Главная страница >> Юридические статьи >> Нежилое помещение: что скажут соседи?

Нежилое помещение: что скажут соседи?


В предыдущем номере мы рассказали про то, с какими сложностями приходится сталкиваться предпринимателям при переводе жилого помещения в нежилое. Основное количество судебных разбирательств, связанных с этим вопросом, инициируется не самими гражданами, которым по какой-нибудь причине отказали в размещении собственного офиса в многоквартирном доме, а другими его жильцами.

Иногда граждане боятся за пожарную безопасность и, не забывая древнюю мудрость «Пожар лучше предупредить, чем потушить», обращаются в суд с просьбой избавить их от огнеопасного соседства. Почти всем не нравится шум машин клиентов, подъезжающих к офису с утра до вечера. А кто-то находит, что после открытия торгового центра во дворе исчезла былая чистота причем даже завелись крысы. Ситуации бывают разными, и правительство фирм выигрывает в таких спорах не всегда.

Казалось бы, чем меньше соседей, тем меньше хлопот. В случае когда даже сосед всего один, это уже не гарантирует возможности делать все, что хочется. Это подтвердил Горно-Алтайский городской суд республики Алтай, рассмотрев гражданское дело по иску Б. к А. о прекращении работы торгового центра, расположившегося в доме, и признании недействительными разрешений в процесс перестройки и ввод объекта в эксплуатацию.

Гражданин Б. являлся собственником жилой квартиры в одноэтажном 2-квартирном доме с земельным участком. Как то раз он увидел, что его соседка А. разместила над своим входом вывеску торгового центра автозапчастей. Став заинтересованным законностью ее действий, представитель сильного пола узнал, что в квартире соседки уже произведена «санкционированная» реконструкция и местной администрацией был разрешен ее перевод в нежилое помещение.

Поскольку жилой дом был деревянным, имел общую подвальную часть и вполне достаточно тонкие стены, истец сразу понял, что такое соседство причинит дискомфорт: из-за работы торгового центра шум и запахи будут каждый день причинять неудобства жильцам, у торгового центра будут ставить машину автомобили, которые загородят проезд к зданию, кроме всего прочего горюче-смазочные материалы могут воспламениться в любую минуту. После принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое орган здешнего самоуправления не информировал о своем решении собственника помещения, примыкающего к переводимому. Акт приемочной комиссии после перепланировки квартиры под нежилое помещение отсутствовал. Земельный участок, на котором расположен торговый центр, имел вид разрешенного использования «для ведения персонального подсобного хозяйства», который не был изменен.

Ответчица А. не дала согласие с требованиями истца, указав, что реконструкция произведена законно. Целостность капитальных несущих конструкций не затронута, угроза жизни и здоровью владельцу смежной квартиры не создана, замечаний по электромонтажным работам со стороны надзорных органов не имеется. При переводе помещения в нежилое требования ЖК РФ также нарушены не были. Единственное, что в нарушение части 5 статьи 23 ЖК РФ сосед в самом деле не был проинформирован о переводе жилого помещения в нежилое, но это не имеет возможности являться основанием для удовлетворения его требований.

Суд установил, что А. в самом деле обращалась в местную администрацию с заявлением, в котором просила перевести являющееся собственностью ей жилое помещение в нежилое для размещения торгового центра запчастей, выдать разрешение в процесс перестройки под торговый центр, приложив к нему технический паспорт на квартиру, копию свидетельства о регистрации права собственности и план перепланировки квартиры. Постановлением администрации перевод жилой квартиры в нежилое помещение был разрешен, отделу архитектуры и строительства было предписано выдать А. уведомление об указанном переводе.

Уведомление было выдано, но с условием устройства крыльца и входной двери в торговый зал торгового центра, внутренней отделки стен и потолка, замены оконных переплетов и дверных полотен, наружной отделки стен сайдингом, замены кровли на металлочерепицу.

Позже ответчица получила от местных властей разрешение в процесс перестройки объекта, а после этого и на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

Из заключения первоначальной и дополнительной экспертиз, а еще пояснений эксперта, осмотревшего здание, суд выяснил, что в торговом центре осуществляется проведение торговых операций легковоспламеняющимися материалами, что недопустимо, поскольку такую продажу возможно воплотить в жизнь только в в отдельности стоящих зданиях. Отделка помещений, указанная А. в проекте переустройства, не соответствует противопожарным требованиям. При всем при этом возле здания не только лишь не был обеспечен проезд пожарных машин, но также не предусмотрена стоянка автомобилей любого на подобии.

Кроме того, А. представила в разрешительный орган план перепланировки дома, который составила сама, но по смыслу статьи 22 ЖК РФ представление надлежаще оформленного проекта перепланировки планирует, для того, чтобы такой проект разрабатывался специалистом в сфере строительства с описанием и обоснованием работ.

В нарушение закона завершение перепланировки дома не подтверждено актом приемочной комиссии и такой акт не направлен в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества.

Градостроительным кодексом установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на постройку органы на протяжении десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на постройку должны провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, а еще соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка и «красным линиям». Но документы, перечень которых предусмотрен кодексом, не были приложены к заявлению А., таким образом, разрешение в процесс перестройки объекта и, как следствие, выданное потом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд счел необходимым признать недействительными.

Помимо всего прочего, на день изменения категории помещений истцом не был изменен разрешенный вид использования земельного участка, что следует из свидетельства о праве собственности на землю и кадастрового паспорта. Дабы начать торговую деятельность, А. обязалась изменить разрешенный вид использования земельного участка с «для ведения персонального подсобного хозяйства» на «размещение и обслуживания здания магазина».

Суд сделал вывод про то, что исковые требования Б. подлежат удовлетворению в полном объеме, и постановил деятельность прервать магазина.

Нередки ситуации, когда незаконность самого факта нахождения компании, пусть даже государственной и осуществляющей свою работу много лет, в жилом доме выясняется абсолютно по случайности и лишь по инициативе жильцов. В следующем деле это проявило себя уж тем более наглядно.

В Железнодорожный районный суд г. Ульяновска поступил иск от гражданки К. к ФГУП «Почта России» о прекращении деятельности отделения почтовой связи, расположившегося в ее подъезде. Почта занимала помещение бывшей трехкомнатной квартиры. Как погрузка-разгрузка почтовой корреспонденции, так и прием посетителей осуществлялись через входную дверь подъезда дома — изолированного входа просто не было. Антисанитарная обстановка в подъезде и на прилегающей территории, постоянный шум от посетителей и почтовых машин, загромождение автомобильным транспортом входа в подъезд — за некоторое количество лет это все надоело жильцам.

Ответчик иск отверг, со ссылкой на то, что отделение почтовой связи расположено в соответствии нормативам, указанным в приказе Министерства связи СССР от 27.04.1981 № 178, и место его дислокации выбрано как следует из того, для того, чтобы обеспечить услугами связи весь жилой район.

Суд подошел к делу комплексно и разобрал правомерность действий почтовиков от начала до конца. Когда объекты недвижимости, которые находились в распоряжении ГУ УФПС, были исключены из территориальной государственной информационной базы по вопросу, связанным с передачей их в хозяйственное ведение ФГУП «Почта России», они стали подлежать учету в Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве. Помещение, занимаемое почтой, не было учтено в реестре федерального имущества. Ни правоустанавливающих документов на помещение, ни документов о его переводе из жилого в нежилое у почтовиков не было. Суд выяснил, что за некоторое количество лет до этого ФГУП «Почта России» арендовало эту квартиру по договору с ТУ Минимущества РФ по Ульяновской области, но договор аренды был расторгнут.

Подтвердилось, что факт размещения почты в жилом помещении не соблюдал не только лишь большое количество СНиП и санитарно-эпидемиологических требований в смысле чистоты и шумоизоляции, но и требования пожарной безопасности. Не говоря уже о том, что, мэрия населенного пункта уже делала предложение «Почте России» перенести отделение связи в иное место, но правительство компании отвечало отказом.

Не найдя ни 1-го аргумента в пользу ответчика, суд удовлетворил требования истицы и обязал ФГУП «Почта России» деятельность прервать указанного отделения связи.

Как видим, не все владельцы и арендаторы офисов в жилых домах идеальны и беспроблемны. Оказавшись по другую сторону баррикад, если по соседству расположилась корпорация, не соблюдающая нормы законодательства и права жильцов, бороться с ней не только лишь можно, но и нужно.

Тем не меньше иногда препятствование жильцов деятельности частных предпринимателей, пусть даже пассивное, не имеет серьезных оснований. Почти всегда чтобы сконструировать отдельный вход в помещение, которое стало нежилым, к нему приходится присоединять часть общего имущества в многоквартирном доме. При всем при этом нельзя забывать о требованиях статьи 40 Жилищного кодекса: надо получить согласие участников общей долевой собственности. Как правило соседи идут навстречу — вопрос этот непринципиальный. Но иногда бывает по-другому. Рухнут ли планы предпринимателя, если кто-то из соседей категорически откажется ставить свою подпись «за» его преобразования? Не очень нужно.

Гражданин З. принял решение перевести в нежилое помещение свою квартиру на первом этаже многоэтажки и внимательно изучил требования законодательства на этот счет. Сделать отдельный вход и установить крыльцо он запланировал через оконный проем существующей кухни. Для этого надо было демонтировать ненесущую кирпичную межкомнатную перегородку между кухней, коридором и залом. Поскольку такие работы настоятельно просят получения согласия всех собственником общего долевого имущества многоквартирного жилого дома, З. обошел соседей с подписным листом и собрал почти все подписи, но шесть человек категорически отказались согласовывать изменения, не объясняя причин. З. принял решение не сдаваться и обратился в суд с иском к упрямым соседям об определении порядка пользования общим долевым имуществом, попросив предоставить ему во владение и пользование необходимую часть этого имущества. Поскольку основания требований истца были вполне законными, Беловский городской суд Кемеровской области удовлетворил иск полностью.

Итак, для того, чтобы жить с соседями на свете и согласии и не становиться стороной в судебном разбирательстве, инициатор перевода жилого помещения в нежилое должен иметь в виду две важные вещи: делать свои намерения ясными и открытыми для всех, кто проживает в данном доме, и уважать их права. Главный постулат демократического общества «Твои права и свободы заканчиваются там, где начинаются права и свободы другого человека» в таких вопросах имеет место быть уж тем более ярко.



Читайте так же:
Суд обязал компанию освободить помещение. В апелляции арендатору удалось оспорить это решение
Изменения в законодательстве о персональных данных: почему 14, а не 23 или 17?
В объекте сублизинга обнаружен брак. Сублизингополучатель взыскал убытки с продавца имущества