Главная страница >> Юридические статьи >> Комитет по земельным ресурсам отказал компании в кадастровом учете помещений. В суде решение удалось отменить

Комитет по земельным ресурсам отказал компании в кадастровом учете помещений. В суде решение удалось отменить


Автор: Мазо Андрей Александрович

Регион: Санкт-Петербург, г. Санкт-Петебург

Должность: юрист, Баст

Область права: Право собственности, Административные отношения, Земельные отношения

Порядок решения проблемы: Судебный № дела А56-25643/2010

Суть дела

Компания-собственник вмонтированного нежилого помещения и соответствующей доли земельного участка сделала перепланировку помещений, границы не изменились. В ходе узаконивания Комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал в согласовании (временно остановил кадастровый учет), так как границы здания, указанные в материалах кадастрового дела, пересекаются с границами земельного участка, прошедшего кадастровый учет. С таким отказом сделки с помещением  и землей провести нельзя. Компания приняла решение действовать по закону, в судебном порядке добиваться отмены решения. 1-я и 2-я инстанция отказали в удовлетворении требований, но кассация отменила оба решения и приняла новый судебный акт в пользу компании. Это заняло 15 месяцев.

Задача и ее решение

Общество с ограниченной ответственностью «Баст» (далее - ООО «Баст», Общество) является собственником нежилых помещений 1-Н и 2-Н общей площадью 1 258,1 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1:1:1 в строении, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51, лит А1.

ООО «Баст» 31.07.1997 согласно с Указом Президента России от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» на основании договора купли-продажи от 08.04.1997 выдано свидетельство на право собственности на землю серии СПб № 017789, в соответствии которому Общество правомочен общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 259 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1, который расположен по адресу: Санкт-Петербург, 20й Муринский пр., д. 51, литер А1.

ООО «Баст» обратилось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее – КЗР) с заявлением от 26.03.2010 об изготовлении кадастрового паспорта и проведении государственного учета объекта недвижимости - помещений 1-Н, 2-Н, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51, литер А1, по вопросу, связанным с перепланировкой помещений.

В ответ на указанное заявление КЗР направил Обществу решение без даты и без номера, в котором указал, что решено о приостановлении кадастрового учета указанного объекта потому что:

границы здания, указанные в материалах кадастрового дела пересекаются границами земельного участка, прошедшего кадастровый учет с кадастровым номером 78:5368:1, что противоречит правилу присвоения кадастровых номеров для зданий, сооружений и помещений в них (статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ)) и статье 35 Земельного кодекса России (далее - ЗК РФ);для принятия решения о государственном учете заявленного объекта недвижимости надо устранить данное замечание.

ООО «Баст» обратилось в Арбитражный суд населенного пункта Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к КЗР о признании решения Выборгского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 26.03.2010 № 36/315 о приостановке государственного учета вторичного объекта недвижимости - нежилого помещения 1-Н и 2-Н, который находится по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский проспект, д. 51, литер А1, недействительным, со ссылкой на то, что указанное решение КЗР является незаконным, противоречащим статье 1 Закона № 122-ФЗ, статье 35 ЗК РФ, статье 34 Конституции России, Приказу КЗР от 23.03.2010 № 74 «Об оформлении кадастровых паспортов объектов недвижимости», Приказу Минюста России от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов строения, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», и не соблюдает его права в области предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции применил статью 198 АПК РФ, пункт 3 статьи 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 7, статьи 5 и 43 Закона № 221-ФЗ, статью 35 ЗК РФ, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные постановлением Правительства России от 06.09.2000 № 660, пункты 1 и 3 статьи 3 распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга».

Суд указал в решении, что не предусматривается возможное расположение строения, сооружения полностью или частично вне переделов земельного участка, чтобы зарегистрировать постройку надо, для того, чтобы она была около единого земельного участка.

Суд первой инстанции в решении сослался также на то, что по вопросу, связанным с отсутствием соглашений аренды на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, 2-ой Муринский пр., д. 51, литер А, кадастровый номер 78:5368:2004, на основании заявления Управления (агентства) недвижимого имущества Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.04.2007 № 2023, Управлением Роснедвижимости по населенному пункту Санкт-Петербургу указанный земельный участок 27.06.2007 снят с государственного кадастрового учета; по вопросу, связанным с представленными ГУИОН сведениями что же касается границ первичного объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 2-ой Муринский пр., д. 51, литер А, кадастровый номер 78:5368:2004 для претворения в жизнь государственного учета вторичных объектов недвижимости, являющихся собственностью ООО «Баст» на праве собственности, заявителю надо осуществить уточнение границ земельного участка, на котором расположено здание.

Суд сделал вывод, что оспариваемыми действиями КЗР права и законные интересы Общества не нарушены.

Суд апелляционной инстанции дал согласие с данным выводом суда первой инстанции.

Апелляционный суд указал в постановлении, что заявителем не доказано несоответствие обжалуемого решения Комитета закону или иному нормативному правовому акту.

При этом суд апелляционной инстанции сослался на письмо от 12.07.2002 № 26/2-841 филиала ГУ ГУИОН ПИБ Выборгского района, в котором указано, что по уточненным данным границы первичного объекта недвижимости, который расположен по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51 лит. А, включают границы зданий, которые расположены по адресу Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51 литера А и литера А1, и указал, что при рассмотрении заявления Общества об изготовлении кадастрового паспорта и проведении государственного учета объекта недвижимости, который расположен по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51 лит. А, КЗР выявлено, что с учетом уточнений ПИБ границ первичного объекта недвижимости (строения в пределах между зданий литера А и литера А1), данный первичный объект (здание), в котором расположен вторичный объект недвижимости - помещения, являющиеся собственностью ООО «Баст», выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 78:5368:1, обремененного правами ООО «Баст».

Апелляционный суд сделал вывод про то, что по вопросу, связанным с тем, что заявленный на учет вторичный объект недвижимости, расположен в пределах между первичного объекта недвижимости, который так же частично расположен за пределами 1-го земельного участка, проведение кадастрового учета такого объекта не соответствует установленному Земельным кодексом России принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, не соблюдает положения пункта 3 статьи 3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р.

Кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление подлежат отмене по вопросу, связанным с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.

Сделанный судами вывод про то, что заявителем не доказано несоответствие оспариваемого решения КЗР закону или иному нормативному правовому акту, противоречит пункту 5 статьи 200 АПК РФ, в соответствии которому обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а еще обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Суды выяснили, что Общество обладает правом на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 259 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1, расположенным под зданием по указанному адресу литера А1, в котором находятся являющиеся собственностью ООО «Баст» помещения.

В обосновании законности оспариваемого Обществом решения КЗР ссылался на письмо филиала ГУ ГУИОН ПИБ Выборгского района от 12.07.2002 № 26/2-841, в котором указано, что по уточненным данным границы первичного объекта недвижимости, который расположен по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51 лит. А, включают границы зданий, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, второй Муринский пр., д. 51 литера А и литера А1.

КЗР посчитал, что с учетом уточнения ПИБ границ первичного объекта недвижимости 2-х зданий литер А и литер А1, здание литер А и литер А1 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 78:5368:1, который находится у Общества на праве общей долевой собственности.

Однако из имеющегося в деле плана земельного участка не стоит, что указанные строения литера А и литера А1 являются единым объектом недвижимости. Таким образом, нельзя признать, что КЗР доказало, что границы строения, в котором находятся помещения, являющиеся собственностью Обществу, выходят за границы земельного участка, который находится у Общества в собственности.

Чего посчастливилось добиться

Сейчас можно провести сделку с помещением (долей земельного участка), до кассационного постановления от 11.04.2011 по делу № А56-25643/2010 нельзя было. Задача в этом деле собственника (и юриста тоже) "держать позицию", а не "договариваться" с чиновником.

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вам предоставляется возможность проголосовать за него.



Читайте так же:
Работник не пришел за трудовой
Правила внутреннего трудового распорядка
Смена участника ООО: способы и процедуры