение высших судебных органов, точка зрения ВАС отражена там однозначно (п. 3 Постановления Президиума ВАС от 02.03.10 г. и Постановление Президиума ВАС N 8274/09 по делу N А50-17244/08 от 17.11.09 г.).

Желание банка в одностороннем порядке изменить ставку по кредитам по договору незаконно, потому, что ущемляет права потребителя (п. 2 Постановления Президиума ВАС от 02.03.10 г.). При подобной попытке смело укажите на это менеджеру банка. Поверьте, результат не заставит себя долго ждать. Банк быстро сделает вид, что это ошибка.

В случае неисполнения основного обязательства (неуплаты в месячных платежей по договору), взыскание обращается лишь на заложенное недвижимое имущество (практически никаких дополнительных санкций со стороны банка быть не имеет возможности).

С момента подачи на Вас в суд все штрафные санкции по договору перестают действовать, то есть начисление процентов (пени) прекращается!

Для того, чтобы значительно уменьшить сумму неустойки, апеллируйте общепризнанными мерками п. 1 ст. 333 ГК РФ:….. « Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд имеет право уменьшить неустойку»…. .

Если вы не платили по кредиту на протяжении года, а банк делал вид, что не мог знать о таком и подал на вас в суд спустя полтора или два года – смело обращайтесь к общепризнанным меркам п. 1 ст. 404 ГК РФ: …….«…….Суд также имеет право уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера трат своих средств, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению ………», и доказывайте, что банк сделал это умышленно!

В ипотеке имеются и не очень большие прелести. Не стоит забывать, что заключив договор ипотечного кредитования, позднее вы применяете предоставленное вам законом право на претворение в жизнь налогового вычета, в соответствии норм п. п. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Государство вернет вам, уплаченный вами, подоходный налог в размере 13 % от стоимости квартиры. Потолок суммы вычета определен в настоящее время в размере 2 000 000 руб. 00 коп..

Необходимо иметь в виду, что если спор не разрешается в добровольном порядке и возникает судебный процесс, то сумма долга увеличится к тому же на проценты за просрочку в месячных выплат по кредиту.

Нужно понимать, что в этом каверзном вопросе результативность решения будет находиться в зависимости, для начала, от четкого понимания серьезности проблемы и желания обоюдно договариваться.

Вопрос о спорах при выплате ипотечного кредита, с юридической позиции, вполне достаточно серьезен и щекотлив. При таком варианте все-таки лучше воззвать о помощи к юристу!



Читайте так же:
Без вины - виноват
Локальные акты работодателя
Сомнительные сделки. Как их избежать и опровергнуть.