Меню

Винные шкафы - купить винный шкаф Dunavox смотрите на www.dunavox-shop.ru.

Новости


Компании Мальты в международном налоговом планировании
Люди с ограниченными возможностями: условия труда
Обзор судебной практики по налоговым спорам за февраль 2013 года
Арифметика российского страхования. Часть 1. Почему страховая Вам не заплатит?
Приставы посчитали оплаченную часть долга платежом по договору, а не исполнением решения суда. Должнику удалось доказать обратное

Главная страница >> Юридические статьи >> Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера

Малоэтажное строительство в России накрыла тень бульдозера


По Российской Федерации прокатилась волна судебных решений о сносе самовольных построек – малоэтажных многоквартирных домов, построенных с нарушением градостроительных норм и правил, на земельных участках с разрешенным использованием под индивидуальное жилое строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, сельскохозяйственное назначение и многое другое.

Своего апогея проблема достигла в начале августа 2012 года, когда в находящихся в Московской области Вешках был снесен пятиэтажный дом, что привлекло пристальное внимание средств массовой информации и общественности.

Осознавая проблему, власти Московской области составили реестр домов с признаками самовольного строительства, в который вошло 363 дома. Список предназначен чтобы при приобретении жилья граждане могли быть предупреждены о вероятном наступлении не очень благоприятных последствий в качестве решения суда о принудительном сносе их домов. Однако далее составления этого списка чиновники не продвинулись.

Между тем, реальное решение проблемы, настоятельно просит внесения кардинальных изменений в действующее земельное законодательство, как на федеральном, так и на местном уровнях.

В итоге шум вокруг самовольных построек со временем угасает, а люди все также приобретают квартиры или доли в так называемых «таунхаусах», предпочитая их объектам недвижимости в многоквартирных домах, а, таким образом, подвержены риску лишиться драгоценных кв.м..

Законодатель озабочен решением абсолютно других проблем и в обозримой перспективе не намерена реформировать существующее положение с малоэтажной застройкой. Суды по всей стране продолжают принимать тысячи решений о сносе самовольно возведенных многоквартирных жилых домов.

Судебная практика о сносе многоквартирных, малоэтажных домов

Решения судов, как правило, похожи друг на друга, как и требования, которые заявляются истцами по таким делам. В частности, решение Мытищинского городского суда Московской области о сносе многоквартирного дома в Вешках, которое уже было подвергнуто правовому анализу на страницах этого журнала, мотивировано тем, что ответчик по делу возвел жилой дом, не получив, предусмотренное статьей 51 ГрК РФ разрешение на постройку, не разработав проектную документацию; на земельном участке, целевое назначение которого не соответствовало характеру постройки, потому, что участок был отведен для дачного хозяйства. 

В другом решении, уже Видновского городского суда Московской области от 24 апреля 2012 года, удовлетворен иск Администрации Ленинского района Московской области о признании здания самовольной постройкой и его сносе, встречный иск граждан о признании права собственности на жилой дом отклонен. Из объяснений истца следовало, что ответчики, приобретя в собственность земельный участок, имеющий целевое назначение и разрешенное использование – для ведения садоводства и категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения, не получили в установленном порядке разрешение на постройку и возвели на нем постройку, являющую собой многоквартирный дом, который не классифицируется индивидуальным жилым домом. Строение возведено не согласно с целевым назначением земельного участка, не соответствует генеральному плану застройки садоводческого товарищества и имеет более трех этажей. Суд признал доводы истца обоснованными, подтвержденными материалами дела.

Тем же судом, но в ином составе, 13 июня 2012 года решено о сносе еще 1-го самовольно возведенного многоквартирного дома. Истец, Администрация Ленинского района Московской области, указал, что спорный жилой дом, собственниками которого являются ответчики, является самовольной постройкой и подлежит сносу потому что: возведенное ответчиком строение не соответствует целевому использованию земельного участка, поскольку возведено на земельном участке, не отведенном для таких целей; площадь застройки участка составляет 58% от общей площади участка, то есть превышает норму в соответствии СНиПа более нежели на 30 процентов; имеются несоответствия по санитарным и противопожарным расстояниям между строением и соседними участками; возведенное строение более 3-х этажей, что не соответствует целевому назначению земельного участка ответчиков. 

Истец просил суд признать возведенный жилой самовольной постройкой, прекратить зарегистрированное право собственности ответчиков, обязать собственников дома осуществить своими силами или за весь свой счет снос самовольной постройки.

Как и в предыдущем деле, суд признал законными требования Администрации и исковые требования удовлетворил.

В следующем деле истцом выступал прокурор, который обратился в Раменский городской суд Московской области в интересах неопределенного круга лиц с требованием к ответчику – физическому лицу – о признании недействительным зарегистрированного права собственности, внесения записи в ЕГРП, обязании снести самовольно возведенное строение.

В обоснование исковых требований ссылался на то, что Раменской городской прокуратурой проведена проверка по обращению главы 1-го из сельских поселений по вопросу незаконного строительства ответчиком. В процессе проверки установлено, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок с разрешенным видом использования – под дачное строительство. На указанном земельном участке ответчиком был построен жилой дом. При всем при этом ответчик не получал разрешение на постройку указанного дома, благодаря чему Раменской городской прокуратурой было внесено представление об устранении нарушений градостроительного законодательства. При проверке установлено, что ответчик за получением разрешения на постройку в администрацию сельского поселения не обращался, проектную документацию не предоставлял. Строительство трехэтажного дома, вместе с тем, осуществлялось. Не взирая на внесенное представление Раменской городской прокуратурой, ответчик, в нарушение градостроительного законодательства, зарегистрировал право собственности на вышеуказанное многоэтажное жилое строение и осуществлял открытую продажу изолированных жилых помещений в этом многоквартирном здании.

Решением суда от 15 августа 2012 года исковые требования городского прокурора удовлетворены в полном объеме.

Однако не только лишь суды Московской области «грешат» решениями о сносе многоквартирных малоэтажных домов, возведенных без соответствующего разрешения, с нарушением строительных норм и правил.

Администрация г. Благовещенска обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки, в котором указала, что специалистами управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Благовещенска выявлено, что на земельном участке ответчика возводится объект капитального строительства. Выполнены мероприятия сосредоточенные на устройству основания дома, подвала, выполнена кладка 1-го и 2-го этажей, выполняется кладка 3-го этажа сооружения. Истец полагал, что возводимый объект является самовольной постройкой.

Данный объект недвижимого имущества возводится без получения разрешения на постройку, не соблюдает предусмотренное пунктом 5 части 3 статьи 8 ГрК РФ, пункт 18 части 1 статьи 33 Устава муниципального образования г. Благовещенска, право Администрации г. Благовещенска на претворение в жизнь полномочий в сфере градостроительной деятельности и дает основание считать возводимый ответчиками объект недвижимости самовольной постройкой в следствие ст. 222 ГК РФ.

Истец просил обязать ответчика снести самовольную постройку – объект незавершенного строительства, запретить строительство данного объекта капитального строительства до получения, в установленном порядке, разрешения.

В ходе рассмотрения дела, Администрация г. Благовещенска уточнила исковые требования, просила обязать ответчика снести самовольную постройку – объект недвижимого имущества.

Также в суд с иском кроме всего прочего ответчику обратился истец – физическое лицо, собственник смежного земельного участка с земельным участком ответчика. В обоснование исковых требований указал, что рядышком с его земельным участком ведется строительство жилого дома, скорее всего гостиничного на подобии. С ним данное строительство никто не согласовывал.

Ответчик возвел 4-е этажа дома, при всем при этом отступив от границы его земельного участка не более чем 40 сантиметров. По границе его участка проходит забор. Строители роняют мусор на его участок. На земельный участок, сараи и туалет падают обломки кирпича, пенопласта. Кран работает над его забором, перемещает груз. У него во дворе проживают не достигшие совершеннолетия внуки, за здоровье и безопасность которых он опасается. Один раз кран уже упал на располагающийся рядом участок, повредил строение, он боится повторения падения крана на его участок. Просил признать самовольной постройкой строение, расположенное на земельном участке ответчика и обязать его произвести за весь свой счет снос самовольной постройки.

Определением Благовещенского городского суда Амурской области данные дела объединены в единое производство для совместного рассмотрения.

Суд признал доводы истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В рамках предлагаемой статьи невозможно проанализировать все судебные решения о сносе самовольно возведенных многоквартирных домов и охватить судебную практику по каждому субъекту федерации. Все же, приведенные судебные дела и решения по ним, в общем, отражают общую тенденцию применения и толкования правовых норм, лежащих в основе признания многоквартирных жилых домов, возведенных с нарушением градостроительных норм и правил, без разрешительной документации, на не отведенных для этого земельных участках, самовольным строительством и принятии решений о принудительном сносе таких объектов.

Общим в описанных судебных актах является претворение в жизнь ответчиками строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках для дачного хозяйства, или для дачного строительства. Истцами по делам о сносе самовольных построек выступают: орган местного самоуправления, прокурор, лица, чьи права и законные интересы нарушатся самовольно возведенным сооружением. Ответчиками по делу привлекаются лица, осуществившие самовольное строительство жилых домов, а еще собственники этих домов, когда право собственности все-таки регистрируется. К участию в делах привлекаются третьи лица, состав которых всегда находится в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

В качестве исковых требований заявляются следующие: обязать произвести снос самовольных построек с помощью ответчиков, аннулировать, признать недействительными или погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности на самовольно возведенные многоквартирные дома.

Как видно из приведенной судебной практики, суды всегда удовлетворяют исковые требования. 

Последствия судебных решений о сносе жилых домов, уж тем более заселенных, катастрофические. Сотни людей, среди которых много детишек, остаются без жилья. Еще некоторое количество лет назад на свежий воздух с плакатами выходили обманутые дольщики, требуя у власти разобраться с проблемой долгостроев, потому, что в судебном порядке проблему решить не удавалось, механизмы правосудия не работали. Теперь суды работают буквально в режиме нон-стоп, штампуя сотнями и тысячами решения о сносе часто уже готовых жилых домов, лишая граждан жилья, пополняя армии обманутых недобросовестными застройщиками.

Суды, при принятии любого судебного акта, должны руководствоваться законом. Неужели закон разрешает оставлять людей без крова? Граждане нашего государства по традиции не доверяют судебной власти. В следствии этого считают такие судебные акты уголовными, а судей, принимающих решения о сносе, которые состоят в сговоре с органами местного самоуправления.

Между тем, анализ правоприменительной практики, в общем показывает череда и правовую определенность в судебных актах.

Рассмотрим подробнее, чем руководствуются судьи, при принятии решений о сносе самовольных построек.

Самовольная постройка

Основной нормой материального права, на основании которой принимаются скандальные судебные акты, является статья 222 Гражданского кодекса РФ. Согласно с указанной нормой, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, разработанное на земельном участке, не отведенном для этих целей в норме, установленном законом и иными правовыми актами, или разработанное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, при всем при этом самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет, помимо случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, устанавливающим, что право собственности на самовольную постройку быть может признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого располагается земельный участок, где была совершенна постройка, только если сохранение постройки не не соблюдает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу указанной нормы, для признания постройки самовольной надо наличие хотя бы 1-го, или совокупности следующих признаков: 1) земельный участок, на котором была разработана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке; 2) постройка возведена в отсутствие разрешения на постройку; 3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если 2-й и 3-й пункты что же касается понятны, то 1-й вызывает недоумение у граждан, которые не осознают, как можно поставить назначение земли, которое можно изменить, выше благополучия людей.

Рассмотрим поближе, что такое категории и целевое назначение земли.

Категории и целевое назначение земли. Земли, на которых разрешено строить

Все земли в России, в соответствии части 1 статьи 7 ЗК РФ поделены на определенные категории исходя из целевого назначения. К ним относятся: 

– земли сельскохозяйственного назначения; 

– земли поселений; 

– земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 

– земли особо охраняемых природных территорий и объектов; 

– земли лесного фонда; 

– земли водного фонда; 

– земли запаса.

Осуществлять строительство, в том числе жилое, возможно, как правило, лишь на землях поселений. Для этого выделяются определенные территориальные зоны. Застройка должна производиться только согласно с градостроительным регламентом, который обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков вне зависимости от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица применяют земельные участки согласно с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны с видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

На садовых, огородных и дачных земельных участках также возможно строительство, но с определенными ограничениями, связанными с категорией и целевым назначением этих земельных участков.

Земельные участки для садоводства, огородничества и дачного строительства предоставляются из земель фонда перераспределения, который, так же, формируется с помощью земель, имеющих отношение к категории сельскохозяйственного назначения.

Согласно части 2, статьи 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а еще инспектора государственных органов, контролирующих за соблюдением законодательства, в норме авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.

Строительство многоквартирного дома, высотой в некоторое количество этажей, явно не соответствует назначению земельного участка, который предназначен для садоводства, огородничества и дачного строительства и не соблюдает права и охраняемые законом интересы других граждан, проживающих на такой же территории. Защищая эти интересы, суды и принимают свои, довольно категоричные, решения сносить самовольные постройки.

Поэтому, при приобретении квартиры в малоэтажном многоквартирном доме следует направить свой взгляд внешне разрешенного использования земельного участка, на котором такой дом расположен. Если участок предоставлен под дачное строительство или хозяйство, следует воздержаться от приобретения жилого помещения в таком доме.

Многоквартирный дом и объект индивидуальной жилой застройки

При рассмотрении дел о сносе самовольной постройки суды сталкиваются с довольно непростой задачей разграничения многоквартирных домов от индивидуальных жилых и садовых построек.

Дело нет никаких сомнений в том, что буква закона не включает в себя определения многоквартирного дома. По данной причине, суды, для обоснования своих решений, прибегают к положениям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии со статьей 6 Постановления Правительства РФ № 47 «многоквартирным домом» признается совокупность 2-х и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы или на земельный участок, близлежащий к жилому дому, или в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом включает в себя внутри себя элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

От многоквартирного отличаются объекты индивидуального строительства жилья – в отдельности стоящие жилые дома с количеством этажей всего лишь три, предназначенные для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48 , пункт 1 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом от индивидуального жилого отличается наличием квартир, с самостоятельными выходами на земельный участок, или в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме, в отличие от индивидуального жилого, имеются элементы общего имущества собственников квартир, при всем при этом нет ограничения по этажности и, что вполне логично, по количеству проживающих в многоквартирном доме семей. Вмести с этим индивидуальный жилой дом обязан быть предназначен для проживания одной семьи и иметь не больше трех этажей. Как может показаться отличия очевидны и понятны.

Между тем, оба определения не являются удачным на взгляд юридической техники. Их системное толкование и применение приводит к неоднозначному пониманию следующей ситуации.

Объект индивидуальной жилой застройки, разделенный на обособленные части после регистрации права собственности

Гражданское законодательство допускает возможность поступления индивидуального жилого дома в общую долевую собственность, в частности, при его наследовании несколькими наследниками, при разделе совместного имущества супругов, в конце концов, не запрещены дарение или продажа доли в доме, передача ее в залог и другое. 

Общая долевая собственность, так же, быть может прекращена выделом 1-м или несколькими участниками своей доли в натуре по соглашению между участниками общей долевой собственности, или по решению суда (статья 252 ГК РФ). Каждый собственник, при всем при этом, в большинстве случаев, обустраивает отдельный выход из дома на свою часть земельного участка. 

В результате, при буквальном применении приведенных выше определений, жилое строение перестает нести ответственность признакам объекта индивидуального жилого строительства и подпадает под определение многоквартирного дома. Если вид разрешенного использования земельного участка, при всем при этом, не изменяется, то возникают основания для применения положений гражданского законодательства о самовольном строительстве. 

Судебная практика сталкивалась с таким буквальным истолкованием определения многоквартирного жилого дома и отреагировала на это следующим образом.

Администрация городского поселения Мытищи обратилась в Мытищинский городской суд Московской области суд с исковым заявлением к сособственникам жилого дома о признании здания самовольной постройкой, сносе здания, признании недействительной государственной регистрации права и исключении сведений из ЕГРП.

В обоснование требований истец указал, что спорное строение является многоквартирным жилым домом, возведено без установленного законом разрешения на постройку, с нарушением целевого назначения земельного участка; при его возведении нарушены технические нормы и правила.

Заслушав стороны и исследовав материалы дела, суд отклонил исковые требования Администрации городского поселения Мытищи, указав в решении от 25 августа 2011 года по делу № 2-2061/11 следующее.

Одним из оснований заявленных требований истцом указано на несоблюдение ответчиком целевого назначения земельного участка.

В настоящее время, по решению собственника произведен раздел жилого дома и возмездная передача долей в собственность других граждан. Каждая из частей дома зарегистрирована как отдельная квартира. Таким образом, формально спорный жилой дом в настоящее время является многоквартирным. При всем при этом каждая из частей дома расположена на самостоятельном земельном участке.

Вместе с тем, на день возведения спорного жилого дома и регистрации на него права собственности, истец являлся собственником земельного участка площадью 1290 квадратных метров, имеющего отношение к категории земель поселения, с видом разрешенного использования – для индивидуального строительства жилья.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем строения и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются если соблюдать условие соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а еще требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка правомочен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения, здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из представленного технического заключения, выполненного специалистами, имеющими специальные познания в сфере строительства, спорный жилой дом является двухэтажным, с мансардой, построен (сооружен) с соблюдением строительных норм и правил, предъявляемых к малоэтажным жилым индивидуальным домам. Во время строительства строение планировалось и строилось как индивидуальное жилье. Некоторое количество индивидуальных входов в дом были предусмотрены для удобства проживания семьи.

Доказательств в опровержение представленного заключения истцом, не взирая на предложение суда, не представлено.

Представленное заключение Управления архитектуры и градостроительства администрации Мытищинского района, включает в себя довод о многоквартирности спорного здания, основанный на констатации факта регистрации нескольких квартир в доме.

То есть, к возникновению многоквартирного (формально) жилого дома привел раздел дома собственником на части, предусмотренный действующим законодательством.

Данное обстоятельство, учитывая мнение суда, не свидетельствует о самовольности возведенного жилого дома по смыслу статьи 222 ГК РФ.

В противном случае любой раздел жилого дома, приводящий к возникновению самостоятельных частей в соответствии со статьей 252 ГК РФ, можно бы было расценить как возникновение многоквартирного жилого дома с изменением целевого назначения земельного участка, влекущего соответствующие последствия для собственников.

При этом суд не имеет возможности не принять во внимание, что спорное строение элементов общего имущества собственников помещений, характерного для многоквартирного дома, не имеет.

Таким образом, на день создания и регистрации права собственности ответчика на спорное строение, целевое назначение земельного участка, на котором оно было расположено, нарушено не было.

Довод истца о нарушении функционального зонирования территории (зона усадебной жилой застройки) влиять на возможность признания здания самовольной постройкой по смыслу статьи 222 ГК РФ не имеет возможности.

Таким образом, регистрирующий орган правомерно зарегистрировал право собственности ответчика на спорный объект – индивидуальный жилой дом, а после чего произвел регистрацию права собственности на части жилого дома, образовавшиеся в результате раздела.

Довод истца о нарушении ответчиком статьи 51 ГрК РФ опровергается помимо прочего актом присвоения адреса объекту недвижимости – спорному дому, утвержденному начальником Управления архитектуры и строительства, свидетельствующему, что на день его вынесения, сомнений у компетентного органа о возможности регистрационных действий в отношении спорного дома без наличия разрешения на постройку – не имелось.

В своем решении судом был проанализированы доводы истца что же касается нарушения строительством градостроительных норм и правил. Внимательно изучив представленные доказательства, суд сделал следующие выводы.

Истец утверждает о нарушении норм и правил при возведении спорного дома.

Действительно, коэффициент застройки земельного участка составляет 43 процента в отличие от установленных СНиП 42.13330.2011 – 40 процентов.

Также в нарушение ст. 69 Федерального закона № 123-ФЗ от 11.07.2008 года «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» минимальное расстояние от спорного дома с северной стороны до располагающегося рядом дома составляет 4,7 метра, вместо 6 метров.

Однако, данные нарушения существенными на взгляд суда, то есть влекущими по смыслу статьи 222 ГК РФ последствия, в качестве сноса здания, не являются.

Кроме того, указанный СНиП 42.13330.2011 не распространяется на здания и сооружения, строительство которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности может осуществляться без разрешения на постройку. Не говоря уже о том, что, данный СНиП вступил в действие уже после завершения строительства и регистрации права собственности на спорный объект, благодаря чему к спорным отношениям применяться не имеет возможности.

При наличии выводов технического заключения про то, что строение выполнено без нарушения норм и правил и не представляет угрозу жизни и здоровья граждан, суд считает недоказанным истцом наличия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, влекущих последствия, предусмотренные ст. 222 ГК РФ.

Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное имущество с исключением сведений из ЕГРП.

Таким образом, приведенные выводы суда дают возможность определить, в каких случаях многоквартирность дома нельзя считать основанием для применения последствий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ. В первую очередь, дом с самого начала должен предусматриваться как индивидуальный жилой. Из этого можно сделать вывод, что продажа обособленных долей – квартир на стадии строительства дома, что делается как правило, свидетельствуют про то, что с самого начала дом предназначается для проживания более, чем одной семьи, что творит такой дом многоквартирным автоматически и суды в своих решениях часто ссылаются на такие факты, обосновывая неправомерность строительства задолго до его завершения, примером чего является приведенное выше решение Благовещенского городского суда Амурской области.

Следовательно, при принятии решения о покупке квартиры или части дома, если он находится на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилого строительства, надо реагировать, закончен ли дом строительством. Не следует приобретать доли в таком доме, если он еще не построен и право на него не зарегистрировано. Так же, высота дома не должна быть выше три этажа. Кроме того, пятно застройки земельного участка, предоставленного под строительство жилого дома, не должно быть выше значение 40 процентов. В-четвертых, каждая из частей дома должна располагаться на индивидуальном земельном участке. В-пятых, не наверное допущено нарушений градостроительных норм и правил при строительстве. Если нарушения, все-таки имеются, они не должны создавать угрозу жизни и здоровью граждан, не соблюдать их права и охраняемые законом интересы. В-шестых, дом не должен иметь признаков общего имущества сособственников, в частности, лестничные площадки, подъезды и многое другое. Важным моментом является присвоение дому адреса в установленном законом порядке.

В идеале, опорным документом, в подтверждение того, что с самого начала дом предусматривался для проживания одной семьи, является разрешение на постройку, получением которого основное количество застройщиков пренебрегает. В связи с этим стоит подробнее изучить вопрос о необходимости получения разрешения на постройку и причинах массового пренебрежения этим документом.

Почему застройщики пренебрегают получением разрешения на постройку?

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на постройку являет из себя документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на постройку, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). Разрешение на постройку выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 статьи 51 ГрК РФ и прочими федеральными законами (часть 4 статьи 51 ГрК РФ).

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, выдача разрешения на постройку не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с претворением в жизнь предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и прочих); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если изминения такого рода не затрагивают конструктивные и прочие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонтных работ объектов капитального строительства; 5) иных случаях, если в соответствии с реальным Кодексом, законодательством субъектов России о градостроительной деятельности получение разрешения на постройку не требуется.

Из правового анализа указанных норм следует, что на объекты индивидуального жилого строительства не распространяются нормы Градостроительного кодекса РФ об отсутствии необходимости в получении разрешения на постройку.

Несмотря на требование закона непременно получать разрешение на постройку, основное количество застройщиков игнорируют эти положения. Причина кроется в следующем.

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона №191-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», статьи 25.3 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на постройку, а еще разрешения на ввод объекта индивидуального строительства жилья в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.

Кроме того, согласно разъяснениям по применению норм гражданского законодательства, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и прочих вещных прав», отсутствие разрешения на постройку само собой не имеет возможности служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Вмести с этим суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, например к получению разрешения на постройку и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а еще правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на постройку и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Тогда суд должен также установить, не не соблюдает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Застройщик, планирующий возвести многоквартирный дом на земельном участке, разрешенный вид использования которого этого не дает возможность, прекрасно понимает, что разрешение на постройку такого объекта он не получит. Между тем, для регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом не требуется предоставление разрешения на постройку. Государственная экспертиза таких объектов также не проводится. 

Следовательно, можно построить многоквартирный дом, представить его как индивидуальное строительство и оформить право собственности в упрощенном порядке. Не говоря уже о том, что, до некоторого времени судебная практика исходила из того, то если собственность зарегистрирована в установленном порядке, то объект собственности не классифицируется самовольной постройкой.

В 2010 году, Пленумы ВАС РФ и ВС РФ в пункте 23 уже упоминавшегося совместного Постановления № 10/22 разъяснили, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не отметает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска обязаны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки при таком варианте служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Приведенное толкование права свидетельствует про то, что наличие зарегистрированного права собственности не классифицируется гарантией того, что дом отвергнут самовольно возведенным и подлежащим сносу. В свете изложенного возрастает роль разрешения на постройку, как доказательства законности возведения жилого дома. Поэтому, при принятии решения о покупке жилья следует удостовериться, что названный документ имеется у застройщика и что возводимый дом, хотя бы визуально соответствует проектной документации. Отсутствие же у застройщика разрешения на постройку должно насторожить потенциального покупателя. В идеале стоит категорически отказаться от совершения сделки купли-продажи.

Сохранение в судебном порядке самовольно возведенного многоквартирного дома

Итак, мы рассмотрели судебную практику о сносе самовольно возведенных многоквартирных жилых домов, провели диагностику вариант, когда жилой дом, формально отвечающий признакам самовольной постройки, это той не признается. В настоящем параграфе предлагается рассмотреть вариант, когда жилой многоквартирный дом является самовольной постройкой, но суд, несмотря на это, принимает решение о его сохранении.

Администрация муниципального образования город Краснодар, прокуратура Центрального административного округа г. Краснодар, в интересах неопределенного круга лиц обратились в Октябрьский районный суд г. Краснодар с иском к ответчикам – физическим лицам о сносе самовольного здания. Ответчики обратились со встречным иском к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на квартиры.

Истцы по первоначальному иску о сносе пояснили, что в ходе претворения в жизнь администрацией муниципального образования г. Краснодар контроля за соблюдением земельного и градостроительного законодательства и проверки Прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара коллективного обращения жителей о строительстве многоэтажного жилого дома установлено нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства. При возведении многоквартирного дома не было получено разрешение на постройку, самовольно возведенный многоквартирный дом расположен в зоне ИЖС (индивидуального строительства жилья), кроме того, нарушены строительные нормы и правила. Благодаря чему, просили суд обязать ответчиков снести за весь свой счет самовольно возведенное строение и восстановить положение, существовавшее до нарушения права и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Отказывая в иске о сносе дома и удовлетворяя встречный иск граждан, суд в решении от 03 октября 2011 года указал следующее.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, являющемся собственностью ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле, возведен пятиэтажный жилой дом общей площадью 1666,0 квадратных метров Во время строительства осуществлялась продажа квартир в указанном доме. Судом установлено, что истцы по иску о признании права собственности, вложившие денежные средства в строительство дома, фактически живут в квартирах, сделали ремонт, самостоятельно изготовили техническую документацию, оплачивают услуги комунального плана, облагородили придомовую территорию многоквартирного дома.

В ходе судебного следствия, судом была назначена экспертиза. Экспертом установлено, что спорный объект недвижимости, в общем, соответствует требованиям СНиП и прочих нормативных документов, санитарным и противопожарным общепризнанным меркам, предъявляемым к данным объектам капитального строительства. Нарушены требования Градостроительного кодекса РФ в части получения разрешения на постройку многоквартирного жилого дома и в части прохождения проектной документацией государственной экспертизы.

Выводы экспертов администрацией муниципального образования город Краснодар и прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара не оспорены.

Таким образом, признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на постройку и отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, вместе с тем, сохранение самовольной постройки не не соблюдает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, благодаря чему, при установлении данных фактов судом, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению.

Из приведенного примера судебной практики следует, что одного только отсутствия разрешительной документации, при том, что не нарушаются права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создается угрозы жизни и здоровью граждан, не вполне достаточно для принятия решения о сносе дома. При этом, решение вопроса о признании права собственности далеко не всегда принимается решение положительно, как в приведенном примере. Однако, даже если суд не признает права собственности на самовольную постройку, сам факт возможности сохранения многоквартирного дома вселяет оптимизм. Все, что нужно сделать далее – ходатайствовать перед органом местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

В целом же, подводя итог к настоящей статье, хотелось бы отметить следующее. Вне всякого сомнения, существование малоэтажного строительства себя оправдывает. Люди регулярно предпочитают не очень большой таунхаус многоэтажному дому. Кроме того, не очень большие дома более конкурентоспособны на взгляд стоимости кв.м..

Неуважение к закону, пренебрежение им, извечная надежда на авось и коррупционную составляющую бюрократии вызвали в обществе очень большую проблему, превратив уютные и комфортабельные дома в источник бед для почти всех людей, оставшихся без жилья.

В представленной статье сделана попытка внести ясность, можно ли, грубо говоря, приобретать квартиры в малоэтажных многоквартирных домах, без боязни пополнить ряды обескровленных и обманутых граждан нашего государства. Если такой вариант возможен, на что же следует реагировать при заключении сделки.

Рекомендации

Первое. Не следует рассматривать возможность приобретения квартиры в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, предоставленном под дачное строительство или хозяйство, а еще садоводство, огородничество. Во всех случаях стоит категорически отказаться от приобретения, если дом построен на землях с/х назначения. Вероятность судебного решения с неблагоприятным исходом при таких раскладах чрезвычайно велика.

Второе. При приобретении доли или квартиры в многоквартирном доме, в зоне индивидуального строительства жилья, следует поинтересоваться наличием разрешительной документации, а еще государственной регистрации права. Если таковая документация имеется, стоит сравнить соответствие постройки проектной документации, хотя бы визуально.

Третье. Безупречным вариантом будет, если дом не имеет элементов общего имущества собственников долей или квартир, каждая из выделенных долей находится на индивидуальном земельном участке, продажи квартир или долей производились уже после государственной регистрации права собственности, а соседние дома не расположены чересчур плотно.

Четвертое. Если дом все-таки явно обладает признаками многоквартирности, перечисленными выше, о покупке квартиры в таком доме имеет смысл призадуматься только лишь в случае наличия зарегистрированного права собственности. Если это того нет, то очень большая вероятность последующих судебных разбирательств. При этом сохранение постройки будет возможно только если соблюдать условие отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц. Не стоит забывать, что суд будет брать на себя решение о возможности признания права собственности. Если в таких требованиях будет отказано, нужно инициировать процедуру изменения вида разрешенного использования земельного участка. Сказанное означает, что очень вероятно, придется потратить немало сил, нервов, наличных средств и времени для легализации своего жилья, и это все время над ним будет висеть тень бульдозера.

В возникшей обстановке следует чрезвычайно внимательно относиться к юридическим тонкостям создания и регистрации приобретаемых долей и квартир в объектах малоэтажного многоквартирного строительства, при необходимости прибегать к помощи квалифицированных работников.

Жилищное право № 12, 2012 год, стр. 29



Читайте так же:
Охрана труда. Аттестация рабочих мест и порядок ее проведения
Регистрация права собственности на земельный участок и способы судебной защиты
Госфункции на аутсорсинге