Меню

Игрушка, товары настольный футбол.

Новости


Роструд рассказал об особенностях увольнения
Хозяйственные партнерства – новый вид юридических лиц
Отражение вопросов документирования управленческой деятельности муниципальных органов власти в региональном законодательстве
Смерть пациента не освобождает медперсонал от соблюдения врачебной тайны
Юридические требования к документационному оформлению увольнения как дисциплинарного взыскания

Главная страница >> Юридические статьи >> Должны ли нотариусы участвовать в регистрации сделок с недвижимостью?

Должны ли нотариусы участвовать в регистрации сделок с недвижимостью?


С некоторыми положениями Закона № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сложилась странная ситуация.

В 302-й Закон не вошли положения об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью. Следует отметить, что эти положения, еще будучи в стадии рассмотрения, уже успели стать скандальными и вызвали массу ожесточенных споров. Принятие закона об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью отложено на неопределенный срок. Риэлторское сообщество искренне надеется, что это уже не попытка «подвесить вопрос в воздухе» и вовсе не уход от ответственности. Рассчитываем, что тайм-аут взят нашими законотворцами для объективной доработки указанных положений о нотариате. А пока давайте посмотрим, почему в сегодняшнем виде и в нынешней обстановке на рынке жилой недвижимости этот закон о роли нотариуса в сделках с недвижимым имуществом никак нельзя принимать, и почему риэлторское сообщество практически в ста процентах случаев так остро переживает.

Нотариат в жизни любого развитого общества играет огромную роль. Российская Федерация стремится быть правовым государством европейского уровня. 1-м из важнейших критериев «европейского уровня жизни» является высокий уровень защиты юридических норм и правил, претворение в жизнь которых гарантировано государством.

Для этих целей в РФ существует большое количество юристов всевозможных юридических специальностей: адвокаты, прокуроры, следователи и т. д. Абсолютно особое место в системе российской юриспруденции занимают нотариусы. Невозможно переоценить социальное значение деятельности нотариуса. Нотариат исполняет важную роль в обеспечении экстра класса соблюдения юридических прав и прямых обязанностей наших граждан.

Все это как раз так. Но, если вернуться к основной теме сегодняшнего разговора, проект закона об обязательном участии нотариуса в сделках с недвижимым имуществом сегодня вызывает массу всевозможных вопросов. Больше всего обеспокоенности возникает у риэлторов. Представителей риэлторского сообщества беспокоят негативные последствия, которые способны сказаться в ближайшее время на самом существовании каждого жителя России, если новый закон будет принят в том виде, который был обнародован в «Российской газете» 18 ноября 2011года.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускает самостоятельное подписание гражданами юридически значимых документов, а именно соглашений, которые требуют государственной регистрации, в простой письменной форме. До вступления в следствие этого закона участие нотариуса в оформлении сделок с недвижимостью было обязательным, в соответствии положениям старого ГК от 1964-го года. Старая система, по которой работали в 1990-е годы, вызывала нарекания, связанные с высокими тарифами госпошлин на оплату нотариальных услуг. Люди стремились экономить, намеренно занижая стоимость покупаемой/отчуждаемой недвижимости в нотариальных документах. Эти цифры довольно часто занижались до уровня оценочной стоимости по справке БТИ (Бюро технической инвентаризации). Занижение стоимости квартир в договорах отчуждения носило массовый характер и приводило к очень большому числу «уходов» граждан от уплаты налогов. С вступлением в следствие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» острота этой проблемы снизилась.

В том случае, если высокий уровень государственной пошлины за нотариальные действия будет законодательно возвращен с принятием нового «нотариального» закона, это заставит граждан опять, как и в «лихие девяностые», прятать истинную стоимость отчуждаемого имущества, а это неизбежно даст почву снижению поступления налоговых выплат в государственную казну. Нотариус, понятное дело же, будет иметь право и возможность настоятельно попросить от гражданина заключение независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Так-то оно, понятное дело, так. Но это, вновь же, даст почву дополнительному удорожанию процесса купли-продажи недвижимости для каждого участника операций с недвижимостью.

Многие нотариусы, с которыми мы обсуждали положения нового закона, рады тому, что закон будет принят. Их можно понять: дополнительная статья доходов не бывает лишней.

Но их беспокоит следующее: за уходящие годы через регистрирующие государственные органы были проведены десятки (либо даже сотни) тысяч сделок, идеальных в простой письменной (то есть «безнотариальной») форме. Часть из них, возможно, была совершена с разными нарушениями. Но нотариусы в новых условиях, при возвращении обязательности нотариата, будут вынуждены брать в производство все документы, которые им приносит гражданин. Способны ли они категорически отказаться от проведения сделок на основании таких документов? А какие последствия будут для них наступать в случае отказов при таких раскладах? Не будут замечены ли в нотариальном «цехе» недобросовестные юристы-штрейкбрехеры, готовые за определенную мзду скрупулезно исполнять нотариальные действия с любыми документами? Не знаем. Быть может, и будут замечены: уж чрезвычайно велик соблазн.

Предметом отдельной тревоги риэлторского сообщества является тема исчерпывающей проверки нотариусом истории отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости. Дабы читателю все было ясно, нам придется чуть-чуть отойти в сторону от основной темы.

Так как Закон о риэлторской деятельности так и не принят Государственной Думой до сих пор, при проверке квартиры возникает ряд серьезных сложностей, с которыми риэлторы вынуждены сталкиваться день за днем. Наиболее показательна ситуация с получением т. н. «архивной выписки из домовой книги». Должностные лица, которые должны подобный документы представлять собственнику жилья или его полномочному представителю по 1-у требованию, как правило отказывают в выдаче этого документа, со ссылкой при всем при этом на конфиденциальность информации, при которой подобный документы выдаются только лишь по запросу суда. А одна из важнейших задач риэлтора и нотариуса состоит как раз в том, для того, чтобы этого суда избежать и не доводить до риска проведения судебных тяжб.

Мы как следует знаем, что многие законодательные инициативы в сфере нотариата вызывают серьезные споры в разных слоях общества. В конце 2012 г. была проведена Всероссийская конференция «Рынок движимого и недвижимого имущества – новые задачи нотариата». Ее участники смело высказывали всевозможные позиции, горячо обсуждали вполне вероятные последствия принятия нового закона. Огромный интерес вызвали выступления депутатов Государственной Думы. Например, депутат Михаил Емельянов рассказал, что парламентарии столкнулись с «чрезвычайно сильным противодействием определенных групп лоббистов – это и сырьевые компании, и банковский сектор». Эти группы, согласно заявлению депутата, жестко сопротивляются введению обязательной нотариальной формы оформления всех сделок с недвижимостью, которая предусматривалась в первоначальной редакции проекта «нового» Гражданского кодекса. А депутат Юрий Синельщиков рассказал, что вступление в следствие «нового» ГК откладывается до марта 2013 года, хотя перед этим предполагалось, что документ начнет действовать с 1 января.

С другой стороны, показательно, что в поддержку введения нотариальной формы для сделок с недвижимостью категорически высказался судья Верховного суда Виктор Момотов, учитывая мнение которого функции нотариуса во много раз шире, чем функции регистратора, – нотариус, по его меткому выражению, «воплотит в жизнь предварительное правосудие».

Также представляют определенный интерес мнения знаменитых адвокатов. Например, Генрих Падва также горячо поддержал новеллы. Для подтверждения этих нововведений он рассказал про то, каким образом ему трудно было отстаивать в суде права покупателей без использования нотариального подтверждения сделки. Президент Гильдии российских адвокатов Гасан Мирзоев говорил о необходимости встать на защиту граждан от «черных» риэлторов, которые появились на рынке из-за отсутствия надлежащего госконтроля в данном секторе. Стоит отметить, он не напомнил участникам встречи, что пик отсутствия государственного контроля за риэлторской деятельностью наступил после отмены депутатами Государственной Думы в 2002-м году лицензирования риэлторской деятельности. Последствия этого непродуманного решения граждане испытывают и до сих пор, так как заниматься риэлторской деятельностью не не разрешено никому. И этой лазейкой в полную силу пользуются низкоквалифицированные псевдориэлторы, которые порочат честь и профессиональное достоинство реальных риэлторов – подлинных мастеров своего дела.

В ходе прослушивания выступлений всем стало понятно, что обсуждаемые новеллы – не панацея. Они не получили возможность в одночасье вылечить накопившиеся на внутреннем рынке недвижимости за 20 лет «болезни роста», которые произошли в нашем обществе в области операций с жилыми и/или нежилыми помещениями. Факт принятия проекта закона не станет сам собой актом избавления российского общества от всех и всяческих проблем, с которыми сталкиваются участники и игроки рынка жилой недвижимости. С другой стороны, ожидания всевозможных групп и слоев населения от новых законов чересчур высоки. И чересчур разнонаправлены.

Поэтому мы тоже считаем, что для принятия этого пакета законов депутатам ГД необходимо некоторое дополнительное время для консультаций с профессионалами.

Мы искренне рады, что на конференцию пригласили знаменитых адвокатов, депутатов, нотариусов. Замечательно, что им позволили высказаться, и их услышали.

Но тот факт, что в данном обсуждении не принимали участие риэлторы как основные игроки рынка жилой недвижимости, нас безмерно огорчает. Мы занимаем важнейшее место при подготовке и проведении операций с недвижимостью. Мы готовы к диалогу. Мы готовы к обсуждению наболевших вопросов на любом уровне, включая Комитет Государственной Думы по законодательству. Мы – практики, изо дня в сутки работающие с физическими и юридическими лицами. Мы всегда находимся непосредственным образом в гуще событий. И то, о чем нам предоставляется возможность рассказать, реально может помочь принять правильные решения и в полной мере избежать ошибок, совершавших депутаты предыдущих созывов.



Читайте так же:
«Спасайся, кто может», или Снова о безопасности туристов
Обзор судебной практики по налоговым спорам за апрель 2013 года
Финансовый контроль. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 21.09.2011 № 4134/11