Главная страница >> Юридические статьи >> Истребование имущества из чужого незаконного владения

Истребование имущества из чужого незаконного владения


Не всегда собственник имущества владеет им. В неких случаях он передает это имущество по собственной воле другим лицам на основании всевозможных видов соглашений (аренды, купли-продажи, пользования и др.), в других — имущество выходит из владения собственника кроме его воли. Имущество быть может передано собственником по недействительной сделке либо утрачено им путем мошеннических (незаконных) действий третьих лиц. Во всех таких случаях собственник может настоятельно попросить возвращения ему имущества, которого он лишился. Исходя из того, каким путем имущество выбыло из владения собственника, различают и правовые основания его возврата.

Законодатель защищает права не только лишь собственника, но и иного лица, хотя не являющегося собственником имущества, но являющегося владельцем им на вполне законных основаниях (титула либо договора).

Гражданское законодательство закрепляет некоторое количество вариантов защиты собственником либо иным титульным владельцем своего права на утраченное имущество. Имущественные права можно встать на защиту признанием договора по отчуждению имущества недействительным и применением последствий недействительной сделки (статьи 166–181 ГК РФ), а можно предъявлением виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, статьи 301, 302, 305 ГК РФ). 

Какой из перечисленных исков будет наиболее верным и как относятся к ним суды?

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не мог знать и не имел возможности знать (добросовестный приобретатель), то собственник имеет право истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником либо выбыло из его владения кроме его воли. Так записано в статье 302 ГК РФ. При всем при этом возмездность сделки не свидетельствует о добросовестности приобретателя имущества. Совместный Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и прочих вещных прав» разъяснил, что приобретатель не быть может признан добросовестным, если на день совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. Далее суды продолжили, что запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не классифицируется бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Лицо быть может признано добросовестным приобретателем имущества если соблюдать условие, если сделка, по которой он получил спорное имущество, несет ответственность всем признакам действительности, за исключением того, что она совершена неуправомоченным лицом.

Из содержания документа высших судебных инстанций не осуществимо дать конкретные условия добросовестности приобретателя имущества. Такое заключение делают суды, рассматривая отдельные иски и исследуя все обстоятельства дела.

Однако если собственником в таком случае предъявлен иск о признании возмездной сделки в отношении этого имущества недействительной и о применении последствий ее недействительности в качестве возврата переданного приобретателем имущества и при разрешении данного спора судом будет установлено, что приобретатель имущества является добросовестным, суды отказывают истцам в удовлетворении таких исков. Иначе говоря, если налицо наличие условий предъявления виндикационных исков, предъявлять иски о признании сделок по отчуждению имущества недействительными и о применении последствий недействительности сделок нельзя.

Данный вывод продемонстрируем на примере судебного дела. Департамент жилищной политические деятели и жилищного фонда г. Столицы России обратился в Гагаринский районный суд г. Столицы России с иском к гр. Ш., П., Е., Л. и Б. о:

— признании недействительным обменного ордера и договора передачи жилого помещения в собственность;

— истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении.

То есть исковые требования истца основаны на статьях 302 и 167 ГК РФ.

Суть дела такова. Нанимателем спорной квартиры являлся гр. Р., который в 2000 году скончался. В 2003 году гр. Е. при предъявлении поддельных документов был произведен обмен с уже умершим к тому часу гр. Р. В этом же 2003 году гр. Е. произвела обмен спорной жилой площади с гр. Б., которая приватизировала данную квартиру и в 2005 году с успехом продала ее гр. Ш. Департамент в заявлении в суд указывает, что потому, что обмен спорно жилого помещения умершего гр. Р. с гр. Е. произведен быть не имел возможности, то вселение в эту квартиру гр. Е. является незаконным, квартира выбыла из собственности г. Столицы России и за счет того подлежит истребованию из чужого незаконного владения при помощи использования механизма, который установлен в статье 302 ГК РФ. Суд удовлетворил требования истца, и решение было оставлено без изменения постановлением Мосгорсуда. Удовлетворяя исковые требования истца, суд упрекнул гр. Ш. нет никаких сомнений в том, что она не была лишена возможности предпринять действия по проверке юридической судьбы спорной квартиры, в следствии этого является нечестным приобретателем этой жилой площади.

Позднее дело рассматривалось Верховным Судом РФ, который отменил все предыдущие судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Отменяя судебные постановления, высокий суд обратил внимание департамента жилищной политические деятели и жилищного фонда, что он лично являлся участником всех сделок, в следствии которых спорное имущество выбыло из его владения. Здесь Верховный Суд РФ подразумевал и договор передачи спорной квартиры в собственность (приватизация квартиры гр. Б.), а также до этого выдачу обменного ордера гр. Е. Далее высшая судебная инстанция поправила суды что же касается вывода о недобросовестности гр. Ш. Суды в нарушение закона связали добросовестность приобретателя Ш. с дополнительными основаниями — осмотрительностью и разумностью, которые предполагаются у участников гражданского оборота. Обвиняя гр. Ш. в недобросовестности, суды в своих постановлениях не указали, для реализации каких предписаний закона гр. Ш. обязалась проверить законность приобретения квартиры предыдущими собственниками, а еще каким образом действия, которые, учитывая мнение судов, обязалась совершить ответчик (проверка адресов выбытия предыдущих владельцев), могли повлиять на ее осведомленность об отсутствии у продавца права отчуждать имущество. Иначе говоря, Верховный Суд счел, что гр. Ш. при подписании договора купли-продажи квартиры не проявила надлежащей осмотрительности, но умышленного проявления недобросовестности у нее не усмотрел (Определение Верховного суда РФ от 02.11.2010 № 5-Впр10-55).

Главный хороший урок, который нужно вынести из этого дела: предъявлять иски к добросовестным приобретателям по статье 167 ГК РФ неправомерно. Это правило, установленное Конституционным Судом РФ в постановлении от 21.04.2003 № 6-П, обязательно должно учитываться судами при рассмотрении подобных исков. Требовать возврата имущества на основании статьи 167 ГК РФ собственник может только лишь у недобросовестного приобретателя. Потому, что добросовестное приобретение в плане статьи 302 ГК РФ возможно только после этого, когда имущество приобретается не непосредственным образом у собственника, а у лица, которое не имело право его отчуждать, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Так квалифицировал правовой результат этих сделок Конституционный Суд РФ в названном постановлении.

Предъявляя подобные иски, истцы должны знать, к какой категории отнести заключительных владельцев имущества: к добросовестным или нечестным приобретателям. И исходя из этого принимать решение о предмете и основании иска.

Если сделка признается недействительной, то должны применяться правила двусторонней реституции. Из этого можно сделать вывод, что каждая из сторон недействительной сделки возвращает все полученное по ней другой стороне. То есть применительно к жилой площади одной стороне обязана быть возвращена эта площадь, но другая сторона возвращает полученные за эту площадь денежные средства. Иначе решение суда подлежит отмене как нарушившее права участников недействительной сделки.

Вот очередное судебное дело, где суд смешал применение недействительности сделок с требованием о возврате имущества из чужого незаконного владения.

Фабула дела такова. Некая гр. М., находясь на учете в Сахалинской психиатрической поликлинике, поставила свою подпись в гр. Г. доверенность на право продажи являющейся собственностью ей квартиры. Доверенность заверена нотариусом. Гр. Г. продала квартиру по доверенности гр. В., которая в скором времени продала ее гр. К. Представитель гр. М. просил суд признать недействительными:

— доверенность, выданную гр. Г на право продажи квартиры;

— договор купли-продажи квартиры гр. В.;

— свидетельство о государственной регистрации квартиры гр. В.;

— договор купли-продажи квартиры от гр. В гр. К.

и в норме истребования имущества из чужого незаконного владения возвратить спорную квартиру первоначальному владельцу — гр. М.

Суд первой инстанции признал недействительными доверенность, выданную гр. Г. на право продажи квартиры; договоры купли-продажи квартиры. В остальной части требований отказал. Сахалинский областной суд, рассматривая жалобу на данное решение суда, удовлетворил еще два требования истца, а именно: признал недействительными свидетельства о государственной регистрации права на квартиру гр. В. и К. и возложил обязанность передать спорную квартиру истцу — гр. М.

Верховный Суд РФ, пересматривая данные судебные постановления, нашел ошибки как в части неправильного применения норм материального права, так и процессуального права и за счет того отменил все состоявшиеся по делу акты и направил его на новое рассмотрение (Определение Верховного Суда РФ от 29.12.2009 № 64-В09-10). Вот ошибки, которые допустили суды первой и кассационной инстанций.

Договор купли-продажи квартиры первоначальному покупателю, т. е. гр. В., признан судами недействительным на основании статьи 177 ГК РФ как сделка, идеальная гражданином в таком состоянии, когда в момент ее совершения он не который может понимать значение своих действий и руководить ими. Последствия признания недействительными таких сделок предусмотрены в статье 171 ГК РФ. Это двусторонняя реституция. Однако суды, признавая договоры недействительными, не приняли решение вопрос о возврате всего полученного сторонами по недействительной сделке. Если гр. М. возвращается квартира, то гр. В. — уплаченная за нее сумма денег. Неприменение последствий недействительной сделки является нарушением законных прав ее участников. В то же время вопрос о приведении сторон в первоначальное положение обязан быть разрешен судом в одно и тоже время с признанием сделки недействительной.

Следующей ошибкой судов стало то, что суды, признавая договоры купли-продажи квартиры недействительными, приняли решение возвратить спорную жилую площадь гр. М. на основании статьи 302 ГК РФ, т. е. по виндикации. А мы уже видели, что такое сочетание норм гражданского законодательства неприемлемо.

Помимо собственника право на истребование имущества из чужого незаконного владения принадлежит лицу, хоть и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления или по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо правомочен на защиту своего владения также против собственника (статья 305 ГК РФ). Законодатель допускает право на виндикацию помимо собственника имущества к тому же лица, являющегося владельцем имуществом на иных законных основаниях. Другое дело, что при применении этой нормы закона самым сложным моментом является характеристика «иных оснований» владения имуществом. Рассмотрим, что это за иные основания владения, применительно к недвижимому имуществу.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих насчет общего имущества, предусмотрено статьями 290 ГК РФ, 36 ЖК РФ, а еще статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных квартир и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На основании статьи 36 ЖК РФ и как пояснил Пленум ВАС РФ в постановлении от 23.07 2009 № 64 к общему имуществу строения относятся, например, помещения, предназначенные для обслуживания более 1-го помещения в строении, а еще лестничные площадки, холлы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, технические подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или даже внутри помещений и обслуживающее более 1-го помещения. Это все имущество принадлежит собственникам отдельных самостоятельных помещений в строении в следствие закона независимо от его регистрации в ЕГРП.

Иными словами, собственникам отдельных помещений в многоквартирном доме в следствие закона принадлежит все перечисленное имущество на праве долевой собственности вне зависимости от факта регистрации этого права в едином государственном реестре. В следствии этого они имеет право при истребовании этого имущества из чужого незаконного владения ссылаться на статью 305 ГК РФ. Предъявляя иски по указанным правовым основаниям, истцы должны доказать, что истребуемые ими объекты недвижимости действительно в следствие закона или иного акта принадлежат им и что ответчики незаконно владеют спорным имуществом.

При непредставлении данных доказательств исковые требования удовлетворению не пригодны, как это произошло с иском ТСЖ «Зелинского 6», которое обратилось в арбитражный суд к гаражному потребительскому кооперативу «Ярослав-Авто» об истребовании из чужого незаконного владения ряда помещений подвала, занимаемых ответчиком в доме по адресу: г. Столица России, ул. Зелинского, 6. Требования истца заявлены на основании статьи 305 ГК РФ и мотивированы неправомерным владением ответчиком являющимися собственностью истцу нежилыми помещениями подвала дома. Суд отказал истцу в удовлетворении иска, мотивируя следующим. Спорные помещения предназначены для эксплуатации гаражей и не имеют никакого отношения к помещениям, предназначенным для обслуживания более 1-го помещения в многоквартирном доме, в следствие чего спорные помещения не имеют возможности быть признаны общей долевой собственностью членов ТСЖ. В этом иске ТСЖ должно было доказать наличие у него права на истребуемый объект недвижимости, а еще факт нахождения его у ответчика без законных оснований. Перечисленные обстоятельства истец доказать не смог, а стало быть, опроверг своего права на истребование помещений на основании статьи 305 ГК РФ. (Постановление ФАС МО от 23.09.2010 № КГ-А40/8618-10).

В это же время, по разъяснению указанного Пленума высшей судебной инстанции, если собственники общего имущества строения допускают передачу отдельных частей строения в пользование другим лицам (в частности, по договору пользования несущей конструкции строения пользователь размещает там свою рекламу), лицо, использующее по договору часть строения, не владеет объектом недвижимости и в следствии этого не имеет право предъявлять требования по статье 305 ГК РФ.

Виндикационный иск следует отличать от требований собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такие иски собственников имущества об устранении нарушений их права пользоваться своим имуществом называют негаторными исками. Следовательно, негаторный иск — это иск являющегося владельцем собственника к людям, создающим преграды в пользовании и распоряжении имуществом. Если результатом нарушений прав собственников явились расходования своих средств, причиненные собственнику, он имеет право требовать их возмещения. Пример применения в практике эксплуатации зданий неготорного иска приведен ВАС РФ в уже названном постановлении Пленума от 23.07.2009 № 64. В пункте 9 постановления ВАС РФ записал, что если общим имуществом владеют собственники помещений дома, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре на одно лицо, собственники помещений в этом строении имеет право требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Не оспаривая сделанный высшим судом вывод, позволим себе высказать собственное мнение что же касается его законности. Статья 304 ГК РФ дает право предъявления негаторного иска собственнику имущества. В ситуации, описываемой в этом постановлении, ВАС РФ разрешает предъявлять негаторные иски и лицам, которые формально не являются собственниками спорных помещений и за счет того согласно правилу статьи 304 ГК РФ не имеют возможности быть заявителями негаторного иска.

Но если лицо, на имя которого зарегистрировано право индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу строения, владеет таким недвижимым имуществом, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в этом строении имеет право обратиться с виндикационным иском (статья 301 ГК РФ) к единоличному собственнику общего помещения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

Наконец, существует очередное правовое основание истребования имущества из чужого незаконного владения. В законе это требование называется требованием о возврате неосновательного обогащения (статья 1103 ГК РФ). В литературе отечественные цивилисты спорят что же касается приоритета применения той или другой нормы права. Одни говорят, что истребование имущества в норме статьи 1103 ГК РФ является универсальной нормой и может применяться во всех исках, когда речь идет о возврате незаконно полученного имущества. Другие заявляют, что нормы неосновательного обогащения вполне можно применять, если нельзя воспользоваться правилами об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Автор статьи, не ставя цели вступать в полемику с научными работниками, считает необходимым привести выдержки из отдельных документов ВАС РФ. Вот 1-й вывод высокого суда.

Правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения, потому, что иное не установлено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 3.12.2002 № 5498/02). Из содержания этого заключения видно, что правила статьи 1103 ГК РФ применяются только лишь постольку, потому, что отсутствуют условия для применения статьи 301 ГК РФ. Иными словами, сначала рассматривается возможность применения виндикации, а при отсутствии условий ее применения следует руководствоваться общепризнанными мерками о неосновательном обогащении.

Следующий вывод содержится в Определении ВАС РФ от 28.03.2007 № 3537/07 при рассмотрении конкретного дела. Коллегия высоких судей указала, что нормы о неосновательном обогащении и об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения могут быть применены в совокупности при доказанности факта нахождения имущества у ответчика, а еще если заявлено требование о виндикации.

Высшая судебная инстанция посчитала возможным применить в исковых заявлениях собственников имущества о его истребовании ссылку на статьи 301 и 1103 ГК РФ в одно и тоже время.

Как не сочтут теоретики правильными и законными сделанные судом заключения, но с судом, особенно с таким, не спорят.



Читайте так же:
Условия признания права собственности по договорам на приобретение объектов капитального строительства
Две недели на «подумать»
Дисциплинарная ответственность