Главная страница >> Юридические статьи >> Компенсация убытков при временном занятии земельных участков

Компенсация убытков при временном занятии земельных участков


Автор: Оксана Иванихина, начальник отдела залогового обеспечения Пермского филиала АКБ «Транскапиталбанк» (ЗАО)

В настоящей статье делаем предложение рассмотреть отличительные черты выплаты компенсации трат своих средств собственникам (пользователям) при временном занятии земельных участков.

Вначале раскроем вкратце само понятие «компенсация убытков».
Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип восстановления нарушенных прав при помощи их защиты. Стоит отметить статья 12 Гражданского кодекса РФ среди способов такой защиты называет возмещение убытков, являющееся не только лишь общим, но также основным видом ответственности в коммерческом обороте: должник обязан возместить кредитору расходования своих средств, причиненные любым неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (если законом или договором не предусмотрено иное).
В соответствии с пунктом 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ расходования своих средств, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в норме, предусмотренном гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 15 ГК РФ предусматривает, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (настоящий ущерб), а еще неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Толкование статьи 1 ГК РФ дает возможность заключить про то, что компенсация неразрывно связана с имущественными отношениями и планирует достижение определенной эквивалентности, другими словами, применительно к рассматриваемому в настоящей статье случаю, компенсации убытков в следствии временного занятия земельного участка, в том числе, восполнение тех неполученных доходов, которые бы были получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы не было нарушено право субъекта, предполагавшего их получение.

Гражданский кодекс планирует возмещение 2-х видов убытков: настоящего ущерба и упущенной выгоды. Возмещение убытков дает возможность реализовать сразу некоторое количество функций ответственности: компенсационную, стимулирующую и предупредительную.

Обратим внимание, что правовые основания, порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при временном занятии земельных участков предусмотрены статьей 57 Земельного кодекса России и положениями Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или смещением в худшую сторону качества земель в следствии деятельности других лиц, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262 (далее по тексту – Правила возмещения убытков).

Не можем не упомянуть вкратце о некотором несовершенстве законодательного изложения статьи 57 ЗК РФ именно применительно к рассматриваемому вопросу временного занятия земельных участков и компенсации убытков именно поэтому.

Так, подпункт 2 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ «смещение в худшую сторону качества земель в следствии деятельности других лиц» предусмотрен как самостоятельное основание для возмещения убытков, а далее подпунктом 3 в виде отдельной причины названо «временное занятие земельных участков»: очевидно, что в определенной части логический объем этих понятий совпадает. Уж тем более это уже ни для кого не является секретом на практике, когда как правило требования собственников (правообладателей) земельных участков о компенсации убытков, причиненных во время временного занятия их земельных участков, сводятся именно к компенсациям за смещение в худшую сторону качественного состава земель в следствии деятельности других лиц.

Также считаем, что целесообразным законодателю бы было конкретизировать «временное занятие земельных участков»: кем – органом государственной власти или органом здешнего самоуправления, в следствие чего – акта государственного органа или соглашения, в следствии правомерной или неправомерной деятельности.
К недостаткам изложения законодателем статьи 57 ЗК РФ следует отнести также и норму подпункта 1 пункта 2 в ее соотношении с подпунктом 4 пункта 1: если расходования своих средств возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (подпункт 1 пункта 2), то непонятна логика законодателя указывать этих лиц в подпункте 4 пункта 1, когда им расходования своих средств не возмещаются. К тому же по смыслу данной статьи внутри нее речь идет о любых действиях, вызывающих расходования своих средств, и в следствие статьи 15 ГК РФ нет практически никакой необходимости описывать частные, отдельные, конкретные случаи возникновения прямые обязанности возместить расходования своих средств.

Судебной практике известны весьма разнообразные случаи временного занятия земельных участков: занятие части земельного участка для расширения автодороги, временное занятие земли для прокладки или реконструкции нефтепровода, для прокладки линейного сооружения связи с дальнейшим временным (кратковременным) использованием для экстренных случаев ремонтных работ, прокладка оптико-волоконного телекоммуникационного кабеля, временная передача земельного участка в аренду для изыскательских работ и прочие случаи.

На практике при временном занятии земельного участка быть может нанесен, в частности, такой урон земле (настоящий ущерб), как нарушение плодородного слоя земель сельскохозяйственного назначения , эрозийное повреждение почвенного слоя земельного участка, иссушение или затопление земельного участка, невозможность сбора уже засеянного урожая, выкорчевывание многолетних насаждений.

Вопрос о полной компенсации имущественных потерь актуален для понесшего их субъекта незамедлительно опосля утраты или повреждения им своего имущества, неполучения ожидаемых доходов. В следствии этого правомерно говорить про то, что воспользоваться правом настоятельно просить возмещения убытков, которые вызваны неисполнением соглашения сторон, можно, только лишь вступив в конкретные договорные отношения задолго до причинения убытков. Другими словами в основе своей и по общему правилу ссылаться собственнику (правообладателю) в своих требованиях на компенсацию убытков правомерно только лишь тогда уже, когда расходования своих средств вызваны именно неисполнением или ненадлежащим исполнением прямых обязанностей, вытекающих из данного гражданско-правового договора. К это тем договорам могут быть отнесены, в частности, договор аренды, соглашение о сервитуте при прокладке линейного сооружения связи и затем для экстренных случаев ремонтных работ. Обратим внимание в связи с этим, что интересна в смысле обоснования необходимости оформления соглашений аренды или соглашения о сервитуте в случае временного занятия земельных участков для прокладки линейных объектов (трубопроводов, нефтепроводов, кабелей и тому аналогичного) статья М. В. Бочарова и Д. В. Королева «Оформление прав на земельные участки под объектами недропользования и линейными объектами: проблемы и реформа законодательства» .

Однако судебной практике известны случаи, когда отношения сторон по временному занятию земельного участка и признание и выплата компенсации убытков за временное занятие земельных участков никак не подтверждены документально. В частности, можно направить свой взгляд на постановление 18-го арбитражного апелляционного суда от 02.11.2012 г. № 18АП-8427/2012 по делу № А07-22457/2011, в котором как факт не оспаривается сама компенсация убытков как налоговым органом, так и судом при рассмотрении дела по существу, не взирая, что отношения по временному занятию земельного участка никак не подтверждены документально, компенсация убытков получалась собственником без проведения соответствующего анализа оснований ее получения.

Итак, в соответствии пунктам 2 и 3 Правил возмещения убытков, основанием для возмещения убытков собственникам, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является соглашение о временном занятии земельного участка между собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка. Именно в данном соглашении (договоре аренды, соглашении о сервитуте) стороны определяют целевое использование земельного участка на период его временного занятия, срок и продолжительность временного занятия земельного участка, порядок освобождения его лицом, в пользу которого он предоставляется во временное пользование, и документы, которые подтверждают нанесенный земельному участку вред, расходования своих средств и их размер (в частности, акты определения убытков, акты расчета убытков), порядок возмещения убытков. 
Вкратце уже был упомянут выше адресат получения средств компенсации убытков от нанесенного временным использованием земельному участку ущербу.

Так, как следует из анализа положений пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ, можно заключить про то, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, – землепользователи, землевладельцы и арендаторы, могут получать возмещение только при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правом на возмещение иных убытков, в том числе при временном занятии земельных участков, обладают только собственники земельных участков . Следовательно, четко отграничиваются гарантии на возмещение убытков собственников земельных участков и вторичных землепользователей.

Однако обратим внимание на то, что судебной практике известны случаи, когда расходования своих средств за временное занятие земельного участка были возмещены именно фактическому землепользователю. Так, показательно постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009, которым были признаны право на компенсацию убытков за причинение вреда во время временного занятия земельного участка для проведения работ по диагностике магистрального нефтепровода и размер таких убытков именно за фактическим землепользователем земли (арендатором на базе договора аренды).

Нам видится, что в случае компенсации убытков при временном занятии земельных участков следует исходить из буквального толкования пунктов 1 и 2 статьи 57 ЗК РФ. В соответствии подпункту 1 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ, расходования своих средств возмещаются землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 57 ЗК РФ, другими словами во всех случаях пункта 1. И исходить при всем при этом необходимо из того, что расходования своих средств причиняются не только лишь имущественным правам собственника на земельный участок, но и непосредственным образом свойствам земельного участка, увлекательным и важным вторичным пользователям земельного участка – арендаторам. Если же расходования своих средств причинены земельному участку, находящемуся в частной собственности и переданному на праве аренды арендатору, расходования своих средств, уж тем более в качестве упущенной выгоды, могут возникнуть как у собственника, так и у арендатора. Толкование статьи 57 ЗК РФ дает возможность заключить про то, что собственнику земельного участка расходования своих средств обязаны быть возмещены согласно законам указанной нормы, а арендатор имеет право настоятельно просить возмещения убытков согласно законам гражданского законодательства.

По нашему мнению, нормы прав человека также обязаны быть применены при пропорциональном возмещении убытков, если они причинены при временном занятии земельного участка, который находится в общей собственности.

Согласно пункту 7 Правил возмещения убытков, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием земельных участков, учитываются расходования своих средств, которые они несут по вопросу, связанным с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а еще расходы, связанные с временным занятием земельных участков. 
В случае причинения убытков вследствие смещения в худшую сторону качества земель в следствии временного занятия земельных участков, расходования своих средств возмещаются виновным лицом или лицом, в чьих интересах данное действие было произведено.

Заметим, что очень часто виновная сторона – в прошлом временный пользователь, назовем его так, возражая против правомерности компенсации убытков, нанесенных его действиями земельному участку, настаивает на подтверждении размера убытков не только лишь указанными выше документами, но и отчетом независимого оценщика и/или актом государственного или муниципального органа. Считаем такое возражение против обоснованности размера убытков несостоятельным по тому основанию, что, как указано выше, основанием для возмещения убытков как собственникам, так и землепользователям, землевладельцам и арендаторам, является соглашение о временном занятии земельного участка.

То есть, в подтверждение размера убытков собственнику, землепользователю, землевладельцу и арендатору земельного участка вполне достаточно документального подтверждения, а именно: акт оценки стоимости убытков и потерь сельскохозяйственного производства, расчет убытков как следует из произведенных затрат по восстановлению почвенного слоя и/или плодородности (настоящий ущерб) с приложением стоимости продукции, которая могла бы быть произведена на земельном участке с учетом средней урожайности подобный культур (упущенная выгода), расчет «простоя» земельного участка как следует из показателей средней арендной ставки по району и многое другое. Акт государственного органа, утверждение расчета убытков государственным органом или органом здешнего самоуправления не являются основаниями для возмещения убытков .

Также упомянем, что требование со стороны прежнего временного пользователя оценки стоимости убытков для подтверждения размера таких убытков, причиненных при временном использовании земельного участка, также не обосновано и неправомерно в следствие статьи 5 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указывающей на объекты оценки.

В случае недостижения сторонами соглашения о временном использовании земельного участка согласия что же касается размера убытков, споры в этой ситуации подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Вне зависимости от вида права на земельный участок и вида убытков законодательством устанавливается императив, согласно которому оценка имущества (арендная плата, стоимость сельскохозяйственных культур и многое другое) лиц, использующих земельный участок, осуществляется с учетом стоимости их имущества на момент, предшествующий принятию решения о временном занятии земельного участка (часть 4 статьи 57 ЗК РФ). Это уже не так вот, что достижению соглашения о временном занятии земельного участка должна предшествовать процедура определения стоимости имущества собственников земель, землевладельцев, землепользователей и арендаторов. Основное значение этого в том, для того, чтобы позволить лицу, в чьих интересах были причинены расходования своих средств, или лицу, причинившему ущерб, определить фиксированный размер компенсации и избежать произвольного влияния на размер компенсации.

Однако заметим, что установленная законодателем норма более применима именно при расчете убытков в качестве упущенной выгоды, поскольку настоящий ущерб и расходы на его компенсацию (документально подтвержденные расходы на рекультивацию и иное восстановление земель) могут быть и будут рассчитаны именно «по факту», то есть после принятия решения о временном занятии земельного участка.

Также, относительно подтверждения упущенной выгоды: согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Применительно к рассматриваемой теме к этим мерам и приготовлениям на практике могут быть отнесены подготовка для засева земельного участка и ремонт сельскохозяйственной техники, приобретение необходимого количества дизтоплива, заготовление семян, которые в дальнейшем довелось реализовывать по вопросу, связанным с временным использованием в других целях земельного участка третьим лицом .

Законодателем в пункте 5 Правил возмещения убытков рекомендовано расчет размера убытков за временное занятие земель производить в соответствии с Методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра Российской Федерации (на данный момент – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по согласованию с Минэкономразвития Российской Федерации. Однако заметим, что приказом Минэкономразвития РФ от 20.03.2009 г. № 95 в свое время действовавшие «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков…» отменены. На данный момент таковые или аналогичные методические рекомендации по расчету убытков не приняты.

В завершение приведем не очень большой пример, когда, с нашей точки зрения, временное занятие земельного участка не быть может компенсировано собственнику ни в каком размере. Это никак не инструкция к действию для пользователей-компаний, временно занимающих или планирующих временно занять чьи-либо земельные участки. Нет. Это только пример, по нашему мнению, некоего законодательного пробела в регулировании данного вопроса.

Итак, пример. Для государственных нужд временно занимается земельный участок, являющийся собственностью гражданину, использующий его под индивидуальное строительство жилья. На временно занимаемом участке ничего не расположено и не посажено, участок ровный и пустынный. На другой части того же участка – жилой дом собственника, эта часть не занимается временно для государственных нужд, как 1-я. Каких-либо насаждений ни разу не росло, иных улучшений земли ни разу не было. После использования временный пользователь возвратит земельный участок с полностью восстановленным почвенным слоем.

Тем самым, в масштабах Правил возмещения убытков при таком варианте не будет ни убытков, которые понесет по вопросу, связанным с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами собственник, в том числе упущенной выгоды, ни расходов, связанных с временным занятием земельных участков. По нашему мнению, неприменим при таком варианте и метод расчета убытков как следует из среднестатистической цены аренды за данный или точно такой же участок, поскольку перед этим собственником занимаемая часть земельного участка (да и сам земельный участок) в аренду не сдавалась, а еще ни ЗК РФ, ни Правила возмещения убытков не включают в себя каких-либо указаний на возможность расчета убытков иным образом.


См. там же: Постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

«Нефтегаз, Энергетика и Законодательство». Выпуск 9 (2010).

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.11.2010 г. по делу № А56-75826/2009, а еще по тому же делу Определение ВАС РФ от 08.04.2011 г. № ВАС-18657/10 по делу № А56-75826/2009.

См. там же: Постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 г. по делу № А56-67054/2009.

Постановление ФАС Уральского округа от 24 июня 2003 г. по делу № Ф09-1586/03-ГК.



Читайте так же:
Гласность и открытость арбитражного судопроизводства: разъяснения ВАС РФ
Трудовые отношения. Увольнение сотрудника за прогул
Ответственность по рецепту, или смягчающий ингредиент