Меню

Новости


Обзор судебной практики по налоговым спорам за июль 2013 года
33 способа проверки чистоты сделки
Совершенствование института поручительства. Новые гарантии для банков
Обзор судебной практики по налоговым спорам за апрель 2012 года
О некоторых особенностях договора инвестиционного товарищества

Главная страница >> Юридические статьи >> Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения


Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается сумма денег, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, насколько можно судить исходя из легального определения задатка, заключительный в договорных отношениях должен скрупулезно исполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Стоит отметить если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, которая получила задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Также одной из особенностей задатка сравнивая с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке вне зависимости от суммы задатка наверное совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Как правило, задаток применяется в всевозможных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: 1-й – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст. 380, 381 ГК РФ), а 2-й – задаток, который в ход идет в процессе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Стоит отметить согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, задолго до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в норме, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, участвовавшими в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, имеющим силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а еще возместить лицу, выигравшему торги, расходования своих средств, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, потому, что вносится еще на стадии подачи документов с целью участия в торгах, во время, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения. Вмести с этим, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в основном несет ответственность потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ.

В повседневной практике чаще всего граждане сталкиваются с задатком как 1-м из способов обеспечения обязательств при заключении соглашений купли-продажи жилых помещений.

Между тем, использование задатка при заключении соглашений купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а еще обязательства, в которых в одно и тоже время реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, в частности, учитывая мнение В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться буквально любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, потому, что договор купли-продажи жилого помещения настоятельно просит государственной регистрации, а, таким образом, может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не имеет возможности применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре. Учитывая мнение Е. Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует про то, что все три функции задатка могут обеспечивать в одно и тоже время только лишь один договор; иначе говоря, один и такой же задаток может обеспечивать исполнение только лишь 1-го договора».

Полагаем, что такого рода мнение является результатом чересчур узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота.

Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток как правило в ход идет как раз при согласовании условий соглашений купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных соглашений купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи, представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а еще дать ответ на вопрос про то, вполне вероятно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток.

Как было указано, 1-м из краеугольных камней применения задатка при приобретении жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются сделать вывод позднее договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера – сделать вывод основной договор. Именно неимущественный характер предварительного договора является 1-м из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не имеет возможности применяться в аналогичного рода договорных отношениях.

Мы не согласны с подобной точкой зрения. Так, при внимательном прочтении п. 1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не дает возможность говорить про то, что все три функции задатка обязаны быть реализованы только лишь в отношении 1-го договора и в один и такой же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна. При таком варианте речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который быть может заключен позднее, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не отметает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может только лишь предусматривать, что одна из его сторон в ближайшее время обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору. Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен включать в себя условия, дающие возможность установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. Тогда задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение прямые обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

В последние несколько месяцев отечественная правоприменительная практика как правило также допускает возможность применения задатка при заключении предварительных соглашений купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не отметает возможности обеспечения задатком предварительного договора (см., в частности, Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. № 33-273/2011, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г. № 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г. по делу № 33-3127-2012).

Так, в частности, при рассмотрении 1-го из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С. сделать вывод основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При всем при этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке быть может составлено как в качестве отдельно взятого документа, так и включено в виде условий в текст самого предварительного договора (см., в частности, Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013).

В некоторых случаях суд даже допускает реализацию обеспечительной функции задатка не только лишь в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи (см., в частности, Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1126/2012).

Однако порой встречается судебная практика, в которой утверждается, что задаток не имеет возможности обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора (см., в частности, Определение Свердловского областного суда от 26 июня 2012 г. по делу № 33-7743/2012) и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором (см., в частности, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29 мая 2012 г. по делу № 33-3698/2012, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 6 февраля 2013 г. по делу № 33-538/2013, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 7 мая 2013 г. по делу № 33-1438, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 8 мая 2013 г. № 33-1997/2013).

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке перед этим заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма быть может признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение независимо от того, по чьей вине не произошло заключение основного договора.

Однако, потому, что участники гражданского оборота в основном количестве подобных случаев не обращаются в суд, на практике независимо от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в интересные моменты правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Другой проблемой применения задатка на практике является вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Так, из анализа существующей судебной практики следует, что сама собой расписка в получении (выдаче) задатка не имеет возможности свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т. е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо при помощи включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке (см., в частности, Решение Рязанского областного суда от 15 мая 2007 года, Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу № 33-23836).

Между тем, от случая к случаю в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора). Тогда суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом (см., в частности, Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу № 33-1823).

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в виде аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет только лишь платежную функцию и не классифицируется способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка во время до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст. 380 ГК РФ настоятельно просят соответствующих уточнений.

Представляется, что буква закона уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех имеющихся функций в одно и тоже время. Так, в частности, задаток при заключении соглашений на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, потому, что его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов сделать вывод соответствующий договор. Тогда, как приходим к выводу, задаток, на самом деле, обеспечивает обязанность по заключению позднее основного договора.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Полагаем, что такого рода нормативное регулирование специального вида задатка дает возможность расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только лишь в одно и тоже время, но и последовательно. В частности, сначала обеспечительная и доказательственная, и лишь затем – платежная. Как раз такая череда реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.

Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют про то, что в ближайшее время в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в основном приближенная к практике существующего гражданского оборота.

Так, согласно п. 190 ст. 1 Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, 3-ю и четвертую Гражданского кодекса России, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 380 ГК РФ предлагается дополнить пунктами следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком быть может обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, нежели те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи. При таких раскладах правила реального Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку гарантированно соответствует традициям развития классического частного права. Так, в частности, в римском частном праве задаток мог использоваться в виде средства понуждения к заключению договора. Во Французском Гражданском Кодексе задаток в основном является способом обеспечения именно предварительных соглашений. В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или приобрести, также по традиции использовался задаток .

Именно в следствии этого мы находим верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений может помочь положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного, следует признать, что задатком является сумма денег, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора позднее. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен позднее.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в процессе купли-продажи жилого помещения дает возможность дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.
После достижения договоренности о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

    Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.Сделать вывод предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, которые соответствуют п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (тогда, даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны быть может взыскана неустойка).В одно и тоже время с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в виде задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении сделать вывод основной договор.Подумать, имеет ли резон включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, в одно и тоже время или с не очень большим разрывом во времени приобретает другое). В этих случаях уклонение от заключения основного договора быть может вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке, с целью избегания риска уплаты задатка в двойном размере.

***

Лапач В. А. Когда задаток невозможен... // Законы Российской Федерации: опыт, анализ, практика. 2006. № 12. С. 64.

Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости с участием риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. «Статут», 2008. С. 35.

Лапач В. А. Указ. соч. С. 65.

См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32. С. 5; Скловский К. И. К вопросу о задатке при покупке жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Невзгодина Е. Л. Указ. соч. С. 40.

Скловский К. И. К вопросу о задатке при покупке жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Отсутствие аналогичного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., в частности, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г. по делу № 33-8042-2012).

Автор: Анна Журавлева, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт» (г. Столица России), к. ю. н.



Читайте так же:
Дарить или не дарить: все, что нужно знать о договоре дарения жилого помещения
О модных трендах 2012 года
Компенсация убытков при временном занятии земельных участков