Меню

перевірка +на плагіат

Новости


Игра по-крупному
Предоставление имущественных налоговых вычетов. Спорные вопросы
Если бы это произошло у нас, какая была бы ответственность?
Обзор судебной практики по налоговым спорам за август 2013 года
Казенное учреждение вправе выступать заказчиком при строительстве объектов, еще не переданных бюджетным учреждениям

Главная страница >> Юридические статьи >> Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ


Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР № 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах сделать выбор организацию для обслуживания жилого дома и сделать вывод с ней договор.

Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более детальным.
Важные новеллы включал в себя Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 251-ФЗ.

Можно бы было утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года № 93-ФЗ.

Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.

С введением Федеральных законов №№ 123-ФЗ и 93-ФЗ можно бы было считать проблему как правило снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне – наоборот, нежданно - негаданно все осложнилось.

Президиум Высшего Арбитражного Суда России в постановлениях № 1027/2010 от 15 июля 2010 года и № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.

Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую точку зрения ссылкой на изменение закона.

Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.

С 2011 года в Государственной Думе обсуждается проект закона № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс России (о саморегулировании в области управления многоквартирными домами)». Авторы проекта закона в собственной пояснительной записке уверяют: для того, чтобы навести порядок в отрасли, надо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих корпораций.

Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) стартует с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, другими словами управляющая организация.

На стороне собственников МКД могут быть как непосредственным образом собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, – в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а еще договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами – в случаях, когда полномочия по заключению соглашений по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.

С огромным или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.

Срок, на который договор быть может заключен, в разных случаях составляет от 1-го до 5-и лет.

Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры редко, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.

Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, как следует из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.

Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициирует общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором решается заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и другие подобные атрибуты процесса – не тема данной статьи.

Для наших целей предположим, что собственники реально поставили свою подпись в бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую. 
На 1-й взгляд, такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.

Часть 2 данной статьи обязывает собственников сделать выбор один из трех возможных способов управления:

1) непосредственное управление собственниками; 
2) управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом; 
3) управление управляющей организацией.

Часть 3 такой же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и быть может выбран и изменен в любое время на основании его решения.

В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, учитывая мнение истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия соглашений управления.

Прецедентным стало дело, итогом которого стало постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 1027/2010 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Истец ссылался на то, что в начале ноября 2007 собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в начале апреля 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования решили о передаче функций управляющей организации УК «МДС».

Суды первой апелляционной и кассационной инстанций сделали вывод об обоснованности иска на том основании, что собственники имеет право в любое время категорически отказаться от исполнения договора управления если соблюдать условие возмещения управляющей компании понесенных расходов.

Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор быть может досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а еще в случаях, определенных соглашением сторон.

Часть 8.1. касается права собственников категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это – частный аспект темы и в данном деле часть 8.1. не подлежала применению.

Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке имеет право категорически отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Поскольку в процессе рассмотрения дела не выявлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований. 
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», впоследствии судебная практика по делам с аналогичными жизненными обстоятельствами начала обретать единообразность: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с перед этим избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.

Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую точку зрения Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в постановлении № 1027/2010 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре. Такие обстоятельства, в частности, бытовали в деле № А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-16387/2010). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен только лишь если соблюдать условие ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (например, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда России № ВАС-10923/2010 от 19.08.2010 по делу № А71-15079/1009, № ВАС-12345/2010 от 22.09.2010 по делу № А71-9708/2009, № ВАС-2012/2010 от 19.10.2010 по делу № А11-10021/2008, № ВАС-13761/2010 от 21.10.1010 по делу № А71-13033/2009).

В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий в момент выбора собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 04 июня 2011 года № 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.

Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается постановление № 7677/2011, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса. 
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, модифицированная Федеральным законом № 123-ФЗ, в новой редакции дает возможность собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения договора управления не только лишь тогда, когда управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.

Так в самом деле ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке имеет право категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и решиться о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме сделать выбор один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и решиться о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами «и решиться о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», т. е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней – невыполнение управляющей организацией условий договора.

Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и решиться о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2. не допускает 2-х мнений.

Окончательно убеждает в данном анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона № 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 как говорится не осуществимо после введения в действие Федеральных законов № 123-ФЗ и № 93-ФЗ.

Согласно части 1.1 статьи 165 орган здешнего самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. Тогда, когда по результатам указанной проверки обнаружено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган здешнего самоуправления не позже чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Законодателем снята проблема доказывания по этой категории споров, поскольку надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа здешнего самоуправления по итогам проверки.

Заключение органа здешнего самоуправления, само собой, быть может оспорено, но это уже совсем другая эпопея.
Но вовсе не другая эпопея – то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в постановлении Президиума ВАС РФ № 7677/2011 от 22 ноября 2011 года.

Из постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона № 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:

– в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, 
– решиться о выборе иной управляющей организации, 
– решиться об изменении способа управления данным домом.

Сегодня правовая точка зрения Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что«анализ законодательства не свидетельствует про то, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию в противном случае как по суду и лишь в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Не говоря уже о том, что, статья 162 Жилищного кодекса, модифицированная Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, в новой редакции дает возможность собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке категорически отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только лишь тогда, когда управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом»(Постановление ПВАС РФ № 7677/2011 от 22.11.2011).

Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., в частности, Определения Высшего Арбитражного Суда № ВАС-9200/2011 от 20.02.2012 по делу № А45-11863/2010, № ВАС-5413/2012 от 10.05.2012 по делу № А71-4529/2011, № ВАС-10071/2012 по делу № А40-71500/2011, № ВАС-18495/2012 от 18.02.2013 по делу № А33-15700/2011).

Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и бы было основанием для отмены судебных актов.

Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.

Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда России устранит или разъяснит данную коллизию.



Читайте так же:
Комментарий к Федеральному закону от 29.06.2012 № 97-ФЗ
В подтверждающих документах не расшифрована подпись. Суд отказал во взыскании задолженности, но истец успешно обжаловал решение
Хозяйственные партнерства – новый вид юридических лиц