Главная страница >> Юридические статьи >> Правовые аспекты определения цены квартиры и ее долей в гражданско-правовых отношениях

Правовые аспекты определения цены квартиры и ее долей в гражданско-правовых отношениях


Анализ гражданско-правовых отношений, связанных с приобретением жилых помещений, показывает, что главным вопросом во взаимоотношениях контрагентов выступает цена приобретаемого (продаваемого) жилого помещения. В ходе гражданско-правового оборота объектов недвижимости, в одном ряду с понятием «цена квартиры», возник ряд других определений – «покупная цена квартиры», «выкупная цена жилого помещения», методология определения которых и их содержание нуждаются в конкретизации.

Одним из ключевых вопросов при совершении сделок с жилыми помещениями является определение цены приобретаемой квартиры. В правоприменительной практике довольно часто возникают ситуации, когда цена на жилое помещение оспаривается стороной-покупателем в сторону ее уменьшения по вопросу, связанным с выявленными недостатками приобретенной квартиры по договору купли-продажи. 
Следует отметить, что согласно со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением права настоятельно просить замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, имеет право по собственному выбору настоятельно просить от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. При существенных недостатках переданной недвижимости покупатель имеет право кроме вышеперечисленных вариантов защиты, категорически отказаться от договора и настоятельно попросить возврата уплаченной суммы денег.

В Апелляционном определении Верховного Суда Республики Мордовия от 24 июля 2012 года по делу № 33-1194/57 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции и без удовлетворения апелляционная жалоба представителя ответчика – ОАО «Мордовская ипотечная корпорация».

Из обстоятельств дела следовало, что истец в начале мая 2009 года заключил договор с купли-продажи квартиры с ответчиком – ОАО «Мордовская ипотечная корпорация». Стороны выяснили продажную цену квартиры, которая приобреталась покупателем с помощью собственных средств, средств безвозмездной субсидии и заемных средств. Право собственности на квартиру было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в начале мая 2009 года. Спорная квартира была передана истцу в начале мая 2009 года, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами.

В августе и в начале октября 2011 года в адрес ответчика были направлены претензии с требованием об устранении недостатков квартиры. Добровольного соглашения по данному вопросу среди них не достигнуто, благодаря чему истец обратился в суд первой инстанции, который частично удовлетворил его требования об уменьшении цены трехкомнатной квартиры, взыскании с ответчика суммы денег в счет уменьшения покупной цены квартиры и компенсации морального вреда.

Апелляционная инстанция в лице Верховного суда Республики Мордовия оставила решение суда первой инстанции без изменения, сославшись на обоснованность принятого решения на базе статей 475, 557 ГК РФ и статьи 18 Закона России «О защите прав потребителей», содержание которой так же положениям указанных статей ГК РФ.

Ключевой проблемой, которая рассматривалась в этом деле, стало определение суммы средств, причитающейся выплате истцу в счет уменьшения покупной цены квартиры.

В качестве доказательства заявленных истцом требований было представлено заключение строительно-технической экспертизы, в котором было признано, что выполненные работы не соответствуют требованиям СНиП и проектно-сметной документации. Отступления от требований СНиП 3.04.01-87, ВСН-9-94 по производству отделочных работ и устройству полов, отступление от ГОСТ 30971-2002 и ГОСТ 74-99 по требованиям к окнам из ПВХ и их монтаже ухудшили качество работ. Нарушены технологии выполнения работ в ходе строительства, были допущены отступления от требований нормативной документации, применяемой при строительстве. Экспертиза определила стоимость устранения недостатков некачественного выполнения работ в соответствии с проектно-сметной документацией на жилой дом.

Суд первой инстанции принял представленную строительно-техническую экспертизу, которая, согласно законам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса России, признана допустимым доказательством. Оснований сомневаться в объективности и законности выводов указанной экспертизы у апелляционной инстанции не возникло.

Учитывая, что ответчиком не представлено других доказательств, опровергающих выводы данной экспертизы, коллегия признала ее объективной и обоснованной.
Таким образом, принципиально важным моментом в определении стоимости, подлежащей выплате истцам в счет уменьшения покупной цены квартиры с выявленными недостатками, является проведение строительно-технической экспертизы, которая не только лишь выявляет строительные дефекты, но дает объективную оценку стоимости по их устранению.

Следует отметить, что в судебной практике проблема оспаривания размера рыночной цены квартиры увязана с методиками ее определения, которые, в большинстве случаев, используются экспертами при расчете величины рыночной стоимости жилого помещения. Заинтересованные стороны – истцы и ответчики – довольно часто представляют заключения экспертов, в которых рыночные оценка квартиры принципиально различаются между собой. В указанных случаях возможность выбирать 1-го из 2-х предложенных вариантов оценки квартиры остается за судебной инстанцией.

Так, Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18 декабря 2012 года № 33-17558/2012 было отказано в удовлетворении апелляционного представления и жалобы и оставлено без изменения решение суда первой инстанции.

Из материалов дела следовало, что администрация 1-го из района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском к ответчице и просила изъять путем выкупа у нее для государственных нужд Санкт-Петербурга являющуюся собственностью ей на праве собственности квартиру с выплатой определенной выкупной цены.

В обосновании указанного размера выкупной цены истец представил соответствующий отчет, составленный уполномоченной организацией (ГУП), в котором фигурировала заявленная выкупная цена.

Однако ответчик возражал против указанной стоимости квартиры, заявил встречные исковые требования о выплате ему иной рыночной стоимости квартиры и представил суду в обосновании встречных исковых требований отчет об оценке, произведенный (ООО), в котором содержалась иная величина рыночной стоимости квартиры. 
Апелляционная инстанция сообщила о том, что суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание представленный ответчиком в обоснование заявленных встречных исковых требований отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры, потому, что он не соответствует требованиям ст. ст. 79, 80, 84 ГПК РФ.

Так, учитывая мнение судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно сообщил о том, что в представленном ответчиком отчете о рыночной стоимости жилья были обнаружены следующие нарушения:

– в первую очередь, отсутствовало предупреждение специалиста об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

– так же, оценщиком при подборе объектов-аналогов принимались во внимание объекты недвижимости, расположенные не в микрорайоне, в котором расположена изымаемая квартира, в других же микрорайонах, в отдалении от месторасположения спорного жилого помещения, в домах, не являющихся аварийными.

Таким образом, при возникновении спора по вопросу оценок рыночной стоимости квартиры, изложенной в актах оценки, представленных заинтересованными сторонами, следует направить свой взгляд на сравнительную методику исчисления цены, основанную на определении стоимости аналогичных квартир.

Необходимо учитывать фактор приближенности оцениваемых объектов к спорному жилому помещению.

В связи с возникновением спора между сторонами о выкупной цене квартиры, в судебном заседании ответчик заявила ходатайство о проведении по делу судебной товароведческой экспертизы, которая прошла специализированной организацией ООО, перед этим составлявшей ответчику отчет о рыночной стоимости квартиры.

Заключение товароведческой экспертизы было оценено судом согласно законам ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными добытыми по делу доказательствами и обоснованно принято судом за основу при принятии решения.

Судебная коллегия сообщила о том, что суд первой инстанции, проанализировав вышеуказанные обстоятельства, с учетом положений приведенных правовых норм правильно распределил бремя доказывания обстоятельств, которые имеют значение для дела, дал разрешение заявленные требования по имеющимся в деле доказательствам, пришел к обоснованному выводу об изъятии путем выкупа у ответчицы спорной квартиры с выплатой ей выкупной цены в определенном размере, включающей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере, расходы по подбору иного жилого помещения, расходы по регистрации права собственности в размере, расходы на переезд, с дальнейшим прекращением права собственности ответчика на квартиру.

Судебная коллегия сочла, что нижестоящий суд правомерно не включил в выкупную цену квартиры расходы на ремонт, потому, что указанные расходы не предусмотрены действующим законодательством, необходимость данных расходов не доказана стороной ответчика.

Заключение товароведческой экспертизы, в котором размер рыночной стоимости спорной квартиры был занижен относительно к размеру рыночной цены, указанной в представленном ответчицей отчете, не устроил последнюю, благодаря чему она заявила ходатайство о назначении повторной судебной товароведческой экспертизы.

Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной товароведческой экспертизы, потому, что оснований для ее назначения не имелось, поскольку заключение, составленное экспертом специализированной организации ООО, являет из себя полные и последовательные ответы на многие вопросы, поставленные перед экспертом, имеющим соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 УК РФ, благодаря чему оснований не доверять указанному заключению у суда не имелось.

В апелляционном представлении и апелляционной жалобе ответчица в обоснование необходимости проведения повторной товароведческой экспертизы заявила следующие доводы:

– в первую очередь, представленный ответчицей отчет об оценке, в котором определена стоимость квартиры, и заключение эксперта, в котором была определена иная стоимость квартиры, были составлены в некоем экспертном учреждении – ООО, однако размер рыночной стоимости квартиры существенно отличается, благодаря чему судом первой инстанции было необоснованно отказано в назначении повторной экспертизы;

– так же, ответчица утверждала, что эксперт неверно определил расстояние от дома до метро и общественного транспорта, транспортной магистрали, не принял во внимание близость дома к историческому центру населенного пункта и виды из окон, выбрал три фактора сравнения, а не пять, что дает возможность сомневаться в обоснованности и правильности экспертного заключения.

Апелляционная инстанция сослалась на положения ч. 2 ст. 87 ГПК РФ про то, что в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности перед этим данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по таким же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Однако, учитывая мнение судебной коллегии, доводы ответчицы в обоснование необходимости назначения повторной товароведческой экспертизы, поскольку вышеуказанные доводы ответчицы не дают возможность заключить о наличии сомнений в правильности и обоснованности экспертного заключения, сделанного ООО.

Таким образом, рассмотренный пример из судебной практики показывает высокую долю субъективной точки зрения суда во время выяснения вопроса о назначении повторной товароведческой экспертизы. На первый взгляд, налицо нонсенс ситуации – акт об оценке рыночной стоимости квартиры и заключение товароведческой экспертизы, вынесенные одной специализированной организацией, имеют принципиальное расхождение в определении цены жилого помещения, однако для суда это не классифицируется основанием для назначения повторной товароведческой экспертизы.

Кроме того, апелляционная инстанция усмотрела в доводах жалобы ответчицы стремление на неправильное толкование действующего законодательства и переоценку доказательств, которым, судом первой инстанции была дана надлежащая оценка. Однако следует направить свой взгляд, что судебная коллегия, отвергая заявленные в апелляционной жалобе доводы ответчицы о необходимости назначения повторной товароведческой экспертизы, ссылается на отсутствие сомнений в правильности или обоснованности перед этим вынесенного заключения и не дает при всем при этом собственного (казуального) толкования критериев правильности и обоснованности.

В последние годы заметно активизировался процесс совершения сделок с долями на жилое помещение. Приобретатели долей, минимальные размеры которых не ограничены законодательством, преследуют разные цели – получение права на регистрацию по местообитанию, право на постоянное проживание, устройство на работу.

Одним из основных вопросов, возникающим при отчуждении доли в квартире, является соблюдение прав сособственников жилого помещения.

Следует отметить, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на тому подобных равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и прочих условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности категорически откажутся от покупки или же не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество на протяжении месяца, а в праве собственности на движимое имущество – на протяжении десяти дней со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности правомочен на протяжении трех месяцев настоятельно просить в судебном порядке перевода на него прав и прямых обязанностей покупателя.

Проблема толкования и применения указанной нормы была изложена в Определении Ленинградского областного суда от 27 декабря 2012 года № 33-5830/2012, которым решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а апелляционная жалоба истца без удовлетворения.

Из материалов дела следовало, что истица обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику о признании преимущественного права покупки квартиры, сособственником которой являлся ответчик.

В обоснование исковых требований истица указала, что является собственником доли указанной квартиры. Она получила письменное сообщение сособственника другой доли квартиры – ответчика – с предложением приобрести его долю в праве собственности на квартиру за определенную сумму напрямую без посредничества риэлтерского агентства.

Истицей была направлена телеграмма на имя ответчика о согласии купить долю квартиры за определенную сумму, которая была указана в письменном сообщении. Ответчик направила истцу письмо с сообщением о наличии покупателя на квартиру и предложила выкупить долю ответчика за сумму, огромную, чем та, которая была указана в письменном сообщении.

Истица считает, что письменное уведомление ответчика является офертой для заключения договора купли-продажи доли квартиры, а телеграмма истца о согласии с условиями продажи квартиры – акцептом. Предложение ответчика другому покупателю купить долю квартиры на новых условиях после получения акцепта истца является нарушением преимущественного права покупки истца.

Апелляционная инстанция сообщила о том, что суд первой инстанции правильно сделал вывод, что истицей не представлено доказательств нарушения ее права.

В соответствии с выводами суда первой инстанции, поддержанными в апелляционном определении, истец как собственник доли в квартире, при продаже другим собственником своей доли в следствие закона имеет преимущественное право покупки. Однако действующим законодательством не закреплена обязанность продавца доли в праве долевой собственности, после направления сообщения о намерении продать являющуюся собственностью ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, не изменять в дальнейшем условия и цену договора, потому, что к заключаемому сторонами договору не пригодны применению правила о публичной оферте, когда сторона, направившая оферту о продаже имущества за определенную стоимость и условиях, не имеет право изменить данные условия и стоимость.

Доводы истца, что ответчик после направления первоначального сообщения с указанием цены, не имеет право после чего ее увеличивать, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, потому, что продавец не только лишь имеет право изменить предполагаемую цену, но имеет право категорически отказаться от продажи являющейся собственностью ему доли недвижимого имущества, или иным способом ею распорядиться.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что истицей не представлено доказательств нарушения ее права, потому, что в следствие ст. 250 п. 3 ГК РФ право на обращение в суд вполне вероятно только в следствие нарушения преимущественного права покупки, с требованиями о переводе на собственника, права которого были нарушены, прав и прямых обязанностей покупателя, т. е. действующим законодательством закреплен вполне вероятный способ защиты нарушенного права. В соответствии пояснениям истца по настоящее время договор купли-продажи доли ответчиком не заключен, т. е. у истца не возникло право на перевод на себя прав и прямых обязанностей покупателя.

Таким образом, проанализированный пример показывает, что преимущественное право покупки доли в жилом помещении, продаваемой сособственником, само собой разумеется не означает обязанность продавца продать ее по цене, указанной в письменном уведомлении. Цена продаваемой доли в жилом помещении быть может изменена продавцом в сторону увеличения не смотря ни на что на письменное уведомление.

Выводы:

1. Проблема корректировки покупной цены квартиры в договоре участия в долевом строительстве может возникнуть постфактум, другими словами не только лишь в ходе заключения договора участия в долевом строительстве, но также постфактум, другими словами после введения объекта договора – жилого помещения в эксплуатацию. Основанием для предъявления требований об уменьшении покупной цены квартиры в случае выявления недостатков является заключение строительно-технической экспертизы, которая не только лишь выявляет строительные дефекты, но дает объективную оценку стоимости по их устранению.

2. При рассмотрении дел об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд возникают споры об определении выкупной цены жилого помещения. В правоприменительной практике довольно часто возникает ситуация противоречий между двумя актами оценки жилого помещения, представленными заинтересованными сторонами – истцами и ответчиками, содержащими всевозможные величины рыночной стоимости квартиры. Путь к разрешению спора лежит через проведение товароведческой экспертизы. Однако на практике возникают ситуации, когда экспертная оценка рыночной стоимости квартиры не налаживает одну из заинтересованных сторон, которая заявляет ходатайство о проведении повторной экспертизы. Назначение последней осуществляется судом в соответствии с положениями ч. 2 ст. 87 ГПК РФ при наличии сомнений в правильности или обоснованности перед этим данного заключения, наличия противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по таким же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам. Анализ судебных решений показывает, что соблюдение формальных юридических процедур во время выполнения первоначальной товароведческой экспертизы в совокупности с субъективными оценками судебных инстанций о полноте и последовательные ответов на многие вопросы, поставленные перед экспертом, дают возможность суду отказать в удовлетворении ходатайств о назначении повторной товароведческой экспертизы.

3. Продавец – собственник доли жилого помещения – должен в письменной форме уведомить сособственников о продаже являющейся собственностью ему доли по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в жилом помещении на протяжении месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической позиции не являются офертой и акцептом, и, таким образом, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость быть может увеличена по усмотрению продавца.

Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мородовия от 24 июля 2012 года по делу № 33-1194/57 // Правовая система «Консультант».

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18 декабря 2012 года № 33-17558/2012 // Правовая система «Консультант».

Определение Ленинградского областного суда от 27 декабря 2012 года № 33-5830/2012// Правовая система «Консультант».



Читайте так же:
Исчисление сроков исковой давности по трудовым спорам
Поправки в ГК РФ: отношения с иностранными компаниями и международное частное право
Истечение срока действия коллективного договора не отменяет действующие правила внутреннего трудового распорядка