Меню

Новости


Список «особого контроля»
Долевое строительство: история и практика
Отношения компании с другими компаниями
Присудили 90 миллиардов
«Вы уволены — я так хочу!». Реорганизация: две стороны одной медали

Главная страница >> Юридические статьи >> Содержание имеет значение. Сравнительный анализ условий договоров долевого участия в строительстве

Содержание имеет значение. Сравнительный анализ условий договоров долевого участия в строительстве


С выходом в свет в 2004 г. в строительной индустрии РФ института долевого строительства, законодательно закрепленного в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. и последующим его бурным развитием, вполне достаточно остро встал и вопрос о документальном оформлении договорных отношений между сторонами хозяйственного процесса.

И оказалось в процессе практической работы, в данном отношении дела обстоят вовсе не так гладко, как хотелось бы законодателям и особенно участникам долевого строительства.

Налицо наличие ряда тонких обстоятельств, что-то типа «песчаных отмелей», значительно оказывающих большое влияние на суть вопроса. В приведенной ниже статье автор делает предложение рассмотреть ряд практических ситуаций, возникающих в документальном оформлении процесса долевого строительства и детально исследовать ряд соглашений, применяемых сегодня строительными организациями РФ.

Законодательное регулирование в долевом строительстве – вопрос не полностью однозначный, потому, что регламентируетсятремя различными законодательными актами, а именно: ФЗ № 14 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. и общими правилами, изложенными в главе № 26 ГК РФ от 30.11.94 г.

Само по себе положение «договора долевого участия» в строительстве (ДДУ) в существующей системе договорных отношений вызывает много вопросов. Вроде как – содержание и существенные условия ДДУ, в свою очередь, как и порядок его заключения и расторжения, четко прописаны в нормальных состояниях ФЗ № 214. Однако в нормальных состояниях главы 26 ГК РФ, где прописаны отличительные черты всевозможных видов соглашений, упоминание о ДДУ как отдельном, специфическом виде договора не присутствует как говорится! Если взглянуть под другим углом – ДДУ, сомнений нет, является видом специфического договора, который предназначен для обслуживания конкретного процесса, и, в соответствии с этим, на него гарантированно распространяются общие правила, которые касаются всех видов соглашений.

Поскольку участник долевого строительства (дольщик), вне всякого сомнения, является к тому же потребителем, то вполне справедливо будет предположить, что отдельные нормы ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. также оказывают свое влияние на течение договорных отношений между дольщиком и застройщиком. По вопросу, связанным с описанным выше, у дольщиков, вполне разумеется, возникает масса сомнений и вопросов, разрешить которые застройщик отнюдь не горит желанием.

Теперь давайте вместе исследуем некоторое количество типовых образцов соглашений долевого участия, применяемых на практике строительными организациями, ведущими сегодня хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства.

Исследовать содержание ДДУ предлагается исходя из таких критериев:наличие/отсутствие четко прописанных существенных условий в договоре, а именно:

1. даты и места подписания договора;

2. цены договора;

3. четко прописанного порядка оплаты по договору;

4. сроков начала и окончания строительства (этапов строительства);

5. приложений с планом и описанием планировки будущего помещения с указанием конкретной площади в кв. м.;

правовых оснований для заключения ДДУ;соответствия условий ДДУ действующему законодательству;правовых последствий расторжения/заключения ДДУ.

Предложенный для рассмотрения образец № 1 включает в себя четко прописанную дату и место заключения договора. Цена договора прописана не окончательно, а имеет в виду возможность изменения при возникновении соответствующих обстоятельств. Порядок оплаты поэтапно прописан в приложении к ДДУ. Характеристики объекта долевого строительства даны в соответствии приложению к ДДУ с указанием строительного адреса, планируемой площади помещений, условного номера помещений, секции, этажа. Такого рода подход вполне уместен в данной ситуации, т. к. исключает возможность наличия двойных продаж 1-го помещения.

Также в приложении к ДДУ указан объем проводимых застройщиком отделочных работ и комплектации внутренних инженерных сетей в помещении (водопровод, канализация, вентиляция, отопление, электроснабжение). Имеется ссылка на наличие слаботочных сетей в соответствии условиям проектной документации (телевидение, радиоточка, телефонная линия).

Правовые основания в качестве прав аренды на земельный участок под объектом строительства и разрешения на постройку подтверждены соответствующими документами, прописанными в договоре. Автор обнаруживает, что описанные выше условия договора полностью соответствуют общепризнанным меркам п. 4 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г.

Однако дальнейшее соответствие данного ДДУ действующему гражданскому законодательству оставляет желать лучшего! В договоре долевого участия в изобилии имеются пункты, противоречащие закону или самим условиям договора, т. е. просто ничтожные.

Например, п. 4.3.4 договора долевого участия изложен в следующей редакции: «После ввода многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса в эксплуатацию и до подписания передаточного акта Объекта долевого строительства сделать вывод по форме и ставкам, предложенным эксплуатирующей организацией (управляющей корпорацией), выбранной застройщиком согласно с п. 14 ст. 161 Жилищного Кодекса России, договор на эксплуатацию итехническое обслуживание Объекта долевого строительства, мест общего пользования многоквартирного жилого дома в составе Жилого комплекса и предоставление коммунальных услуг с эксплуатирующей организацией, выбранной Застройщиком, которая будет воплотить в жизнь функции по управлению и заниматься эксплуатацией объекта».

Между тем, учитывая мнение автора, данный пункт договора противоречит общепризнанным меркам п. 2 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г., который гласит: «Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Расходования своих средств, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме…….»,поскольку включает в себя внутри себя условие купить одну услугу по вопросу, связанным с оказанием другой.

Соответственно, данный пункт договора является ничтожным в следствие норм п. 1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г.: «Условия договора, ущемляющие права потребителя сравнивая с правилами, установленными законами или иными правовыми актами России в сфере защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Далее давайте рассмотрим п. 4.3.9 ДДУ, который прописан так: «Не в будущем дня подписания Сторонами передаточного акта на объект долевого строительства Участник долевого строительства компенсирует Застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади Объекта долевого строительства за период, с даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания Сторонами передаточного акта». При детальном анализе данного пункта договора сразу становится ясным, что заложенные в него условия не имеют ничего общего с действующим законодательством. Не говоря уже о том, что, четко прослеживается неуемное желание застройщика возложить на дольщика собственные издержки.

В этом случае оплата коммунальных и других услуг, вне всякого сомнения, является обязанностью застройщика, поскольку нормы п. 3 ст. 154 ЖК: «Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а еще оплачивают услуги комунального плана согласно с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности» прямо связывают возникновение обязательств с наличием права собственности на помещение!

Право собственности возникает у дольщика только с момента его регистрации в Росреестре (получения свидетельства о праве собственности), что прямо обусловлено общепризнанными мерками п. 2 ст. 8.1 ГК РФ « Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом» и п. 1 ст. 2 ФЗ № 122 РФ, а не с момента подписания акта приема/передачи объекта. Возникновение права порождает и возникновение прямых обязанностей с ним связанных. Соответственно, до момента возникновения права собственности дольщик не обязан платить описанные выше услуги. О этом же говорят и нормы п. п. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и услуги комунального плана возникает у: «… лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи». Таким образом, период от даты ввода объекта в эксплуатацию и до подписания акта приема/передачи является экономическим риском застройщика и не пригодно возмещению из средств дольщика.

В п. 4.6 ДДУ застройщик ограничивает дольщика в правах на устранение строительных недостатков, а именно: «до рассмотрения Застройщиком … предъявленного участником долевого строительства требования об устранении недостатков … Участник долевого строительства не имеет право в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения условий ДДУ…», кроме того ссылается на нормы ст. 7 ФЗ № 214.

В этом случае условия, заложенные в договор застройщиком, совершенно незаконны, т. к. нормы п. 4 ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. прямо о таком говорят: «Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными».

Пункт 5.1 включает в себя внутри себя прямо исключающие друг друга условия оплаты, а именно: абз. 2 п. 5.1: «Цена договора не классифицируется окончательной и подлежит изменению только в случае…» и абз. 6 п. 5.1: «Указанная в настоящем пункте стоимость 1-го кв.м. долевого строительства является окончательной, изменению не пригодно и…». При такой редакции п. 5.1 договора долевого участия имеется благодатная почва для судебных разбирательств, при которых суд примет сторону дольщика!

В п. 6.3 ДДУ застройщик заложил обязанность по оформлению дольщиком доверенности на работников застройщика для регистрации прав собственности, между тем, для подачи документов на государственную регистрацию прав собственности в этом случае от дольщика необходимы только его экземпляр акта приема/передачи и экземпляр ДДУ. Требование доверенности в данной редакции п. 6.3 договора резко ограничивает права дольщика на свободу волеизъявления.

Редакция п. 6.10 договора долевого участия имеет в виду участие в ДДУ нескольких дольщиков в одно и тоже время, что прямо идет вразрез с общепризнанными мерками п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., поскольку в этом случае явно закон не предусматривает множественной формы участия. В законе прямо прописано: «По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

В условиях п. 7.2 заложена обязанность дольщика возместить застройщику затраты на штрафные санкции, возникшие по вопросу, связанным с преждевременным получением застройщиком оплаты по договору, что само по себе является незаконным, т. к. мало того, что у застройщика возникла ничем не обоснованная выгода, так к тому же дольщик обязан платить нарушений закона, идеальные застройщиком! Из этого можно снова заключить о ничтожности данного пункта договора.

По итогам рассмотрения условий вышеописанного договора напрашиваются следующие выводы:

основные существенные условия в договоре прописаны довольно четко;договор изобилует пунктами (в кол-ве 6 шт.), нарушающими нормы действующего законодательства, т. е. ничтожными с юридической позиции;5 пунктов договора являются не чем иным, как полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 от 30.12.04 г.;договор долевого участия в строительстве прописан на 16 страницах, из которых 5 включают в себя совершенно ненужную информацию, не относящуюся к самим условиям ДДУ. При подобной постановке вопроса фирма-застройщик, точно также как и дольщик, сильно рискуют принять участие в ходе судебных разбирательств.

Теперь давайте рассмотрим образец договора долевого участия № 2

Рассматриваемый ДДУ включает в себя четкое указание на место и дату заключения. Также ясно прописаны общая площадь строительного объекта по достоверным сведениям проекта, строительный № помещения по проекту, № дома, № этажа, № подъезда. Место расположения объекта долевого строительства указано с конкретным строительным адресом. Приложениями № 1-3 к ДДУ оформлены конкретные параметры будущего помещения, его площадь и планировка. Перечень отделочных работ, обязательных к выполнению застройщиком, прописан в приложении № 4. В условиях договора долевого участия четко прописана дата передачи объекта дольщику.

В качестве правовых оснований для заключения договора долевого участия приведены ссылки на права собственности и аренды земельных участков, а еще разрешение на постройку, подтвержденные документально.

В ДДУ однозначно прописана сумма оплаты по договору и стоимость 1-го кв.м. площади. В условиях п. 3.3 заложена обязанность застройщика возместить дольщику разницу стоимости кв. м. площади, если таковая будет замечен после обмеров БТИ.

В условиях п. 3.1 ДДУ содержится расплывчатая формулировка о формировании цены с учетом всех налогов, благодаря чему не ясно, какие именно налоги и в каком размере включены в стоимость оплаты по договору?

В п. 4.4 имеется условие, обязывающее дольщика предоставить доверенность для регистрации права собственности, что необязательно, поскольку условия ДДУ не включают в себя прямые обязанности застройщика по оформлению права собственности в интересах дольщика.

Пункт 4.1.6 ДДУ, изложенный в приведенной ниже редакции, совершенно репрессивен относительно к дольщику, поскольку содержит обязательство дольщика о заключении договора управления и возмещении затрат на содержание и обслуживание объекта: «В одно и тоже время с подписанием Акта приема/передачи объекта сделать вывод с обслуживающей организацией (управляющей корпорацией) договор на предоставление коммунальных и сопутствующих услуг (далее – «договор на обслуживание) в сутки подписания Акта приема/передачи помещения и оплатить сметную стоимость коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании) за 3 месяца на протяжении 1-го календарного дня с даты выставления счета обслуживающей организацией (управляющей корпорацией). В случае отказа или уклонения Участника от заключения договора с обслуживающей организацией (управляющей корпорацией) Участник обязуется возместить застройщику все документально подтвержденные затраты, включающие в себя, кроме затрат по оплате коммунальных и сопутствующих услуг обслуживающей организации (управляющей компании), также затраты на содержание общего имущества Многоквартирного жилого дома на протяжении 3-х трудовых дней с момента направления Участнику соответствующего требования застройщика».

Как уже было сказано выше, подобные требования грубо не соблюдают нормып. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 154 ГК РФ в части оплаты коммунальных платежей и прямые обязанности по содержанию собственности. Не говоря уже о том, что, здесь явно просматривается ничем не аргументированное желание Застройщика получить необоснованную выгоду (неосновательное обогащение), каковая подлежит возмещению в соответствии норме п. 1 ст. 1102 ГК РФ, а именно: «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) с помощью другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)…».

Условия п. 4.2.1 договора долевого участия, изложенные в следующей редакции: «…. Знакомиться с информацией о Застройщике, …Участник не имеет право требовать от Застройщика предоставления Участнику каких-либо документов, не предусмотренных статьей 20 Закона № 214 ФЗ», противоречат общепризнанным меркам ст. 21 ФЗ № 214, в которой содержится исчерпывающий список документации и порядок ее предоставления. Соответственно, условия данного пункта договора являются ничтожными.

В п. 4.4.4 ДДУ содержится условие одностороннего расторжения договора: «В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения Договора по основаниям, предусмотренным Законом № 214 ФЗ, Договор считается расторгнутым со дня направления Участнику уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора…». Данное утверждение, учитывая мнение автора, в корне неправильно! Поскольку договор долевого участия (как форма сделки) подлежит государственной регистрации в соответствии общепризнанным меркам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом» и вступает в следствие с ее момента, то и расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации и считается идеальным с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП. Можно смело утверждать, что описанный выше пункт ДДУ является противоречащим действующему законодательству, таким образом, он ничтожен.

Из приведенного выше становится совершенно понятно, что рассмотренный ДДУ содержит 4 пункта, прямо противоречащих общепризнанным меркам всевозможных законов, таким образом, являющихся юридически ничтожными. При подобных условиях разговор о полном соответствии договора долевого участия общепризнанным меркам действующего гражданского законодательства идти не имеет возможности!

Приступим к рассмотрению образца № 3

Представленный для рассмотрения типовой образец ДДУ в титульном листе не содержит указания на дату подписания договора, что является грубым нарушением существенных условий ДДУ, т. к. затрудняет определение сроков исполнения обязательств с обеих сторон.

В качестве правовых оснований для заключения договора приведены ссылки на права аренды земельного участка и разрешение на постройку, подтвержденные документально. В предмете договора четко прописан строительный адрес объекта долевого строительства. В приложении № 1 к ДДУ дана развернутая схема планировки квартиры с указанием общей площади и площади каждого конкретного помещения. Там же указаны условный № квартиры по проекту, № секции (подъезда), № корпуса, № этажа, что исключает возможность двойной продажи помещения.

В приложении № 2 к ДДУ четко указан объем отделочных работ, проводимых по каждому отдельно взятому помещению. Там же прописаны объемы работ по водоснабжению, канализации, системе отопления, электроснабжению. Однако не присутствует какое-либо упоминание о наличии слаботочных сетей (телефонная линия, телевизионная антенна, радиоточка).

Пункт 2.6 ДДУ содержит внутри себя два взаимоисключающих условия по оплате договора, а именно: «В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее нежели на 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 реального договора, то цена реального договора изменению не пригодно и дополнительные расчеты (возврат излишне уплаченных сумм денег Участнику долевого строительства либо доплата Застройщику за дополнительную площадь) между сторонами не производятся. В случае если фактическая Расчетная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ после окончания строительства Жилого дома будет отличаться менее чем нам 1 % в сторону уменьшения либо в сторону увеличения от указанной в п. 3.1 реального договора, то цена реального договора подлежит соответствующему изменению, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему договору, благодаря чему стороны производят дополнительные расчеты за всю чрезмерную либо недостающую площадь Квартиры по достоверным сведениям обмера БТИ». Данная редакция п. 2.6 дает возможность двояко трактовать существенные условия договора, и при всем при этом весьма по всей видимости возникновение прецедента для судебного разбирательства. С юридической позиции этот пункт ДДУ является ничтожным в следствие нормы п. 1 ст. 16 ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г.

Пункты с 3.7 по 3.13 договора (на 3-х листах) являются полностью перепечатанными статьями ФЗ № 214 и ФЗ № 122! В п. 5.5 ДДУ содержатся условия досрочного расторжения договора, противоречащие общепризнанным меркам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 и п. 3 ст. 433 ГК РФ!

Условия п. 6.3 договора долевого участия содержат внутри себя ограничение в применении законодательства относительно к спорным условиям сделки, а именно: «Стороны договорились, что реальный договор заключен согласно с п. 8 и п. 2 ст. 421 ГК РФ и при его толковании стороны будут руководствоваться положениями ГК РФ и Применимого закона». Данное утверждение как говорится не имеет под собой какой-либо почвы, т. к. действующим законодательством стороны договора не наделены правами толковать нормы закона, это является прерогативой суда! Именно суд определяет, какой закон применим для разрешения данного конкретного спора. Таким образом, п. 6.3 рассматриваемого договора долевого участия также является ничтожным. По результатам рассмотрения ДДУ №3 можно сделать вывод следующее:

содержание ДДУ изложено на 12 страницах, 5 из являющаяся полностью перепечатанными статьями ФЗ № 122, ФЗ № 214 и гл. 26 ГК РФ;в тексте договора содержатся множественные нарушения существенных условий договора, что само по себе создает возможность судебного разбирательства;текст ДДУ содержит 4 пункта, условия которых грубо не соблюдают действующее гражданское законодательство.

По итогам рассмотрения приведенных выше типовых форм соглашений долевого участия в строительстве можно сделать весьма и весьма неутешительные выводы:

1. из рассмотренных типовых ДДУ, применяемых на практике застройщиками, все 100 % образцов содержат в тексте условия, грубо не соблюдающие права дольщиков;

2. из рассмотренных выше ДДУ тексты 100 % образцов содержат грубые нарушения действующего гражданского законодательства;

3. 100 % образцов рассмотренных ДДУ изобилуют юридически ничтожными пунктами, в следствие чего автоматически создаются предпосылки для множественных судебных разбирательств;

4. 100 % рассмотренных соглашений долевого участия содержат в собственном тексте массу информации (до 25 % текста), как говорится не относящуюся к предмету договора;

5. основное количество строительных организаций, которые ведут свою хозяйственную деятельность на рынке долевого строительства, не уделяют должного внимания договорной работе, не присутствует тщательная проработка условий ДДУ, создается впечатление, что тексты ДДУ просто скопированы из Сети Интернет.

В качестве рекомендаций можно посоветовать следующее:

при заключении ДДУ обращайте основное внимание на наличие четко прописанных существенных условий договора, таких, как:

а) место и дата заключения ДДУ;

б) указание в тексте ДДУ конкретного строительного адреса объекта долевого строительства;

в) наличие условий и порядка оплаты, а еще цены договора;

г) указание в ДДУ или в приложении к нему № помещения, № секции (корпуса), № подъезда, № этажа;

д) обязательном указании в ДДУ или приложении к нему плана (схемы) с планировкой помещений и их расположением;

е) обязательном указании в ДДУ общей площади объекта долевого участия и площади конкретных помещений, входящих в него;

любой пункт договора, не соблюдающий нормы действующего законодательства или ущемляющий права потребителя, является юридически ничтожным и в случае судебного разбирательства будет истолкован судом в пользу дольщика или исключен из предмета рассмотрения;договор долевого участия является вполне достаточно специфическим документом и перед его заключением не лишним будет обратиться за консультацией к юристу.все лучше и лучше, если юрист будет сопровождать течение всей сделки купли/продажи помещения.

Автор: Алексей Абрамов, который ведет юрисконсульт ГУП «Дирекция строительства и эксплуатации объектов гаражного назначения г. Столицы России ТУ по ЮВАО»



Читайте так же:
Стоимость квартиры увеличена после перехода права собственности. Суд обязал зарегистрировать соглашения с новой ценой
Порядок уведомления о приёме на работу иностранных работников. Какой статус иностранного гражданина предпочтительнее для работодателя
Важнейшие законодательные поправки 2013 года