Меню

Новости


Интеллектуальная собственность: таможенный контроль
Обзор судебной практики по налоговым спорам за январь 2013 года
Всегда ли законно изменение режима рабочего времени?
Материнский капитал — повод для мошенничества
Сезонный труд: особенности регулирования

Главная страница >> Юридические статьи >> Регистрация права на самовольные постройки

Регистрация права на самовольные постройки


Все большее число владельцев земельных участков, которые имеют дачные дома, бани, бытовки, сараи и прочие здания, сталкиваются с проблемой регистрации и легализации данных строений, сооруженных в самовольном порядке, ведь после регистрации права собственности на дачные постройки у их владельцев появляется возможность давать указания недвижимостью в полном объеме - продавать, дарить, закладывать.

Непосредственно понятие, признаки и основы правового режима самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе России (далее - ГК РФ).

Нормы ГК РФ, которые касаются самовольной постройке не стали принципиально новыми для отечественного законодательства, потому, что самовольное строительство «процветало» еще при СССР.

Первые упоминания о самовольном строительстве и некоторых его правовых аспектах всречаются в Постановлении СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в населенных пунктах, рабочих, курортных и дачных поселках» от 22 мая 1940 г. № 390.

В дальнейшем положения о самовольной постройке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. 

Позднее Пленум Верховного Суда РСФСР акцентирует внимание негативный характер самовольного строительства, отмечая при всем при этом, что это нарушения закона, значительно затрагивающее интересы государства и граждан, препятствует рациональному использованию земли, сохранению находящейся вокруг природы, планировке, застройке и благоустройству поселков, представляет опасность в пожарном и санитарном отношении (из Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» от 19 марта 1975 г. № 2).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение либо иное недвижимое имущество, разработанное на земельном участке, не отведенном для этих целей в норме, установленном законом и иными правовыми актами, или разработанное без получения на это необходимых разрешений либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы 1-го из таких условий (признаков):

- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

- отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;

- существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности;

2) распорядительные сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, или за его счет;

4) признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонтных работ объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию". Данная статья предусматривает штраф до 1 миллионов рублей либо административное приостановление деятельности до 90 суток.

Таким образом на данное время понятие «самовольная постройка» для начала рассматривается как понятие негативное. Обусловлено это прежде всего тем, что создание постройки при наличии установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не имеет право давать указания постройкой.

Государством была предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности.

В 2006 году в масштабах программы так называемой «дачной амнистии» в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации) и ГК РФ были внесены изменения, которые существенно упростили процедуру регистрации прав граждан на ряд квартир (Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты России по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

С 1 сентября того же года право собственности на жилые дома и здания, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являются:

акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или здешнего самоуправления в масштабах его зонам ответственности и в норме, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на день его издания;акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в норме, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на день его издания;выдаваемая органом здешнего самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения персонального подсобного хозяйства;другой документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок.

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:

документы, перечисленные выше, которые устанавливают право гражданина - любого прежнего собственника здания, здания, сооружения, которые находятся на данном земельном участке;свидетельство на наследство или иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, расположенных на данном земельном участке.

Вместе с тем далеко не всякий документ, в котором идет речь о земельном участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация про то, что земельный участок такой-то площадью, который расположен по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган обязан быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Благодаря внесенным в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ изменениям физические лица, владеющие на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками, смогут фактически «легализовать» все самовольно возведенные ими здания. В одно и тоже время с этим была существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки.

До внесения указанных поправок чтобы узаконить самовольные постройки физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство, предписывалось обращаться в суд.

При этом при обращении в суд основным и самым сложным часто становился вопрос о правах застройщика на земельный участок. 

Положение п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо устанавливало, что право собственности на самовольную постройку быть может признано судом за лицом, осуществившим постройку на не являющемся собственностью ему земельном участке, если соблюдать условие, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Принципиальное решение вопроса о предоставлении земельного участка во многом определяло перспективу дела по узаконению объекта.

Однако оставался открытым вопрос: о каком установленном порядке был разговор?

Закрепленный Земельным Кодексом РФ порядок предоставления земельных участков для строительства исходит из того, что строительство объекта недвижимости только намечается, а его местоположение и сама возможность возведения обязаны быть согласованы со всеми заинтересованными лицами, государственными и муниципальными структурами. При этом абсолютно ясно, что при наличии самовольно возведенного здания или здания применение аналогичного порядка было по крайней мере нелогичным. Кроме того, возникала коллизия с пп.1 п.1 ст. 1 ЗК РФ, устанавливающим принцип первичности земли в отношении других квартир, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Применение сообразно положений ст. 36 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливающих право владельца объекта недвижимости на владение и пользование земельным участком, в пределах между, занятых объектом, и в размере, необходимом для использования (эксплуатации) объекта, в следствие правового режима самовольной постройки также было сомнительным.

Особого же порядка - специально установленного и применяемого только лишь во взаимосвязи с положением п. 3 ст. 222 ГК РФ, тогда уже на федеральном уровне не существовало. Отсутствие четко регламентированного порядка предоставления земельных участков под самовольными постройками на практике в высшей степени затрудняло застройщику реализацию возможности по признанию за ним права собственности на объект самовольного строительства.

Отсутствовала также ясность и в вопросе, когда именно земельный участок обязан быть предоставлен под возведенную постройку: до вынесения судом решения о признании права собственности (как необходимое условие его вынесения в пользу застройщика), или предоставление было возможным позднее - после вынесения решения о признании права собственности, с предоставлением суду доказательств о готовности уполномоченного лица предоставить такой земельный участок (в частности, письма местной администрации о готовности предоставить участок в случае признания судом права собственности на строительство).

С 1 сентября 2006 г. абз.1 п. 3 ст.222 ГК РФ утратил силу, и теперь право собственности на самовольную постройку быть может признано только за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого располагается земельный участок, где была совершенна постройка. Таким образом, был решен вопрос про то, когда обязан быть предоставлен земельный участок под самовольную постройку.

Однако было исключение из п. 3 ст. 222 ГК РФ указанного абзаца, которое разрешив один единственный вопрос, породило иной вопрос: возможно ли применение правила исключенного абзаца после 1 сентября 2006 г., если основания для отнесения постройки к самовольным появились на свет до указанной даты? Ведь в следствие п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты России по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» не распространил свое действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

 Данный вопрос пока остается открытым.

Обратите внимание, что сейчас лица, арендующие земельный участок и осуществившие на нем самовольное строительство, формально не получили возможность претендовать на признание права собственности, не выкупив данный участок у собственника.

Для организаций как перед этим признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке.

Исходя из того, представляется целесообразным сформулировать общие условия, при наличии которых возможно удовлетворение иска о признании права собственности на такую постройку. Сам собой факт самовольного строительства и наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, вне всякого сомнения, не быть может достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска. Залог принятия «положительного» судебного решения - устранение всех признаков, характеризующих постройку в виде самовольной, за исключением разрешения на строительство.

Таким образом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ базовыми условиями признания права собственности на самовольно возведенный объект должны выступать:

- наличие у истца предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок (права собственности и бессрочного пользования);

- соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;

- отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (для начала владельцем и пользователей смежных земельных участков) при сохранении постройки;

- отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, то есть безопасность постройки.

При обращении в суд истец в следствие ст. 65 и 66 АПК РФ обязан доказать наличие данных условий.

Права на земельный участок подтверждаются правоустанавливающими документами, при этом права, возникшие после вступления в следствие изменений Закона о государственной регистрации, обязаны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка быть может подтверждено выписками из государственного кадастра квартир и градостроительной документацией (генеральным планом города, правилами землепользования и застройки).

Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц быть может подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в ходе - отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным общепризнанным меркам и правилам, истцу необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства обязаны быть прямо отражены, сами же заключения подписаны уполномоченными должностными лицами (Постановление 17-го Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007).

Кроме того, потому, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истцу желательно предоставлять в суд доказательства претворения в жизнь застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта и (или) получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов (Постановление 17-го Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007).



Читайте так же:
О приобретении бланков трудовых книжек
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Компания платила по счетам за превышение потребления электроэнергии. В суде удалось доказать, что оплаченные суммы подлежат возврату