Главная страница >> Юридические статьи >> Долевое строительство: история и практика

Долевое строительство: история и практика


Новая экономическая политического деятеля, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для всевозможных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинальным образом изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.

Долевое строительство является совершенно новым хозяйственным институтом, потому, что перед этим не обсуждалась даже возможность его наличия, поскольку право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.

Уже в самом сочетании слов «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в ходе строительства на определенных условиях. Что, вне всякого сомнения, так же, следует из трактовки слова, поскольку слово «доля» в соответствии толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».

В приведенной ниже статье автор делает предложение уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его всевозможных этапах, а еще изучить всевозможные подводные камни в данном процессе.

Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная либо инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства квартир.

Изначально долевое строительство возникло в Аргентине во время правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83 — 08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в государстве была в высшей степени нестабильной, национальная денежная единица (аустраль) очень быстро дешевела, за 7 лет состоялось 12 деноминаций. По вопросу, связанным с наличием жесткого экономического кризиса огромная часть населения страны находилась за чертой нищеты, коммерческие банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности. Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политическому деятелю, в том числе и в строительной отрасли.

С этой целью в 1985 г. была создана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Разработанное специально акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование жилищного строительства застройщиком. Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.

Подобная сделка непременно регистрировалась не без помощи акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину посчастливилось сделать выше число собственников жилья с 2 до 21%.

По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили массовые объекты недвижимости.

В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов. Они приняли решение продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне имеющих место быть строительных корпораций.

На сегодняшний день долевое строительство получило очень большое распространение и в России. Долевое строительство у нас ведется все по такой же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку практически до окончания строительства.

То есть покупатель (дольщик) вносит наличные средства несколькими траншами на начальном этапе строительства. В соответствии с этим, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в некоторое количество раз, и в результате дольщик получает более проезжей частью продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.

Долевое строительство в Российской Федерации имеет свои специфические отличительные черты и регулируется специально для этого принятым ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) в соответствии общепризнанным меркам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и общепризнанными мерками ГК РФ.

ДДУ является достаточно специфическим документом, потому, что он просто не предусмотрен в ГК РФ! В следствии этого, вроде как, здесь существует подводный камень, потому, что проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. В большинстве случаев, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.

В таком случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в качестве неустойки по п. 1 ст. 330 и ст. 332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором сумма денег, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, например в случае просрочки исполнения» и «Кредитор имеет право настоятельно просить уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), вне зависимости от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».

Тогда как застройщик, заняв оборонительную точку зрения, наоборот, будет настоятельно просить признать ДДУ незаключенным в следствие норм ст. 166 ГК РФ. 
Однако, если взглянуть под другим углом, ДДУ все-таки является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст. 432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для соглашений данного вида».

По аналогии при таком варианте применимы и нормы пп. 1 и 3 ст. 401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства или исполнившее его ненадлежащим образом, отвечает при наличии вины (умысла или неосторожности), помимо случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности... 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при претворении в жизнь предпринимательской деятельности, отвечает...».

Еще 1-м тонким и, по всей видимости, главным моментом в ходе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:

а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), потому, что при таком варианте имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо настоятельно просят нормы п. 1 ст. 164 ГК РФ: «Сделки с землей и прочим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в норме, предусмотренных статьей 131 реального Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Об этом говоряттакже и нормы п. 1 ст. 131 ГК РФ: «Право собственности и прочие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности...».

б) регистрация собственно самого права собственности согласно с общепризнанными мерками п. 3 ст.131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке или совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.

Необходимо заметить, что застройщик непременно должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также в одном ряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемусялицу документы, в соответствии списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и трат своих средств за три заключительных года претворения в жизнь застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при претворении в жизнь застройщиком такой деятельности менее трех лет;

6) аудиторское заключение за прошедший год претворения в жизнь застройщиком предпринимательской деятельности.

Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности в соответствии п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, в соответствии п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом претворения в жизнь хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны скрупулезно исполнять условия договора неминуемо имеет своим результатом проблемы в качестве препятствий для претворения в жизнь законных прав остальными участниками процесса.

Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой ХХIвек» являлось застройщиком и в одно и тоже время 1-м из инвесторов по инвестиционному контракту на постройку жилого многоквартирного дома.

Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания 1-го из этапов строительства. Но в итоге, после ожидания в некоторое количество лет, дом тяжело был сдан в эксплуатацию. Но застройщик категорически отказался передать в собственность 1-го из инвесторов некоторое количество квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта. Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости в то время. Имея цель разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на день заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, разумеется, многократно удорожило бы покупку и свело на нет претворение в жизнь условий договора.

Обиженный соинвестор вынужден был обратиться в арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Лендстрой ХХI век» «О выделении в натуре доли по инвестконтракту № 15/09-03 от 03.02.03 г. и признании права собственности на квартиры в кол-ве 6 штук». В этом конкретном случае суд принял решение, что инвестором-застройщиком допущен целый «букет» нарушений действующего законодательства. А именно нарушены нормы ст. ст. 8, 11, 12, 215, 219, 310 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Как следует из описанного выше, суд решил исковые требования по делу № А41-21791/08 удовлетворить полностью.

В дальнейшем с подобными исками к ООО «Лендстрой ХХI век» обратились остальные 73 инвестора — физических лица. Их исковые требования также были судом полностью удовлетворены, и они получили права собственности на оплаченное ими перед этим жилье!

В качестве еще 1-го примера неисполнения обязательств в масштабах инвестиционного контракта можно привести материалы судебного дела № А41-19263/08, где все это же ООО «Лендстрой ХХI век» затянуло сроки строительства и соинвестор, ЗАО «ФИМА ДИОС», обратился в арбитражный суд с просьбой взыскать с ответчика неустойку, обусловленную условиями п. 6.5 договора №2-Л/ФД от 24.03.05 г.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что ответчик грубо не соблюдал существенные условия договора (затянул сроки строительства) и принял решение взыскать неустойку с ответчика.

С учетом специфичности темы будущим дольщикам рекомендуется направить свой взгляд на следующие интересные моменты:

при заключении договора долевого участия в строительстве обратите основное внимание на наличие внутри него сроков начала и окончания строительства, потому, что эти условия являются существенными для договора;приемо/передача объекта непременно обязана быть оформлена актом, в соответствии общепризнанным меркам п. 1 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;подписание акта приема/передачи возможно только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;о необходимости подписания акта приемо/передачи застройщик обязан уведомить дольщика не меньше чем за месяц, в соответствии общепризнанным меркам п. 4 ст. 8 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;момент перехода права собственности от застройщика к дольщику определяется датой регистрации права, прописанной в свидетельстве;прямые обязанности по содержанию помещения, ремонтным работам, оплате коммунальных услуг и услуг управляющей компании возникают у дольщика с даты подписания акта приемо/передачи; если дольщик уже использует свое помещение, то данная обязанность уже возникла с даты начала эксплуатации;в масштабах ст. 256 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество будет являться совместной собственностью супругов, потому, что имеется в виду, что оно приобретается на совместно нажитые средства. В таком случае на этапе регистрации ДДУ (сделки) необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр согласие 1-го из супругов на покупку имущества. Поскольку при приобретении речь идет о конкретном действии, затрагивающем права другого лица, в соответствии с этим, необходимо предоставить подтверждение волеизъявления этого лица, имея цель в дальнейшем исключить вполне вероятные финансовые претензии супругов друг к другу;если покупка квартиры производится в интересах лица, не состоящего в браке, то необходимо нотариально оформить и предоставить в Росреестр заявление об отсутствии брачных отношений у приобретателя, имея цель исключить в дальнейшем вполне вероятные имущественные претензии будущего супруга (супруги);ДДУ непременно должен включать в себя в тексте:

а) ссылку на местность (место) и дату заключения договора;
б) условия и порядок оплаты и цену договора;
в) описание предмета договора;
г) обязательное приложение поэтажного плана (на одним этапе — схемы) с конкретным указанием местоположения помещения;
в) также обязательным приложением для ДДУ является и кадастровый паспорт с указанием характеристик помещения, в его отсутствие невозможно будет осуществить регистрацию права собственности.

дольщикам необходимо иметь в виду, что получение права собственности на недвижимость имеет своим результатом и обязанность ежегодной уплаты налога согласно с общепризнанными мерками НК РФ, в 2013 г. ставка налога будет рассчитываться как следует из кадастровой стоимости помещения в размере от 0,005 до 0,3 процента от стоимости конкретного кв.м.!дольщики должны направить свой взгляд на то, что по вопросу, связанным с приобретением права собственности они получают также и обязанность включать в себя и обслуживать общие помещения в долях пропорционально величине собственности.

В заключение можно заключить: долевое строительство заняло свою нишу на сегодняшнем рынке жилой недвижимости. Арбитражными судами уже наработана практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений. Понятное дело, в СМИ еще довольно часто появляется негативная информация по данному вопросу, но действующая сегодня схема все-таки является реальной альтернативой при приобретении жилья.



Читайте так же:
Коллективный договор: право или обязанность?
Как отстоять позицию налогоплательщика, если инспекция доначислила налог на объект недвижимого имущества?
Выговор работнику — причина для увольнения?