Меню

Новости


Платить или раскрыть Стандарт?
Назначение досрочной трудовой пенсии: как отстоять свои права
За что отвечает застройщик
Четыре дополнительных выходных в месяц. Трудовой договор с родителем ребенка-инвалида
Из-за отсутствия подписи госзаказчика победителя не признают уклонившимся от заключения контракта

Главная страница >> Юридические статьи >> Как денежки в землю зарыть. Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости. Продажа недвижимости без документов

Как денежки в землю зарыть. Наиболее распространенные способы мошенничества на рынке недвижимости. Продажа недвижимости без документов


Первый способ - продажа компаниями, называющими себя застройщиками, домов с земельными участками при отсутствии, как самих квартир, так и оформленных документов на них. По всей видимости, рассматриваемый способ является самым масштабным на данный момент, что имеет какую либо связь с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к загородной недвижимости, а еще полным отсутствием механизма гражданского и преступного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления.

Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки, с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности от случая к случаю возводится один прекрасный дом, для того, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется полным ходом. После этого на протяжении ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не имеющих место быть домов и земельных участков, впоследствии компания пропадает.

Продажа аварийных домов.

Схема данного способа мошенничества чрезвычайно проста. В короткие сроки из не дорогих стройматериалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без основания дома либо обязательных конструктивных соединений. После этого дом продается по стоимости 1 миллионов рублей ссылаясь на то, что он только вот оформлен в собственность, в соответствии с этим, при большей продажной стоимости надо платить значительные налоги (13%). При всем при этом оставшаяся настоящая цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается, следующее: покупатель платит 15 млн. рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 миллионов рублей по документам оплачивается за стоимость коттеджа и 14 миллионов рублей за земельный участок (по факту все наоборот, однако, в последующем доказать это буквально невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо покрывается трещинами по швам. Как следует, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных накладных расходов. Однако часто не редки и такие случаи, что пропущенные в ходе строительства изъяны не дают возможность использовать дом как говорится, и он подлежит сносу.

Продажа домов и участков по поддельным документам

Третий способ мошенничества распространен не только лишь в сфере загородной недвижимости. Это продажа домов и земельных участков по поддельным документам и поддельным доверенностям. Приведем пример данного вида мошенничества из практики: В пределах между населенного пункта располагался земельный участок площадью 17 соток, со строящимся на нем домом. Хозяина данного имущества отправили в «места не столь отдаленные», жена с детьми куда-то пропала, и тут, свои люди данного собственника, не длительное время думая, через два года «пуставания» земельного участка и дома на нем, оформили поддельную доверенность, подготовили к сделке все необходимые документы и продали недвижимость за внушительную сумму.

Продажа согласно неподтвержденным договорам

Четвертый способ мошенничества весьма интересен и вполне достаточно распространен. Он являет из себя продажу загородной недвижимости согласно неподтвержденным договорам с последующим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее. Стоит знать, что предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, и в данном их проблема. То есть такой договор не классифицируется средством для достижении цели, который защищает покупателя от обмана. В следствии этого нельзя передавать согласно неподтвержденным договорам за будущую собственность огромные денежной суммы. Однако, практика показывает, многие покупатели, страстно желая купить определенную загородную недвижимость по вопросу, связанным с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают дома и земли согласно неподтвержденным договорам по полной стоимости или в половину стоимости таких объектов. Мошенники, принимая наличные средства согласно неподтвержденным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом по вопросу, связанным с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости быть может отчужден еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. В большинстве случаев, после получения наличных средств от максимального количества покупателей, продавец исчезает.

Продажа дома нескольким лицам одновременно

Пятый способ в области обмана покупателей загородной недвижимости - продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он чрезвычайно схож с предыдущим, описанным выше видом преступления. Разница заключается только лишь нет никаких сомнений в том, что вместо предварительных соглашений заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими или почти всеми покупателями по следующей схеме. Продавец-мошенник размещает объявление о продаже дома и участка. После этого на протяжении следующих нескольких месяцев договаривается сразу с максимальным количеством покупателей о дате и времени совершения сделки, принимая одновременно со всех потенциальных покупателей авансовые платежи. Подписания основного договора планируется через определенный промежуток времени, например, через 10 – 40 дней после получения аванса под предлогом формального предоставления времени и покупателю, и продавцу имея цель сбора необходимых для сделки документов. На поверку эту пору требуется мошеннику чтобы отыскать самое большое количество покупателей. Далее способ обмана сводится к следующему: мошенник договаривается о продаже своей загородной недвижимости, например, с шестью покупателями: с троими на 10 часов утра в первый день недели, с оставшимися троими на 13 часов и 17 часов в тот же день. Стороны обговаривают условия сделки и передачу соглашений на регистрацию в третий день недели. На другой день во второй день недели продавец-мошенник вмести с этим – 10 часов, 13 часов и 17 часов встречается еще с 3-мя покупателями, подписывает договор и принимает наличные средства. В третий день недели продавец на сделку не приходит.

Захват чужого земельного участка

Шестой способ обмана покупателей – это захват чужого земельного участка при длительном не использовании его собственником (1 год и более). Реализация подобный преступлений возможна по вопросу, связанным с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформления в собственность земельных участков. Такая практика сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет только лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещении участка, зарегистрированные в Росреестре. Складывается простая ситуация: вы собственник, имеете свидетельство на землю, оно зарегистрировано без регистрации место нахождения и расположения участка. Вы не пользуетесь землей пару месяцев, например, 2 года. Ваш сосед заказывает межевое дело, со ссылкой на то, что ваш располагающийся рядом участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы его нового участка включают в себя внутри себя полностью и вашу землю. Следовательно, площадь земли соседа существенно увеличивается, он ее продает и получает огромную сумму вознаграждения, нежели полагается.

Незаконная сдача в аренду стоящих не малую сумму денег земельных участков

Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в области загородной недвижимости - продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Этот вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их очень большой стоимостью, то есть продается либо земля в самых востребованных местах – прибрежные полосы водоемов, заповедников, или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами – в большинстве случаев, под дачное или коммерческое строительство. Практически в ста процентах случаев такие сделки осуществляются не без помощи «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а после этого она продается на рынке жилой недвижимости. Вот такие коммерческие компании и являются мошенниками, переоформляя на себя землю федеральной собственности без согласия самого собственника – РФ, или переоформляя землю, как говорится не подлежащую отчуждению в частную собственность – земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное.

Советы:
Анализируя указанные способы мошенничества, хотелось бы направить свой взгляд на ряд простых советов, чем руководствоваться при совершении сделок с землей и расположенными на ней объектами недвижимости.

Во-первых, необходимо упомянуть, что договор купли-продажи земельного участка – наиболее распространенный вид договора на покупку права собственности на землю.

Форма договора купли-продажи земельного участка быть может простой письменной и нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. При несоблюдении формы договора, продажа земли будет считаться недействительной. Если у вас появилось желание перестраховаться, то куплю-продажу лучше оформлять, обратившись за помощью к квалифицированному работнику (адвокату) по земельному праву.

Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено только лишь для соглашений ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

Во-вторых, объектом договора купли-продажи земли быть может только земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет, то есть в договоре купли-продажи земли должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. Площадь земельного участка обязана быть указана по правоустанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа).

В-третьих, в тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо вполне достаточно точно определить его предмет, то есть дать короткое, но в тоже время информативное описание земельного участка (местонахождение, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь по правоустанавливающим документам, либо фактическая по кадастровому плану).

В-четвертых, порядок оплаты цены (стоимости) земельного участка определяются в договоре по соглашению сторон: денежные средства продавцу могут быть переданы как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. Отсюда можно заключить: если вы покупатель земельного участка – требуйте передачи земельного участка вам до его оплаты, если продавец – требуйте оплаты стоимости земельного участка до его передачи покупателю.

В-пятых, до заключения купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи земли необходимо указать все сведения об ограничении.

Граждане, не знающие земельного законодательства, либо, прочитав его нормы, но не успев его правильно растолковать, не имеют возможности с правовой точки дать оценку данный договор. Как следствие, подписав его, они дают согласие на все условия, которые, разумеется, более благоприятны для продавца в лучшем случае; в не лучшем – ухудшающие права покупателя. В следствии этого граждане вынуждены обращаться в суд и признавать договор купли-продажи недействительным, а это довольно сложно сделать.

Чтобы перестраховаться в этих случаях, следует заключать предварительный договор купли-продажи земельного участка. Обязательно необходимо иметь в виду, что предварительный договор купли-продажи – это формальный документ с указанием всех существенных условий основного договора и передача капитала по такому договору не допускается!

За помощью лучше понятное дело обращаться за квалифицированной помощью к адвокату, который специализируется на земельном законодательстве. Грамотный квалифицированный работник окажет вам помощь достичь максимальной безопасности совершения сделки купли-продажи земельного участка, сократить сроки ее совершения, выявить все вполне вероятные негативные правовые последствия и устранить их.

Краткая справка

Шушарин Павел Анатольевич, адвокат, стаж работы адвокатом с 2002 г. Е-mail: pavel35-73@mail.ru

Шумилова Вера Вячеславовна, адвокат, стаж работы адвокатом с 2007 г. E-mail: mobitreid@mail.ru

Беседовала Осипова Татьяна



Читайте так же:
Почта России 8 лет арендовала помещение, которое должно было принадлежать ей на праве хозяйственного ведения. В суде удалось вернуть арендную плату
Предварительный договор: до и после переговоров
Отпуск и выходные: заменяют или дополняют друг друга?