Меню

muzoic.com

Новости


Борьба с потребительским терроризмом
Индивидуальные трудовые споры. Порядок рассмотрения и решения
Споры о наследстве
Постановление Правительства РФ от 26.12.2011 № 1132
Инвестор отказался оплатить услуги по договору инвестирования, заявив о его незаключенности. Исполнитель доказал обратное и выиграл дело, создав прецедент

Главная страница >> Юридические статьи >> Пользование жилым помещением по доброй воле собственника

Пользование жилым помещением по доброй воле собственника


Представьте, что вы по завещанию получили право пожизненного пользования квартирой в центральной части Столицы России или собственник такой квартиры дал разрешение вам прописаться и пользоваться ею. Не спешите радоваться — пользование не означает собственность, и кроме возможных бытовых неурядиц вам предоставляется возможность столкнуться с большим количеством вопросов, не нашедших своего разрешения в действующем законодательстве.

В статье проведен анализ судебной практики и законодательных норм имея цель выявления отличительных черт порядка пользования жилым помещением, права на которое получены в следствие завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением и соглашения с собственником помещения.

Более детально разобран объем прав пользования, полученных по завещательному отказу, потому, что анализ правоприменительной практики показывает, что наследственные дела, субъектами которых выступают отказополучатели, не получили широкого распространения в жилищной сфере в отличие от рентных отношений.

Как известно, в соответствии статье 1137 Гражданского кодекса России (далее — ГК РФ) суть завещательного отказа (легата) состоит нет никаких сомнений в том, что завещатель имеет право возложить в завещании на 1-го или нескольких наследников по завещанию или по закону (своих непосредственных правопреемников) исполнение с помощью наследства какой-либо прямые обязанности имущественного характера в пользу 1-го или нескольких лиц (отказополучателей, или легатариев), которые приобретают право настоятельно просить исполнения этой прямые обязанности.

Одной из прямых обязанностей имущественного характера быть может предоставление права пользования жилым помещением наравне с собственником данного помещения (статья 33 Жилищного кодекса России, далее — ЖК РФ). Иначе говоря, завещатель может возложить на наследника, к которому, в частности, переходит жилой дом, квартира, обязанность предоставить 3-у лицу (отказополучателю) на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.

Участникам наследственных правоотношений надо знать и иметь в виду, что завещательный отказ обязан быть установлен в завещании, а завещание может исчерпываться завещательным отказом (статья 1137 ГК РФ). Из этого можно сделать вывод, что при недействительности завещания завещательный отказ автоматически является недействительным.

Пример из судебной практики. 29.06.2011 Ивантеевским городским судом Московской области было решено об отказе в удовлетворении иска о признании завещания недействительным в части завещательного отказа.

В решении суд указал, что, как следует из анализа завещания, представленных доказательств, можно заключить про то, что завещатель решил воспользоваться своим правом и оформил завещательный отказ.

Учитывая, что законом не установлены требования к форме завещательного отказа, само же оспариваемое завещание соответствует всем требованиям, предъявляемым к завещанию, суд не обнаруживает оснований для признания завещания недействительным.

Анализ норм жилищного законодательства дает возможность заключить о существовании большого количества проблемных вопросов, которые не смогли отыскать должного закрепления и толкования в действующем законодательстве и каждый день возникают на практике перед участниками соответствующих правоотношений.

Одной из следующих обычных ситуаций является нежелание нового собственника (наследника) предоставлять право пользования жилым помещением отказополучателю.

Пример из судебной практики. Стоит отметить Ленинским районным судом населенного пункта Омска 22.06.2010 было рассмотрено исковое заявление гр. Виноградова к гр. Виноградовой о вселении в жилое помещение.

Как установлено судом, по завещанию матери истца на ответчика, к которому перешло право собственности на жилое помещение, возложена обязанность по предоставлению в пожизненное пользование квартиры истцу. На день разбирательства гр. Виноградов в квартире проживать не имеет возможности, потому, что ответчик препятствует этому: поставила новую дверь, поменяла замки, ключи не дает, хотя в квартире сама не живет.

Изучив представленные доказательства, суд сделал вывод, что требования истца подлежат удовлетворению. В соответствии завещанию, составленному наследодателем, из являющегося собственностью ей имущества квартиру на случай гибели она завещала гр. Виноградовой (ответчику), а еще возложила обязанность предоставить в пожизненное безвозмездное пользование гр. Виноградову (своему сыну, истцу) указанную квартиру.

Таким образом, препятствование пользованием помещением в качестве замены двери, замков и т. п. является незаконными действиями ответчика.

Обосновывая свою точку зрения о нежелании вселять в помещение легатария, наследники очень часто заявляют об отсутствии у отказополучателей правоподтверждающих документов. Это связано с тем, что, как не прискорбно, которые действуют нормативные акты умалчивают про то, какие правоустанавливающие документы следует представить отказополучателю для государственной регистрации права пользования жилым помещением в общем-то в подтверждение этого права.

В соответствии со статьей 33 ЖК РФ лицо, проживающее в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, имеет право настоятельно попросить государственной регистрации права пользования жилым помещением. Следует заметить, что такое же право принадлежит и пользователю жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (статья 34 ЖК РФ). При всем при этом регистрация договора в следствие статьи 584 ГК РФ не должна затрагивать государственную регистрацию обременения зарегистрированного вещного права.

Согласно Методическим рекомендациям по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами России, утвержденным Приказом Минюста РФ от 15.03.2000 № 91, если в отношении наследственного имущества имеются какие-либо обременения, нотариус при выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняет наследникам возникающие в связи с этим правоотношения (пункт 33).

В соответствии с Приказом Минюста РФ от 10.04.2002 № 99 «Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документов» при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемых свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.

Отсутствие сведений об обременении может повлечь печальные последствия.

Право требования отказополучателя действует на протяжении трех лет с момента открытия наследства (статья 1137 ГК РФ). Если обременение в свидетельстве указано не будет, уж тем более когда предмет отказа связан с недвижимостью, наследник сможет свободно распорядиться им до истечения трехлетнего срока и отказополучатель фактически не сможет получить причитающееся ему по завещанию, ибо в ЕГРП не будет сведений об обременениях, имеющих отношение к конкретному объекту недвижимости.

Таким образом, документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство, которое при всем при этом выдается только наследникам. А у отказополучателя (легатария) имеется обязательственное право требования к наследнику о предоставлении помещения в пользование и должного оформления данного факта.

Статья 33 ЖК РФ гласит, что отказополучатель пользуется жилым помещение наравне с собственником. При всем при этом лицо, проживающее в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется помещением на таких же условиях, что и отказополучатель, если договор не включает в себя иного (статья 34 ЖК РФ).

В литературе высказывается мнение, что право пользования жилым помещением ограничено возможностью проживания внутри него. Посмеем не даст согласие с таким утверждением. Имея законный статус проживания в жилом помещении, лицо имеет право использовать жилое помещение и для претворения в жизнь профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, но с предусмотренными статьей 17 ЖК РФ ограничениями. При всем при этом пользователь может и не проживать в помещении, что не будет являться препятствием к фактическому пользованию им своей частью жилья.

Кроме того, собственник помещения не имеет право настоятельно просить платы за проживание, а еще иным образом обогащаться, устанавливая финансовые обременения при пользовании конструктивными элементами помещения: балконом, кладовой, кухней, санузлом. При всем при этом дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования помещением, в том числе по внесению коммунальных платежей (получатели ренты — исключение).

Пример из судебной практики. Увлекательным в данном плане представляется решение Фрунзенского районного суда г. Саратова от 19.08.2010 в части отказа в удовлетворении требований по встречному иску Быкова Г. В. к Уразовой Е. И. о понуждении производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилья, о взыскании понесенных расходов по оплате коммунальных услуг.

В обоснование иска Быков Г. В. указал на то, что с момента заключения договора пожизненного содержания с иждивением им оплачивались услуги комунального плана по квартире в полном объеме. Однако пунктом 22 договора на него возложены расходы только по уплате налогов на недвижимость, ремонтным работам, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории.

Судом установлено, что согласно пункту 22 договора плательщик ренты, Быков Г. В., принял на себя обязанность по уплате налога на недвижимость, расходов на ремонт, эксплуатацию и содержание квартиры. Обязанность оплаты жилья и коммунальных услуг получателем ренты, Уразовой Е. И., в договоре не предусмотрена.

Кроме того, суд пояснил, что эксплуатация жилого помещения имеет в своем составе также обязанность по оплате коммунальных услуг и жилья (договор был заключен в период действия ЖК РСФСР). Благодаря чему суд думает, что в случае возложения на Уразову Е. И. прямые обязанности по оплате коммунальных услуг и по отчуждению квартиры плательщику ренты бы был утрачен правовой смысл данного договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии с этим, Россия, как правовое и социальное государство, обязана точно обещать адекватную защиту прав и законных интересов тех граждан, для которых получение регулярных платежей по таким договорам имеет шанс стать 1-м из основных источников существования. который был закреплен в статье 19 Конституции России универсальный принцип юридического равенства (равенство всех перед законом и судом, а еще равноправие) и логически обусловленный им общеправовой принцип формальной определенности права предполагают, что закон обязан быть понятным, точным и недвусмысленным.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ в случае неясности буквального значения условий договора оно устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в общем. Если вышеизложенные правила не дают возможность определить содержание договора, обязана быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При всем при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры, переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу пункта 3 статьи 30 ЖК РФ собственник несет бремя содержания спорного жилого помещения. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и услуги комунального плана возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Следовательно, как следует из сложившегося между сторонами характера отношений по оплате жилищно-коммунальных услуг (Быков Г. В. производил оплату жилищно-коммунальных услуг полностью, ну а если их оплачивала Уразова Е. И., то производил ей выплату компенсации за данные услуги, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось и подтверждено материалами дела), а еще положений договора, суд приходит к выводу, что условия пользования жилым помещением были определены сторонами в качестве безвозмездного характера пользования Уразовой Е. И. жилым помещением (без оплаты за проживание), в следствии этого требования Быкова Г. В. о взыскании с Уразовой Е. И. понесенных расходов по оплате коммунальных услуг, о понуждении Уразовой Е. И. производить оплату за потребление коммунальных услуг без оплаты за содержание и ремонт жилья являются необоснованными, удовлетворению не пригодны и фактически в одностороннем порядке изменяют условия договора пожизненного содержания с иждивением, что противоречит пункту 1 статьи 421 ГК РФ, которая гласит, что граждане свободны в довершение всего договора и условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 указанной статьи).

В удовлетворении заявленных требований сторонам было отказано. Саратовским областным судом решение оставлено без изменения (Определение от 21.09.2010).

Таким образом, можно заключить, что получатели ренты не должны платить услуги комунального плана в отличие от отказополучателей. При всем при этом в завещании на наследника кроме предоставления помещения в пользование 3-у лицу также быть может возложена обязанность платить услуги комунального плана.

Одним из ключевых вопросов порядка пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу или договору ренты, является вопрос о судьбе прав пользователей в случае прекращения права собственности на жилое помещение при его выкупе по причине изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.

Пример из судебной практики. Показательным является решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от 16.07.2010. Судом было рассмотрено исковое заявление гр. Будник к администрации городского округа «Город Салават» о постановке на учет в виде имеющей необходимость в улучшении жилищных условий и предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

В судебном заседании выявлено, что гр. Будник живет в квартире гр. У. (далее — собственник) на основании завещательного отказа. Сам собственник в квартире не живет. По вопросу, связанным с признанием дома, в котором располагается квартира, аварийным и подлежащим сносу в масштабах региональной программы собственнику было выделено отдельное благоустроенное помещение — двушка, где стала проживать его семья и он лично.

Однако истец считает, что совместное проживание с посторонними людьми невозможно. Благодаря чему обратилась в администрацию с заявлением о принятии на учет в виде имеющей необходимость в жилом помещении и предоставлении жилого помещения по социальному найму.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд отказал в удовлетворении исковых требований гр. Будник, указав следующее.

В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а еще все расходования своих средств, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая расходования своих средств, которые он несет по вопросу, связанным с изменением ареол обитания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

Частью 8 статьи 32 ЖК РФ установлено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему быть может предоставлено в обмен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Квартира предоставлена собственнику в обмен перед этим принадлежавшего ему на праве собственности жилого помещения в счет выкупной цены. Обязанность по исполнению завещательного отказа в части обеспечения пожизненного проживания в являющемся собственностью жилье возложена на собственника. При таких обстоятельствах возложение на администрацию городского округа прямых обязанностей по обеспечению правом пользования по завещательному отказу на основании статьи 1137 ГК РФ невозможно. Оснований для постановки гр. Будник на учет в виде имеющей необходимость в жилье и последующего предоставления ей жилого помещения по договору социального найма не имеется.

Таким образом, учитывая тот факт, что целью установления прав пользования жилым помещением в силу завещательного отказа или в силу договора пожизненного содержания с иждивением является обеспечение собственником потребности указанных лиц в обиталище, следует признать верным вывод про то, что при заключении соглашения о выкупе или при принятии соответствующего судебного решения обязана быть определена судьба пользователей (получателя ренты, легатария) и именно поэтому возложены определенные прямые обязанности на собственника жилого помещения. Только собственник жилого помещения должен обеспечить претворение в жизнь прав пользователей с помощью предоставляемого ему возмещения либо иным способом, в частности, вселить их в предоставленное в обмен жилое помещение или предоставить в пользование другое жилое помещение.

Пример из судебной практики. Балахтинским районным судом Красноярского края 02.08.2010 было вынесено решение по иску гр. Ф. к гр. С. о признании его утратившим права пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета.

Как выявлено судом, наследодатель завещал дочки, гр. Ф, долю жилого дома и земельный участок с условием пожизненного проживания в указанном жилом доме гр. С., по адресу которого тот имел постоянную регистрацию. Однако гр. С. фактически по данному адресу не живет, переехал на постоянное местообитание в другой город и с момента открытия наследства правом завещательного отказа не решил воспользоваться.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал необходимым удовлетворить требования истца.

Это довольно распространенный случай и решение по таким делам в судах выносится на основании части 4 статьи 1137 ГК РФ: отказополучатель теряет право пользования жилым помещением, если на протяжении трех лет с момента открытия наследства не решил воспользоваться данным правом.

Однако в ином случае, когда легатарий решил воспользоваться завещательным отказом, само собой длительное его отсутствие в жилом помещении не влечет утраты права пользования импроживание быть может возобновлено в любое время около срока действия завещательного отказа.

При переходе прав собственности на жилое помещение члены семьи прежнего собственника теряют право пользования им.



Читайте так же:
За сдачу здания в аренду компании доначислен ЕНВД, превышающий доход от этой деятельности. Спор урегулирован в досудебном порядке
Коллективный договор: право или обязанность?
Контрольная проверка. Как защититься от недобросовестных работников