Главная страница >> Юридические статьи >> Противоречия и споры в судах по вопросу задатка

Противоречия и споры в судах по вопросу задатка


Можно ли оставить задаток в случае отмены сделки? Является ли сумма денег, внесенная за недвижимость, задатком, либо это аванс? Есть ли возможность взыскать с продавца квартиры задаток в двойном размере? Эти и прочие вопросы возникают у сторон сделки, и это не взирая, что действующим законодательством Российской Федерации, в соответствии ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса РФ, определены понятия задатка, форма соглашения о задатке, последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Как следует из Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет три основные функции: платежную, доказательную и обеспечительную.

Платежная функция заключается нет никаких сомнений в том, что денежные средства передаются продавцу недвижимости в счет причитающихся ему позднее платежей за недвижимость. Доказательная функция указывает на то, что договор заключен. В соответствии с этим обеспечительная функция необходима для исполнения договора в полном объеме, и в случае срыва сделки по чьей-либо вине наступают последствия, предусмотренные ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Согласно указанной статье тогда, когда договор не исполняет сторона, давшая задаток, задаток остается у стороны, принявшей задаток. Если за неисполнение договора ответственна сторона, принявшая задаток, эта сторона должна выплатить стороне, дававшей задаток, двойную сумму задатка.

Следует отметить, что точки зрения арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросам задатка разнятся, и они исповедуют разные подходы при разрешении вопросов, касающихся задатка.

Для формирования правовой точки зрения по вопросам задатка имея цель преуспевающего использования знаний, в частности в суде, надо проанализировать буква закона Российской Федерации как следует из позиций, изложенных в определениях Верховного суда РФ и постановлениях Высшего арбитражного суда РФ.

Правовая точка зрения Верховного суда России по вопросу задатка

Как следует из определения от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5 Верховного суда РФ, Истец направил в суд исковое заявление о взыскании с Ответчика суммы задатка в двойном размере, возмещении трат своих средств и компенсации морального вреда, причиненного Истцу в следствии отказа Ответчика продавать квартиру. При всем при этом Ответчик отдал Истцу полученный перед этим задаток в сумме 50 тысяч рублей.

Суд первой инстанции взыскал с Ответчика 50 тысяч рублей (другими словами двойной задаток) отказав во взыскании с Ответчика трат своих средств и компенсации за причиненный моральный вред.

Суд 2-й инстанции оставил решение первой инстанции в силе.

Ответчик подал надзорную жалобу, указав, что 50 тысяч рублей по сделке не задаток, а авансовый платеж, что исключает возможность взыскания с Ответчика двойного задатка. При рассмотрении надзорной жалобы Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не выявила оснований для отмены решений нижестоящих судов, разъяснив следующее.

Удовлетворяя исковые требования Истца, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что уплаченная сумма является задатком, а не авансовым платежом, так по определению она названа в дополнительном соглашении к предварительному договору, в котором также указано, что задаток является обеспечением обязательств по сделке купли-продажи.

Учитывая, что ответственной за неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры признана сторона, принявшая задаток, суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика двойную сумму задатка согласно со ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Также Верховный суд РФ в собственном определении указал, что уплата задатка является способом исполнения обязательств по сделке купли-продажи недвижимости. В Гражданском кодексе РФ нет запретов на обеспечение задатком предварительного договора.

По мнению Верховного суда РФ, доводы, указанные Ответчиком в жалобе про то, что нормы Гражданского кодекса РФ о задатке не имеют возможности быть применимы к обязательствам, которые возникают из предварительного договора, поскольку сам договор купли-продажи не был заключен и, в соответствии с этим, нет обязательства денежного характера, не основаны на законе.

В своем определении Верховный суд РФ пришел к выводу про то, что задатком при таком варианте обеспечивались обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры, а денежный характер заключается нет никаких сомнений в том, что уплаченная сумма задатка должна пойти в счет обязательств по основному договору купли-продажи недвижимости.

С учетом выводов Верховного суда РФ можно сделать вывод, что при оплате задатка по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему присутствуют все три функции, присущие задатку, в т.ч. платежная, доказательная и обеспечительная.

Таким образом, суды общей юрисдикции, вынося решения по исковым заявлениям, касающимся задатка, учитывают точку зрения Верховного суда РФ, изложенную в определении от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, другими словами признают возможность обеспечения задатком обязательств по предварительному договору.

В это же время, практика судов общей юрисдикции на местах быть может и другой, но при достаточной осведомленности сторон и желании сражаться до победного, в конце концов решение по гражданскому делу, будет принято с учетом точки зрения Верховного суда РФ.

Вышеизложенная точка зрения Верховного суда РФ также поддержана и в более поздних его определениях, в т.ч. в определении от 13 ноября 2012 г. № 11-КГ12-20.

Правовая точка зрения Высшего арбитражного суда России по вопросу задатка

Подход Высшего арбитражного суда РФ по вопросу оплаты задатка при исполнении предварительного договора, связанного с арендой либо куплей-продажей недвижимости, в корне отличается от подхода, которого придерживается Верховный суд РФ.

Согласно Постановлению от 19 января 2010 г. № 13331/09 Президиума Высшего арбитражного суда РФ между ООО «Нефтьэнерго» и ООО «РК-Газсетьсервис» был заключен предварительный договор об прямые обязанности сделать вывод договоры о передаче ООО «Нефтьэнерго» ООО «РК-Газсетьсервис» прав и прямых обязанностей по договорам аренды. Также было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору, согласно с которым обязательства (их исполнение) по предварительному договору обеспечивались задатком.

ООО «РК-Газсетьсервис» в виде задатка перечислило ООО «Нефтьэнерго» соответствующую сумму.

Несмотря на это в дальнейшем основные договоры не были заключены.

В связи с этим ООО «РК-Газсетьсервис» направило исковое заявление в Арбитражный суд г. Столицы России о взыскании с ООО «Нефтьэнерго» двойной суммы задатка, а еще процентов за пользование чужими капиталом.

По результатам рассмотрения арбитражного дела иск ООО «РК-Газсетьсервис» удовлетворен не был, поскольку, по мнению суда, задаток должен остаться у ООО «Нефтьэнерго» согласно п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса РФ на основании того, что Истец не соблюдал обязательства по предварительному договору и дополнительному соглашению между сторонами.

Девятый арбитражный апелляционный суд своим постановлением отменил указанное выше решение первой инстанции, и с ООО «Нефтьэнерго» в пользу ООО «РК-Газсетьсервис» были взысканы соответствующие суммы в связи с неосновательным обогащением и пользованием чужими капиталом, а еще удержаны расходы на госпошлину.

Отменяя решение, Девятый арбитражный апелляционный суд исходил из ошибочности толкования судом первой инстанции норм ст. 381 Гражданского кодекса РФ.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменений.

ООО «Нефтьэнерго» направило жалобу в норме надзора, в которой просило Высший Арбитражный Суд РФ отменить постановления апелляционной и кассационной инстанций.

Основной довод ООО «Нефтьэнерго» заключался нет никаких сомнений в том, что выводы судов о недопустимости задатка в виде обеспечения по предварительному договору не соответствуют общепризнанным меркам гражданского законодательства о задатке и противоречат судебно-арбитражной практике.

Высший Арбитражный Суд РФ, рассмотрев надзорную жалобу, посчитал, что обжалованные в норме надзора постановления судов не пригодны отмене по следующим основаниям.

Из содержания ст. 380 Гражданского кодекса РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение денежного обязательства по заключенному между сторонами договору, должником по которому является либо будет являться сторона, передавшая задаток.

По мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, ни дополнительный договор, ни дополнительное соглашение о задатке не включают в себя каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Таким образом, правоотношения, возникшие между сторонами в следствии заключения предварительного договора, в связи с незаключением основного договора можно считать прекращенными и взыскание с ООО «Нефтьэнерго» суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими капиталом признано правомерным.

По сути, вышеизложенная точка зрения Высшего Арбитражного Суда РФ подтверждена его определением от 29 марта 2013 г. № ВАС-3157/13 и прочими решениями арбитражных судов.

Возможные изменения законодательства по вопросу задатка в ближайшем будущем

Как показывает вышеприведенная судебная практика, подходы всевозможных судов в решении вопросов, связанных с задатком, разнятся, что не дает возможность однозначно сделать выводы касательно применения действующего гражданского законодательства Российской Федерации. При всем при этом также имеются всевозможные взгляды на соответствующие вопросы со стороны научного сообщества, мнения которого изложены в изданиях по праву человека.

В настоящее время в Государственной Думе РФ располагается на рассмотрении проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, 3-ю и четвертую Гражданского кодекса России, а еще в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Например, могут быть внесены изменения в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, согласно которым будет допускаться обеспечение задатком предварительного договора.

Другими словами, если вышеуказанные изменения будут внесены в Гражданский кодекс РФ и задатком станет возможно обеспечивать предварительный договор, то подходы Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ во время выяснения вопросов с задатком должны быть схожим. В соответствии с этим, нижестоящие суды получили возможность трактовать законодательство в некоем русле, что также положительно отразится на субъектах экономической деятельности, поскольку в противном случае различия в подходах высших судов Российской Федерации по одной и такой же проблематике вносят некоторую путаницу при применении права.

На данный момент судами не выработана единая правовая точка зрения по вопросу задатка. Возможно, ее выработке будет благоприятствовать будущее объединение Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которое было предложено президентом Российской Федерации.

Можно по-разному относиться к идее объединения судов, но во время выяснения юридических проблем, в т.ч. по вопросу задатка на практике, хотелось бы отталкиваться от мнения высшей судебной инстанции, а не делать выбор между несколькими подходами, гадая, как обернется дело позднее.



Читайте так же:
Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения
Порядок уведомления о приёме на работу иностранных работников. Какой статус иностранного гражданина предпочтительнее для работодателя
Процедура оформления переуступки прав в долевом строительстве