Меню

Источник violahouse.ru

Новости


Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 12992/12
Страховщик может отказать в возмещении расходов на ремонт скрытых повреждений автомобиля
Установка общедомовых счетчиков без согласия жильцов
Обзор судебной практики по налоговым спорам за февраль 2012 года
Комитет по земельным ресурсам отказал компании в кадастровом учете помещений. В суде решение удалось отменить

Главная страница >> Юридические статьи >> Сколько стоит ваша доля: оценка неполных прав собственности

Сколько стоит ваша доля: оценка неполных прав собственности


У нас в государстве полным правом собственности как правило обладает только государство. Для частных и юридических лиц, которые обладают различной недвижимостью, есть разные формы ограничений полного права. Эти ограничения включают финансовые требования к объектам собственности, ограничения на пользование собственностью, ограничения временно пользования объектом, а еще ограничения, физически разделяющие объект.

Каждое из ограничений оказывает большое влияние на стоимость объекта недвижимости. Стоит отметить к финансовым ограничениям относятся закладные и долевое участие.

Например, закладная являет из себя обязательство представить объект собственности в виде обеспечения долга для получения ипотечного кредита. Для того, чтобы дать оценку влияние закладной на стоимость недвижимости, надо детально изучить ее условия. Закладные могут включать в себя всевозможные финансовые условия, среди которых выплата кредитору определенного процента действительного валового дохода, чистого операционного дохода либо денежных поступлений; выплата части дохода сверх определенной суммы; получение части прироста стоимости объекта либо выручки от его перепродажи и т. д.

На один и такой же объект быть может некоторое количество закладных. Последующие, после первой, закладные называются «младшими закладными», требования по которым удовлетворяются после удовлетворения требований по первой закладной. Младшие закладные из-за большего риска имеют больший процент ставки.

Мировая практика свидетельствует, что полное право собственности на недвижимость при продуманном налоговом и юридическом планировании быть может разделено следовательно, для того, чтобы все владельцы всевозможных прав получили выгоды, которые соответствуют их интересам. Такое разделение прав собственности носит название «гавайской техники Уильяма Зекендорфа». Например, полный собственник может продать строение вдруг же взять его в аренду, оформить закладную лишь на землю, продать здание другой стороне, которая будет начислять износ с целью уменьшения налогов и т. д. Тогда речь идет об оценке долевого участия. Для этой оценки надо дать оценку ежегодный выручка от объекта в общем, после этого вычесть суммы по требованиям более высокого порядка и в результате определить доход, приходящийся на оцениваемый интерес.

Существует также много других финансовых ограничений, оказывающих большое влияние на стоимость недвижимости, такие как: опцион (право приобрести определенный объект собственности по оговоренной цене на протяжении определенного срока), контракт на титул, залоговые требования по налогу и т. д. Оценка влияния на стоимость недвижимости этих ограничений являет из себя значительные трудности, но так или иначе нужно внимательно изучить все контракты и договоры на объект собственности и права его владения.

В нашей стране в первую очередь сталкиваются с необходимостью определения стоимости прав, возникающих при аренде.

При сдаче какого-либо имущества в аренду возникают два новых имущественных права: право арендодателя и право арендатора.

Владелец сданной в аренду недвижимости, в большинстве случаев, сохраняет за собой право возвратить ее в который раз в свое пользование по прошествии срока аренды либо в случае невыполнения условий арендного договора, а еще может давать указания недвижимостью, то есть продавать ее, передавать по завещанию, дарить, закладывать под ипотечный кредит и т. д.

Стоимость прав арендодателя быть может равной, большей или меньшей, чем стоимость полного набора прав на неарендованное имущество. Это целиком зависит от соотношения контрактной и рыночной арендных плат.

Если контрактная арендная плата равна величине рыночной арендной платы, то стоимость прав арендодателя составляет сто процентов. Когда контрактная арендная плата ниже величины рыночной, то стоимость прав арендодателя делается меньше. Сколько еще должно пройти времени, прежде чем величина арендной платы по контракту превышает рыночную величину, то стоимость прав арендодателя складывается из стоимости полного права владения и отрицательной стоимости прав арендатора.

Пример 1

Нежилое помещение сдано в аренду сроком на 5 лет. Начальная ежегодная арендная плата составляет $15 тыс. в год (авансовый платеж). В последующем арендная плата делается меньше на $500 в год. Контрактная арендная плата отражает рыночную арендную плату в данном сегменте рынка. Рыночная ставка доходности составляет 18%. Стоимость реверсии к концу аренды составит $150 тыс. Определить стоимость прав арендодателя.

1. Продисконтируем годовую арендную плату в текущую стоимость (табл. 1).

Таблица 1. Определение текущей стоимости

Год арендыГодовая арендная платаПроцентная ставкаТекущая стоимость арендной платы11500018150002145001812288314000189886413500188011513000186483

 

 

Итого51668

2. Определяем текущую стоимость реверсии:

150000 при 18% — 150000 * 0,437109 = $65566.

3. Определяем стоимость прав арендодателя:

51668 + 65566 = $117234.

Для расчета стоимости прав арендатора необходимо определить разницу между величиной рыночной и контрактной арендных плат и продисконтировать ее с точки зрения единичного аннуитета.

Пример 2

Срок аренды офисного помещения общей площадью 50 квадратных метров составляет 5 лет. Величина контрактной арендной платы равна $120 за 1 квадратных метров в год. Величина рыночной арендной платы равна $250 за 1 квадратных метров в год. Расчетная рыночная процентная ставка — 12%. Определить стоимость прав арендатора.

1. Определяем ежегодную разницу между рыночной и контрактной арендной платой:

50 * (250 - 120) = $6500.

2. Определяем стоимость прав арендатора:

$6500 в год при 12% на протяжении 5 лет = $6500 * 3,60478 = $23431,07.

При оценке стоимости прав арендатора оценщику следует подразумевать, что условия аренды могут быть различны, сами же договоры аренды могут включать в себя массовые дополнительные условия, которые будут влиять на стоимость.

Основными типами аренды являются:

полная аренда, когда все расходы по эксплуатации имущества оплачиваются арендатором;процентная аренда, когда арендная плата выплачивается в качестве процента от продаж;ступенчатая аренда, когда арендная плата изменяется с течением времени.

В ряде случаев владельцы могут делать предложение арендаторам концессии (уступки), например освобождения от уплаты арендных платежей на определенный период времени.

В договорах аренды могут быть установлены такие условия, как: реконструкция строения с предоставлением жильцам новой жилплощади, ремонт фасадов зданий, поддержание в надлежащем порядке прилегающей территории, прокладка дополнительных коммуникаций и т. д. Необходимо внимательно проанализировать эти все условия и ограничения чтобы правильно дать оценку выручка от владения имуществом и определить стоимость определенных прав владения.



Читайте так же:
Без вины - виноват
Снижение размера неустойки: законные возможности и судебная практика
Оспаривание решения ПФР о взыскании штрафа: успешный опыт обращения в суд