Меню

Новости


Список «особого контроля»
Инвалиды. Взгляд снаружи и изнутри
Ущерб от затопления квартиры. Кто отвечает за залив жилья?
Увольнение сотрудника за нахождение на рабочем месте в состоянии алкогольного опьянения
О материальной ответственности работников-водителей

Главная страница >> Юридические статьи >> Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений

Обзор арбитражной практики по спорам, вытекающим из арендных правоотношений


Как показывает судебная практика, в первую очередь недобросовестные арендаторы, которые не хотят вносить плату за пользование имуществом арендодателей, апеллируют к разного рода порокам заключенных договоров.

По мнению арендаторов, признание договора незаключенным освободит их от прямые обязанности заплатить за использованное имущество. Так же арбитражные суды почти единодушно трактуют данный вывод как неверное толкование вопроса, не основанное на нормах прав человека.

Как отмечают суды, пользование имуществом – землей, зданиями, строениями, транспортными средствами и т.д. в России является платным. Формой такой платы может являться или законодательно закрепленные налоги, или определенные договорными соглашениями арендные платежи. Однако это отнюдь не означает, что пользование имуществом, в одно и тоже время выходящее за рамки и закона и частноправовых договоренностей осуществляется безвозмездно.

Во всех подобных случаях на стороне лица, неосновательно пока что пользовавшегося посторонним имуществом, возникает обязательство вследствие неосновательного обогащения. Так же любые правоотношения между коммерческими организациями базируются на принципах возмездности и эквивалентности обмениваемых материальных объектов, а еще недопустимости неосновательного обогащения. Отсюда следует, что признание договора аренды незаключенным, ничтожным независимо от оснований не освобождает от внесения платы за фактическое пользование посторонним имуществом.

Лицо, неосновательно пока что пользовавшееся посторонним имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в период, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Больше того, лицо, которое неосновательно получило либо сберегло имущество, обязано возвратить либо возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло либо должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало либо должно было справиться о неосновательности обогащения.

Следовательно, при отсутствии между сторонами заключенной в установленном порядке гражданско-правовой сделки, или при обнаружении каких-либо пороков подобной сделки подлежит удовлетворению требование общества о взыскании с должника суммы денег, являющей собой плату за фактическое пользование потенциальным объектом аренды (Постановление ФАС Московского округа № А41-43256/10 от 24.04.2012, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А63-5026/2011 от 07.06.2012).

Одновременно арбитражные суды реагируют на то, что само собой истечение срока действия договора аренды также не освобождает арендатора от внесения арендных платежей в размере, определенном прекратившим действие договором, либо как следует из ставок, которые действовали во время такого использования (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 N А05-10158/2006-30, № А56-27955/2011 от 20.04.2012, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26 октября 2009 г. N Ф03-5491/2009). В частности, арендатор может какое-то время после истечения срока действия договора пользоваться имуществом арендодателя и не вносить арендную плату, со ссылкой на отсутствие у него намерения продолжать арендные отношения по окончании срока действия договора и уклоняясь от подписания акта приема-передачи имущества.

Как правило, в подобных ситуациях арбитражные суды удовлетворяют требования арендодателей об освобождении являющихся собственностью им объектов аренды и взыскании с арендаторов арендной платы за все время пользования спорным имуществом. В обоснование своей точки зрения суды поясняют, что Гражданским кодексом России установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению к аренде нежилых помещений.

Так, передача здания либо сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту либо иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При всем при этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения прямые обязанности по передаче либо принятию имущества в соответствии с этим. В случае прекращения договора аренды здания либо сооружения арендованное имущество наверное возвращено арендодателю также по передаточному акту либо иному документу о передаче.

Если доказательств возврата арендованного помещения после прекращения срока действия договора не имеется, исполнение обязательства по внесению арендной платы нельзя считать прекратившимся. Следовательно, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель имеет право настоятельно попросить внесения арендной платы за все время просрочки.

Наряду с неуплатой арендных платежей и сумм за фактическое пользование посторонним имуществом на практике встречаются ситуации, когда арендные платежи по договору оказываются переплаченными. И здесь возможны злоупотребления правом уже со стороны самих арендодателей - далеко не во всех случаях арендодатели пытаются разрешать возникающие по этому поводу вопросы мирным путем в масштабах действующих договорных договоров. Как правило, арендаторам ставится условие – либо отказ от требований о возврате переплаты, либо возврат капитала и прекращение договора.

В качестве обоснования такой точки зрения арендодатели указывают на то, что требование о взыскании неосновательного обогащения в качестве излишне полученной арендодателем арендной платы быть может заявлено арендатором только после прекращения арендных правоотношений. В то же время, подобную позицию нельзя считать обоснованной, на что и указывают арбитражные суды в своих решениях (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21 июня 2012 г. по делу N А63-4318/2011).

Так, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами либо сделкой оснований приобрело либо сберегло имущество с помощью другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное либо сбереженное имущество - неосновательное обогащение. По общему правилу стороны не имеет право настоятельно просить возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения либо расторжения договора, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. Не взирая на это, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного именно поэтому обязательством.

По смыслу данной нормы права, неосновательным обогащением следует считать не то, что исполнено в следствие обязательства а только лишь то, что получено стороной в обязательстве именно поэтому обязательством и явно выходит за рамки его содержания. При всем при этом правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного. Таким, образом, вопреки доводам арендодателей, переплаченная арендная плата быть может возвращена (зачтена в счет будущих платежей) арендатору без расторжения договора.

Частным случаем злоупотреблений со стороны арендодателя являются необоснованные попытки расторжения договора по причине бытовавших нарушений арендатором его условий.  В частности, при просрочке внесения арендной платы. Как указывают суды, наличие таких нарушений само собой не влечет совершенного расторжения заключенных договоров (Постановление ФАС Московского округа от 11 февраля 2010 г. N КГ-А41/15375-09).

Действительно, по требованию арендодателя договор аренды быть может досрочно расторгнут судом, если арендатор более 2-х раз подряд по прошествии установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Однако досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, по требованию арендодателя вполне вероятно лишь на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Другими словами арендодатель должен представить суду доказательства, которые подтверждают существенные нарушения договора арендатором.

Такие обстоятельства, как неуплата арендных платежей служат основанием для расторжения договора в том случае, когда им предоставляется возможность быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды. При всем при этом не имеет возможности служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение, а еще его последствия устранено арендатором в разумный срок.

Немало споров вызывает и вопрос про то, подлежат ли возмещению затраты арендатора на капитальный ремонт объекта аренды. Действительно, ни в законе, ни зачастую в договорах ни о какой прямые обязанности арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого имущества  не говорится. В то же время, бывают ситуации, когда на день передачи имущества арендатору объект аренды располагается в неудовлетворительном состоянии, арендодатель ремонт производить отказывается, а фактическое использование данного имущества по назначению вполне вероятно только после окончания производства капитального ремонтных работ.

Тогда остро встает вопрос о наличии оснований для возложения на арендодателя прямые обязанности по возмещению арендатору понесенных им расходов на капитальный ремонт. Анализ гражданского законодательства дает возможность заключить про то, что обязанность арендодателя относительно к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Кроме этого, закон обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, другими словами производить за весь свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Также в законе закреплено общее правило об прямые обязанности арендодателя производить за весь свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами либо договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором либо вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Нарушение арендодателем прямые обязанности по производству капитального ремонтных работ дает арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонтных работ. При всем при этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонтных работ не требуется. Отсюда арендатор имеет право настоятельно просить возмещения затрат на капитальный ремонт. Стоит отметить, если только подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации предоставленного в аренду объекта.

Разрешая подобные споры, суды указывают, что в подтверждение необходимости проведения ремонтных работ и понесенных вследствие этого расходов арендатору необходимо предоставить имеющую недостатки ведомость, локальный ресурсный сметный расчет,  трудовое соглашение на выполнение работ по капитальному ремонтным работам, ведомость объемов работ, акт о приемке выполненных работ, квитанции об оплате. Нелишним будет также предоставить в суд фотоматериалы (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А32-20236/2011 от 08.06.2012).

Нередко, арендаторы настоятельно просят обязать арендодателя в судебном порядке продлить договор аренды на новый срок, со ссылкой на необходимость реализации являющегося собственностью им права на получение положительных сторон при перезаключении договора на новый срок. Суды, разрешая подобные споры, сообщают о том, что указание в договоре на то, что арендатор, надлежащим образом выполнявший принятые на себя по договору обязательства, по окончании действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на возобновление договора, не свидетельствует о возможности обязать арендодателя продлить договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа № А25-1619/2010 от 14.11.2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа № А13-8929/2011 от 07.06.2012).

По общему правилу граждане и юридические лица свободны в довершение всего договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность сделать вывод договор предусмотрена законом либо по собственной воле принятым обязательством. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои прямые обязанности, по прошествии срока договора имеет при тому подобных равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании сделать вывод такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Доказательства наличия намерений предоставить земельный участок в аренду иным лицам не представлены. Со своей стороны арендодатель свободен в собственном волеизъявлении по вопросу о продолжении арендных отношений либо их возобновлении. Если арендодатель отказал арендатору в довершение всего договора на новый срок, но на протяжении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор имеет право настоятельно попросить перевода на себя прав и прямых обязанностей по заключенному договору.

Иными словами, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок быть может реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду 3-у лицу. Тогда преимущественное право арендатора подлежит обязательной реализации.  При всем при этом арбитражные суды имеют схожесть во мнении, что нормы гражданского законодательства о преимущественном праве перезаключения договора не свидетельствуют об прямые обязанности арендодателя продлить договор аренды на новый срок.

Также в обоснование своих прав на пользование имуществом арендодателя после истечения срока действия договора аренды арендаторы могут ссылаться на его продление на неопределенный срок по вопросу, связанным с использованием имущества после прекращения договора. В качестве же оснований для пролонгации договорных отношений приводятся доводы о добросовестном исполнении прямых обязанностей по договору аренды, преждевременности заявленных требований об освобождении предмета аренды, а еще внесения арендных платежей уже после прекращения договора. Как правило, суды не принимают во внимание указанные доводы и встают на сторону арендодателя, заявляющего требования об освобождении арендатором перед этим арендованного имущества по прошествии срока договора (Постановлении ФАС Дальневосточного округа № Ф03-3456/2011 от 02.09.2011, Постановление ФАС Волго-Вятского округа № А43-4189/2011 от 21.02.2012).

На самом деле договор аренды заключается на срок, определенный самим договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на таких же условиях на неопределенный срок. Со своей стороны арендодатель имеет право сообщить арендатору о намерении прекратить арендные правоотношения по прошествии срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны насчет дальнейшего, другими словами за пределами срока аренды использования имущества арендатором.

Тогда договор аренды признается прекращенным по вопросу, связанным с истечением его срока. При всем при этом арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Утверждение же про то, что использование имущества и внесение арендных платежей свидетельствуют о возобновлении договора на неопределенный срок, ошибочно, потому, что договор возобновляется на неопределенный срок в случае отсутствия у контрагента возражений по факту дальнейшего пользования имуществом другой стороной. Кроме этого право арендодателя категорически отказаться от возобновления договора не обусловлено необходимостью его обоснования с указанием каких-либо причин.

Ссылки по теме:

Как отразить в учете: начисление и перечисление арендной платы и НДС казенным учреждением? – Клерк.Ру, 09.07.12Дополнительные соглашения к договору аренды подлежат регистрации – Клерк.Ру, 14.06.12

Читайте так же:
Как на законных основаниях выселить соседей с асоциальным поведением?
Деловая репутация под угрозой
За сдачу здания в аренду компании доначислен ЕНВД, превышающий доход от этой деятельности. Спор урегулирован в досудебном порядке