Главная страница >> Юридические статьи >> О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя

О продаже земли по поддельным документам: защита прав собственника и добросовестного приобретателя


В последние годы земельный участок продолжает оставаться симпатичным инвестиционным объектом, в следствии этого не странно, что сделки с земельными участками привлекают мошенников не менее, чем сделки с домами и квартирами.

Так, в частности, на данный момент Главным управлением МВД Российской Федерации по Краснодарскому краю возбуждены и расследуются пять преступных дел в отношении горожан Сочи, которых подозревают в серии мошенничеств с земельными участками. Во время с 2007 по 2009 гг. подозреваемыми были сфабрикованы правоустанавливающие документы на шесть участков в Лазаревском районе г. Сочи общей площадью более 3,3 тыс. квадратный метров. В дальнейшем эти данные были включены в список земель садового товарищества и вшиты в архивные документы в виде приложений от 1993 и 1994 гг. Как думает следствие, сделать это подозреваемым помогла семидесятилетняя начальница архивного отдела администрации Лазаревского района г. Сочи. После получения из архива заведомо ложных копий постановлений главы администрации района была произведена регистрация участков в ФРС. В следствии мошеннических действий ущерб государству составил более 20 млн рублей.

Как правило, конечной целью мошеннических схем является не просто получение права собственности на земельные участки по поддельным правоустанавливающим документам, какое количество получение прибыли от последующей продажи таких земельных участков.

Так, в Сосновском районе Челябинской области по поддельным документам было реализовано в пределах 200 земельных участков. Они оформлялись на лиц, которые за не очень большую сумму могли одолжить свой паспорт и подписать генеральную доверенность. Имея на руках доверенность и поддельный государственный акт на земельный участок, оформленный на псевдособственника, некое лицо с участием работников Росреестра регистрировало право собственности, а после этого продавало участок. Сумма ущерба от указанных сделок предварительно составила 100–150 млн рублей. Потерпевших возмущает тот факт, что криминальное дело по статье 159 УК РФ «Мошенничество» было возбуждено в начале апреля 2010 года, при всем при этом Росреестр продолжал регистрировать сомнительные сделки.

Случаи подделки документов при совершении сделок с земельными участками далеко не редкость. Как не прискорбно, зачастую факты подделки выявляются уже опосля того, как участок продан мошенниками, и права на него в одно и тоже время заявляют и реальный собственник, и покупатель земельного участка. Не рассматривая в масштабах данной статьи преступную составляющую, с правовой позиции такую ситуацию можно охарактеризовать следующим образом. В первую очередь, потому, что право собственности продавца земельного участка основано на поддельных правоустанавливающих документах, то сделка в следствие статей 166–168 Гражданского кодекса РФ является недействительной (ничтожной) с момента ее совершения и вовсе не порождает практически никаких правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью. Так же, в следствии такой сделки надлежащий собственник участка, имея на него законное право собственности, утрачивает права владения и пользования. Так же покупатель земельного участка, получив этот участок в фактическое владение за определенную плату, не приобретает на него законного права собственности и несет риски истребования земельного участка его собственником. При таких обстоятельствах очевидно, что вопрос защиты прав актуален как для собственника, так и для приобретателя земельного участка.

Как встать на защиту свое право на земельный участок собственнику

Земельный участок, как и любое другое имущество, может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а еще России, субъектов России, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Собственник земельного участка, полагая, что его право собственности нарушено в следствии совершения кроме его воли сделки купли-продажи участка, имеет возможность обратиться в суд как с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки в форме возврата переданного покупателю имущества (статьи 166–168 ГК РФ), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301–302 ГК РФ). Как указывает Конституционный Суд РФ в пункте 3 Постановления от 21.04.2003№ 6-П, Гражданский кодекс России не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в следствие статьи 9 ГК России имеет право осуществить этот выбор по собственному усмотрению.

Тем не меньше в момент выбора способа защиты надо учитывать пункт 35 совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22: «Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник имеет право обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в таком случае предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует подразумевать правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ».

Ранее такую же точку зрения высказывал и Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П: «Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник имеет право обратиться в суд в норме статьи 302 ГК России с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). А раз в таком случае собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в норме статьи 167 ГК России наверное отказано».

Таким образом, потому, что при предъявлении иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки надлежащему собственнику земельного участка не удастся избежать рассмотрения вопроса о добросовестности его приобретателя, собственнику имеет смысл сразу заявлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения. К тому же и срок исковой давности по виндикационному иску и по иску о применении последствий недействительности сделки на данный момент одинаков и составляет три года.

Вместе с тем надо отметить, что суд не имеет право отказать в принятии искового заявления, возвратить его либо оставить без движения, если на стадии принятия искового заявления придет к выводу, что способ защиты нарушенного права в этом конкретном случае выбран неправильно. Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 29.04.2010 № 10/22, ссылка истца в заявлении в суд на не подлежащие применению, учитывая мнение суда, в этом деле нормы права сама собой не классифицируется основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

При предъявлении иска об истребовании земельного участка из незаконного владения собственнику надо подразумевать, что ответчиком по делу быть может только лицо, фактически незаконно владеющее его земельным участком. Другими словами если в процессе судебного разбирательства будет установлено, что земельный участок перешел к покупателю только «на бумаге», а фактически им продолжает пользоваться сам собственник, то в иске будет отказано. При таких обстоятельствах собственнику, дабы признать недействительным зарегистрированное право собственности покупателя, надо заявлять иск о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка и применении последствий ее недействительности.

Если в период судебного разбирательства земельный участок будет продан или передан во владение другому лицу, то суд должен произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим в норме, установленном частью 1 статьи 41 ГПК РФ либо частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ. Чтобы избежать ситуаций подобного рода истцу (другими словами собственнику земельного участка) в одно и тоже время с подачей иска в суд надо заявить ходатайство о принятии обеспечительных мер. Например, запретить ответчику давать указания и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу согласно с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр). Если иск будет удовлетворен, имеет смысл заявить суду о принятии аналогичных мер по обеспечению исполнения решения.

Как следует из положений статей 301 и 302 ГК РФ, собственник имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения, но истребовать имущество у его добросовестного приобретателя (другими словами лица, которое возмездно приобрело это имущество у неуправомоченного собственника, о чем не знало и не должно было знать) собственник имеет право только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника кроме его воли.

Резюмируя вышесказанное, истцу (собственнику земельного участка) для защиты своего права собственности и истребования земельного участка из чужого незаконного владения надо доказать суду следующие факты:

— Свое право собственности на земельный участок.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается не без помощи любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника или владения лица, которому участок был передан собственником на законных основаниях (в частности, по договору аренды).

— Факт выбытия земельного участка из владения собственника кроме его воли. 

Как указано в Постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда от 22.04.2010 № 10/22, «недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама собой о его выбытии из владения передавшего это имущество лица кроме его воли. Судам надо монтировать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу».

Как встать на защиту свое право на земельный участок покупателю

Для защиты своих прав на приобретенный земельный участок покупателю надо доказать, что он является добросовестным приобретателем, другими словами лицом, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имеющего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не имел возможности знать (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). При всем при этом согласно с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается являющимся собственностью добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник имеет право истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. При всем при этом право собственности возникает у добросовестного приобретателя не лишь тогда, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда уже, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Единственно возможным случаем, когда собственник имеет право истребовать у добросовестного приобретателя имущество, приобретенное последним по возмездной сделке, является случай выбытия имущества из владения собственника кроме его воли — когда имущество утеряно собственником или лицом, которому оно было передано во владение, или похищено у того или другого, или выбыло из их владения иным путем кроме их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Очевидно, что в случае, когда земельный участок продается по поддельным документам, воля собственника на продажу участка, по всей вероятности, не присутствует. Тогда иск собственника об истребовании земельного участка из незаконного владения обязан быть удовлетворен судом вне зависимости от того, является ли покупатель добросовестным приобретателем. Соответствующее решение было принято, в частности, Президиумом Московского областного суда от 15.12.2010 № 415 по делу № 4г-161/10. Судом выявлено, что сделка со спорным участком оформлена от имени истца по поддельным документам; таким образом, спорный участок выбыл из владения истца кроме его воли, благодаря чему участок подлежит истребованию из незаконного владения ответчика вне зависимости от его возражений про то, что он — добросовестный приобретатель.

Аналогичное решение было принято ФАС Центрального округа 28.07.2011 при рассмотрении кассационной жалобы по делу № А14-19957/2009/539/4. Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Априори» об обязании передать в собственность России земельный участок. В процессе разбирательства судом, например, выявлено, что на дату заключения договора купли-продажи от 28.01.2008 № 01/28 правом на распоряжение спорным земельным участком обладала Россия, потому, что земли лесного фонда в соответствии статье 8 Лесного кодекса РФ и статье 3 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» относятся к федеральной собственности, а отчуждение земельного участка было произведено по поддельным документам.

ФАС Центрального округа признал, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования как следует из следующего. Общество не быть может признано добросовестным приобретателем спорного земельного участка, потому, что приобретало земли лесного фонда по договору купли-продажи № 01/28 как земли поселков. В следствие пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не имел возможности знать (добросовестный приобретатель), то собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, или похищено у того или другого, или выбыло из их владения иным путем кроме их воли. Как разъяснено в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» недействительность договора купли-продажи сама собой не дает оснований для вывода о выбытии имущества, переданного во исполнение этого договора, из владения продавца кроме его воли. Выбытие имущества из владения какого-нибудь лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение быть может утрачено в следствии действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. А раз имущество выбывает из владения лица в следствии похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения кроме воли владельца (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Как раз такие фактические обстоятельства, повлекшие выбытие имущества из владения лица, и учитываются судом при разрешении вопроса о возможности удовлетворения виндикационного иска против ответчика, являющегося добросовестным приобретателем имущества по возмездной сделке. 

Таким образом, если покупателю земельного участка не удастся доказать, что воля собственника была направлена на отчуждение этого участка, то иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения будет удовлетворен вне зависимости от возражений истца про то, что он является добросовестным приобретателем. Тогда покупатель имеет право согласно со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу земельного участка о возмещении трат своих средств, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Кроме этого, согласно со статьей 303 ГК РФ покупатель земельного участка (как добросовестный, так и недобросовестный) имеет право требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Добросовестный хозяин имеет право оставить за собой произведенные им улучшения, если им предоставляется возможность быть отделены без повреждения имущества.

Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный хозяин правомочен требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Если покупатель земельного участка думает, что действия собственника свидетельствовали о наличии его воли на отчуждение этого участка, то кроме данного обстоятельства покупателю как добросовестному приобретателю имущества надо доказать следующие факты.

— Факт того, что сделка купли-продажи земельного участка несет ответственность признакам действительной сделки, за исключением единственного признака — сделка совершена несобственником земельного участка, другими словами неуправомоченным отчуждателем.

— Факт неосведомленности приобретателя про то, что продавцом земельного участка является неуправомоченное лицо.

Как указано в пункте 38 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22, «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не обещал знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, например принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не быть может признан добросовестным, если на день совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Вмести с этим запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не классифицируется бесспорным доказательством добросовестности приобретателя».

Кроме того, при заключении сделки от покупателя требуется проявлять разумную осмотрительность и осторожность, иначе его добросовестность будет поставлена судом под сомнение. Так, в частности, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 26.01.2012 по делу № А17-9352/200 по иску ООО «Авто-Ритм» к индивидуальному предпринимателю Лепехиной, указал, что «суд первой инстанции пришел к правомерному выводу про то, что предложенная цена покупки обязалась вызвать у ответчика сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, однако предприниматель не проявил должной осмотрительности и не провел дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества, и обоснованно счел, что приобретение имущества по цене заведомо существенно ниже рыночной и явно несоразмерной действительной стоимости имущества свидетельствует о недобросовестности приобретателя».

— Факт возмездного приобретения земельного участка.

При доказывании данного факта надо учитывать разъяснения, приведенные в пункте 37 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22: «Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому часу, когда приобретатель узнал или обещал справиться о неправомерности отчуждения… Вмести с этим возмездность приобретения сама собой не свидетельствует о добросовестности приобретателя».

— Факт настоящего владения земельным участком.

Виндикационный иск, другими словами истребование вещи из чужого незаконного владения, и, в соответствии с этим, добросовестное приобретение возможны только тогда, когда имущество фактически выбыло из владения собственника и располагается в незаконном владении приобретателя. Приобретатель не быть может признан добросовестным, если имущество не перешло к нему в фактическое владение.

Соответствующее дело приведено в Обзоре судебной практики Президиума Высшего Арбитражного Суда по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения (Информационное письмо от 13.11.2008 № 126). Между предпринимателем и акционерным обществом был заключен договор купли-продажи спорного объекта, право собственности на которое было зарегистрировано за акционерным обществом. На основании договора мены, заключенного между акционерным обществом и организацией, право собственности на объект зарегистрировано за последней.

Впоследствии вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор купли-продажи, заключенный между предпринимателем и акционерным обществом, признан недействительным (ничтожным). Из этого обстоятельства истец пришел к выводу, что и организация приобрела имущество по ничтожной сделке, право собственности у нее не возникло, в следствии этого запись в ЕГРП о ее праве не соответствует действительности.

Возражая против доводов предпринимателя, организация утверждала, что является добросовестным приобретателем (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) спорного имущества, оснований для его истребования, предусмотренных названной нормой, нет, с момента государственной регистрации права собственности она стала собственником этого объекта (абзац 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ).

Предприниматель с точкой зрения организации не дал согласие, считая неприменимыми при таком варианте нормы пункта 1 статьи 302 ГК РФ и абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ. Как он считает, названные правила в определенных случаях дают защиту добросовестному приобретателю — лицу, которое не знало и не должно было знать о приобретении имущества у лица, не имевшего права его отчуждать. Кроме того добросовестность приобретателя должна наличествовать как в момент заключения договора, направленного на отчуждение имущества, так и в момент поступления этого имущества в фактическое владение приобретателя. Таким образом, до передачи владения лицо, заключившее договор с неуправомоченным отчуждателем, не классифицируется добросовестным приобретателем имущества (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Предприниматель представил в суд доказательства, которые подтверждают невыбытие спорного объекта недвижимости из его владения, отсутствие передачи во исполнение 1-го договора и, таким образом, невозможность его передачи во исполнение договора мены. Суд поддержал доводы предпринимателя. Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 223 ГК РФ, суд отверг лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, поскольку выявлено, что этот объект ему во владение не передавался.

Рекомендации покупателям земельных участков

Прежде всего, приобретателю недвижимости надо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само собой не классифицируется правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени. Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника.

Поэтому до заключения сделки надо получить выписку из единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а еще сведения о имеющих место быть обременениях (в частности, договоре аренды или аресте).

Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, надо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, в частности, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.

По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.

Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем для того, чтобы не сомневаться, что во время выполнения кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, для того, чтобы убедится без использования каких-либо споров с соседями о границах участка, потому, что подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается часто.

До заключения сделки надо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда уже как на самом деле участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, получили возможность показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.

В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, тогда необходимо подразумевать, что если право собственности на земельный участок было приобретено во время, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи наверное нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).

В случае если собственником земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а еще корпоративные документы общества – продавца земельного участка. Очень вероятно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества понадобится, в частности, предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя. Кроме того, необходимо учитывать положения Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», регулирующих порядок заключения больших сделок и сделок с заинтересованностью.

При заключении договора купли-продажи земли необходимо подразумевать отличительные черты оборота некоторых категорий земель. В частности, в следствие статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а еще юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения лишь на праве аренды. 

В соответствии со статьей 8 такого же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Безусловно, здесь приведены только лишь общие рекомендации по проверке документов прежде чем купить земли. Конкретный перечень документации находится в зависимости от специфики каждой сделки. Тем не меньше даже этот минимум сможет помочь покупателю земельного участка избежать позднее возможных проблем, связанных с его приобретением.



Читайте так же:
Обзор судебной практики по налоговым спорам за август 2012 года
Рамочный договор. Вопросы применения
Возвращение уголовного дела прокурору