Главная страница >> Юридические статьи >> Мошенничество в недвижимости

Мошенничество в недвижимости


Мошенники очень часто используют нашу лень и наплевательское отношение к документам.

Мы довольно часто сталкиваемся с такими ситуациями, когда определенная команда владельцев объекта недвижимости в любых случаях не имеет возможности прийти к соглашению о его судьбе и пытается путем законных и незаконных действий получить контроль и оформить либо переоформить право собственности на этот спорный объект. Налогообложение сделок с объектом недвижимости чрезвычайно простое, в следствии этого 1-й вариант – это договор купли-продажи.

Чаще всего для продавца он связан с необходимостью получить настоящую стоимость, поскольку это объект, требующий рыночной оценки, и с него продавец обычно оплачивает налог на доход. Но при возможности никто эти наличные средства оплачивать не желает. В следствии этого довольно распространено в юридической практике такое оформление договора купли-продажи, по которому идут налоговые последствия, когда следует другая законная юридическая операция, а именно: когда объект недвижимости вносится в виде вклада в уставный капитал в какое-то другое юрлицо. Уставные капиталы есть у хозяйствующих субъектов (ООО, ЗАО). И собственник, у которого этот субъект есть в натуре, вместо того для того, чтобы его продавать, вносит его в виде вклада в уставный капитал в иное юридическое лицо.

Таким образом, получается, что собственник изменился, а наличные средства передаются другими способами – довольно часто в чемодане и без налогов. Но есть и более редкие способы, когда оформляются хоть какие-то документы. Здесь речь идет про то, что в составе ООО, в уставном капитале которого был замечен объект недвижимости, есть определенная команда лиц. Довольно много незаконных юрдействий, которые мы наблюдали, связаны с тем, что владельцы стремятся «отжать», отделить совладельца ООО от совладения и допуска к объекту недвижимостью, так как объект зарегистрирован как собственность целого юрлица, а доступ к этому объекту желает узурпировать одно лицо с помощью ущемления интересов другого.

Что можно рекомендовать в этой ситуации? В Российской Федерации активно развивается корпоративное законодательство. Основное количество мошеннических операций построено на том, что истинный собственник квартир по некоторым причинам не желает себя показывать в составе участников этих документов. Другими словами он оформляет свое ООО на членов семьи, супругу, водителя, сам же выступает в виде 2-го участника, являющийся совладельцем и реально присутствует при сделках. Другими словами один настоящий, а 2-й – путем представительства через третьих лиц. И здесь важно не упускать владельческого контроля на уровне вопроса «Кто директор?» компании, которая приобретает объект недвижимости. Настоящие возможности влияния находятся у человека, возглавляющий компанию в должности директора. Важно, для того, чтобы в отношениях с директором было прописано, что он без согласия других собственников не имеет права совершать определенные сделки, в частности, оформлять залог, займ, кредит, выдавать гарантии, попечительства, вступать в крупные сделки (другими словами в те, где сумма превышает 25 % балансовой стоимости).

Возможность мошенничества связана с тем, что в корпоративном законодательстве некоторые моменты остаются по умолчанию. В частности, участник, который лично представлен в обществе, желает провести внеочередное собрание и открыть дочернее общество и в виде вклада в уставный капитал может его передать. Он пишет объявление, поскольку в уставе написано, что он должен дать объявление в печатном издании, для того, чтобы пришли другие участники. Он дает это объявление на самом же деле, но в такой печатном издании, которую никто не видит, и другие участники (уж тем более если это были шофер и жена) не приходят на собрание. Все же оно проходит, решение принимается при отсутствии другого партнера, и регистрируется новая корпорация. А затем 2-е лицо узнает про эту сделке, про то, что фактически имущество убыло из компании, которую он осуществлял контроль, абсолютно непонятным способом. Вдруг начинаются возбуждение преступных дел и подача в суд исков, связанных с регистрацией перехода права собственности, с отменой создания юрлица, стартует активная деятельность по возврату утраченных активов.

Если бизнес зарабатывает наличные средства и вкладывает их в определенные объекты недвижимости, то существует другая рекомендация: ни разу нельзя постоянную операционную бизнес-деятельность, связанной с производством продукта либо продажей товара, вести от имени того лица, на котором числится объект недвижимости. Обычно при определенном уровне бизнеса, когда появляются достижения в качестве земельных участков либо квартир, мы всегда рекомендуем выделять компанию, занимающейся операционной деятельностью, так как у нее огромное количество гражданско-правовых рисков. Это ежедневные риски, которых нельзя избежать, но которые можно минимизировать.

Но есть и остается риск, что ваш контрагент будет вами недоволен. В следствии этого в группе корпораций в отдельности выделяется одна, владеющая активами (сокращенно – КВА), у которой обязана быть минимальное количество любых рисков. Это корпорация, которая ничего не делает, ни с кем не работает, лучше, раз она принадлежит иностранному владельцу либо некоммерческой организации. Чаще всего эту компанию делают на упрощенном налогообложении, так как владение имуществом дает возможность экономить на налоге на прибыль. И ее основная задача – владеть, охранять, сопровождать. А по договору на аутсорсинг – приглашать охранную и клининговую компании, арендаторов и многое другое. Кроме того арендаторами могут быть собственные группы. В круге допущенных к владению активами не наверное практически никаких подставных лиц. И риск нет никаких сомнений в том, что ваш собственный партнер, с которым вы ведете бизнес, может иметь другие представления о правильном его ведении. В малом и среднем бизнесе есть тяжелые ситуации, которые мы называем внутренним рейдерством, и они связаны с тем, что партнеры по бизнесу работают вместе долгое время, делают деньги наличные средства до какого-то момента. А затем – все! Один про другого говорит: «Он для меня умер». А если умер партнер, то умер и бизнес. Но объект недвижимости ведь «живой»!

Есть очередная типичная ситуация. Чем больше проблем у настоящего бизнеса, тем больше работы у юристов. Когда они говорят о работе по профилактике, то получается, что сами у себя этот кусочек рынка берут себе. Но юристы считают, что людям важно показывать общую картину и прорабатывать самые типичные ошибки, рассматривать кейсы. Хотя люди все точно также чаще всего учатся на своих ошибках, а не на чужих.

Сейчас идет заключительный период, когда государство согласно с Земельным кодексом позволяет собственникам зданий и сооружений, которые получили их во время приватизации и затем поменявшимся некоторое количество раз, выкупить по льготной цене земельные участки, на которых эти объекты расположены. Это чрезвычайно актуальная и увлекательная тема. Законодатель уже некоторое количество раз отодвигал этот срок – сначала до конца 2010, затем до 2011, затем до середины 2012… Это непростая и длительная процедура, которая занимает некоторое количество месяцев.

Представьте себе территорию промышленного предприятия, того или иного завода либо фабрики. Они находятся на территории населенного пункта. Как правило построены в советский период в городской черте, и аренда у них, по всей вероятности, на 49 лет, вся территория обнесена забором. И у них внутри все делится по цехам. Когда приходили новые хозяева, перекупали этот завод у бывших социалистических предприятий и приватизировали, получалась такая картина: внутри забора один цех выкупила корпорация А, 2-й – корпорация В, 3-й – корпорация С, и каждая является собственником объекта недвижимости. Под каждым объектом сформирован земельный участок. Законодатель сказал: «Купите землю, господа! Оформитесь – и вперед!» И в то же время наличие нормальных человеческих отношений у собственников весьма оказывает большое влияние на то, для того, чтобы это право было продано. Если на территории завода находятся два бывших друга, которые в конфликте, то им нужно прийти к соглашению про то, как провести земельный участок, как разделить его. Они связаны тем, что у них единое землепользование, им нужно договариваться. При таком варианте юристы абсолютно нежданно - негаданно для себя поняли, что вместо анализа юридической ситуации они давным-давно занимаются переговорами. Уходит персональный фактор. Наконец-то что и ведет к тому, что конфликтующие собственники могут успеть за оставшийся период провести свою кампанию.

Есть более грустные варианты, когда приходим к выводу, в частности, крупные химические предприятия. При таком варианте речь не идет о мошеннических схемах. Мошенничество – это умышленное преступление, когда человек понимает, что он идет против закона, что он работает на свой корыстный интерес. При таком варианте приходим к выводу ситуации, когда кто-то умышленно тормозит дела своему соседу. Есть определенные действия, которые собственники-соседи должны предпринимать вместе, так как они связаны, идут в некой упряжке, они находятся на едином земельном участке, на котором расположены их объекты недвижимости. Есть вариант, когда они ненароком ставят друг дружке палки в колеса. Приобретение собственности и ее максимально эффективное использование при таком варианте тормозится и терпит крушение о неконструктивные межличностные отношения.

Еще пример. Ни для кого не секрет, что у нас земля поступает в собственность гражданам при помощи решения органов здешнего самоуправления. Чаще всего это земли сельхозназначения, которыми распоряжаются главы сельских муниципалитетов, или это земельные участки в рекреационных зонах. Таким образом, складывается ситуация, когда конечный покупатель по рыночной стоимости приобретает земельный участок. И был смешной случай, когда один клиент приобрел чрезвычайно отличный земельный участок в населенном пункте, из них только он был в качестве вертолетной площадки. У него не было подъезда и дороги. Другими словами он купил участок под персональные нужды, принял решение построить там площадку, но ни дороги, ни подъезда не предусмотрел. В результате ему пришлось сначала договариваться с соседями, для того, чтобы его пускали на свою площадку, затем принял решение было заняться строительством дороги, но стало не ясно, что творить дальше. Юристы показали продавцам, что это неверно оформленный участок, поскольку еще при продаже и при формировании заказа они обязались выделить ему полоску дороги с чужого земельного участка – для прохода.

То есть мы беседуем о сервитуте. Новый собственник должен иметь право как минимум на дорожку, ведущей к его участку. В следствии этого продавцам, которые просто обманули покупателя, нужно самим переоформлять участок. А в некоторых случаях (как, в частности, с цехами) речь идет про то, что нужно оформлять сервитут, так как сторона, которой принадлежат дороги внутри забора, коммуникации и шлагбаум, может не соблюдать закон. Получается, что у собственников цехов нет возможности въехать на свою территорию. Это вполне достаточно проблемное поле, которое связанное с юридическими нюансами, так как с самого начала не было договоренности между сторонами в период покупки объектов. Это должно было войти в договор купли-продажи, должно было быть оформлено юридически. Это огромная проблема, она вышла за рамки преддоговорных споров, возбуждено много юридических процессов. Каждая из сторон обращается к независимому оценщику, и чрезвычайно с трудом решить, какой величины обязан быть сервитут. В основе этих споров лежат первоначальные недоговоренности и злоупотребление правом, а еще ошибки продавца, которые дали повод для таких конфликтов.

Еще часто бывают случаи, связанные с проходными заводов.

Например, есть территория с несколькими заводами, объединенная одной проходной. Проходная принадлежит одному заводу, и он нанял службу охраны. Но получается, что все машины (не так уж и важно, того заводы или других), которые проезжают через проходную, должны проверяться службой охраны. Тогда, как часто у нас бывает, остальные заводы договариваются друг с другом и через «черные» наличные средства просят, для того, чтобы служба охраны проводила проверку и их. На таком уровне проблема пару месяцев принимается решение. Но как только происходит что-то «ужасное», все повисает в воздухе. В следствии этого все заводы должны подписать договор о порядке пользования этим долевым имуществом – проходной. Как следует, если на территории три завода. А если их 33? А если 133? Капиталистические компании – это колхоз, который настоятельно просит единогласия.

С позиции реализации этой нормы юристы тяжело работают с 2-мя спорящими компаниями. Юристы путем использования своего опыта работы, знания человеческой природы и так далее заставляют стороны идти на встречу друг дружке и решают вопрос. Но если корпораций много, то здесь происходит юридический ступор. Выяснения отношений, строятся на следующем: «Кто сильный, кто 1-й все огородил – у того и «право шлагбаума».

24 апреля в Госдуме РФ был рассмотрен проект о внесении изменений в Гражданский кодекс, огромная часть которых касается урегулирования сделок с недвижимостью. Раньше была крохотная председатель, а отдельный закон «О государственной регистрации недвижимости и сделок с нею», моменты кадастрового учета были оформлены отдельными федеральными актами. Законодатели долго работали, для того, чтобы заполнить эти все разрозненные документы связными синхронными общепризнанными мерками, которые ничему не противоречат, а соответствуют современным требованиям решения насущных и типичных в любом населенном пункте вопросов. Юристы чрезвычайно надеются, что до конца 2012 года существенный блок, имеющий отношение к делам связанным с регулированием настоящих насущных задач и вопросов в области недвижимости и земли, будут осовременен, станет более эффективным, будет настоятельно просить меньше формальных юридических действий. И будет выделять результат, который приведет нас к реальной справедливости. Чрезвычайно интересно будет посмотреть и вернуться к этой теме, когда проект примут. Сейчас он располагается в открытом доступе, определенную оценку мы по нему давали.

На уровне малого и среднего бизнеса корпоративная культура, стиль компании и команды задается ее собственником, наиболее влиятельным членом. Многие консультанты говорят, что компания – это зеркало ее владельца. Мы приняли решение с коллегами, которые профессионально занимаются помощью таким компаниям, но не в юридических вопросах, а в вопросах кадрового проектирования, посмотреть на эту задачу с позиции того, какие слабые и сильные стороны этого предпринимателя могут помочь в решении проблем или, наоборот, их обуславливают.

Сделки с недвижимостью – это редкие истории. Обычно, когда предприниматель построил уже один завод, то он не будет допускать ошибок при строительстве 2-го и 3-го. То есть он не повторяет своих ошибок, поскольку это крупные накладные расходы. Но юристы знают основные средства для достижении цели, которые используют предприниматели, когда они осознают, что то-то идет не так. Это свобода открытия юридических лиц в Российской Федерации и минимальный порог вхождения на рынок.

Гражданский кодекс должен был нам существенно увеличить размер начального денежных средств и сделать еще больший барьер на входе, но, слава богу, были услышано предпринимательское лобби и в законопроекте юристы этого не увидели. У нас как и прежде чрезвычайно демократичные условия для выхода на рынок. И в следствии этого у почти всех остается соблазн: я в собственной конторке что-то не так сделал, но я знаю, как этот бизнес в качестве этого юрлица формально прекратить, перенести его в другую оболочку с другим юридическим лицом и, помимо названия, ИНН и печати, больше ничего не менять.

Мы, юристы, это наблюдаем каждый день в нашей практике, анализируем и видим, как этот стиль работы приносит потери владельцам. Нам понятно, что это следствие не только лишь сильных, но также слабых сторон человека, которые его обслуживающий персонал не поддерживает. Есть психотипы, склонные к авантюре, риску, которые не имеют возможности сидеть спокойно, и они в следствие своей природы не хотят формально оформлять документы. Это общее положение, которое говорит про то, что они будут что-то создавать в натуре, а свита должна заниматься бумагами. Они идут не взирая на преграды, а вы, юристы, подметайте осколки и разбирайтесь, как уборщики. Он работает в некоем стиле, и этот хвост за ним тянется, не взирая, что он его, меняя команду, отрубает. Когда юристы видят такую проблематику, то сразу тушат пожар, а дальше работают над проведением превентивных мероприятий, для того, чтобы больше возгорания не было.

Работает юридическое направление, которое тушит пожары, и тут же же выстраиваются отношения на перспективу, для того, чтобы такого больше не повторялось. И чаще всего источником таких неприятных историй являются люди, перед которыми неверно поставлены функциональные задачи или функционал которых не соответствует ожиданиям собственника. Я склонна верить в людей и говорить, что нет неплохих и плохих, есть неправильное распределение конфигураций. Потому, что мы понимаем, что одним-единственным долгосрочным преимуществом компании является группа, а она состоит из личностей, из людей, то руки до этого ресурса должны доходить, а доходят не у почти всех. Нужно подбирать людей четко под свои задачи, и чем выше должность, тем больше внимания должно уделяться этому вопросу. И тогда уже затем будет меньше проблем из-за неправильной конфигурации.



Читайте так же:
Законодательство не предусматривает возможности постепенной регистрации перехода права собственности
Солидарные должники замедлят списание безнадежного долга
Обзор судебной практики по налоговым спорам за июнь 2012 года