Меню

Новости


Заявление на увольнение по собственному желанию с открытой датой: некоторые аспекты судебной практики
Привлечение на работу высококвалифицированных специалистов
Борьба с потребительским терроризмом
Работник не пришел за трудовой
Что бизнесмену хорошо, то работнику смерть. И наоборот

Главная страница >> Юридические статьи >> Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав

Признание договора купли-продажи жилого помещения незаключенным как способ защиты гражданских прав


Признание договора незаключенным — это возможность для суда выйти из правового тупика тогда, когда он не в состоянии установить, о чем пришли к соглашению стороны. В соответствии с этим это делается судом по своей инициативе в масштабах разрешения спора, возникшего из договора.

Нельзя сказать, что количество подобных дел делает процесс рассмотрения похожего случая легким.

Г.М. на праве персональной собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на квартиру от <...> года, выданным Самарской областной регистрационной палатой.

08.10.2003 г. Г.М. выдала доверенность № <...> В.Т. на оформление приватизации квартиры, а еще на регистрацию права собственности данной квартиры, удостоверенную нотариусом, зарегистрированную в реестре за № <...>.

Кроме того, 08.10.2003 г. Г.М. выдала доверенность № <...> В.Т. на право продажи за цену и на условиях по собственному усмотрению квартиры, с правом получения наличных средств. Данная доверенность также была удостоверена нотариусом и зарегистрирована в реестре за № <...>.

11.02.2004 г. между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В. был заключен договор купли-продажи двухкомнатной квартиры на первом этаже пятиэтажного, панельного, 1969 года постройки дома, за 427500 рублей, данную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания реального договора.

Право собственности Е.В. на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № <...>.

<...> года Г.М. скончалась, выдано свидетельство о гибели № <...>.

При жизни Г.М. составила завещание, в соответствии которому она завещает своим сыновьям — Г.А. и И.Ю. Г.В.— все имущество, какое ко дню гибели окажется ей являющимся собственностью, в чем бы оно ни заключалось и где бы ни находилось, в том числе квартиру по адресу: <...>.

Завещание было отменено. 17.06.2006 г. Г.М. составила новое завещание, в соответствии которому она завещает своему сыну — Г.А. все имущество, какое ко дню гибели окажется ей являющимся собственностью, в чем бы ни заключалось и где бы ни находилось, в том числе квартиру по адресу: <...>. Завещание не отменялось и вовсе не изменялось.

Из наследственного дела № <...> следует, что после гибели Г.М. к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по завещанию обратился ее сын Г.А.

Решением Волжского районного суда Самарской области по делу № 2-3101/12 по иску Г.А. к Е.В. о признании доверенности № <...>, на право продажи квартиры недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи, признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным в удовлетворении требований отказано в полном объеме.

Встречные исковые требования Е.В. к Г.А. о выселении и снятии с регистрационного учета суд счел подлежащими удовлетворению.

На основании ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на базе которых суд устанавливает наличие либо отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а еще иных обстоятельств, которые имеют значение для безошибочного рассмотрения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В судебном заседании были допрошены очевидцы. Из показаний свидетелей следует, что умершая Г.М. из-за состояния организма последние пять лет не выходила из дома, у нее болели ноги, она плохо передвигалась по квартире, кроме того, была неграмотной, подписывала документы о получении пенсии, которую ей приносили на дом, бесконечно. При жизни Г.М. никому из вышеперечисленных свидетелей не говорила о намерении продать квартиру, в которой она проживала, а еще про то, что ее куда-то увозили из дома для оформления доверенности на продажу квартиры, никто из незнакомых лиц к ней не приезжал. Со слов Г.М. очевидцы знали, что после гибели квартиру она желает оставить сыновьям — Г.А. и Г.В. Кроме того, правоустанавливающие документы на квартиру от Г.М. прятали, дома их не хранили, потому, что у нее дома почти каждый день проживали разные посторонние люди, которым негде было жить, и лишь случайные свои люди. Г.М. была доверчивая, добрая, немного употребляла спиртные напитки.

Оценивая и анализируя показания вышеперечисленных свидетелей, суд отнесся к данным показаниям критически и не посчитал их достоверными, потому, что они в следствие родственных и приятельских отношений с истцом-ответчиком Г.А. заинтересованы в исходе данного дела.

Истец-ответчик Г.А. так же утверждал, что доверенность № <...>, которую Г.М. выдала В.Т. на право продажи квартиры, является недействительной, потому, что подпись внутри нее выполнена не его матерью. Кроме того, Г.М. не имела возможности выдать В.Т. доверенность, поскольку из-за состояния организма не выходила из дома и была неграмотной.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые согласно с законом обязаны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не имеют возможности подтверждаться практически никакими другими доказательствами.

Из материалов дела следует, что для проверки подлинности подписи от имени Г.М. в доверенности выданной В.Т. на право продажи квартиры, которая расположена по адресу: <...>, судом назначались три почерковедческие экспертизы, проводившихся разными экспертными учреждениями.

Согласно выводам экспертов от 16.04.2012 г. подпись от имени Г.М. в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, и в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, выполнены самой Г.М.

Суд счел, что оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется. Исследование проведено экспертами: К.Н., имеющую квалификацию судебного эксперта, стаж экспертной работы с 1975 г., по специальности — с 1979 г., и З.А., которая также имеет квалификацию судебного эксперта, стаж экспертной работы с 2005 г., по специальности — с 2007 г., предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в исходе дела не заинтересованы. Кроме того, выводы, содержащиеся в довершение всего № <...> от 16.04.2012 г., подтвердила допрошенная непосредственным образом в судебном заседании эксперт З.А.

Как следует из заключения эксперта М.А., решить, кем выполнена подпись «Г.М.» в доверенности № <...>, или иным лицом, — не осуществимо из-за недостаточной сопоставимости с представленными образцами подписи Г.М. и отсутствием образцов почерка Г.М. 

Подпись от имени Г.М. в доверенности № <...>, зарегистрированной в реестре за № <...>, и в доверенности № <...> выполнены 1-м лицом.

Таким образом, заключение, выполненное экспертом М.А., не опровергает заключение экспертов ФБУ Самарской лаборатории судебной экспертизы З.А. и К.Н.

Согласно выводам эксперта Экспертно-криминалистического Центра при ГУВД Самарской области Б.М. подпись от имени Г.М. в доверенности № <...> выполнена не Г.М., а другим лицом с подражанием какой-то несомненной подписи Г.М.

К выводам эксперта ЭКЦ при ГУВД Самарской области Б.М. суд отнесся критически, потому, что при описании образцов почерка и подписи Г.М. эксперт указала исследуемую запись и подпись Г.М. в доверенности № <...> как образец ее почерка и подписи; в иллюстрациях два раза проиллюстрировала один и такой же образец подписи Г.М.

Таким образом, судом был сделан вывод, что эксперт исследовал, не соответствующее методике производства почерковедческой экспертизы, что привело к необоснованному категорическому отрицательному выводу.

Кроме того, при назначении двух повторных экспертиз экспертам были представлены дополнительные материалы, содержащие образцы подписи Г.М., и ее медицинская карта амбулаторного больного, которые эксперту Б.М. не предоставлялись.

Из показаний очевидца В.Т. следует, что летом 2003 г. к ней обратился племянник — Е.В. У него были наличные средства, и ему нужно было вложить эти наличные средства в недвижимость, он попросил ее подыскать ему квартиру. Она занялась поиском жилья для него. В п. Петра-Дубрава у нее была подружка, которая ей сообщила, что есть представительница слабого пола, желающая продать квартиру, поскольку у нее болен сын и ей нужны наличные средства, также у ее сына были долги, и она хотела расплатиться за них с продажи квартиры. Г.М. встретившись ей пояснила, что у ее сына В. рак и она желает продать квартиру, для того, чтобы ей хватило наличных средств на то, для того, чтобы отдать долги за него. Она стала расспрашивать ее о квартире, и Г.М. ей пояснила, что квартира оформлена на нее, но документы находятся у сестры, живущая по соседству. Впоследствии она пошла за документами, вернувшись через 10 минут, передала эти документы ей для ознакомления. Она убедилась, что квартира действительно оформлена на Г.М.

Г.М. задалась вопросом ее, можно ли оформить договор купли-продажи без ее участия и таким образом, чтобы никто не мог знать. Она дала ответ, что можно, и предложила оформить доверенность у нотариуса. Они с Г.М. пришли к соглашению о стоимости квартиры в сумме 425000 рублей, из которых 25000 пойдут на оформление. Г.М. сама предложила нотариуса, у которого можно оформить сделку, пояснив, что она ей доверяет. Они поехали к нотариусу Ч.Т.

Приехав к нотариусу, там отметили, что им надо оформить доверенность. Впоследствии она вышла из кабинета, и нотариус разговаривала с Г.М. наедине. Через 15–20 минут их пригласили обратно, она передала Г.М. наличные средства, и они получили доверенность. Впоследствии Г.М. передала ей ключи от квартиры. К нотариусу они ездили с ее подругой Я.А. После этого она переоформила квартиру на Е.В., он получил свидетельство о праве собственности на квартиру.

Г.М. собиралась на наличные средства, вырученные с продажи квартиры, отдать долги за сына В. и приобрести комнату в п. Петра-Дубрава чтобы там жить. Но пока она ее не приобрела, попросила не выгонять ее из квартиры. Проконсультировавшись с Е.В., они приняли решение, что Г.М. может остаться существовать в этой квартире, поскольку им это было удобно — она обещала платить счета за услуги комунального плана, а у Е.В. и так было жилье, он внутри него не имел нужду, для него эта квартира была вложением наличных средств. В 2004 г. Е.В. начал настаивать, на том, для того, чтобы лишить права проживания Г.М. из квартиры, поскольку узнал, что она пустила к себе жить строительную бригаду таджиков, но она их прогнала, и они с Е.В. все-таки не стали ее выселять. Как Г.М. распорядилась наличными средствами с продажи квартиры, она не знает.

Из показания очевидца Я.А. следует, что с 2004 г. она работает риелтором, до этого В.Т. ее обучала в пределах года, она ездила с ней на сделки. В начале октября 2003 г. они поехали к нотариусу для оформления доверенности. Она запомнила эту сделку, так как в отличие от этой обычно они проходили около г. Самары. Кроме нее и В.Т. с ними ездила пожилая представительница слабого пола и представитель сильного пола, по его внешнему виду было видно, что он болен. У нотариуса пока они ожидали, когда секретарь напечатает доверенность, В.Т. передала наличные средства представительнице слабого пола, которая была с ними, впоследствии она написала расписку в получении наличных средств, и они получили на руки доверенность.

Показания данных свидетелей суд дал оценку как достоверные и объективные, не доверять которым у суда оснований не имелось, поскольку они последовательны, логичны, не заинтересованы в исходе дела, согласуются между собой и прочими исследованными в судебном заседании доказательствами.

Таким образом, суд сделал вывод, что истцом-ответчиком Г.А. не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих недействительность доверенностей, которые Г.М. выдала В.Т.

С учетом исследованных в судебном заседании доказательств суд счел, что доверенность № <...> на право продажи В.Т. квартиры, которая расположена по адресу: <...>, была выдана Г.М. не вопреки, а согласно ее воле, удостоверена нотариусом Самарской области Ч.Т. и соответствует требованиям ст. ст. 186, 187 ГК РФ. 

При жизни данные доверенности Г.М. не отзывались. С жалобами на неправомерные действия В.Т. ни сама Г.М., ни истец при ее жизни в структуры правопорядка не обращались.

Постановлением следователя ОБЭП ОМ № УВД по г. Самаре отказано в возбуждении преступного дела по ст. 159 УК РФ по заявлению Г.А. по факту мошеннических действий со стороны Е.В. по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 24 УПК РФ, по вопросу, связанным с отсутствием состава преступления.

При таких обстоятельствах судом был сделан правильный вывод про то, что в удовлетворении требований Г.А. о признании недействительной доверенности № <...> от 08.10.2003г. на право продажи квартиры следует отказать.

Также судом было отказано в требовании о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Ссылки Г.А. на то, что договор купли-продажи квартиры, которая расположена по адресу: <...>, заключенный между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В., является ничтожным, потому, что доверенность, выданная В.Т., является недействительной, не имеют возможности быть приняты во внимание, потому, что, как было указано выше, данная доверенность является законной, соответствующей требованиям ст. 186 ГК РФ (срок доверенности) и ст. 187 ГК РФ (передоверие).

Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Г.М. в лице представителя В.Т., и Е.В. был совершен в надлежащей письменной форме, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, он подписан сторонами. Е.В. в установленном законом порядке было зарегистрировано право собственности на квартиру, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры между Г.М. в лице представителя В.Т. и Е.В. состоялся, право собственности Е.В. зарегистрировано, основания для признания данной сделки ничтожной у суда отсутствовали, потому, что все предусмотренные законом требования при ее заключении были надлежащим образом соблюдены и исполнены.

Кроме того, согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки быть может предъявлено любым заинтересованным лицом.

Поскольку Г.А. не классифицируется заинтересованным лицом, стороной договора купли-продажи, он не имеет право был настоятельно просить признания сделки недействительной.

Суд также счел, что не пригодны удовлетворению требования Г.А. о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на квартиру за Е.В.

Каких-либо правонарушения со стороны регистрирующего органа при внесении записи о его праве собственности в ЕГРП не выявлено, оснований для признания недействительной записи не имеется.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения воплотит в жизнь права владения, пользования и распоряжения являющимся собственностью ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Таким образом, по смыслу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения имеет право владеть, то есть фактически обладать им; пользоваться, то есть извлекать из него лечебные свойства; давать указания, то есть определять юридическую судьбу этого помещения.

Данная квартира принадлежит на праве собственности Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (<...> серия).

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции РФ претворение в жизнь прав и свобод человека и гражданина не должно не соблюдать права и свободы других лиц.

На основании ст. 10 ГК РФ, законом не допускается злоупотребление правом при претворении в жизнь прав человека.

Нарушения прав собственника были выражены нет никаких сомнений в том, что истец-ответчик Г.А. злоупотреблял своим правом проживания в спорной квартире, не имея оснований для этого, чиня препятствие законному владельцу Е.В. в претворении в жизнь права собственности на квартиру.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может настоятельно просить устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не связаны с лишением владения.

В соответствии со ст. 31 ч. 1 ЖК РФ к родственникам собственника жилого помещения относятся проживающие в сочетании с данным собственником в являющемся собственностью ему жилом помещении его муж, дети, а еще родители данного собственника. Истец-ответчик Г.А. членом семьи собственника не являлся.

Е.В. отказывался, для того, чтобы в доме сохранялась регистрация Г.А., счел, что регистрация истца-ответчика Г.А. создает преграды в претворении в жизнь права собственности.

Конституция РФ в ст. 35 предусматривает, что право частной собственности охраняется законом. Каждый имеет право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и давать указания им как единолично, так и в сочетании с другими лицами.

Из установленных обстоятельств суд счел, что встречные исковые требования Е.В. законны, обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.

Суд определил лишить права проживания Г.А. из квартиры, которая расположена по адресу: <...>, и обязал УФМС Российской Федерации по Самарской области в Волжском районе снять Г.А. с регистрационного учета по указанному выше адресу.

Споры о признании соглашений незаключенными достаточно сложны. В рассмотренном выше примере истцу было отказано в удовлетворении иска в полном объеме, как не прискорбно, в сложившейся практике по этой категории дел это далеко не один такой эксклюзивный момент.

Но нередки в судебной практике случаи, когда пострадавшей стороне все-таки удается отстоять свои интересы.

Так, Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области по делу № 2-1502/2012 иску О.А. к М.Т., М.В. о признании расписки недействительной, о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив письменные материалы дела, сделал вывод, что исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации от 25 июля 2005 г. жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, принадлежит О.А. на праве собственности. 

Согласно договору купли-продажи от 10 мая 2012 г. О.А. продала М.В. и М.Т. данную квартиру за <...> рублей. В указанном договоре имеется информация про то, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Документом, подтверждающим факт расчета, является реальный договор и расписка в получении наличных средств. Указанное имущество передано покупателю до подписания договора. Документом, подтверждающим факт передачи квартиры, является договор. Договор купли-продажи квартиры удостоверен нотариусом Биробиджанского нотариального округа В.В.

В материалах дела имеется расписка от 10 мая 2012 г.

О.А. подала в газету <...> объявление о продаже и указала свой номер телефонного аппарата. 10 мая 2012 г. ей позвонила Ш.Л., представилась представителем ООО «Трейд» и объяснила, что производит покупку квартиры для собственных работников. После телефонного разговора Ш.Л. приехала осмотреть квартиру. Они обговорили стоимость квартиры, и сошлись на сумме <...>. Через определенное время в тот же день подъехал М.В. для осмотра квартиры. Ш.Л. просила ее не называть покупателю стоимость квартиры. Она не сомневалась, что Ш.Л. является посредником между ней и покупателем, благодаря чему не озвучила стоимость квартиры. Ш.Л. же ей пояснила, что сумму ей отдаст покупатель, а оставшуюся часть наличных средств переведет она, как представитель фирмы. Для оформления сделки они в тот же день поехали к нотариусу В.В. Нотариус попросила написать ее расписку про то, что она получила денежную сумму в размере <...>, поскольку в договоре стоимость квартиры была указана в размере <...>, она и написала расписку в получении указанной суммы. На самом деле она не получала от покупателей наличных средств ни до подписания договора, ни после, через три дня через сберкассу, как было условлено.

Указанные обстоятельства отыскали свое подтверждение в судебном заседании показаниями свидетелей и письменными материалами дела.

Допрошенный в судебном заседании в виде очевидца Г. суду показал, что с истицей состоит в браке с 2005 г. Квартира принадлежит его супруге О.А. Супруга дала объявление в газету насчет продажи квартиры, пришла Ш.Л., а немного позднее она вернулась с ответчиками, еще с ними была дочь, это было 10.05.2012 г. Затем они поехали регистрировать сделку, нотариус задался вопросом у жены про наличные средства, но наличные средства переданы не были у нотариуса.

Свидетель Д. суду показал, что истица его теща, она приняла решение продать квартиру, ответчики приходили смотреть квартиру, в квартире была еще его дочь. Затем все поехали к нотариусу, но сам он туда не заходил. Через некоторое количество дней стало ясно, что его теще наличные средства не отдали. Он нашел Ш.Л., она пояснила, что наличные средства, которые она обязалась вернуть О.А. за квартиру, которые ей дали ответчики, она отдала их В.Т. Сказала, что вернет их позже. 

Допрошенная в виде очевидца М. суду продемонстрировала, что истица ее бабушка, она приняла решение продать квартиру, в первой половине мая пришли ответчики посмотреть квартиру, она ушла с сыном в спальную комнату. Бабушке наличные средства ни кто не давал за квартиру.

Свидетель М. суду показал, что бабушка его жены приняла решение продать квартиру, при продаже квартиры ей не отдали наличные средства. Узнав о таком, он пошел к нотариусу вместе с О.А., Д. и М.В., при нем ответчик сказал, что наличные средства за квартиру он перевел на счет, чек о переводе отдал Д. Нотариус Г. разъяснила, как им дальше действовать.

В материалах дела имеется расписка от 21 мая 2012 г., согласно которой Ш.Л. взяла на себя обязательства вернуть денежную сумму в размере <...> рублей хозяйке проданной квартиры О.А., поскольку данные средства она получила от М.В. и не передала их О.А.

Из сообщения СО УМВД по ЕАО следует, что 31 мая 2012 г. и 4 июня 2012 г. были зарегистрированы материалы проверки по заявлениям О.А. и М.Т. По результатам проверки 6 июня 2012 г. возбуждено криминальное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

В материалах дела имеется объяснение Ш.Л., отобранное 4 июня 2012 г., из которого следует, что в начале апреля 2012 г. Ш.Л. потребовались наличные средства, благодаря чему она приняла решение продавать чужие квартиры. Для этого она дала объявление в газету о продаже квартиры. На ее объявление позвонил представитель сильного пола, они пришли к соглашению о встрече, он представился В.В. Она обманным путем получила от лица мужского пола денежную сумму в размере <...> рублей, которые он перевел на продиктованный ею счет, являющийся собственностью В.Т., будто бы за квартиру, которую она продает. Позже она в печатном издании увидела объявление о продаже квартиры по адресу: <...>. Она встретилась с хозяйкой квартиры О.А., представившись представителем ООО «Трейд», сказала, что приобретает квартиры для сотрудников фирмы. Предварительно она созвонилась с М.В. и сказала, что свою квартиру она не имеет возможности ему продать, но на ту сумму, которую он перечислил, она обнаружила ему другую квартиру. О.А. она попросила сказать покупателю, что приходится ей племянницей, поскольку покупатели привередливые. Через 40 минут посетил.В. и его супруга, после осмотра квартиры, которая их устроила, они поехали к нотариусу для оформления сделки.

Из сообщения Сберегательного банка Российской Федерации от 20 июня 2012 г. следует, что на банковский счет, являющийся собственностью В.Т., 7 апреля 2012 г. М.В. внесена сумма денег в размере <...> рублей.

Судом не были предприняты во внимание доводы представителя ответчика о передаче капитала О.А. за квартиру, поскольку данные обстоятельства не смогли отыскать своего подтверждения в ходе рассмотрения данного гражданского дела.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые только лишь с намерением причинить вред другому лицу, а еще злоупотребление правом в иных формах (ч. 1). В случаях, когда закон ставит защиту прав человека в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и на совесть, разумность действий и добросовестность участников гражданский правоотношений предполагаются.

По статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не выясняет, что такая сделка оспорима, или же не предусматривает иных последствий нарушения.

Представитель истца и истица оспаривали факт передачи данных наличных средств ответчиками, пояснив суду, что денежные средства обязались быть перечислены на расчетный счет истца.

Однако в судебном заседании с достоверностью установлено, что денежные средства ответчиком М.В. были перечислены на расчетный счет В.Т., о чем свидетельствует приходно-кассовый ордер от 07.04.2012 г.

Нотариус В.В. в судебном заседании пояснила, что при ней денежные средства не передавались, была написана О.А. расписка о получении ею капитала.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств того, что оплата по договору купли-продажи квартиры ответчиками не производилась, судом был сделан вывод, что указанная в расписке от 10 мая 2012 г. сумма денег в размере <...> рублей. О.А. не была получена, благодаря чему указанная расписка была признана недействительной.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным реальным Кодексом, в силу признания ее это той судом (оспоримая сделка) либо вне зависимости от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда уже, когда полученное выражается в пользовании имуществом, которая выполнена работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что капитала за отчуждение жилого помещения, который расположен по адресу: <...>, собственник О.А. не получала, не присутствует акт приема-передачи квартиры, суд счел, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между О.А. и М.Т. и М.В., обязан быть признан незаключенным.

Согласно положениям ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для соглашений данного вида, а еще все те условия, что же касается которых по заявлению одной из сторон наверное достигнуто соглашение.

Статья 558 ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 549 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В судебном заседании установлено, что истцом не передана спорная квартира, истица продолжает проживать в квартире.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления 1-го документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Анализируя представленные доказательства, учитывая, что сторонами по договору купли-продажи квартиры от 10.05.2012 г. не исполнены существенные условия данного договора, судом был сделан вывод, что исковые требования О.А. к М.Т., М.В. о признании расписки недействительной и о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным подлежат удовлетворению.

Такой способ защиты, как признание сделки незаключенной, часто в ход идет недобросовестными контрагентами с основной целью — избежать предусмотренной в договоре ответственности за неисполнение либо неподобающее исполнение обязательства или использовать это обстоятельство иным образом в своих интересах. Виновная сторона зачастую ссылается на формальные основания (в частности, отсутствие в тексте договора существенных условий), дающие возможность считать договор незаключенным.

При этом, если хотя бы одна из сторон начала добросовестное исполнение договора, а другая приняла это исполнение и произвела встречное исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя.

В этом случае исполнение договора одной стороной и принятие этого исполнения другой и встречное исполнение будет свидетельствовать о наличии общей воли сторон на возникновение прав человека и прямых обязанностей путем совершения относительно к конкретному предмету указанных действий, а таким образом, будет свидетельствовать и о наличии между сторонами сделки. Несогласование же существенных условий договора в надлежащей форме будет только лишь нарушением установленной для данного договора формы.

Безусловно, в наше время теоретическим базисом для категории «незаключенный договор» является теория так называемой несостоявшейся сделки, которая, так же, для начала, придает значение соотношению сделки недействительной, незаключенной и несостоявшейся.

Наиболее яркий пример отнесения споров о признании соглашений незаключенными к необычной категории, отличной от дел о признании соглашений недействительными, — это ситуация, когда стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. В остальных случаях отграничение незаключенного договора от недействительного на практике вызывает затруднения.

Признание договора незаключенным как способ защиты прав человека ст. 12 ГК РФ прямо не называет. Однако можно исходить из того, что при признании договора незаключенным происходит восстановление положения, существующего до нарушения права, а такой способ указан.

Незаключенный договор сам собой не порождает правоотношений. Если нет договора, то нет и договорного правоотношения.

Незаключенный договор является несостоявшейся сделкой, в соответствии с этим, его нельзя признать недействительным и к нему невозможно применить последствия недействительности сделки.

Из рассмотренных выше примеров можно заключить про то, что на данный момент не присутствует какая-либо тенденция в удовлетворении исковых требований либо в их отказе.

Невозможно заранее предвидеть решение суда и его мнение что же касается какой-нибудь ситуации, в связи с этим граждане, состоящие в договорных отношениях, должны сделать все возможное, для того, чтобы достойно и юридически грамотно встать на защиту свои права.



Читайте так же:
Процедура отстранения от должности директора в случае не доказанного, а предполагаемого воровства
Работник не согласен с сокращением. Компания доказала правомерность увольнения в суде
Минимальные обороты по каждой из 50 фирм составляли 1 миллиард рублей