Меню

Источник

Новости


Суд отказал в выдаче исполнительного листа из-за недействительности третейской оговорки. Компания убедила ВАС РФ в необоснованности такого решения
Опасные связи: отношения с "однодневками" становятся более рискованными
Защитить права потребителей. Новые разъяснения Верховного суда
Обзор судебной практики по налоговым спорам за август 2013 года
От актов до решений – дорогой возражений

Главная страница >> Юридические статьи >> Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве


За последние 20 лет в российской экономике появились на свет совершенно новые методы ведения хозяйственной деятельности. Например, в строительной индустрии получило вполне достаточно широкое развитие понятие долевого участия в строительстве. По мере развития самой практики долевого строительства совершенствовались и развивались обслуживающие его смежные отрасли.

В составе гражданского законодательства РФ появились законы, регулирующие как сам процесс долевого строительства, так и связанные с ним юридические вопросы. Стоит отметить в частности, вопрос оформления имущественных прав на конечный результат строительства (жилое/нежилое помещение), т. е. на собственность, наитеснейшим образом связан с вопросом возникновения прав и обязательств при заключении сделки.

Также вполне достаточно актуален и мало исследован, на данный момент вопрос переуступки прав в долевом строительстве и его документального оформления. Довольно часто применяется сегодня в этой отрасли и процедура перевода долга другому лицу.

Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве

Надо сказать, что само собой понятие переуступки права весьма неоднозначное, многоаспектное и сложное специальное правовое понятие. Вполне достаточно вспомнить, что оно появилось в римском праве, звучало как fraus legi и обозначало в то время не что иное, как «обход закона», т. е. своего рода практику, дающую возможность, вообще-то, не не соблюдать закон, но также не исполнять его как положено. Иначе говоря – что не не разрешено, то разрешено.

Подготавливая новый ГК РФ, законодатели в ходе законотворчества прибегнули к старой римской правовой норме, однако придали ей другой смысл. С вступлением в действие ГК РФ 1994 г. она стала обозначать совсем другое, а именно – передачу законных прав от 1-го фигуранта другому на определенных условиях (за вознаграждение) в ходе сделки.

На сегодняшний день практика переуступки прав в ход идет вполне достаточно довольно часто, и в арсенале юристов имеются всевозможные варианты документального ее оформления. Переуступка права в долевом строительстве вполне достаточно специфична и попадает под законодательное регулирование различными законами. Этот вопрос отражен в нормальных состояниях ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г., ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., а еще в нормальных состояниях части 1 главы 24 ГК РФ.

До вступления в следствие ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 г. в строительстве широчайшим образом практиковалось практическое применение так называемых «цепочек застройщика», где вроде как, присутствовал застройщик, а с другой – массовые инвесторы и субинвесторы. Схема сделки «субинвестирования» была организована стоит отметить что субинвестор не вступал в прямые договорные отношения с застройщиком. Застройщик сдавал построенный объект 1-у инвестору. В дальнейшем право собственности регистрировалось, минуя инвестора, непосредственным образом на тех, кого застройщик привлек в виде субинвесторов.

Смысл подобной схемы состоял нет никаких сомнений в том, что организации, занимающиеся привлечением субинвесторов, подписывали с субинвесторами не договор инвестирования, а договор посредничества. Тогда налог брался с суммы гонорара посредника в соответствии п. 1 ст. 156 НК РФ, а не со стоимости имущества! Следовательно, экономились денежные средства на уплате налогов.

Данное положение вносило сумятицу и недопонимание в практику судов по установлению прав собственности на недвижимость. На сегодняшний день это сделать уже невозможно. Законодатель вынужден был принять адекватные меры и заложить в п. 1 ст. 4 ФЗ № 214 соответствующую ограничивающую норму и этим законодательно определить всего две стороны, участвующих в договоре: По договору участия в долевом строительстве (далее – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Переход права (перемена лиц в обязательстве) в сегодняшнем гражданском законодательстве РФ возможен в 2-х вариантах: по закону и в случае договоренности между сторонами, что именно прописано в нормальных состояниях п. 1 ст. 382 ГК РФ: «Право (требование), являющееся собственностью кредитору на основании обязательства, быть может передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона».

Переход права (уступка требования) по закону является актуальным для сделок, заключенных в простой письменной форме до вступления в действие ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г., потому, что в нормальных состояниях п. 1 ст. 6 данного закона содержится прямая ссылка на это: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в следствие реального Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной реальным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». Тогда государственная регистрация договора цессии не требуется, потому, что норма п. 1 ст. 389 ГК РФ вполне дает возможность этого не делать. В рассматриваемом нами случае имеет место уступка прав требования, возникшая на основании соглашения сторон.

Далее полагаю уместным рассмотреть детально вопрос переуступки права в долевом строительстве. Долевое строительство, по своей правовой сути, является двусторонней сделкой (одна сторона обязуется внести денежные средства, другая – построить объект недвижимости) с определенным условием (денежные средства вносятся до начала строительства, оплачиваются в особо оговоренные сроки и в определенных суммах, недвижимость строится с определенными заранее характеристиками).

В этом случае нормы ст. 382 ГК РФ прямо определяют общие основания, на которых возможен переход права, а именно: «Право (требование), являющееся собственностью кредитору на основании обязательства, быть может передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона…».

Как правило, переуступка права требования оформляется договором отдельной, специфической группы (цессия). Название «цессия» имеет латинские корни (от латинского cessiō – уступка, передача) и являет из себя уступку прав требования или иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом). В долевом строительстве этим документом (титулом) в рассматриваемом нами случае выступает договор долевого участия (ДДУ).

В договоре принимают участие две стороны: «цедент» – физическое или юридическое лицо, уступающее свои права 3-у лицу и «цессионарий» – правопреемник, лицо, которому передается право на операции с чем-либо или на собственность.

Нормы ст. 383 ГК РФ предусматривают ограничения по правам, которые способны быть переданы в этом случае: «Переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, например требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается». Во всех остальных случаях стороны вольны в своих решениях, но обязаны соблюдать нормы гл. 27 ГК РФ.

Согласно нормы п. 1 ст. 4 ФЗ № 122 право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации: «Государственной регистрации подлежат права собственности и прочие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним согласно со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса России, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В одном ряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Того же самого настоятельно просят и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и прочие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а еще иные права в случаях, предусмотренных реальным Кодексом и иными законами».

Однако при переуступке прав в долевом строительстве существуют и ограничения, обусловленные общепризнанными мерками п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:«Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или в одно и тоже время с переводом долга на нового участника долевого строительства в норме, установленном Гражданским кодексом России.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства».

Таким образом, заключив договор цессии, в дальнейшем непременно придется регистрировать его в территориальном подразделении Государственной службы регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это условие прямо проистекает из норм п. 2 ст. 389 ГК РФ: «…уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, обязана быть зарегистрирована в норме, установленном для регистрации этой сделки…».

Поскольку уступка прав в этом случае невозможна без перевода долга, то, в соответствии с этим, возникает необходимость оформить этот вопрос документально, т. е. сделать вывод договор перевода долга и зарегистрировать его в Росреестре, согласно норме п. 2 ст. 389 ГК РФ.

Общий порядок действий в этом случае будет такой:

а) заключение договора переуступки права (цессии);

б) заключение договора перевода долга;

в) сдача обоих документов в Росреестр для регистрации.

Для понимания специфических аспектов вопроса будет не лишним напомнить, что переход права от 1-го дольщика (кредитора) к другому считается идеальным с момента регистрации договора, как и сам договор будет считаться заключенным с этого момента, согласно норм п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».

Поскольку в этом случае сделка подлежит обязательной регистрации, на основании норм ст. ст. 131 и 164 ГК РФ, то необоснованное уклонение от нее будет иметь негативные правовые последствия в качестве принуждения к ней судом и взыскания трат своих средств на основании норм п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ: «….3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тогда сделка регистрируется согласно с решением суда. 4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне расходования своих средств, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки».

Однако необходимо заметить, что возможен и другой порядок оформления, когда в некоем договоре (договор смешанного на подобии) сразу прописывается два предмета – уступка прав и перевод долга. Данный порядок возможен на основании норм п. п. 1, 2, 3 ст. 421 ГК РФ: «1. Граждане и юридические лица свободны в довершение всего договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность сделать вывод договор предусмотрена реальным Кодексом, законом или по собственной воле принятым обязательством. 2. Стороны могут сделать вывод договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

3. Стороны могут сделать вывод договор, в котором содержатся элементы всевозможных соглашений, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)…». Порядок регистрации перехода прав и правовые последствия, в этом случае, совершенно идентичны с предыдущим вариантом.

Также не лишним будет рассмотреть вопрос налогообложения при уступке прав. При передаче имущественных прав на жилое помещение физическому лицу (от 1-го дольщика к другому) НДС считается с разницы между стоимостью, по которой передаются эти права (цена недвижимости с учетом налога) и расходами на покупку этих прав (цена договора цессии). В следствии этого в высшей степени необходимо учитывать что, согласно норме п. 8 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы, в этом случае, будет день уступки права требования: «При передаче имущественных прав, в случае, предусмотренном п. 2 ст. 155 реального Кодекса, момент определения налоговой базы определяется как день уступки денежного требования или день прекращения соответствующего обязательства, в случаях, предусмотренных п. п. 3 и 4 ст. 155 реального Кодекса, – как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником, а в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 реального Кодекса – как день передачи имущественных прав».

В свете выше изложенного, возможно дать следующие рекомендации:

а) осуществляя переуступку прав (перемену лиц в обязательстве), при заключении договора (цессии, смешанного и т. д.) необходимо направить свой взгляд на то, для того, чтобы в договоре были четко прописаны передаваемые права и их объем;

б) договор цессии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, в противном случае сделка быть может признана не состоявшейся (ничтожной);

в) переход права в этом случае имеет место непосредственным образом в момент государственной регистрации договора;

г) сделки (в том числе по купле/продаже недвижимости), заключенные в простой письменной форме до апреля 2005 г., не пригодны государственной регистрации, считаются заключенными, права по ним признаются ГК РФ и ФЗ № 214. Правоустанавливающие документы по ним могут быть получены по желанию владельца объекта недвижимости.

д) осуществляя уступку прав в долевом строительстве, вы в дальнейшем обязаны будете уплатить налоги;

е) в ходе заключения сделки по уступке прав лучше всего заключать отдельные договоры (цессии и перевода долга), а не смешанный договор, т. к. при возможных судебных разбирательствах легче будет определить и доказать отдельные условия сделки, что само собой уже упрощает процесс установления истины;

ж) правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям;

з) переуступка прав (замена стороны в обязательстве) является сложным юридическим понятием, трактовка его на сегодняшний день полностью не отточена, в следствии этого при заключении сделки воспользуйтесь услугами юриста.

По итогам можно сделать следующие выводы: по мере выхода в свет новых методов и способов ведения хозяйственной деятельности подвергаются изменению и правовые конструкции, призванные обслуживать эти процессы. Некоторые из них оказываются не востребованными в правоприменительной практике и уходят в небытие, а другие наоборот извлекаются законодателями из «запасника» и получают новые смысл и значение, как следует из сегодняшней необходимости.

Человеку, не имеющему специфического профессионального образования и практического опыта, быстро и правильно разобраться в ситуации далеко не всегда осуществимо. По данной причине имеет смысл с любой позиции (теоретической, практической) воспользоваться услугами специалиста в данной области.

Говоря словами басни И. А. Крылова: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник», т. е. доверьте дело участникам рынка.

Максим Смородинов, глава Коллегии адвокатов «Эгида», к. ю. н.:

В комментируемой статье подробно разобраны отношения, возникающие между сторонами при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Следует напомнить, что согласно закону уступка права требования обязана быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой передаются. Стоит отметить если сделка подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, то и уступка права по этой сделке также подлежит государственной регистрации. Согласно со статьей 17 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и (или) уступка права требования по договору подлежат государственной регистрации в органах Росреестра в норме, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Вот в связи с этим хотелось бы направить свой взгляд на следующие моменты.

Согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона о 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или в одно и тоже время с переводом долга на нового участника долевого строительства в норме, установленном Гражданским кодексом РФ. В том случае, когда дольщик на день уступки права требования не выплатил полностью цену объекта недвижимого имущества, он обязан сделать вывод договор о переводе долга на нового участника долевого строительства. При всем при этом ни Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ прямо и ясно не вспоминают про то, должен ли договор о переводе долга подлежать государственной регистрации.

Так, при поведении правовой экспертизы государственный регистратор может счесть, что представленный договор цессии, по которому уступаются только лишь имущественные права, причем даже имеющий в виде «приложения» договор о переводе долга, точно также как и самостоятельно представленный договор перевода долга, не пригодны государственной регистрации, таким образом, на государственную регистрацию права и сделки не представлен правоустанавливающий документ. Таким образом, на практике регистрирующий орган зачастую требует предоставления единого документа, содержащего положения, как об уступке права требования по договору долевого участия, так и о переводе долга, не взирая, что законодатель и не обязывает участников гражданско-правовых отношений составлять единый документ при заключении 2-х разных сделок.

Далее, при заключении договора о переводе долга следует подразумевать, что, поскольку личность должника имеет для кредитора немаловажное значение, то замена должника быть может совершена только с согласия кредитора. Из этого можно сделать вывод, что нужно получение письменного согласия Застройщика на совершение данного действия либо при заключении договора переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве Застройщика надо будет указать в виде еще одной стороны в договоре.

Кроме того, при регистрации данного договора сторонам необходимо помнить, что на такой договор распространяются требования по совершению сделок 1-м из супругов, установленные статьей 35 Семейного кодекса РФ, предусматривающие наличие нотариально удостоверенного согласия супруга на заключение договора, либо наличие документа, свидетельствующего про то, что на данный объект недвижимого имущества не распространяется режим совместной собственности (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества супругов).

Также необходимыми документами при регистрации вышеуказанной сделки тогда, когда одной из сторон по договору цессии выступает юридическое лицо, согласно с общепризнанными мерками корпоративного права (статьи 45-46 Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»; статьи 78-79 и 81-84 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») являются решения компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки и сделки, в которой имеется заинтересованность, либо предоставление иных документов, подтверждающих отсутствие заинтересованности и крупности сделки.

Дополнительно можно отметить следующее: перемена лиц в обязательстве происходит не только лишь по соглашению сторон, но и в итоге универсального правопреемства (реорганизация юридического лица, гибель наследодателя). Так, согласно с пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае гибели гражданина – участника долевого строительства его права и прямые обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное; застройщик не имеет право отказать таким наследникам во вступлении в договор. Таким образом, в случае гибели «цедента» и (или) «цессионария» его права и прямые обязанности по договору переуступки права требования по договору долевого участия переходят наследникам.

Александра Дегтярева, старший юрист компании «Адвокат ФРЕММ»:

Тема данной статьи интересна на взгляд разъяснения порядка реализации права дольщиков на распоряжение правом требования к застройщику. Как не прискорбно, статья не содержит анализа норм основного законодательного акта, регулирующего порядок долевого строительства, а именно, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Например, непонятна окончательная точка зрения автора что же касается самостоятельного существования понятия переуступки, т. к. в некоем абзаце утверждается, что это сложное специальное правовое понятие, в другом – переуступка отождествляет с цессией (уступкой права требования). Для целей данной статьи будем понимать под переуступкой замену стороны по договору (передача права требования кредитора в одно и тоже время с переводом долга).

Хотелось бы уточнить определения основных терминов. Так, определение уступки в части, допускающей уступку «иного имущества, права собственности на которое подтверждаются некими документами (титулом)», противоречит законодательству, поскольку согласно с п. 1 ст. 382 ГК РФ уступлено может быть только обязательственное право требования кредитора. Иначе говоря, в примере автора, уступается только требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность, но не сам объект. В следствии этого приобретатель права требования вступает в договорные отношения с застройщиком, что не гарантирует ему получение в собственность квартиры, которое находится в зависимости от исполнения договора застройщиком.

Вызывает вопросы отсылка к римскому праву. В самом деле, институт уступки права требования зародился в римском праве. Однако необоснованно утверждение про то, что в ходе подготовки ГК РФ 1994 года разработчики прибегнули к римскому fraus legi, косвенно связанного с уступкой, проигнорировав институт уступки в более развитых правопорядках ФРГ, Франции, опыт дореволюционной и советской Российской Федерации.

Правильно указывая на необходимость регистрации уступки права требования из договора участия в долевом строительстве, автор ссылается на ст. 131, 164 ГК РФ, ст.ст. 4, 6 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор участия в долевом строительстве подлежит регистрации в следствие прямого указания на это в ст. 25.1 ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», таким образом, согласно с п. 2 ст. 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, обязана быть зарегистрирована в норме, установленном для регистрации этой сделки.

Автор указывает на ограничения, установленные ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», однако при всем при этом упускает важные требования по уведомлению застройщика об уступке права требования. Согласно с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него не очень благоприятных последствий. В случае же, если необходимо совершить перевод долга, то наверное получено согласие застройщика на перевод долга. Если согласие не присутствует, то сделка по переводу долга ничтожна и сделка по уступке права требования в следствие ст. 11 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» тоже не имеет возможности быть совершена.



Читайте так же:
Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера
Зависит от кадастра. Введение налога на роскошь становится все ближе
Компании нужно было обеспечить интернет-связь в строящемся поселке. Традиционный способ не сработал, решить проблему помогло нестандартное решение