Главная страница >> Юридические статьи >> Предварительный договор: до и после переговоров

Предварительный договор: до и после переговоров


В последние несколько месяцев процедура длительных переговоров о заключении сделки завершается подписанием предварительного договора. Кажется, это, наверное, самый оптимальный вариант для сторон сделки. Предварительный договор дает что-то типа гарантию, что сделка будет заключена в определенный момент времени и на условиях, озвученных на переговорах. Все же существуют «подводные камни», которые способны повлиять на ожидаемый результат сделки.

Нужно быть начеку!

Наибольшее применение предварительный договор нашел в сфере купли-продажи недвижимости. Продавец и покупатель, в большинстве случаев, договариваются о времени заключения основного договора, о покупной стоимости, указывают основные характеристики недвижимого имущества. А еще прописывают способы обеспечения обязательств. Вот здесь можно наткнуться на «подводный камень».

Популярным способом обеспечения обязательств является задаток. Все просто: если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, которая получила задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Но на практике не обходится без интересных моментов.

Гражданин А. и гражданин С. поставили свою подпись в предварительный договор о заключении договора купли-продажи доли в праве на жилой дом в срок до 30.05.2011г. Покупатель передал Продавцу сумму в размере 40 000 рублей в виде задатка. За некоторое количество дней до наступления срока заключения договора купли-продажи Покупатель при помощи телефонной связи сообщил Продавца об отказе заключать договор купли-продажи. Продавец оставил задаток у себя. В начале августа такого же года Покупатель предъявил к Продавцу иск о возврате задатка. В обоснование своих требований Покупатель указал, что, на самом деле, 40 000 рублей являют из себя аванс. И потому, что Продавец не настоятельно попросил от Покупателя в письменном виде отказ от заключения договора купли-продажи, сам не уведомил Покупателя о своей готовности явиться в начале мая на подписание основной сделки, то аванс в размере 40 000 рублей подлежит возврату. Мировой судья, рассматривавший дело, встал на сторону Покупателя. С Продавца взыскали 40 000 рублей, расходы за услуги представителя Покупателя и государственную пошлину. Минераловодский городской суд Ставропольского края оставил решение Мирового судьи в силе (дело № 02-0694/3/2011 от 05.08.2011г.).

Позиция суда основана на том, что стороны в предварительном договоре не прописали порядок уведомления об отказе сделать вывод сделку. До окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой предложение о его заключении. В следствии этого неясно, по какой причине и по чьей вине сделка не была заключена. Основной договор заключен не был, и предварительный договор прекратил свое действие. Помимо всего этого, суд, опираясь на практику арбитражных судов, пришел к решению: «Задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и практически никаких платежных обязательств предусматривать не имеет возможности. Он только обязывает стороны сделать вывод основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательство по основному договору. Но это вполне вероятно лишь тогда, когда такой договор заключен» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 19.01.2010 № 13331/09, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу № А31-8521/2009). Иначе говоря, при таком варианте суд посчитал, что в предварительном договоре о задатке не быть может и речи. Суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, расцениваются как авансовый платеж. Продавец потерпел расходования своих средств.

Вместе с тем существует противоположная позиция. Например, Санкт-Петербургский городской суд в кассационном определении от 13 января 2011 г. № 33-273/2011 придерживается следующего мнения: «Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а еще способом платежа. При всем при этом Гражданский кодекс России не отметает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные прямые обязанности сторон по заключению позднее основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонения стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ».

Напрашивается вывод: пока позиция судов в этом вопросе неоднозначна, при заключении предварительного договора сторонам сделки надо обращать пристальное внимание на условия о способах уведомления об отказе заключать основной договор, намного расторжения предварительного договора, на условия ответственности за неисполнение обязательств как по предварительному, так и по основному договору.

На сегодняшний день соглашение о задатке в предварительном договоре нежелательно. Наиболее приемлемым вариантом обеспечения обязательств по предварительному договору быть может неустойка в качестве штрафа либо пени. В предварительный договор нужно включать санкции за неисполнение обязательств, в частности за просрочку направления проекта договора либо несвоевременную передачу документов, необходимых для заключения основного договора. Во много раз проще взыскать штрафные санкции, предусмотренные самим предварительным договором, чем пытаться доказать и взыскать расходования своих средств, причиненные его неисполнением.

Слово Высшему Арбитражному Суду РФ

В секторе купли-продажи недвижимого имущества при долевом участии в строительстве заключение предварительных соглашений тоже не редкость. Стороны довольно часто предусматривают условие об оплате полной стоимости имущества до наступления даты заключения основного договора. Но такие условия казались спорными.

К примеру, ФАС Северо-Западного округа принял решение, что из предварительного договора возникает только лишь обязательство сделать вывод позднее договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, а потому, что из заключенного сторонами договора не вытекает обязательство продавца передать покупателю имущество, являющееся предметом основного договора, условия о перечислении покупателем продавцу полной оплаты имущества до истечения срока, который установлен сторонами для заключения основного договора, противоречат природе предварительного договора (Постановление от 27.12.2010 по делу №  А13-16676/2009).

Получается, что содержание предварительного договора весьма ограниченно. В основном стороны могут озаглавить документ как предварительный договор и в преамбуле указать: «Стороны пришли к согласию в такой-то срок сделать вывод договор о нижеследующем» – и подальше текст стандартного договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако, как следует из системного толкования положений действующего законодательства (в том числе ст. 429 ГК РФ), можно прийти к выводу про то, что в предварительном договоре могут содержаться условия о денежных обязательствах сторон. Такая позиция соответствует судебно-арбитражной практике (Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июля 2011 года № А40-146901/10-83-1232, от 28 июля 2011 года № А40-146904/10-61-1013).

Последнее слово оставил за собой Высший Арбитражный суд РФ. В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда России № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из соглашений насчет недвижимости, которая будет создана либо приобретена в будущем» содержится важное заключение: «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, согласно с которым они обязуются сделать вывод в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено в последующем, однако при всем при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества либо существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате».

Таким образом, условия о денежных обязательствах сторон вполне могут содержаться в предварительном договоре, заключенном на рынке купли-продажи недвижимости в новостройках.

Итак, анализ судебной практики показывает: не взирая что в предварительном договоре стороны согласовывают существенные условия основного договора, и тот, и другой документы являются самостоятельными договорами. С целью более эффективного использования конструкции предварительного договора возникла необходимость ограничить круг условий, подлежащих обязательному отражению в предварительном договоре, условием о заключении основного договора, условием о предмете основного договора, допустив согласование тому подобных условий основного договора на этапе его заключения. Возможно, в следствии этого Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, 3-ю и четвертую Гражданского кодекса России, а еще в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (принятый ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) предусматривает следующую норму: «Предварительный договор должен содержать условия, дающие возможность установить предмет, а еще те условия основного договора, что же касается которых по заявлению одной из сторон наверное достигнуто соглашение при заключении предварительного договора».



Читайте так же:
Индивидуальное жилищное строительство: споры и практика
Обзор судебной практики по налоговым спорам за октябрь 2013 года
Ограничения на работу с детьми: новеллы действующего законодательства