Меню

Новости


Нахождение работника на листке временной нетрудоспособности в день увольнения не позволяет расторгнуть с ним трудовой договор на законных основаниях
«За чей счет этот банкет?». О фактическом получателе доходов в практике международного налогового планирования
«За чей счет этот банкет?». О фактическом получателе доходов в практике международного налогового планирования
Дополнительные права участников ООО как возможность отражения особенностей управления и взаимоотношений сособственников
Об отдельных вопросах аренды имущества

Главная страница >> Юридические статьи >> Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения

Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения


Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается сумма денег, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, насколько можно судить исходя из легального определения задатка, заключительный в договорных отношениях должен скрупулезно исполнять три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.

Но, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка, залог, удержание, банковская гарантия, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер, что вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Стоит отметить если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, а если сторона, которая получила задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Также одной из особенностей задатка сравнивая с другими способами обеспечения обязательств является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины.

Соглашение о задатке вне зависимости от суммы задатка наверное совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Как правило, задаток применяется в всевозможных договорных отношениях. Однако следует сразу оговориться, что в гражданском законодательстве существует два вида задатка: 1-й – задаток как один из общих способов обеспечения обязательств (ст.ст. 380, 381 ГК РФ), а 2-й – задаток, который в ход идет в процессе заключения договора на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ). Стоит отметить согласно п. 4 ст. 448 ГК РФ, задолго до заключения договора участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в норме, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, участвовавшими в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола, имеющим силу договора, утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а еще возместить лицу, выигравшему торги, расходования своих средств, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Как видно из правового регулирования, задаток, вносимый участниками торгов, не обладает доказательственной функцией, потому, что вносится еще на стадии подачи документов с целью участия в торгах, во время, когда между организатором и участником торгов отсутствуют какие-либо договорные отношения. Вмести с этим, полагаем, что правовое регулирование указанного вида задатка в основном несет ответственность потребностям гражданского оборота, чем регулирование отношений по вопросу использования задатка, которое закреплено в ст.ст. 380 и 381 ГК РФ.

В повседневной практике чаще всего граждане сталкиваются с задатком как 1-м из способов обеспечения обязательств при заключении соглашений купли-продажи жилых помещений.

Между тем, использование задатка при заключении соглашений купли-продажи жилых помещений является краеугольным камнем отечественной правоприменительной практики и доктрины.

В доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только денежные обязательства, только вступившие в действие договоры, а еще обязательства, в которых в одно и тоже время реализуются все три функции задатка (доказательственная, платежная и обеспечительная).

Так, в частности, учитывая мнение В. А. Лапача, задатком может обеспечиваться буквально любое обязательство, основанное на консенсуальном договоре, в том числе и обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости, за исключением купли-продажи жилых помещений, потому, что договор купли-продажи жилого помещения настоятельно просит государственной регистрации, а, таким образом, может считаться заключенным только с момента такой регистрации.

Кроме того, многие правоведы полагают, что задаток не имеет возможности применяться как способ обеспечения обязательств в предварительном договоре. Учитывая мнение Е. Л. Невзгодиной, «стилистический анализ текста нормы ст. 380 ГК однозначно свидетельствует про то, что все три функции задатка могут обеспечивать в одно и тоже время только лишь один договор; иначе говоря, один и такой же задаток может обеспечивать исполнение только лишь 1-го договора».

Полагаем, что такого рода мнение является результатом чересчур узкого толкования п. 1 ст. 380 ГК РФ и сделано без учета складывающейся правоприменительной практики и практики гражданского оборота.

Как известно, в повседневном гражданском обороте задаток как правило в ход идет как раз при согласовании условий соглашений купли-продажи жилых помещений именно на стадии заключения предварительных соглашений купли-продажи, а три его функции, как правило, распределяются между предварительным и основным договором.

В этой связи, представляется необходимым осветить основные проблемы и риски применения задатка в обязательствах по купле-продаже жилых помещений, а еще дать ответ на вопрос про то, вполне вероятно ли и как согласно букве и духу действующего законодательства и сложившейся правоприменительной практике использовать в таких обязательствах задаток.

Как было указано, 1-м из краеугольных камней применения задатка при приобретении жилых помещений является вопрос о возможности внесения задатка по предварительному договору.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются сделать вывод позднее договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно, при заключении предварительного договора возникают обязательства только неимущественного характера – сделать вывод основной договор. Именно неимущественный характер предварительного договора является 1-м из аргументов того, что задаток как способ обеспечения денежного обязательства не имеет возможности применяться в аналогичного рода договорных отношениях.

Мы не согласны с подобной точкой зрения. Так, при внимательном прочтении п. 1 ст. 380 ГК РФ очевидно, что его формулировка не дает возможность говорить про то, что все три функции задатка обязаны быть реализованы только лишь в отношении 1-го договора и в один и такой же момент.

Следует согласиться с тем мнением, что дискуссии о возможности применения задатка на стадии заключения предварительного договора вызваны неудачной редакцией п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Кроме того, формулировка о выдаче задатка в счет причитающихся по договору платежей неоднозначна. При таком варианте речь может идти как о договоре, который уже заключен, так и о договоре, который быть может заключен позднее, либо о договоре, заключенном устно. Указанная формулировка также не отметает того, что договор, исполнение которого обеспечивается задатком, может только лишь предусматривать, что одна из его сторон в ближайшее время обязана будет выплатить другой стороне платеж по договору. Так, предварительный договор, согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ, должен включать в себя условия, дающие возможность установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Между тем, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Таким образом, следует признать допустимость использования задатка в предварительном договоре. Тогда задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение прямые обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в момент заключения основного договора.

В последние несколько месяцев отечественная правоприменительная практика как правило также допускает возможность применения задатка при заключении предварительных соглашений купли-продажи жилых помещений, указывая на диспозитивность гражданского законодательства и на то, что ГК РФ не отметает возможности обеспечения задатком предварительного договора (см., в частности, Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5, Определение Свердловского областного суда от 27 марта 2013 г. по делу № 33-3490/2013, Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13 января 2011 г. № 33-273/2011, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 июня 2012 г. № 33-2377, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 25 сентября 2012 г. по делу № 33-3127-2012).

Так, в частности, при рассмотрении 1-го из дел суд указал следующее: «Задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т. е. продавца П. и покупателя С. сделать вывод основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При всем при этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию» (Определение ВС РФ от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5).

При этом допускается, что письменное соглашение о задатке быть может составлено как в качестве отдельно взятого документа, так и включено в виде условий в текст самого предварительного договора (см., в частности, Апелляционное определение Томского областного суда от 24.05.2013 г. по делу № 33-1418/2013).

В некоторых случаях суд даже допускает реализацию обеспечительной функции задатка не только лишь в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи (см., в частности, Апелляционное определение Томского областного суда от 11 мая 2012 г. по делу № 33-1126/2012).

Однако порой встречается судебная практика, в которой утверждается, что задаток не имеет возможности обеспечивать исполнение обязательств, вытекающих из предварительного договора (см., в частности, Определение Свердловского областного суда от 26 июня 2012 г. по делу № 33-7743/2012) и что договор задатка должен заключаться вместе с основным договором (см., в частности, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 29 мая 2012 г. по делу № 33-3698/2012, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 6 февраля 2013 г. по делу № 33-538/2013, Апелляционное определение Белгородского областного суда от 7 мая 2013 г. по делу № 33-1438, Апелляционное определение Вологодского областного суда от 8 мая 2013 г. № 33-1997/2013).

Таким образом, как видно из проведенного анализа, заключая соглашение о задатке перед этим заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, участники гражданского оборота несут риск того, что соответствующая сумма быть может признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение независимо от того, по чьей вине не произошло заключение основного договора.

Однако, потому, что участники гражданского оборота в основном количестве подобных случаев не обращаются в суд, на практике независимо от того, на какой стадии заключается соглашение о задатке и в какой форме, стороны, не вникая в интересные моменты правового регулирования, соблюдают правила ст. 381 ГК РФ о последствиях прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Другой проблемой применения задатка на практике является вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Так, из анализа существующей судебной практики следует, что сама собой расписка в получении (выдаче) задатка не имеет возможности свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Такая форма считается соблюденной только путем оформления документа о договоренности, т. е. путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо при помощи включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке (см., в частности, Решение Рязанского областного суда от 15 мая 2007 года, Определение Московского городского суда от 10 августа 2010 г. по делу № 33-23836).

Между тем, от случая к случаю в практике встречаются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывает в признании указанной суммы задатком по причине отсутствия письменного документа, оформляющего основное обязательство (основного либо предварительного договора). Тогда суды, руководствуясь положением п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом (см., в частности, Кассационное определение Орловского областного суда от 14 декабря 2011 г. по делу № 33-1823).

Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в виде аванса, если не доказано иное.

Аванс в отличие от задатка является видом платежа, который передается потенциальным покупателем продавцу в счет предстоящей оплаты по договору. Аванс имеет только лишь платежную функцию и не классифицируется способом обеспечения обязательств. В этой связи в ситуации, когда договор так и не будет заключен (исполнен), такой платеж (аванс) подлежит возврату покупателю. Возврат аванса не ставится в зависимость от того, по чьей вине сорвалась сделка.

Полагаем, что в связи со сложившейся противоречивой судебной практикой по вопросу допустимости применения задатка во время до заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, положения ст. 380 ГК РФ настоятельно просят соответствующих уточнений.

Представляется, что буква закона уже имеет нормативное закрепление возможности выполнения задатком в некоторых случаях не всех имеющихся функций в одно и тоже время. Так, в частности, задаток при заключении соглашений на торгах (п. 4 ст. 448 ГК РФ) первоначально выполняет только обеспечительную функцию, потому, что его передача преследует побуждение победителя и организатора торгов сделать вывод соответствующий договор. Тогда, как приходим к выводу, задаток, на самом деле, обеспечивает обязанность по заключению позднее основного договора.

Согласно п. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Полагаем, что такого рода нормативное регулирование специального вида задатка дает возможность расширительно толковать положение п. 1 ст. 380 ГК РФ и признать, что функции задатка могут быть реализованы не только лишь в одно и тоже время, но и последовательно. В частности, сначала обеспечительная и доказательственная, и лишь затем – платежная. Как раз такая череда реализации функций задатка заложена при использовании задатка на стадии заключения предварительного договора.

Поскольку сложившаяся практика гражданского оборота по вопросу применения задатка более единообразна и удобна, чем неоднозначное правовое регулирование этого вопроса и противоречивая судебная практика, тенденции развития гражданского законодательства свидетельствуют про то, что в ближайшее время в ГК РФ может появиться редакция ст. 380 ГК РФ, в основном приближенная к практике существующего гражданского оборота.

Так, согласно п. 190 ст. 1 Проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, 3-ю и четвертую Гражданского кодекса России, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ст. 380 ГК РФ предлагается дополнить пунктами следующего содержания:

«4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком быть может обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

5. В случаях, установленных законом, задатком могут быть обеспечены иные требования, нежели те, которые указаны в пункте первом настоящей статьи. При таких раскладах правила реального Кодекса о задатке применяются, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон».

Подобный исход многолетних дискуссий по вопросу о возможности применения задатка к предварительному договору является более чем последовательным, поскольку гарантированно соответствует традициям развития классического частного права. Так, в частности, в римском частном праве задаток мог использоваться в виде средства понуждения к заключению договора. Во Французском Гражданском Кодексе задаток в основном является способом обеспечения именно предварительных соглашений. В русском дореволюционном праве в обязательствах сторон, предметом которых были неимущественные обещания продать или приобрести, также по традиции использовался задаток .

Именно в следствии этого мы находим верной и полезной содержащуюся в Проекте Федерального закона о внесении изменений в ГК РФ поправку в ст. 380 ГК РФ, которая направлена на более корректное и подробное регулирование отношений по использованию задатка. Внесение соответствующих изменений может помочь положить конец дуализму доктринальных мнений и противоречивой правоприменительной практике по вопросу применения задатка.

На основании изложенного, следует признать, что задатком является сумма денег, внесенная в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора позднее. Сумма задатка подлежит зачислению в счет платежей, причитающихся либо по уже заключенному договору, либо по договору, который будет заключен позднее.

Проведенный анализ правоприменительной практики по вопросу применения задатка в процессе купли-продажи жилого помещения дает возможность дать некоторые рекомендации, минимизирующие риски признания недействительным использования задатка в подобных правоотношениях.
После достижения договоренности о заключении в будущем договора купли-продажи жилого помещения сторонам следует:

    Передать задаток только собственнику жилого помещения либо его уполномоченному представителю по заключенному с ним соглашению, избегая передачи суммы задатка риелторам по агентским договорам.Сделать вывод предварительный договор купли-продажи жилого помещения с соблюдением требований, установленных ст. 429 ГК РФ.Предусмотреть в предварительном договоре условие о задатке, его размере, сроке и порядке внесения, указав, что задаток вносится в обеспечение обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Также в предварительном договоре следует предусмотреть время и место заключения основного договора, последствия уклонения от заключения основного договора купли-продажи по вине одной из сторон, которые соответствуют п. 2 ст. 381 ГК РФ. Не лишним в предварительный договор будет включить условие о выплате неустойки на случай нарушения договора одной из сторон (тогда, даже в ситуации признания соглашения о задатке недействительным с виновной стороны быть может взыскана неустойка).В одно и тоже время с предварительным договором подписать двустороннее соглашение (договор) о задатке.При составлении расписки в получении задатка обязательно указать в тексте, что соответствующая сумма получена в виде задатка в обеспечение исполнения предварительного договора.До истечения срока действия предварительного договора направить другой стороне уведомление о намерении сделать вывод основной договор.Подумать, имеет ли резон включать условие о задатке в договор, если сторона является участником альтернативной сделки (ситуация, при которой собственник, продавая свое жилое помещение, в одно и тоже время или с не очень большим разрывом во времени приобретает другое). В этих случаях уклонение от заключения основного договора быть может вызвано срывом параллельной сделки. В подобных случаях стоит заключать соглашение об авансе, а не о задатке, с целью избегания риска уплаты задатка в двойном размере.

***

Лапач В. А. Когда задаток невозможен... // Законы Российской Федерации: опыт, анализ, практика. 2006. № 12. С. 64.

Невзгодина Е. Л. Договоры купли-продажи недвижимости с участием риелторских фирм и проблема задатка // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб. науч. тр. в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. «Статут», 2008. С. 35.

Лапач В. А. Указ. соч. С. 65.

См. подробнее: Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость // ЭЖ-Юрист. 2005. № 32. С. 5; Скловский К. И. К вопросу о задатке при покупке жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Невзгодина Е. Л. Указ. соч. С. 40.

Скловский К. И. К вопросу о задатке при покупке жилых помещений // Эж-Юрист. 2000. № 7. С. 12.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Ермошкина М. Указ. соч. С. 6.

Отсутствие аналогичного уведомления в письменном виде в некоторых случаях может лишить добросовестную сторону возможности взыскать задаток в двойном размере (см., в частности, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г. по делу № 33-8042-2012).

Автор: Анна Журавлева, начальник юридического отдела ООО «Маршал Эстейт» (г. Столица России), к. ю. н.



Читайте так же:
Дарить или не дарить: все, что нужно знать о договоре дарения жилого помещения
О модных трендах 2012 года
Компенсация убытков при временном занятии земельных участков