Меню

Новости


Программа деофшоризации российской экономики. Актуальные тренды
Арендодатель не вправе требовать от арендатора выплаты доходов от субаренды
Необходимая оборона как реальное средство защиты
Без вины - виноват
О чем спорят с женщинами, или Наиболее распространенные категории трудовых споров с участием женщин

Главная страница >> Юридические статьи >> Об отдельных вопросах аренды имущества

Об отдельных вопросах аренды имущества


В Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса России о договоре аренды» (далее – Постановление ВАС РФ № 73) Пленум ВАС разъяснил отдельные вопросы применения правил ГК РФ о договоре аренды во взаимосвязи с общепризнанными мерками земельного и антимонопольного законодательства. Однако каждый день меняющееся законодательство потребовало от арбитров внесения отдельных изменений в уже высказанную точку зрения, а еще разъяснения новых спорных вопросов, встречающихся в судебной практике. Что и было сделано в Постановлении ВАС РФ № 131. В статье рассмотрим положения данного документа, которые будут небезынтересны бюджетным учреждениям.

Пролонгация договора аренды

В силу ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) заключение соглашений аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных соглашений, предусматривающих переход прав владения и (либо) пользования в отношении государственного либо муниципального имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, быть может было совершено только по результатам проведения конкурсов либо аукционов на право заключения этих соглашений.

Случаи, когда соблюдение указанного правила не требуется, перечислены в ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ. Также следует принимать во внимание, что заключение соглашений аренды в отношении государственного либо муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями) либо муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями) осуществляется без проведения конкурсов либо аукционов в норме и на условиях, которые определяются Правительством РФ (п. 3.1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Кроме того, бюджетным учреждениям надо учитывать, что согласно с ч. 4 ст. 53 Федерального закона № 135-ФЗ до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок соглашений аренды в отношении государственного либо муниципального имущества, оформленных до 01.07.2008, с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды государственного либо муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), точно также как и соглашение о продлении этого договора (п. 1 Постановления ВАС РФ № 73). Однако с 01.01.2012 начали действовать нормы ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, согласно с которыми по прошествии срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои прямые обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

– размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой согласно с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

– минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не меньше трех лет. Срок быть может уменьшен лишь на основании заявления арендатора.

В целях разъяснения указанных норм Пленум ВАС указал, что если законодательством РФ установлен максимальный срок, на который быть может заключен договор аренды, то он исчисляется с момента заключения договора аренды с арендатором (либо его правопредшественником) на торгах (п. 4.1 Постановления ВАС РФ № 13). Следует напомнить, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии закону для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Кроме того, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

По смыслу ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по прошествии срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои прямые обязанности, имеет право продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В таком случае договор аренды в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях практически до заключения договора аренды на новый срок. Однако условие договора аренды, заключенного на новый срок согласно с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 Постановления ВАС РФ № 13).

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия что же касается условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон быть может передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на день истечения срока предыдущего договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в довершение всего договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, но на протяжении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои прямые обязанности по договору аренды, имеет право согласно с ч. 1 ст. 621 ГК РФ настоятельно попросить перевода на себя прав и прямых обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

В силу п. 4.5 Постановления № 13 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в довершение всего договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, арендатор имеет право согласно с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя сделать вывод договор аренды на новый срок. При всем при этом арендатор не имеет право настоятельно просить изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Предоставление имущества в аренду при отсутствии правовых оснований

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом либо собственником сдавать имущество в аренду.

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не имеет право давать указания особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником либо приобретенным им с помощью средств, которые были выделены ему собственником на покупку этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, который находится у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение имеет право давать указания самостоятельно (ч. 3 ст. 298 ГК РФ). Другими словами без согласования с учредителем бюджетное учреждение самостоятельно может предоставлять в аренду только лишь особо ценное движимое имущество, приобретенное с помощью средств, полученных от приносящей доход деятельности или иное движимое имущество независимо из первых рук его приобретения.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Стоит отметить в частности, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об претворении в жизнь федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537. В соответствии с п. 1 названного положения согласование распоряжения особо ценным движимым и недвижимым имуществом отнесено к зонам ответственности учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении квартир в аренду должен принимать учредитель по согласованию с Росимуществом путем направления последнему проекта решения (п. 4 указанного положения). Это правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, которые находятся в ведении Министерство обороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в пределах между морских портов).

В пункте 10 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не будет считаться недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе по вопросу, связанным с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была разработана либо приобретена арендодателем у 3-го лица), арендодатель обязан возместить арендатору расходования своих средств, причиненные нарушением договора.

Кроме того, надо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем опять созданного им или переданного ему недвижимого имущества (в частности, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не быть может признан недействительным по названному основанию.

Пленум ВАС сообщает о том, что собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения имеет право на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом либо собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло либо должно было извлечь, если соблюдать условие, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, другими словами знало либо должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник имеет право настоятельно попросить возврата либо возмещения всех доходов, которые тот извлек либо обещал извлечь со времени, когда он узнал либо обещал справиться о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование быть может предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. Если же и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они несут ответственность по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не пригодно.

Государственная регистрация

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды строения либо сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не меньше года. Договор считается заключенным с момента оформления такой регистрации. Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

– если он заключается меньше нежели на год (как минимум на один день);

– если по его условиям (заключен на срок менее года (в частности, 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на такой же срок, поскольку срок продления, а точнее срок аренды по новому договору составляет менее года;

– если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

В пункте 14 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров среди них судам надлежит исходить из следующего:

– если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует подразумевать, что оно связало их обязательством, которое не быть может произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

– если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Вмести с этим в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеют возможности быть противопоставлены им третьим лицам. Например, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и 3-го лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Определение размера арендной платы

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного либо муниципального имущества не классифицируется регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Как следует из этого, тогда, когда по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей, уплачиваемых время от времени (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 Постановления ВАС РФ № 13).

Напомним, что размер арендной платы в договоре аренды быть может установлен, например, в качестве платежей, вносимых время от времени либо единовременно, также предусматривается сочетание всевозможных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В связи с этим, учитывая мнение Пленума ВАС, допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится только лишь к одному либо нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при всем при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это уже не противоречит порядку проведения торгов, установленному согласно федеральному закону.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия соглашений аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора в добавок к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Согласно п. 20 Постановления ВАС РФ № 13, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, не присутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, который находится в собственности этого публично-правового образования, акты, которыми монтируются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. В следствии этого их положения применяются к договору аренды только лишь постольку, потому, что это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения по договору аренды, но договор включает в себя какое-либо условие, с самого начала противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще 1-го раза в год (при всем при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще 1-го раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды не присутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель правомочен в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще 1-го раза в год.

1 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».



Читайте так же:
Наследование жилых помещений: судебная практика
Отношения компании с другими компаниями
Инвестор отказался оплатить услуги по договору инвестирования, заявив о его незаключенности. Исполнитель доказал обратное и выиграл дело, создав прецедент