Меню

Новости


Аттестация рабочих мест по-новому: офисы не аттестуем
Суммированный учет рабочего времени: сложные ситуации
Трудовой договор с надомником. Подводные камни повременной системы оплаты труда
В ответе за тех, кого приручили
Арифметика российского страхования. Часть 2. Кто виноват, что Вам не заплатили?

Главная страница >> Юридические статьи >> Купи, продай и со своим останься

Купи, продай и со своим останься


Проблемы, связанные с куплей-продажей недвижимости, могут подобраться незаметно, а особо стоит обратить внимание на то, что — через огромный промежуток времени после совершения сделки.

Для того для того, чтобы на практике не возникло ситуации, как в приведенном ниже примере, граждане должны не только лишь как следует ориентироваться в юридических вопросах, связанных с недвижимостью, но также, само по себе, самостоятельно тщательнейшим образом искать тот населенный пункт, те условия и ту стоимость, которая им подходит либо обязана быть известна им. Как мы увидим дальше из статьи, зачастую покупатель никак не ориентируется в ценах и прочих необходимых аспектах.

Так как на сегодняшний день на территории России действует огромное количество мошеннических схем в области недвижимости, главное в данной ситуации то, что самым незащищенным объектом становится добропорядочный гражданин либо ряд граждан, которые способны попасть в ловушку мошенников.

Рассмотрим практический случай с продажей недвижимого имущества при участии 3-го лица (человека, который представляет интересы покупателя по доверенности) в 2008 году и последующей подачей иска в 2009 году. Покупатель — юридически неграмотный человек, который доверил 3-у лицу свои интересы, полагается на добропорядочность доверенного лица, на тот момент как доверенное лицо предполагает получить в дальнейшем налоговый вычет 13% из бюджета.

Продавец (далее – истец) в 2007 году познакомилась с доверенным лицом (в дальнейшем – ответчик). Обе представительницы слабого пола проживали на тот период в Пермской области.

Доверитель-продавец составляет доверенность на право продажи квартиры в Пермской области и приобретение квартиры в Ростовской области, в совсем другом регионе, и на то время с приличной разницей в цене, как кажется покупателю, другими словами ниже рыночной стоимости. Давайте снова привлекаем внимание, что в то время имеются определенные договоренности между доверенным и доверителем.

Доверенный продает квартиру доверителя за 1 млн 300 тыс. руб. и на вырученные наличные средства приобретает квартиру доверителю — в соответствии договору купли-продажи от 2008 года за 1 млн руб. приобретается недвижимое имущество в Ростовской области (привлекаем внимание, что в соответствии доверенности доверенный имеет полное право давать указания наличными средствами доверителя).

В данной ситуации для перестраховки своих интересов как покупателя доверенный, если он хоть чуть-чуть заинтересован в честности сделки, должен прийти к нотариусу и составить доверенность по стандартной форме, но с маленькими изменениями, указав, что перечисление средств при купле-продаже производится на депозитный счет продавца недвижимости с указанием конкретного расчетного счета физического лица (тогда доверенный не может воспользоваться наличными наличными средствами доверителя, нет, в соответствии с этим, и соблазна при виде наличности). Кроме оформления доверенности, доверителю также надо сделать вывод с доверенным договор купли-продажи недвижимого имущества с конкретным описанием желаемого объекта недвижимости (этажности, состояния подъезда, шаговой доступности школы, поликлиники, торговых центров и т. д.). В договоре следует указать гонорар доверенного и в соответствии с этим – вид расчета (наличный или безналичный), аванс и дополнительные расходы доверенного по усмотрению доверителя.

Доверитель приезжает в Ростовскую область, регистрируется летом, а осенью, в начале ноября 2008 года, делает независимую экспертизу купли-продажи квартиры, приобретенной в начале мая 2008 года, и в соответствии с этим получает данный объект недвижимости в свою собственность.

Доверитель (покупатель), новый владелец квартиры, в 2009 году подготовил исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и подал его в городской суд.

Бывшие собственники квартиры получают исковое заявление о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, но даже не предполагают, что именно вытекает из данного искового заявления.

Последствия данного искового заявления: в начале февраля 2009 года федеральный судья городского суда выносит определение об обеспечении иска, в котором первым пунктом истец требовал наложить арест на лицевые счета ответчиков, а именно доверенного и продавцов квартиры и их имущество, находящееся по месту их проживания, на общую сумму в 1 млн 300 тыс. руб. в солидарном порядке. Согласно со ст. 139 ГПК РФ суд может принять меры по обеспечению иска.

В вышеуказанной ситуации Управление службы судебных приставов по Ростовской области приводит в исполнение исполнительный лист, выданный судом, и на счета продавцов и недвижимое имущество накладывает арест как последствие данного определения.

В подобных случаях у граждан наступают трудноразрешимые задачи: в частности, они не в состоянии приобрести или продать имеющееся движимое или недвижимое имущество, потому, что судебными приставами-исполнителями решено о блокировании расчетных счетов, включая зарплатные счета.

В данной ситуации адвокатом была подана частная жалоба на определение городского суда, которая практически осталась без рассмотрения и не имела практически никакого эффекта.

В обоснование своего решения суд указал, что ответчик (доверенный) в судебное заседание не прибыла, но направила заявление о приостановлении производства по гражданскому делу, мотивируя тем, что в отношении ответчика (доверенного) возбуждено криминальное дело, инициатором которого является истец (доверитель).

Расшифровка переписки истца (доверенного) с судом: «Истец перед этим обращалась с заявлением о возбуждении преступного дела в ОВД Пермского края, где живет доверенный, однако в возбуждении преступного дела было отказано». Однако данное постановление было отменено постановлением прокуратуры, и по делу назначена новая проверка.

В связи с этим доверенный просит приостановить производство по настоящему гражданскому делу до разрешения вопроса о возбуждении преступного дела.

В статье 215 ГПК РФ четко указано, что суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.

Однако суд не принял во внимание требование этой статьи и неверно истолковал закон. Каких-либо сведений про то, что возбуждено криминальное дело в отношении доверенного, у суда нет, в следствии этого и оснований для приостановления дела у суда также нет.

Ранее я подчеркивал читателя на совместности определенных действий между доверенным и доверителем, цитата из частной жалобы прямо указывает на данную взаимосвязь.

Отдадим должное федеральному судье — им был сделан запрос в ОВД Пермского края. Как нам известно, структуры правопорядка и по большей части МВД не заинтересованы быстро работать, и, в соответствии с этим, дело было отложено на неопределенный срок.

Основные проблемы, вызванные ожиданием непонятных запросов и каких-то ответов, становятся тягостными для продавцов и при неграмотной расстановке сил или малом опыте юриста могут оказаться для них роковыми.

В данной ситуации, если ответчик принимает сторону истца, договор расторгается, и, таким образом, продавцам надо вернуть необходимую сумму по договору, а федеральный судья обязан передать дело в органы внутренних дел для дальнейшего расследования.

 Следовательно, продавцы, а именно бывшие хозяева квартиры, попадают под преступную ответственность.

И здесь в реальном плюсе остается только доверенный, потому, что имея на руках доверенность на куплю-продажу квартиры истца, он в дальнейшем может заполнить декларацию в ИФНС Российской Федерации и получить выплату, положенную ему по закону, — 13% налогового вычета. Юридическая малограмотность истца в таких вопросах может вполне устраивать доверенного.

Налоговый вычет — это сумма, на которую делается меньше налоговая база. Сам термин и механизм применения налоговых льгот присутствуют в законодательстве с 1992 года.

Однако на практике налоговые вычеты активно начали применяться с 2001-го, после вступления в следствие Налогового кодекса.

НК РФ предусматривает два вида налогового имущественного вычета:

Вычет, который предоставляется в связи с приобретением жилой недвижимости.Вычет, который предоставляется в связи с продажей имущества.

И тот и другой дают возможность уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физического лица. Именно тем покупатель и продавец кв.м. могут вернуть ранее уплаченный налог полностью или уменьшить его на сумму вычета.

Граждане, купившие или построившие жилье после 1 января 2008 года, получили возможность получить налоговый вычет с 2 млн руб. и, в соответствии с этим, вернуть подоходный налог в размере 260 тыс. руб. Согласно с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик правомочен на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры в размере фактически произведенных расходов, но не больше 2 млн руб.

В октябре 2009 года городским судом Ростовской области под председательством федерального судьи было решено об отказе удовлетворения исковых требований истца и установлено следующее.

В соответствии с положением ст. 56 ГПК РФ нельзя доказать те обстоятельства, на которые ссылается истец. Суд считает, что истец не предоставил доказательств наличия юридически значимых обстоятельств для признания сделки, совершенной под влиянием обмана (что означает данное высказывание, полностью растолковывает ст. 179 ГК РФ).

Во всех таких случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной.

При подготовке к данному гражданскому делу истцом были допущены следующие ошибки. Стоит отметить истец предоставил отчет в 2-х интерпретациях, датированных 1-м числом: в 1-м из них описана квартира, не имеющая практически никакого отношения к оспариваемой в связи с неправильно указанной этажностью, наличием коммуникаций, указывающих, что рыночная стоимость квартиры (объекта оценки) составляет сумму без учета НДС. Это все не быть может бесспорным доказательством недействительности сделки, так как сам собой факт неэквивалентности сделки говорит только о значительном коммерческом просчете одной из сторон.

еобходимо доказать дефектность волевого процесса, который при таком варианте возник скорее всего в следствии противоправных действий 2-х лиц, а именно в следствии их злонамеренного сговора. Такие сделки отличаются от заключенных представителем в связи с небрежностью, недостатком опыта или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. При исследовании доказательств по гражданскому делу установлено, что истицей была выдана доверенность, заверенная нотариусом, в которой указанно, что доверенный правомочен продать в Пермской области квартиру, а в Ростовской области приобрести за цену и на условиях по ее усмотрению. Из вышеизложенного следует, что цена сделки в данной доверенности не была оговорена, а обозначена на усмотрение доверенного.

По отдельному поручению городского суда ответчик (доверенный) была опрошена в виде ответчика в присутствии своего представителя, и пояснила, что квартира соответствует жилищным условиям.

Судом установлено, что истец не обращалась в структуры правопорядка по факту мошеннических действий в отношении ответчика (доверенного), что следует из ответа, предоставленного в процессе исполнения судебного поручения и ответа ГУВД по Пермскому краю, что могло служить доказательством злонамеренного соглашения между ответчиками, либо о признании совершения сделки под влиянием обмана.

Несостоятельны требования истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке 1 млн 300 тыс. руб., так как договор купли-продажи имеет цену 1 млн руб. и практически никаких доказательств о передаче ответчикам указанной в иске суммы истцом не предоставлено. Суд считает, что истцом не предоставлено доказательств о совершении сделки купли-продажи с нарушением закона, что могло бы повлечь признание сделки ничтожной в соответствии с положениями ст. 168 КГ РФ.

Доводы ответчика (доверенного) про то, что требования о расторжении государственной регистрации сделки истец не ставит, не имеют возможности быть приняты во внимание судом, потому, что требования о применении последствий оспариваемой сделки могут быть заявлены либо вместе с требованием о признании сделки недействительной, либо после удовлетворения иска о признании сделки недействительной.

Соответственно с положением ст. 144 ГПК РФ (арест) обеспечение иска было снято судом после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении исковых требований истцу было отказано.

Анализ данного дела показывает, насколько не защищен простой гражданин перед профессиональными мошенниками. Кроме всего прочего в подобных случаях использовать безналичный расчет при оформлении сделок с недвижимостью наши граждане не привыкли. Немаловажно, что при таком варианте доверенный точно знает: при безналичном расчете его действия подпадают под статьи Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных уголовным путем, и финансированию терроризма».

Соответственно такая огласка не нужна доверенному и ряду лиц, которые довольно часто занимаются продажей квартир без регистрации агентств недвижимости или же даже просто ИП.



Читайте так же:
Тотальная защита
Право на исключение участника из общества: основания и возможность реализации на практике
Новые правила выкупа арендованного имущества