Главная страница >> Юридические статьи >> Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений

Особенности ввода в эксплуатацию жилых помещений


Задержка ввода в эксплуатацию в некоторое количество месяцев считается на рынке нормальной и буквально неизбежной, не взирая, что подобная практика ущемляет интересы покупателя и не соблюдает установленные нормы законодательства.

Сегодня темпы строительства на рынке недвижимости в Российской Федерации идут далеко впереди сроков ввода в эксплуатацию жилья, но даже это происходит при существенном отставании спроса от предложения. По достоверным сведениям Министерства регионального развития России (далее – Минрегион Российской Федерации), прогнозируется рост строительства жилья: на 2013 год намечен ввод 71 миллиона кв.м. жилья, на 2014-й – 79 миллионов квадратный метров жилья, на 2015-й – 90 миллионов квадратный метров жилья.

Вместе с тем, с вводом нового жилья происходит и высокий увеличение цен на него. По итогам 2-го квартала 2012 года, Российская Федерация стала 4-й (!) страной на свете по темпам роста стоимости жилья. А относительно столичного рынка недвижимости, то Столица России стала вторым (!) населенным пунктом на свете по темпам повышения цен на жилье. Учитывая мнение профессионалов недвижимости, для того, чтобы строительство недвижимости стало более рентабельным, застройщикам нужно предоставить земельные участки на более льготных условиях.

При этом сегодня имеются достаточные основания, для того, чтобы отметить спад ввода в строй жилой недвижимости в самых крупных по объему ввода жилья регионах, и для начала – это Московская область, которых являются наиболее влиятельным членом по этому показателю среди всех регионов РФ.

Задержка ввода жилого помещения в эксплуатацию может зачастую исходить из-за действий государственных органов, выдающих разрешение на постройку либо разрешение о вводе дома в эксплуатацию, или утверждающих акт приемки объекта строительства с несоблюдением установленных сроков, и порой это сопрягается с нарушением действующих норм законодательства.

Ранее, до вступления в следствие нового Градостроительного кодекса России (далее – ГрК РФ), вопросы ввода объекта в эксплуатацию не были как положено урегулированы, и регламентировались только лишь региональными подзаконными нормативными актами.

С течением времени Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) г. Столицы России была преобразована в Комитет государственного строительного надзора г. Столицы России, в котором и был создан отдел службы «1-го окна», занимающийся выдачей разрешений на ввод объекта в эксплуатацию. Срок рассмотрения, оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо аргументированного отказа в выдаче такого разрешения составляет 10 дней со дня сдачи документов.

На интернет-сайте Комитета государственного строительного надзора г. Столицы России можно в открытом доступе ознакомиться с бланком заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, рекомендациями по оформлению заявления, а еще перечнем документов необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Новый ГрК РФ изменил порядок ввода объекта в эксплуатацию, исключив приемку объектов государственными приемочными комиссиями и предусмотрев единый порядок ввода объекта в эксплуатацию вне зависимости от отличительных черт отдельных видов объектов.

Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 г. № 698 была утверждена форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Далее, приказом Минрегиона Российской Федерации от 19.10.2006 г. № 121 была утверждена Инструкция о порядке заполнения формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Касаемо имеющих место быть правовых норм по рассматриваемой тематике нашей статьи, хотелось бы привести следующий пример актуальной судебной практики.

Суд удовлетворил заявленные исковые требования компании и признал незаконным отказ местной городской администрации в выдаче разрешения на ввод построенного жилого дома в эксплуатацию.

Как выявлено судом, отвод земельного участка под строительство многоэтажного шестисекционного жилого дома произведен на основании договора аренды земельного участка. Отведенный участок земли использовался обществом строго по целевому назначению с соблюдением границ плана отвода земельного участка и договора аренды. Также обществом на совесть уплачивалась арендная плата.

В целях подготовки проектной документации строительная корпорация получила согласование и разрешение соответствующих служб и организаций.

Администрацией населенного пункта было после чего отказано компании в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, потому, что заявителем не были представлены документы, которые касаются вопроса выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, например, документы, свидетельствующие о выполнении техусловий на водоснабжение, канализацию и газификацию, пояснительной записки, схемы, отображающей архитектурные решения, проектная документация, исходно-разрешительная и проектная документация на нежилую пристройку.

Согласно ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации здешнего самоуправления в Российской Федерации», к вопросам здешнего значения поселения отнесено выдача разрешений на постройку, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при претворении в жизнь строительства, реконструкции, капитального ремонтных работ объектов капитального строительства, которые расположены на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений.

Исследовав представленные в материалах дела документы, суд сделал вывод, что администрацией населенного пункта не представлено совершенных доказательств, объективно свидетельствующих о законности и обоснованности оспариваемого отказа.

В статье 55 ГрК РФ установлено понятие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое являет из себя удостоверение выполнения строительства в полном объеме согласно с разрешением на постройку, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Установлено, что заявителем, согласно с ч. 3 ст. 55 ГрК РФ, были представлены все документы, необходимые для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, в том числе:

 правоустанавливающие документы на земельный участок  договор аренды земельного участка, зарегистрированный в территориальном отделе Росреестра;

 разрешение на постройку жилого дома;

 акт приемки объекта капитального строительства;

 акт о соответствии параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации;

 акт о соответствии работ, выполненных на строительстве;

 справка о выполнении техусловий по водоснабжению;

 справка о выполнении техусловий в части прокладки канализационного коллектора;

 справки из электроснабжающих и электропродающих организаций о выполнении техусловий по электроснабжению;

 заключение Главного управления государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации и распоряжение о его утверждении;

 акт итоговой проверки Главного управления государственного строительного надзора о соответствии выполненных работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

В части документов, свидетельствующих о выполнении техусловий на водоснабжение, канализацию, судом установлено, что соответствующей справкой корпорация подтвердила выполнение заявителем в полном объеме техусловий, касающихся водоотведения (канализация).

Также судом установлено, что техусловия на газификацию буквально выполнены заявителем, что подтверждается представленными заявителем доказательствами, помимо пункта, которым установлено, что пуск газа производится после государственной регистрации права собственности на принятый в эксплуатацию объект газового хозяйства. Вместе с тем, выполнение данного условия без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не осуществимо, потому, что разными субъектами установлены взаимно исключающие требования, что признается судом обстоятельством, не обеспечивающим сбалансированный учет экологического, экономического, социального и иных факторов при претворении в жизнь градостроительной деятельности, что само собой разумеется противоречит основным ее принципам, установленным в ст. 2 ГрК РФ.

Таким образом, судом выявлено, и материалами дела подтверждено, что корпорация выполнила все условия, установленные действующим законодательством для получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

В соответствии с ч. 6 ст. 55 ГрК РФ основаниями для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию являются:

 отсутствие документов, указанных в части 3 данной статьи;

 несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

 несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на постройку;

 несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Доказательств наличия оснований, предусмотренных ч. 6 ст. 55 ГрК РФ для принятия решения об отказе в выдаче разрешения на ввод жилого дома, судом не установлено, благодаря чему заявление истца подлежит удовлетворению.

Кроме того, суд сообщает о том, что сторонами в судебном заседании не оспаривался тот факт, что во время претворения в жизнь строительно-монтажных работ жилого дома каких-либо замечаний от уполномоченных органов в сфере государственного архитектурно-строительного надзора в адрес компании по вопросу несоответствия строительства разрешительной документации, градостроительным регламентам, строительным общепризнанным меркам и правилам, не поступало.

Кроме административных барьеров, присутствуют также и соответствующие риски, которые способны сопровождать застройщиков с момента получения разрешения на постройку и до ввода жилого дома в эксплуатацию. Во время строительства объекта вполне вероятно, в частности, повышение рыночной стоимости стройматериалов, что может стать причиной необходимость дополнительного финансирования, а в соответствии с этим и возможное приостановление работ по строительству объекта.

Ситуация, когда происходит смена инвестора, является еще 1-м существенным моментом для приостановления установленных сроков строительства. Такая ситуация может произойти в любое время, и тогда уже строящийся объект продается по причинам недостатка финансовых средств, при заключении нового инвестиционного контракта и др.

Различные форс-мажорные обстоятельства также могут воспрепятствовать во время выполнения расчета точных сроков сдачи объекта в эксплуатацию. 

Одним из основных нормативно-правовых актов в сфере правоотношений участников сделок с жилыми помещениями, стал Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных квартир и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ 214).

Согласно данному закону, в договоре застройщик обязан указать точные сроки сдачи объекта в эксплуатацию. В случае невыполнения своих обязательств перед участником долевого строительства, застройщик обязуется уплатить необходимую сумму, внесенную гражданином, а также выплатить соответствующую неустойку.

Отметим, что принятый ФЗ 214 был неплохой мерой запретить застройщикам использовать так называемые вексельные схемы, предварительные договоры как способы привлечения наличных средств граждан. Согласно этому акту, привлечение средств граждан допускается лишь на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений. Также законом предусматривается обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что было сделано в целях предупреждение двойных продаж квартир.

В целях предотвращения утраты дольщиками прав на объект, в который были вложены наличные средства, в 2011 году был принят Закон «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)..."», содержащий особый порядок банкротства застройщика.

Как один из вариантов разрешения проблемы, довольно эффективным путем видится претворение в жизнь соответствующих антикризисных мероприятий по каждому проблемному объекту. В случае невозможности дальнейшего строительства объекта, арбитражный управляющий должен разрешить задачи по преодолению всевозможных кризисов. Видится целесообразным специальная подготовка и повышение роли и статуса арбитражного управляющего, деятельность которого обязана быть направлена на финансовое оздоровление и восстановление инвестиционного потенциала объекта строительства.

Случались ситуации, когда в регионах обманутым дольщикам властью выделялось жилье с помощью местных бюджетов, тогда уже как эти местные бюджеты просто-напросто не предусматривали подобных статей расходов, что, увы, не решало проблем граждан. Но ведь инициативы властей приветствуются, когда они эффективны и могут быть полезны для общества.

Например, в 2012 году на интернет-сайте Правительства Московской области был опубликован список жилых объектов по долевому строительству, подготовленный Комитетом Московской области по долевому строительству жилья, ветхому и аварийному жилью, и включающий в себя реестр проблемных застройщиков, который по состоянию на 29 декабря 2012 года количество равно 67 юридических лиц.

Данный реестр публикуется в соответствии с требованиями закона Московской области от 01 июля 2010 года № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области».

Реестр проблемных застройщиков будет обновляться на веб-сайте Комитета Московской области по долевому строительству жилья, ветхому и аварийному жилью не позже 30 числа каждого месяца.

Как писала «Российская газета» в начале декабря 2012 года (федеральный выпуск № 5969 (296)), генеральной прокуратурой прошла соответствующая проверка по вопросу соблюдения в Российской Федерации действующего законодательства при строительстве жилых домов. Выводы надзорного ведомства были неутешительны, т. к. по всей стране каждый день выявляются массовые правонарушение, основное количество из которых связаны с областью долевого строительства.

Только за прошедшие полгода в прокуратуру поступило в пределах 112 тысяч жалоб на нарушения жилищного законодательства, кроме того каждая 4-я из них признана обоснованной. Всего за прошедшие два года прокуроры выявили более 4,5 тысяч нарушений в области долевого строительства, и свыше 1,2 тысяч должностных лиц привлечены к дисциплинарной ответственности.

«Практика прокурорского надзора показывает, что при масштабных темпах возведения жилых домов состояние законности в этой области остается неудовлетворительным», – заявил Генеральный прокурор Российской Федерации Юрий Чайка на коллегии, посвященной вопросам соблюдения законодательства в жилищной сфере. – «Наиболее непростая обстановка складывается в столице России (52 объекта) и Московской области (109 объектов), Пермском крае (42), Новосибирской (57) и Самарской (64) областях».

По его словам, на данный момент в государстве насчитывается почти 750 так называемых «проблемных объектов» с неясной перспективой, при строительстве которых ущемлены права свыше 75,6 тыс. людей.

Всего в 2012 году в области долевого строительства было зарегистрировано в пределах 1 тысячи сообщений о преступлениях, возбуждено более 670 преступных дел. Лидируют по делам об обманутых дольщиках Башкортостан, Краснодарский край, Воронежская, Тюменская и Московская области. За то же самое время судами рассмотрено 58 преступных дел, из которых по 56 вынесены обвинительные приговоры.

Генпрокурор сообщил о том, что нарушения законов вскрываются проверками на всех этапах строительства – от выделения земельных участков до ввода объектов в эксплуатацию. Буквально во всех регионах прокуроры выявили случаи строительства жилых домов без получения разрешительных документов и с нарушением требований земельного законодательства. Кроме того, застройщики даже где-то занимались хищением и нецелевым использованием наличных средств дольщиков, а также выделяемых для завершения строительства домов бюджетных наличных средств. Среди других распространенных нарушений – необоснованно прекращение строительно-монтажных работ, низкое качество их выполнения, нарушение сроков строительства и ввода жилых домов в эксплуатацию, а также сдача жилья, фактически непригодного для проживания.

В связи со значительным числом нарушений законодательства, допускаемых строительными организациями, следует пресекать факты строительства жилых домов без получения разрешительных документов, отметил генпрокурор. По его словам, также нужно устранять случаи, когда государственные власти и органы здешнего самоуправления искусственно создают административные барьеры при получении застройщиками соответствующих разрешений.

Касаемо соблюдения превентивных мер по защите законных прав и имущественных интересов сторон при претворении в жизнь сделок с недвижимостью, то гражданам, для начала, необходимо делать выбор довольно знаменитого застройщика или крепкую и стабильную компанию, уже зарекомендовавшую себя на рынке жилой недвижимости, если они не хотят идти на риск.

Для юридических лиц, как-то: застройщиков, важным пунктом является открытость информации о компании, предоставление сведений про всех этапах строительства объекта, возможность просмотра фотоснимков объекта, ссылки на предыдущие проекты застройщика и так далее И, понятное дело же, корпорация должна иметь весь соответствующий комплект разрешительных документов, в полном соответствии с ФЗ-214: разрешение на постройку, проектная декларация, права собственности на земельный участок или договор аренды этого участка и т. д.

В случае, если корпорация не соблюдает свои обязательства в отношении согласованных сроков передачи квартиры, отказываясь при этом выплачивать неустойку, гражданин имеет законное право обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении трат своих средств, где кроме данной неустойки за срыв сроков, станет возможно взыскать к тому же расходования своих средств за нарушение обязательств, а также проценты за пользование чужими капиталом.

Таким образом, приходим к выводу, что добросовестным компаниям в собственной деятельности на рынке России недвижимости необходимо придерживаться установленного законом порядка в сфере градостроительного права, в отличительные черты, в вопросах ввода в эксплуатацию жилого фонда, сохраняя при этом свою репутацию и денежные средства в полном порядке.



Читайте так же:
Правовые проколы
Новый закон о рекламных конструкциях
При нарушении страховщиком сроков выплаты ему необходимо направить письменную претензию