Меню

Новости


Аттестация рабочих мест заменяется специальной оценкой (к проекту закона Минтруда)
«Тонкая капитализация»: до и после дела «Северного Кузбасса» (анализ судебной практики)
Госнадзор в сфере труда по новым правилам
Пьяные вредители
Убийца в белом халате. За ошибки врачей россиянам предлагают платить компенсации

Главная страница >> Юридические статьи >> Кадастровая стоимость арендованного земельного участка превышала рыночную. По требованию компании стоимость была снижена кадастровой палатой

Кадастровая стоимость арендованного земельного участка превышала рыночную. По требованию компании стоимость была снижена кадастровой палатой


Автор: Зайцев Вячеслав Владимирович

Регион: Челябинская область, г. Магнитогорск

Должность: юрисконсульт, ООО Подъемник

Область права: Административные отношения, Земельные отношения

Порядок решения проблемы: Судебный № дела А76-10494/2011, А76-19866/2011

Суть дела

Компания получила в аренду земельный участок, кадастровая стоимость которого была существенно выше рыночной. Основываясь на том, что в п. 3 ст. 66 Земельного кодекса были внесены изменения (Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ), установившие, что кадастровая стоимость должна равняться рыночной, корпорацией была предпринята попытка применить эту норму на практике. Для этого она обратилась в Кадастровую палату с заявлением об учете изменений кадастровой стоимости земельного участка, к которому приложила отчет с оценкой рыночной стоимости. Но компания получила отказ, который довелось обжаловать в судебном порядке. В результате Кадастровая палата уменьшила кадастровую стоимость земельного участка до вынесения судебного акта, суд прекратил дело.

Задача и ее решение

Обществу с ограниченной ответственностью «Подъемник» администрацией населенного пункта Магнитогорска был предоставлен в аренду земельный участок, кадастровая стоимость которого была выше рыночную более чем вдвое и составляла 2 175,12 руб./кв.м.

Согласно п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса России, в редакции Федерального закона от 22.07.2010 года № 167-ФЗ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Помимо всего этого, как следует из смысла изменений, внесенных таким же законом в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отныне кадастровая стоимость земельных участков является объектом оценки независимых оценщиков.

Основываясь на принятых нормах, Общество, действуя в масштабах законодательства, регулирующего оценочную деятельность в РФ, заключило договор с независимым оценщиком на проведение рыночной оценки земельного участка. После проведения оценки Обществу был предоставлен отчет, подтверждающий рыночную стоимость земельного участка в размере 906,25 руб./кв.м.  

Руководствуясь п. 3 ст. 66 ЗК РФ, а еще фактом определения рыночной стоимости земельного участка, Обществом 19 мая 2011 года в ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области было подано заявление об учете изменений кадастровой стоимости земельного участка, к которому был приложен отчет по рыночной оценке, а еще пояснения с просьбой  установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной, то есть в размере 906,25 руб./кв.м, и внести данные изменения в государственный кадастр недвижимости.

06 июня 2011 года Обществом получено решение о приостановлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости, по вопросу, связанным с не предоставлением необходимых для кадастрового учета документов, каких документов – было не ясно.

Обществом было подано заявление об оспаривании решения в суд (дело № А76-10494/2011) с требованием обязать ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области выполнить свои прямые обязанности и установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной на основании федерального законодательства. Суд затянулся на полгода, кроме того в судебных заседаниях Кадастровой палате каждый день задавался вопрос: какие необходимы документы, на что упорно давался ответ о невозможности изменения кадастровой стоимости по заявлению правообладателя земельного участка. Не говоря уже о том, что, ситуация осложнилось тем, что 5 сентября 2011 года Кадастровой палатой было вынесено решение об отказе в претворении в жизнь кадастрового учета. Каково же было удивление, когда судья выразил мнение, что мы не имеем возможности оспаривать решение о приостановлении, поскольку оно уже недействительно, а должны подавать заявление об оспаривании решения об отказе. Желание побыстрее разрешить дело по существу, поскольку очень трудная арендная плата текла неумолимо и ежеквартально, пересилило желание вступать в спор с судьей, и Обществом было подано новое заявление об оспаривании уже решения об отказе (дело № А76-19866/2011). Судья, обрадовавшись, что у него был замечен новый срок рассмотрения дела, продолжил практику его отложения.

В ходе рассмотрения указанных дел в виде 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований что же касается предмета спора, было привлечено Управление Росреестра по Челябинской области. Являясь, на самом деле, звеньями 1-го органа исполнительной власти, и Кадастровая палата и Росреестр перекладывали друг на друга полномочия по изменению кадастровой стоимости, не стараясь доказать обоснованность отказа в изменении кадастровой стоимости земельного участка по заявлению правообладателя.

Доводы противной стороны о необходимости оспаривать величину кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости были опровергнуты Обществом, и не приняты судом, поскольку спорная кадастровая стоимость была установлена без привлечения оценщиков, а по смыслу нововведений в комиссии должен присутствовать представитель саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Новый виток рассмотрению дела придало убеждение судьи нет никаких сомнений в том, что спор должен рассматриваться согласно законам искового производства, такую точку зрения выразил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 28.06.2011г. № 913/11 по сходному делу. Данная правовая точка зрения была известна Обществу, однако, в данном Постановлении рассматривалось оспаривание самой кадастровой стоимости, а не факта неисполнения закона исполнительным органом, в следствии этого Обществом и была выбрана форма защиты в публичном порядке.

Правовая точка зрения Общества заключалась в следующем. Согласно Конституции РФ Федеральные законы имеют верховенство по всей местности РФ, власти страны и должностные лица обязаны их соблюдать, условия и порядок пользования землей определяются на базе федерального закона. Норма п. 3 ст. 66 Земельного кодекса императивная, отсылочной не классифицируется, имеет прямое действие на территории Российской Федерации. Положение о федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением правительства РФ № 457 от 01.06.2009г.), наделяет территориальные органы службы полномочиями на ведение государственного кадастра недвижимости. То есть только ФБУ «Кадастровая палата» по Челябинской области может и обязано вносить изменения в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, которые расположены на территории Челябинской области.

Но, вновь же, желание быстрее добиться решения подвигло Общество к изменению основания иска. Компания, став истцом по делу, наложило на себя обязанность доказать обоснованность рыночной оценки, указанной в отчете. Но вмести с этим обязанность доказать законность и обоснованность действующей кадастровой стоимости была возложена и на ответчика.

В судебном заседании Обществом была аргументирована обоснованность и законность рыночной оценки определением ее в установленном порядке квалифицированным экспертом. Кроме всего прочего были представлены свежие выписки из объявлений о продаже схожих земельных участков, подтверждающих уровень рыночной стоимости, указанной оценщиком.

 Так же Кадастровая палата, как ответчик по делу, не получила возможность представить доказательства того, что кадастровая стоимость соответствует рыночной и была вынуждена ее уменьшить до 863,81 руб. / кв.м.

Чего посчастливилось добиться

В этом случае Общество добилось установления справедливой кадастровой стоимости без решения суда, то есть не создав прецедент. Однако, все же Кадастровая палата изменила стоимость на основании заявления, выполнив требования Земельного кодекса, а так вот есть бесспорное основание для изменения кадастровой стоимости, превышающей рыночную по заявлению правообладателя. 

Если вам пришелся по душе этот кейс и вы хотите помочь автору одержать победу во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.



Читайте так же:
Как оспорить решение ТСЖ
Согласований станет меньше
Проведена комплексная проверка Ростехнадзора. Компания решила оспорить более 100 нарушений