Меню

Аэрохоккей смотрите на rostov.aero-billiard.ru.

Новости


Особенности труда женщин и лиц с семейными обязанностями
Такие разные взятки. Новые разъяснения Верховного суда
Обзор судебной практики по налоговым спорам за июнь 2012 года
Суд обязал компанию устранить препятствия пользования общей долевой собственностью. Решение удалось отменить
Приказ об установлении низкого тарифа на тепловую энергию признан судом недействующим. Абонент добился отмены судебного решения

Главная страница >> Юридические статьи >> Споры о правах на жилые помещения

Споры о правах на жилые помещения


Единственным документом, подтверждающим право собственности на жилое помещение (квартиру либо ее часть, дом либо его часть) является свидетельство о государственной регистрации права, выданное Управлением Росреестра субъекта РФ. Однако зарегистрированное право на недвижимость быть может оспорено в судебном порядке путем предъявления искового заявления о признании либо отсутствии такого права. Как не прискорбно, судебная статистика показывает рост судебных дел, предметом являющаяся жилые объекты, что и заставило два высоких суда принять совместный документ, разъясняющий порядок применения отдельных норм права по квартирам (в том числе и жилой).

Речь идет о Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров по вопросу, связанным с защитой права собственности и прочих вещных прав», отдельные положения которого и будут рассмотрены в нашей статье.

Форум высших судов рассмотрел только лишь некоторые ситуации этой группы дел, но по ним возникают споры, требующие единообразного применения законодательной базы всех судов. Оговоримся сразу: некоторые положения Пленума, связанные с регистрацией соглашений купли-продажи жилья, уже стали неактуальными, по вопросу, связанным с изменением Гражданского законодательства, однако зарегистрированные договоры существуют, они действуют и по ним также возникают споры.

Во-первых, рассмотрим вариант, когда оспаривается право на 1 и такой же объект недвижимости, зарегистрированное за несколькими лицами. Защита права заявителя быть может произведена путем подачи искового заявления с требованием о признании отсутствующим права собственности на жилую площадь за указанными в свидетельстве лицами. Истец не имеет право тогда предъявить иск о признании за ним права на спорный объект недвижимости либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения, потому, что право собственности на него уже зарегистрировано на других лиц, которые в следствие прямого указания ст. ст. 219, 223 ГК РФ являются законными правообладателями оспариваемого объекта недвижимости, и сам объект недвижимости располагается в их владении. Однако заинтересованное лицо (истец) считает, что кто-либо из собственников не имеет право иметь свидетельство о праве собственности на спорную жилую площадь.

Ответчиками по данному иску обязаны быть лица, за которыми право на жилую площадь зарегистрировано.

Следующий вариант, когда жилая площадь располагается во владении заинтересованного лица, а право собственности на нее зарегистрировано за другим субъектом. В таком случае хозяин жилой площади, считающий себя собственником жилого помещения, может обратиться в суд с иском к титульному собственнику о признании за ним (за фактическим владельцем) права собственности на спорный объект недвижимости. Отличие такого случая от 1-го нет никаких сомнений в том, что объект недвижимости располагается во владении лица, не являющегося оформленным собственником этого имущества. Лицо фактически владеет жилым помещением как его собственник (зарегистрировано на данной жилой площади, производит расходы на содержание жилья), но свидетельство о праве собственности имеет другое лицо.

Третий случай, когда спорный объект недвижимости (жилая площадь) не зарегистрирован ни за 1-м лицом (в частности, дом-новостройка) и свидетельство о праве собственности на этот объект еще никому не выдано. Вот тогда уже заинтересованное лицо может предъявить в суд иск о признании за ним права на спорную жилую площадь. Такое довольно часто случается, когда застройщик, хоть и передал квартиру ее обладателю по договору, но зарегистрировать ее в распоряжении Росреестра не осуществимо из-за пассивного поведения такого же застройщика либо иного лица, обязанного передать квартиру, которое не имеет возможности представить все необходимые документы для открытия адреса и последующей регистрации прав на квартиры в доме.

Ответчиками в этих исках также обязаны быть лица, передавшие объект недвижимости заявителю (застройщики, продавцы).

Следует подразумевать, что после передачи объекта недвижимости правообладателю (дольщику по договору долевого участия либо покупателю), заключительный является законным владельцем этого недвижимого имущества и правомочен на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. Но вмести с этим, до получения соответствующего свидетельства о праве на это имущество, эти лица не имеет право давать указания полученной недвижимостью по собственному усмотрению без согласования с застройщиком либо продавцом.

Однако если срок передачи объекта недвижимости по договору уже наступил, объект недвижимости имеется (дом сдан в эксплуатацию, и на него имеется кадастровый паспорт), но застройщик не передает его другой стороне, заключительный может предъявить иск к застройщику либо продавцу сразу с 2-мя требованиями: о передаче жилой площади и признании за ним права на эту жилую площадь. При всем при этом, если суд отказывает в удовлетворении 1-го требования, автоматом не пригодно удовлетворению и 2-е требование истца.

Заявители предъявляют в суд соответствующий договор, на основании которого они имеет право настоятельно просить признания за ними права на спорную жилую площадь, акт передачи им жилой площади (раз она передавалась), выписку из ЕГРП, с указанием, за кем зарегистрировано спорное имущество и зарегистрировано ли оно как говорится, кадастровый план на объект недвижимости.

Государственный регистратор не имеет возможности во всех таких случаях быть ответчиком по искам. Но быть может привлечен к участию в деле в виде 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований. Если регистратор и привлечен истцом в виде ответчика по делу, то по указанию высоких судов суд должен произвести замену ответчика (упомянутое Постановление Пленума № 10/22).

Указанный Пленум 2-х высших судов указал, что если лица считают действия государственного регистратора незаконными, нарушающими их права, им предоставляется возможность подать заявление в суд об оспаривании решений, действий должностных лиц и государственных служащих. Такое заявление будет рассматриваться по специальным правилам, предусмотренным гл. гл. 24 и 25 АПК и ГПК РФ в соответствии с этим. Внесение записи в ЕГРП производится лишь тогда, если о таком имеется отдельное указание в резолютивной части решения судов. Суд имеет право сделать такой вывод, если изменения записей в ЕГРП не повлечет нарушения прав и интересов третьих лиц либо при отсутствии спора о праве на жилую площадь (п. 56 совместного Пленума № 10/22).

Решения судов по всем таким искам являются основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП. Вмести с этим необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации права на недвижимое имущество представление 1-го судебного документа недостаточно. Заявитель должен представить в Росреестр и прочие документы, необходимые для государственной регистрации права и внесения записи в ЕГРП в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теперь о договоре купли-продажи жилой площади. В сегодняшней практике встречаются недобросовестные продавцы, заключившие некоторое количество соглашений на 1 и такой же объект недвижимости, так называемые двойные продажи. До не так давно произошедшего времени все договоры купли-продажи жилой площади в следствие указания ст. 558 ГК РФ обязались регистрироваться в Росеестре. В следствии этого трудно представить себе ситуацию, когда некоторое количество соглашений купли-продажи оказались зарегистрированными.

Вместе с тем, если продавец заключил некоторое количество соглашений купли-продажи 1-го и такого же жилого помещения и произведена государственная регистрация перехода права собственности за 1-м из покупателей, другие имеет право настоятельно просить от продавца возмещения трат своих средств, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи недвижимости. Но, если переход права собственности не зарегистрирован ни за 1-м из покупателей, суд удовлетворяет иск о праве на эту недвижимость лица, с которым первым был заключен договор, а если это установить невозможно, то лица, первым предъявившим иск (ст. 398 ГК РФ). Иные покупатели имеет право настоятельно просить от продавца возмещение трат своих средств, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи.

Здесь оговоримся сразу, что по условиям п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилой недвижимости подлежал государственной регистрации в распоряжении Росреестра, и он считался заключенным с момента такой регистрации. Это требование закона позволяло обеспечивать покупателям гарантию их прав на продаваемую недвижимость. 2-й договор не имел возможности быть зарегистрирован при существовании 1-го. И о таком каждый последующий покупатель обещал знать. Другое дело, если продавец не предъявляет документы для регистрации договора, но тогда уже покупатель имеет право настоятельно просить в судебном порядке побуждения продавца зарегистрировать подписанный договор. В судебном заседании и выяснится, имеет ли право продавец на совершение такой сделки и не зарегистрирован ли другой договор на спорную жилую площадь.

Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013года не пригодны государственной регистрации договоры по купле-продаже жилой недвижимости. Иначе говоря, введен принцип одной конечной регистрации, а именно регистрации права на объект недвижимого имущества, что, учитывая мнение законодателя, существенно сократит время оформления перехода прав на передаваемое жилое помещение. Но вмести с этим упрощенная процедура регистрации перехода права собственности на жилье увеличивает риски для обеих сторон договора. Продавец, в частности, может не получить своевременной оплаты за переданный объект недвижимости, а покупатель – не справиться о последующем обременении жилой площади либо ее передаче 3-у лицу.

Но это правило применяется только в отношении соглашений купли-продажи жилой недвижимости. Однако как и прежде сохраняется обязательная регистрация договора долевого участия в жилищном строительстве между застройщиком и участником долевого строительства.

К искам об оспаривании зарегистрированного права применяется общий срок исковой давности, предусмотренный ст. 196 ГК РФ, т. е. три года. Вмести с этим, когда нарушения прав заявителя иска не связано с лишением владения, исковая давность на подачу иска об оспаривании зарегистрированного права не распространяется.

Течение срока исковой давности по всем таким искам стартует со дня, когда заинтересованное лицо узнало либо должно было справиться о соответствующей записи в ЕГРП. При всем при этом сама собой запись в ЕГРП о праве не означает, что конкретно с этого момента лицо узнало либо должно было справиться о зарегистрированном праве на жилую площадь.

И последнее: возможности и последствиях расторжения соглашений купли-продажи жилой недвижимости в масштабах разъяснений высших судов.

Если объект недвижимости по договору купли-продажи передан покупателю, зато он не исполняет своих обязательств перед продавцом и не передает ему наличные средства за приобретенный товар, у продавца имеется право:

– настоятельно просить оплаты по договору за переданную жилую недвижимость и уплаты процентов по ст. 395 ГК РФ за просрочку исполнения денежного обязательства;

– настоятельно просить расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ, даже в то время, когда право на спорный объект зарегистрировано за покупателем.

Договор расторгается в судебном порядке. При расторжении договора продавец на основании ст. ст. 1102 и 1104 ГК РФ имеет право настоятельно просить возврата ему жилой площади с возмещением вреда, причиненного покупателем. При удовлетворении исковых требований о возврате недвижимого имущества продавцу в ЕГРП делается запись о прекращении права собственности покупателя и переходе этого права продавцу.



Читайте так же:
Улучшение жилищных условий при сносе аварийного дома
Сомнительные сделки. Как их избежать и опровергнуть.
Анализ судебной практики по делам, связанным с дискриминацией на работе