Меню

Новости


О совмещении и совместительстве: практика применения
Обзор судебной практики по налоговым спорам за июнь 2012 года
Товар в магазине поврежден в результате аварийного затопления. Компания взыскала с водоканала сумму убытков
Махинации с материнским капиталом
Споры с работниками. Как доказать обратное?

Главная страница >> Юридические статьи >> Индивидуальное жилищное строительство: споры и практика

Индивидуальное жилищное строительство: споры и практика


Индивидуальное строительство жилья можно рассматривать и как сам факт строительства жилого дома, и на взгляд вида разрешенного использования земельного участка для индивидуального строительства жилья.

Логично, что дабы возвести индивидуальный жилой дом, надо иметь в собственности либо аренде земельный участок. Земельный участок для идивидуального строительства жилья можно купить двумя способами: 1. На вторичном рынке. 2. Самостоятельно начать процедуру оформления земельного участка в государственном органе исполнительной власти, предоставляющем земельные участки. Приобретение земельного участка на вторичном рынке кажется проще только как может показаться. Сомнений нет, при приобретении участка надо полностью провести анализ документов. На что следует направить свой взгляд:

    Важно, для того, чтобы на земельный участок не были зарегистрированы обременения.

«К. Е. обратился в суд с иском к Н., Б. Н., Управлению Росреестра по Пермскому краю и по Добрянскому району Пермского края о прекращении ипотеки на земельный участок, площадью 20 000 квадратный метров, который расположен в д. <...>, возложении на органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, обязанность выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок без указания внутри него на наличие обременений.

Исковые требования мотивировал тем, что 01.03.2010 года по договору купли-продажи приобрел у Н. спорный земельный участок. 23.09.2011 года договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но в свидетельстве о регистрации права содержатся сведения о наличии обременения земельного участка в качестве ипотеки, что не соблюдает его права как собственника объекта недвижимости, т. к. договор залога в отношении являющегося собственностью ему имущества он не заключал.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе ответчик Б. Н., со ссылкой на то, что решение суда является необоснованным, потому, что обстоятельствам данного дела судом дана неправильная оценка.

Судебная коллегия обнаруживает решение суда подлежащим отмене по вопросу, связанным с несоответствием выводов суда обстоятельствам данного дела и неправильным применением норм материального права (п. п. 3 и 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Как установлено судом, Н. являлся собственником земельного участка, площадью 20 000 квадратный метров, который расположен по адресу: <...> (л. д. 15).

01.03.2010 года между К. И., действующим на основании доверенности от имени Н. (продавец), и К. Е. (покупатель) подписан договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка (л. д. 12).

23.11.2010 г. между К. И., действующим на основании доверенности от имени Н. (залогодатель), и Б. Н. (залогодержатель) подписан договор залога недвижимого имущества, в соответствии которому спорный земельный участок передан в залог Б. Н. в обеспечение исполнения обязательств К. Н., возникших на основании договора займа от 23.11.2010 г.; данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю 29.11.2010 г. (л. д. 34-36).

23.09.2011 года за К. Е. зарегистрировано право собственности на земельный участок, на основании решения Добрянского районного суда Пермского края от 31.05.2011 года о признании за истцом права собственности на спорное имущество; ему выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности, содержащее сведения об ограничении (обременении) права в качестве ипотеки на основании договора от 23.11.2010 г. (л. д. 38-39, 14).

Право собственности и прочие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Из абзаца 3 пункта 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда России и Высшего Арбитражного Суда России от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и прочих вещных прав» следует, что после передачи владения недвижимым имуществом, но до государственной регистрации права собственности, покупатель, хоть и является законным владельцем этого имущества, однако не имеет право давать указания им, потому, что право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С учетом изложенного, Н., реализуя права собственника, имеет право был сделать вывод договор залога являющегося собственностью ему имущества от 23.11.2010 г. То обстоятельство, что Н., не взирая на договор с истцом от 01.03.2010 г. заключил договор с Б. Н., не классифицируется основанием полагать прекратившимися обязательства по договору залога недвижимого имущества и, в соответствии с этим, о прекращении ипотеки в отношении спорного земельного участка. Исчерпывающий перечень оснований прекращения залога содержится в ст. 352 ГК РФ.

Учитывая, что предусмотренные ст. 352 ГК РФ основания прекращения ипотеки при таком варианте отсутствуют, доказательства исполнения обеспеченного залогом обязательства суду не представлены, договор ипотеки от 23.11.2010 г. недействительным отвергнут, истец стороной договора залога и участником регистрационных действий не классифицируется, его права регистрацией договора залога не затронуты, формальные требования закона о порядке погашения записи об ипотеке не соблюдены, то решение суда об удовлетворении требований К. Е. нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме по вопросу, связанным с отсутствием законных оснований для их удовлетворения.»

    Имеются ли какие-либо ограничения по красным линиям (например, располагается ли земельный участок, в частности, в зоне инженерных сетей, в водоохранной зоне, зоне округа санитарной охраны курортной зоны и т. д). Само собой нахождение земельного участка в какой-то из указанных зон не классифицируется основанием для отказа в выдачи разрешения на постройку дома. Однако, если земельный участок располагается, в частности, во второй зоне округа санитарной охраны курортной зоны, будут действовать ограничения, такие как: запрещается строительство жилых домов, организация и обустройство садово-огороднических участков и палаточных туристических стоянок без систем водоснабжения и канализации. Т. е. строительство индивидуальных жилых домов как это то не не разрешено, не разрешено строительство жилых домов без систем водоснабжения и канализации. Следовательно надо проводить проверку, какие запреты внутри себя несет какое-нибудь ограничение.Вид разрешенного использования земельного участка. Многие уверены, что можно купить земельный участок с любым видом разрешенного использования и в дальнейшем сменить его на индивидуальное строительство жилья. В какой-то степени так оно и есть. Но, с момента принятия правил землепользования и застройки, сменить вид разрешенного использования земельного участка осуществимо только в масштабах одной зоны, в которой он располагается. Т. е., если говорить предметно, если участок располагается в зоне Ж-1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами. На день приобретения вид разрешенного использования земельного участка был: под торговый центр. Но помимо прочего в списке видов разрешенного использования, которые содержатся в зоне Ж-1 имеется: для индивидуального строительства жилья перевод участка в интересующий вид не составит труда. Для этого надо будет только обратиться с заявлением в государственный орган исполнительной власти. Если среди перечня видов разрешенного использования в конкретной зоне не присутствует интересующий, например, для индивидуального строительства жилья, сменить его навряд ли получится. Помимо всего этого, строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с разрешенным использованием даже для строительства многоквартирных жилых домов будет незаконно.

«Письмо Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю» от 28 августа 2012 г. № 12-2386.

Согласно пункту 1 статьи 25.3 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации права собственности гражданина на создаваемый либо созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества согласно с законодательством России не требуется выдачи разрешения на постройку, являются:

– документы, которые подтверждают факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации, документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства либо садоводства земельном участке либо факт создания гаража либо иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством России выдача разрешения на постройку), и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация об этом объекте недвижимого имущества (представляется в 3-х экземплярах: два – подлинных и один – копия).

Согласно абзацу «в» подпункта 1 пункта 1 статьи 19 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее – Правила землепользования и застройки), утвержденных Решением Думы населенного пункта Владивостока от 07.04.2010 № 462, зона с кодовым обозначением на карте градостроительного зонирования Владивостокского городского округа Ж-3 является зоной застройки многоэтажными жилыми домами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Правил землепользования и застройки указанная зона предназначена для застройки жилыми домами высотой свыше 5-ти этажей, а еще объектами социального и культурно-бытового обслуживания населения, инженерной и транспортной инфраструктуры, необходимыми для функционирования зоны.

Таким образом, строительство в данной зоне индивидуального жилого дома, в том числе трехэтажного, не соответствует предназначению жилой зоны. Не говоря уже о том, что, следует заметить, что статьей 25 Правил землепользования и застройки такой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, как ведение дачного хозяйства, в зоне застройки многоэтажными жилыми домами не предусмотрен.»

    Определены ли границы земельного участка. Это с легкостью увидеть по кадастровому паспорту. Тогда, когда собственник земельного участка при постановке его на кадастровый учет не установил границы, могут возникнуть разногласия с соседями, которые уверены, что вы своим новым забором залезли на их территорию, либо, наоборот, они уже отгородили себе часть вашего земельного участка. В дальнейшем улаживать возникший прецедент, кому из вас принадлежит часть спорного участка, придется через суд.Также следует направить свой взгляд на наличие/отдаленность коммуникаций. Зачастую подключение будущего жилого дома к системам коммуникаций может обойтись в разы дороже покупки самого земельного участка.Следует направить свой взгляд на размер земельного участка. Если планируется построить дом на огромную семью, то производить покупку земельный участок площадью 600 кв. м надеясь, что окажется выкупить или взять в аренду у государства свободный смежный участок и с помощью него увеличить площадь своих владений, чрезвычайно достаточно смело. В первую очередь, нужно учитывать, что в каждом городе действуют свои правила о предельных размерах земельного участка, предоставляемого для индивидуального строительства жилья. Так же, судебная практика практически в ста процентах случаев сводится к тому, что законодательством не предусмотрено предоставление дополнительного земельного участка. Таким образом, учитывая мнение законодателя, если вы приобрели земельный участок в 600 кв. м, а максимум можно получить 2 000 кв. м, дополнительно 1 400 кв. м вы не сумеете получить путем направления заявления в уполномоченный орган исполнительной власти.

Отмечу нюанс: если уже построен индивидуальный жилой дом, он оборудован двумя самостоятельными выходами, а в свидетельстве на право собственности прописано: «часть жилого дома», будет действовать следующее правило. Допустим, в вашем городе максимальный размер предоставления земельного участка 2 000 кв. м. Логично бы было предположить, что эти 2 000 кв. м положены для обслуживания каждой «части жилого дома». Однако, в соответствии с судебной практикой, 2 000 кв. м будут разделены между одной и 2-й частью жилого дома, т. е фактически на часть жилого дома приходится 1 000 кв. м, не взирая на то, что каждая часть жилого дома выступает как самостоятельный объект.

«…Коллегия дает согласие с тем, что граждане Нагорнюк А. В. и Нагорнюк Н. Н. как собственники объекта недвижимости – части жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11, кв. 1 также в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ имеют исключительные права на земельный участок, на котором расположен являющийся собственностью им объект недвижимости.

Между тем, реализация гражданами Нагорнюк А. В. и Нагорнюк Н. Н. своего права не имеет возможности не соблюдать прав и законных интересов других землепользователей, при таком варианте ЗАО «Приморские курорты».

С учетом вышеизложенного, коллегия приходит к выводу, что при вынесении распоряжения от 02.02.2009 № 184 «Об утверждении схемы расположения земельного участка по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11, кв. 1, гражданам Нагорнюк Нине Николаевне, Нагорнюку Александру Викторовичу для дальнейшей эксплуатации части жилого дома» УМИГА г. Владивостока не учтены права ЗАО «Приморские курорты» на спорный земельный участок, что не соответствует Земельному кодексу РФ и не соблюдает права и законные интересы ЗАО «Приморские курорты» в области предпринимательской и иной экономической деятельности в отношении спорного земельного участка.

Кроме того, распоряжением УМИГА г. Владивостока от 02.02.2009 № 184 гражданам Нагорнюк Нине Николаевне, Нагорнюку Александру Викторовичу утвержден земельный участок площадью 1545 кв. м.

В соответствии с частью 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, монтируются законами субъектов России, для ведения персонального подсобного хозяйства и индивидуального строительства жилья – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Частью 1 Муниципального правового акта № 63-МПА от 12.12.2006 «Об утверждении норм предоставления земельных участков в населенном пункте Владивостоке» установлено, что предельный размер земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения персонального подсобного хозяйства и индивидуального строительства жилья, составляет не больше 2000 кв. м.

Согласно материалам дела, гражданам Нагорнюк Н. Н. и Нагорнюку А. В. принадлежит на праве собственности часть жилого дома (одна квартира в доме, состоящем из 4-х квартир).

С учетом положений части 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ, части 1 муниципального правового акта № 63-МПА от 12.12.2006 «Об утверждении норм предоставления земельных участков в населенном пункте Владивостоке» предельный размер земельных участков, предоставляемых всем собственникам квартир в жилом доме по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11 не имеет возможности быть выше 2000 кв. м.

Таким образом, выделенный гражданам Нагорнюк Н. Н. и Нагорнюку А. В. земельный участок площадью 1545 кв. м для эксплуатации фактически 1/4 части жилого дома по адресу: г. Владивосток, ул. Одиннадцатая, 11 определен без учета интересов собственников других трех квартир в доме и превышает предельный размер земельного участка в соответствии с муниципальным правовым актом № 63-МПА от 12.12.2006.

Кроме того, анализ конкретных границ предоставленного Нагорнюк Н. Н. и Нагорнюку А. В. спорного земельного участка свидетельствует о его значительной удаленности от границ жилого дома, что дает возможность заключить о несоответствии действительного назначения земельного участка назначению, указанному в управлении УМИГА г. Владивостока от 02.02.2009 № 184.»

Что касается предоставления земельного участка непосредственным образом путем обращения в орган исполнительной власти, осуществляющий около своих полномочий предоставление земельных участков, здесь надо соблюсти целый ритуал, способен занять от 5 месяцев до бесконечности. Срок, процедура и возможность предоставления земельного участка под индивидульное строительство жилья находится в зависимости от почти всех факторов, приведу примеры только некоторых из них.

    «М. обратился в суд с иском к Администрации <...> (далее – администрация) о признании незаконным бездействия администрации, выразившемся в необеспечении выбора земельного участка по его заявлению от <...>, и обязании ответчика в срок до <...> обеспечить ему выбор земельного участка по его заявлению от <...> с целью реализации права на получение земельного участка.

В обоснование иска указал, что является инвалидом, перед этим право на первоочередное получение земельного участка для индивидуального строительства жилья не реализовал, заявлений на получение земельного участка однократно бесплатно в собственность не подавал, в очередь на получение земельного участка однократно бесплатно в собственность также не включен, а вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 08.08.2011 за ним признано право на получение земельного участка для индивидуального строительства жилья в аренду в первоочередном порядке без проведения аукциона.

Правовым обоснованием заявленных требований указаны нормы, предусмотренные ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», п. 17 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, который имеет детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 № 901.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 26.12.2011 в удовлетворении иска отказано.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения около доводов апелляционной жалобы и возражений на нее в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», инвалидам и семьям, который имеет внутри себя инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального строительства жилья, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Вместе с тем наличие у истца такого права не означает обязанность органа местного самоуправления предоставить по его требованию любой произвольно выбранный им земельный участок.

Таким образом, из приведенной нормы права следует, что орган местного самоуправления при обращении гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка, в котором отражены характеристики, предъявляемые к земельному участку, обязан обеспечить гражданину выбор земельного участка на базе документов государственного кадастра недвижимости, соответствующего данным характеристикам.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу про то, что администрация, ответив о возможности постановки истца на учет для приобретения земельного участка совместно с иными лицами, уже находящимися на учете, не не соблюла прав истца и нормы действующего законодательства.

Как верно указал суд первой инстанции, право на внеочередное и первоочередное предоставление земельных участков в аренду имеют не только лишь инвалиды по Закону № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации», но и иные лица.

Соответственно, удовлетворение требования истца привело бы к нарушению баланса интересов общества и законных интересов граждан, уже находящихся на учете в очереди на получение в собственность бесплатно земельных участков во внеочередном и первоочередном порядках.

С учетом изложенного решение суда законно и обоснованно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.»

    «Прокурор Саратовского района обратился в Саратовский районный суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, в защиту интересов Российской Федерации, а еще ГУ «Лесничества» Саратовской области обратилось с самостоятельными требованиями, в которых просили признать недействительными:
постановление главы Администрации Саратовского муниципального района № от 14 января 2010 года «О предоставлении И. в аренду земельного участка»;договор аренды земельного участка площадью 4000 кв. м с кадастровым номером N для индивидуального строительства жилья, который расположен по адресу, заключенный 15 января 2008 года между администрацией Саратовского муниципального района и И.;договор замены стороны в обязательстве, заключенный 26 апреля 2010 года между И. и Р.;договор замены стороны в обязательстве, заключенный 20 мая 2010 года между Р. и О.;прекратить право аренды О. на указанный земельный участок, привести стороны в первоначальное положение.

Требования мотивировали тем, что указанный земельный участок сформирован на землях лесного фонда и расположен в квартал N выдел N Саратовского лесничества, что повлекло нарушение прав Российской Федерации как собственника земель лесного фонда, а еще прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, которым будет ограничен доступ реализовать право пользования лесонасаждениями.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, в том числе: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселков; земли лесного фонда; земли водного фонда.

Земли, указанные в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется, как следует из их принадлежности к какой-нибудь категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории, общие принципы и порядок проведения которого монтируются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

С 01 января 2007 года введен в действие Лесной кодекс Российской Федерации.

Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ (далее – ЛК РФ) лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 14 декабря 2009 года И. обратился в администрацию Саратовского муниципального района с заявлением о предоставлении ему земельного участка, площадью 4000 кв. м в аренду на 49 лет, который расположен по адресу: для индивидуального строительства жилья.

14 января 2010 года главой Администрации Саратовского муниципального района вынесено постановление N о предоставлении И. в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 4000 кв. м, кадастровый номер N, который расположен по адресу, уч. б/н. для индивидуального строительства жилья, категория земель: земли поселков.

15 января 2010 года между Администрацией Саратовского муниципального района и И. заключен договор аренды земельного участка площадью 0,4 га с кадастровым номером N, который находится по адресу: для индивидуального строительства жилья сроком на 49 лет, категория земель: земли поселков.

Земельный участок для ведения лесохозяйственной деятельности площадью 17958 га как участок единого землепользования, расположен на территории Татищевского, Саратовского районов Саратовской области, имеет кадастровый номер N; в Государственном земельном кадастре отсутствуют сведения, дающие возможность однозначно определить земельный участок как объект недвижимого имущества, подлежащий передаче при сделке. В состав указанного земельного участка – Саратовского лесничества входит.

Суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные обстоятельства и законодательство, оценив представленные доказательства, обоснованно сделал вывод про то, что предоставленный в аренду И. земельный участок площадью 4000 кв. м, кадастровый номер N, который расположен по кадастровым данным на землях поселков, фактически сформирован на землях лесного фонда, посему удовлетворил заявленные требования.»

Таким образом, не взирая, что земельный участок располагается в пределах между города, по кадастровым сведениям он также относится к землям города, не смотря на то, что, согласно генеральному плану, участок входит в земли города, судом участок относен к землям лесного фонда и передаче в собственность/аренду граждан не пригодно.

Из всего вышесказанного можно заключить, что к приобретению земельного участка, вне зависимости от того, на вторичном рынке или путем подачи заявления в уполномоченный орган исполнительной власти, следует относиться в высшей степени серьезно.



Читайте так же:
Социальные сети: работодатели на страже репутации
Печать у ИП: не обязательна, но желательна
Такие разные взятки. Новые разъяснения Верховного суда