Меню

Подробности мультфильмы тут.

Новости


Ограничения на работу с детьми: новеллы действующего законодательства
Покупка 30% акций ОАО: правовые особенности
Муниципальный контракт: ни заключить, ни оспорить
Компании Ирландии в международном налоговом планировании
Действия работодателя в случае лишения или приостановления специального права

Главная страница >> Юридические статьи >> Споры между участниками двойных продаж квартир

Споры между участниками двойных продаж квартир


Сегодня нам предоставляется возможность сталкиваться с недобросовестными инвесторами (застройщиками), которые заключают договоры с разными лицами на 1 и такой же объект недвижимости, получая от тех и прочих денежные средства. По уголовному законодательству эти действия инвесторов квалифицируются как мошенничество, а руководители этих организаций, виновные в такой беспорядочности привлекаются к уголовной ответственности.

В данной статье автор делает предложение вниманию читателей всего два судебных дела при участии некоего ЗАО «Энергостройкомплект-М», печально знаменитого своими «двойными» продажами объектов недвижимости в домах-новостройках северо-западного округа г. Столицы России. Судебные дела возбуждаются физическими лицами, заключившими в разное время всевозможные договоры по приобретению объектов недвижимости в строящихся домах. Кто же из них имеет приоритет в получении права на оплаченную квартиру и кто станет счастливым обладателем приобретенного жилья, построенного этим инвестором.

Вот первое дело. Гр. А. обратился в Тушинский районный суд г. Столицы России с иском к ЗАО «Энергостройкомплект-М» о признании за ним права собственности на квартиру, расположенную в построенном доме в СЗАО г. Столицы России, р-н Южное Тушино, мкр.11. Основанием для предъявления иска послужил предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М», предметом которого явилось договоренность сторон о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи такой же квартиры. В момент подачи иска денежные обязательства истца по предварительному договору были выполнены и на счет ЗАО «Энергостройкомплект-М» переведены суммы денег, равные оговоренной сторонами стоимости квартиры. Не говоря уже о том, что, квартира, которых являются предметом предварительного договора купли-продажи, передана истцу по акту приема-передачи и у сторон не имелись претензии друг к другу по исполнению предварительного договора. Потому, что дому был присвоен почтовый адрес, проведены обмеры БТИ, а основной договор купли-продажи ответчик заключать не намерена, гр. А. вынужден был обратиться в суд с подобным иском. Оспариваемая квартира по протоколу распределения жилой площади между Правительством Столицы России, ВФСО «Динамо» и ЗАО «Энергостройкомплект-М» передавалась ответчику по делу, то есть заключительный имеет право был распорядиться ею, практически до передаче гр. А по договору.

Одновременно на ту же самую квартиру имелся договор соинвестирования между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и ООО «Сансид Трейд», назовем его соинвестором, в соответствии которому «Энергостройкомплект-М» взял на себя обязательства передать в собственность соинвестору квартиру, а заключительный внести денежные средства на счет «Энергостройкомплект-М» в оплату стоимости ее строительства. До получения квартиры в собственность соинвестор ( «Сансид Трейд») уступил право требования на эту квартиру гр. С., который полностью расплатившись с соинвестором за уступаемое ему право требование по договору цессии, также претендует на спорную квартиру, заявив в суде требование о признании за ним права собственности на спорную квартиру.

Рассматривая дело при участии всех перечисленных лиц, Тушинский суд г. Столицы России при принятии решения установил следующее.
Заключенный между ЗАО «Энергостройкомплект-М» и гр. А. предварительный договор купли-продажи квартиры, суд квалифицировал как договор соинвестирования в строительство квартиры, регламентированный ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений». Согласно со ст. 429 ГК РФ предварительный договор может налагать на его участников только одну обязанность- обязанность сделать вывод позднее основной договор. Но основной договор быть может заключен сторонами только при наличии вещи у продавца. Недвижимое имущество считается который находится у продавца, если право собственности на него зарегистрировано за продавцом. Такого обстоятельства на день рассмотрения дела в суде не существовало. Вмести с этим ст. 15 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений» дает право инвесторам, вложившим свои средства в строительство, настоятельно просить передачи им результата инвестиционных вложений.

Принимая по делу решение суд также исходил из того, что гр. А. фактически расплатился за оспариваемую квартиру с ЗАО «Энергостройкомплект-М», то есть внес свой инвестиционный взнос в строительство части дома и именно тем получил право требования передачи ему этой квартиры. Кроме всего прочего в момент рассмотрения дела, квартира была фактически передана по акту приема-передачи от ЗАО «Энергостройкомплект-М» к гр. А.. Иначе говоря гр. А. подтвердил исполнение своих обязательств перед ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В тоже время на ту же спорную квартиру имеется и другой договор уступки прав требования между гр. С и ООО «Сансид Трейд», в соответствии которому гр. С. получал право требования передачи ему в собственность квартиры от ЗАО «Энергостройкомплект-М» на основании договора соинвестирования между ООО «Сансид Трейд» и ЗАО «Энергостройкомплект-М». Суд не нашел доказательств своевременной оплаты ООО «Сансид Трейд» ЗАО «Энергостройкомплект» инвестиционного взноса. Расчеты между двумя юридическими лицами производились по вексельной схеме, кроме того при получении векселей и их погашении не было сказано, что стороны рассчитываются ими по договору соинвестирования, и что полученная ЗАО «Энергостройкомплект-М» от реализации векселей сумма денег предназначена во исполнение договора соинвестирования.

Таким образом суду не было представлено доказательств того, что уплаченная гр.С. ООО «Сансид Трейд» сумма денег в оплату договора цессии была направлена именно на финансирования строительства оспариваемой квартиры. Договор цессии гр. С. с ООО «Сансид Трейд» согласован с ЗАО «Энергостройкомплект-М» не был, то есть заключительный опроверг передачу ООО «Сансид Трейд» право на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах суд не принял к сведению даже доводы гр.С., участвующего в деле и заявляющего самостоятельные требования как 3-е лицо, что договор цессии между ним и ООО «Сансид Трейд» заключен перед этим предварительного договора купли-продажи квартиры между гр. А и ЗАО «Энергостройкомплект-М».

В итоге Тушинский районный суд удовлетворил исковые требования истца гр.А. и признал за ним право собственности на оспариваемую квартиру по указанному адресу, одновременно отказав гр. С. в аналогичном иске по перечисленным обстоятельствам.( Определение Мосгорсуда от 20.01.2012г. по делу № 33-1523).
Итак, как следует из содержания данного решения напрашиваются выводы.

Если между инвестором-застройщиком и физическим лицом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры и физическое лицо как потенциальный покупатель оплатил стоимость этой квартиры застройщику, получил оплаченную квартиру по акту от застройщика, но основного договора между сторонами не заключалось, такой договор надлежит квалифицировать как договор инвестирования, подпадающий под действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений».

Если бы суд отверг предварительный договор между сторонами как договор инвестирования, гр.А. не имеет право бы был настоятельно просить признания за ним права собственности на оплаченную квартиру, потому, что такое право могло бы возникнуть лишь на основании основного договора купли-продажи недвижимости. Тогда гр. А. мог бы через суд настоятельно просить подписания с ним договора купли-продажи квартиры на основании п.5 ст. 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ.

По другому делу гр. Р. обратился в суд к ЗАО «Энергостройкомплект-М», ООО «Билдинг» о признании права собственности на квартиру в недостроенном доме и к гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» о применении последствий ничтожного предварительного договора среди них.

Хорошевский районный суд г. Столицы России отказал истцу в удовлетворении заявленного иска полностью, мотивируя свой отказ следующим образом.
Дом в 83 квартале Хорошево-Мневники г. Столицы России строился на основании Инвестиционного контракта НПП «Тема» (инвестор строительства) с Правительством Столицы России. В будущем в контракт вместо инвестора НПП «Тема» вошло ЗАО «83 квартал СЗАО». Как инвестор, ЗАО «83 квартал СЗАО» заключило с ЗАО «Энергостройкомплект-М» инвестиционный договор, привлекая последнего к финансированию строительства дома. Во исполнение данного инвестиционного договора инвестор передал по акту частичной реализации инвестиционного проекта ЗАО «Энергостройкомплект-М» часть квартир в строящимся доме, куда вошла и спорная квартира. Получив право на эту квартиру ЗАО «Энергостройкомплект-М» поспешило передать право на нее гр. М. по предварительному договору.

Суд не нашел, что предварительный договор гр. М. с ЗАО «Энергостройнадзор-М» является ничтожной сделкой.
Одновременно ЗАО «Энергостройкомплект-М» привлекло к финансированию строительства своей доли в строящимся объекте на договорной основе ООО «Билдинг». Суду не было представлено доказательств, что спорная квартира от ЗАО «Энергостройкомплект-М» перешла к ООО «Билдинг» и что заключительный может распорядиться ею по собственному усмотрению. Вместе с тем, ООО «Билдинг» по предварительному договору передало спорную квартиру гр.Р., который и выступил истцом в этом деле. Таким образом, учитывая мнение суда ООО «Билдинг» не имело возможности заключать с гр.Р. предварительный договор на передачу ему квартиры, право на которую общество не получило.

В то же время суд не нашел оснований для признания предварительного договора между гр.М. и ЗАО «Энергостройкомплект-М» ничтожной сделкой.

Мосгорсуд поддержал данное решение Хорошевского суда, оставив его без изменения ( Определение Мосгорсуда от 26.12.2011г. по делу № 33-41930).

В этом деле больше шансов получить право на квартиру у гр. М., если исходить из содержания подобного 1-го дела. Но такое право может возникнуть после сдачи дома в эксплуатацию, как в 1-м случае. Истец по делу гр.Р. может рассчитывать на возврат своих капитала от ООО «Билдинг», потому, что не представлено доказательств передачи ЗАО «Энергостройкомплект-М» права ООО «Билдинг» спорной квартиры. Спор между двумя организациями должен разрешить арбитражный суд.

Эти два дела по «двойным» продажам показывают, что вне зависимости от того, как стороны назовут свои договоры, направленные на оплату строящихся квартир имея цель дальнейшего их получения, суды квалифицируют их с учетом направленной воли сторон, содержания и исполнения соглашений. Для физических лиц важно к тому же основание заключения таких соглашений. Надо убедиться, что инвесторы, заключая договоры с физическими лицами, правомочны на передаваемые квартиры.

Эти дела, как и все другие, вытекающие из соглашений по финансированию строительства части объектов капитального строительства имея цель получения в них жилой площади, показывают, что с застройщиками следует подписывать договоры долевого участия в строительстве квартир, а если стороной договора выступает не застройщик, а привлекаемое им другое юридическое лицо- договор уступки права долевого участия в строительстве.



Читайте так же:
Увольнение генерального директора акционерного общества в связи с непредставлением отчетности акционерам
Первое преступление бесплатно
Капитальное строительство. Проблемы ответственности