Главная страница >> Юридические статьи >> Нежилые конфликты

Нежилые конфликты


Итак, перевод помещения из категории жилого в нежилое осуществлен. Все документы оформлены надлежащим образом и получены на руки. Означает ли это, что хозяин опять созданного офиса либо торгового центра может забыть про всех проблемах, обязательствах и рисках? Понятное дело, нет.

Очевидные плюсы для потребителей товаров и услуг при выходе в свет нового торгового центра в жилом доме довольно часто оборачиваются серьезными минусами для тех, кто оказался в непосредственном соседстве с объектом.

Гражданин К., который является собственником квартиры на 2-м этаже дома в населенном пункте Копейске Челябинской области, расценил выход в свет под своей квартирой магазина-пекарни ООО «Рестогрупп» как нарушение своих прав и обратился в суд с иском об устранении препятствий в пользовании жилым помещением. Крыша пристроя к торговому центру находилась под тремя его окнами и была расположена на 33 см выше уровня пола его квартиры, что не соответствует строительным общепризнанным меркам и правилам, а еще была покрыта горючими материалами, нагревающимися в жаркое время года, в следствии чего выделялись вредные испарения. Помимо всего этого, размещение производственного оборудования в помещении создавало в его квартире шум. Пекарня работала в ночное время, под окнами жилого дома находилась автостоянка для подъезда к пекарне, что создавало жителям дополнительные неудобства.

Истец просил суд обязать собственницу помещения Л. выполнить крышу пристроя к нежилому помещению согласно со строительными общепризнанными мерками и правилами и опустить ее до уровня пола являющейся собственностью ему квартиры. Кроме этого, К. настаивал на взыскании стоимости кондиционеров и противоударных окон, установленных им в собственном жилище, и работ по монтаже стеклопакетов, а еще требовал с Л. сумму уменьшения потребительской стоимости его квартиры по вопросу, связанным с тем, что в доме организована входная команда – пристрой.

Суд установил, что перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое был произведен Л. с соблюдением всех требований жилищного законодательства.

Тем не меньше крыша пристройки в самом деле была выполнена ненадлежащим образом. По требованиям СНиП несущие конструкции покрытия встроено-пристроенной части должны иметь предел огнестойкости не меньше Р 45 и класс пожарной безопасности К0. При наличии в доме окон, ориентированных на встроенно-пристроенную часть строения, уровень кровли не должен быть выше отметки пола вышерасположенных жилых помещений основной части строения. Утеплитель в покрытии обязан быть негорючим. Покрытие должно иметь защитный слой, предохраняющий от солнечного перегрева.

В данном же случае уровень кровли был выше уровень пола вышерасположенной квартиры на 0,28 м и защитное покрытие отсутствовало.

Суд обязал Л. снести верхний уровень кровли пристроя магазина до уровня 2-го этажа и сконструировать крышу из огнестойких материалов.

Помимо этого, в соответствии данным оценки, по вопросу, связанным с возведением входной группы к торговому центру рыночная стоимость квартиры истца, которая расположена на 2-м этаже, снизилась на 10,7 процентов. Защищая законные права собственника, суд взыскал с ответчика итоговую сумму уменьшения стоимости.

В это же время истцом не было представлено доказательств того, что условия проживания в его квартире ухудшились. Рассматривая требования К. о компенсации затрат на установку новых окон и вентсистем, суд принял к сведению, что измерения температуры и относительной влажности воздуха в помещении пекарни соответствуют требованиям СанПиН и оказать влияния на расположенную выше квартиру не имеют возможности, в следствии этого его затраты на ремонт являются только лишь делом доброй воли и ни к чему не обязывают собственников магазина. 

С похожим делом столкнулся Первомайский районный суд населенного пункта Омска. Гражданка С. обратилась с иском к собственнице продовольственного магазина В. о защите жилищных прав. Согласно заявлению истицы, владелица торговой точки без землеотводных документов самовольно захватила часть придомовой территории, которая не оформлена в общую долевую собственность владельцев помещений, и начала мероприятия сосредоточенные на реконструкции ограждающей несущей стены: стена была частично разрушена, и на месте оконного проема выстроен тамбур с отдельным входом и крыльцо.

Рекламные прожекторы магазина в ночное время освещали квартиру истицы, расположенную над входом, из-за этого ей приходится занавешивать окна плотными шторами. В ее квартире выявлено превышение СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 по освещенности, за что арендатор магазина был привлечен к административной ответственности.

На фасаде дома под окнами истца были расположены агрегат чтобы охладить пива и кондиционер. Агрегат работал 24 часа в день, что создавало невозможные условия для проживания. Грохот, который сопровождает разгрузочно-погрузочные работы, также был слышен на протяжении всего дня.

Истица настаивала на приведении придомовой территории в первоначальное состояние, со ссылкой на то, что это является общим имуществом собственников помещений, а еще настоятельно просила обязать ответчика демонтировать прожекторы и рекламную конструкцию.

В ходе судебного разбирательства С. дополнила свои требования просьбой признать распоряжение главы администрации ЦАО г. Омска на перевод жилого помещения в нежилое незаконным.

Представитель ответчика, со своей стороны, заявил, что оснований для признания незаконным решения окружной администрации о переводе жилого помещения в нежилое нет, проект рекламной конструкции прошел все необходимые согласования. Относительно рекламных прожекторов, свет от которых проникает в помещения квартиры и превышает установленную норму, то ответчик согласен их демонтировать.

Суд установил, что перепланировка была произведена законно, в соответствии проекту, разработанному ООО «П.», с соответствующей расстановкой технологического оборудования, в том числе кондиционера и системы охлаждения на наружной стороне дома. Также проектом предусмотрен главный вход в магазин и вход для загрузки товара с навесным козырьком.

Из разрешения администрации следует, что место установки рекламной конструкции, метод крепления и материалы конструкции согласованы. Рекламная конструкция установлена на пристройке (тамбуре), являющейся в отдельности обустроенным входом в нежилое помещение. Тамбур не классифицируется общим имуществом собственников дома, поскольку не предназначен для обслуживания более 1-го помещения в доме.

Вместе с тем из письма Управления Федеральной службы по надзору в области защиты прав потребителей и благополучия человека по Омской области следует, что уровень суммарной засветки окон в комнатах истца превышает санитарные нормы СанПиН. При всем при этом уровень общей вибрации и шумов, проникающей в спальню от оборудования магазина, не превышает указанных норм.

С учетом изложенных обстоятельств суд не нашел оснований для признания распоряжения администрации округа о переводе помещения в нежилое незаконным.

В результате исковые требования С.. были удовлетворены судом частично: суд обязал ответчика демонтировать рекламные прожекторы под окнами квартиры истца.

Жители многоэтажного дома в Ленинском районе г. Тамбова, обратившись в суд с похожими требованиями к владелице парикмахерской Н., добились большего: закон был на их стороне.

Требуя отмены постановления администрации г. Тамбова о переводе квартиры в нежилое помещение, заявители указали, что указанный дом эксплуатировался более 40 лет и плохой уровень изоляции не дает возможность применять пахучие вещества в парикмахерской без ущерба для соседей по дому, в свою очередь как и использовать вентиляцию и фены, создающие постоянный шум. Устройство козырька над входом плохо сказывалось на уровне освещения в близлежащих квартирах.

Все перечисленные помехи не только лишь создавали дискомфорт, но и уменьшали рыночную стоимость жилья заявителей.

Также истцы указали, что Н., оборудовав парикмахерскую, распорядилась общим имуществом жильцов дома без их согласия. Она уменьшила размер несущей стены дома, прорубив дверной проем вместо оконного, установила козырек на несущей общей стене, а еще заняла часть общего земельного участка, поставленного на кадастровый учет, устроив порог и дорожки к парикмахерской. На самом деле, Н. без согласия остальных сособственников присвоила себе часть общего имущества жильцов многоквартирного кооперативного дома, которые на общем собрании высказались против устройства парикмахерской.

Помимо всего прочего, предприниматель допустила нарушение утвержденного проекта, что подтвердила строительно-техническая экспертиза.

Представитель администрации г. Тамбова иск отвергла, пояснив, что Н. представила в администрацию весь перечень документов, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. Иных документов орган здешнего самоуправления настоятельно просить не имеет право.

Судом установлено, что при переводе названной квартиры в нежилое помещение все требования, перечисленные в статьях 22, 23 Жилищного кодекса РФ, были соблюдены ответчицей.

Постановление горадминистрации о разрешении перевода квартиры Н. в нежилое помещение с переустройством под парикмахерскую предписывало, например, выполнить переустройство в соответствии разработанному проекту, не затрагивая интересы жителей располагающихся рядом квартир.

Однако в соответствии заключению судебной строительно-технической экспертизы изменения (перепланировка и переустройство) не соответствуют постановлению администрации, поскольку при устройстве козырька над входом в парикмахерскую работы выполнены с отклонением от проекта в части устройства дополнительного усиления козырька. Бытовал факт использования строительной конструкции наружной стены, имеющей отношение к располагающейся рядом квартире. При таком техническом решении возникал риск повреждения этой стены.

Таким образом, в следствие положений статьи 36 ЖК РФ действия Н. противоречат закону, потому, что не согласованы с другими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, судом установлено, что когда-то земельный участок под строительство жилого дома для ЖСК был предоставлен решением Тамбовского городского совета.

Данный участок площадью 926 кв. м был поставлен на кадастровый учет. Позже постановлением администрации было изменено разрешенное использование земли и участок предписано считать являющимся собственностью ЖСК.

Таким образом, Н. без согласия других сособственников (о чем имеется протокол общего собрания) заняла часть общего имущества многоквартирного дома, земельного участка, и распорядилась им по собственному усмотрению, устроив подход к помещению парикмахерской.

Следовательно, решение, разрешающее устройство парикмахерской с занятием части общего имущества дома без согласия его сособственников, также незаконно.

В результате исковые требования были удовлетворены полностью и постановление администрации, выданное Н., было отменено. 

Таким образом, ни тот факт, что орган здешнего самоуправления дал добро на перевод помещения в другую категорию, ни сам факт начала реализации товаров и услуг не освобождают предпринимателя от необходимости исполнять все требования закона. Даже квалифицированные работники администрации могут допустить ошибку, разрешая действия, которые будут ущемлять чужие права. Во избежание потери времени и больших трат, еще на стадии перевода квартиры в нежилой фонд нужно убедиться, что нормы Жилищного кодекса об общей собственности и о правах владельцев других жилых помещений не будут нарушены.



Читайте так же:
Охрана труда. Аттестация рабочих мест и порядок ее проведения
Недобросовестные действия менеджмента повлекли иск о взыскании с компании 172 млн. рублей по договорам поручительства. В ВАС РФ удалось оспорить сделки
Курение на работе: права и обязанности работника и работодателя