Меню

Играть онлайн бесплатно автоматы вулкан: тратьте личное время по своему усмотрению.

Новости


Назначение досрочной трудовой пенсии: как отстоять свои права
Увольнение по соглашению сторон: как правильно оформить?
Обзор судебной практики по налоговым спорам за февраль 2012 года
Росреестр отказал в регистрации права хозяйственного ведения на недвижимость. Компания добилась признания прав в суде
Как уволить работника, который не прошел испытательный срок?

Главная страница >> Юридические статьи >> 33 способа проверки чистоты сделки

33 способа проверки чистоты сделки


На рубеже девяностых и двухтысячных пышным цветом процветали самые разнообразные мошеннические схемы в сфере недвижимости. Скажите, в данный момент что-то изменилось? Стал меньше ли масштаб подобных афер? Либо, быть может, они стали более изощренными, непросто выявляемыми и трудно поддающимися регулированию законодательством?

Рынок недвижимости всегда представлял интерес для мошеннических схем и новых махинаций. Помимо всего этого, социальные и экономические процессы, которые происходят в государстве, неразрывно связаны и обнаруживают свое отражение и в этой сфере.

До реального времени в Российской Федерации стоимость жилья остается высокой при вполне достаточно низком среднем уровне заработной платы по стране в общем, коррумпированность чиновничьего аппарата также остается высокой, что способствует лоббированию интересов отдельных групп, которые так же препятствуют развитию законодательства, предусматривающего четкую императивную ответственность, в том числе и преступную, для лиц, осуществляющих застройку, и лиц, сопровождающих сделки по приобретению и отчуждению недвижимости (как правило это юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью), а также должностных лиц, выдающих исходно-разрешительную документацию.

С 90-х годов прошлого века и до современности мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам.
Достаточно высокий уровень правовой неграмотности населения и игнорирование (в некоторых случаях) нашими гражданами правового аспекта в данной сфере приводят к печальным последствиям в качестве все таких же обманутых дольщиков. Хотя ряд правовых актов уже принят и направлен на защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве.

Знаменитая афера под название «Социальная инициатива», прогремевшая еще в первой половине двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход — ее последствия все еще расхлебывают потерпевшие дольщики. Скажите, в данный момент имеют место похожие махинации такого масштаба? Ведь людям свойственно наступать на собственные грабли…

Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь в одном ряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на покупку жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении соглашений. Именно поэтому увеличилось число обращений граждан в суды, структуры правопорядка, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату капитала.

Суть проблемы заключалась нет никаких сомнений в том, что некоторые застройщики (КТ «Социальная инициатива» и так далее) привлекали денежные средства граждан в строительство жилья на основании всевозможных юридических инструментов. При всем при этом полученные от граждан денежные средства, в большинстве случаев, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в строительство жилья, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, структуры правопорядка, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.

В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесены изменения в некоторые законодательные акты России.

Наталья, скажите, на что для начала надо реагировать покупателю при оформлении сделок с недвижимостью, во избежание обмана?

Это сложный вопрос, так как невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение находится в зависимости, в большинстве случаев, от конкретных обстоятельств.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах и т.п.

При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это быть может сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и так далее Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере являет из себя предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, — так называемую «первичку», правоотношения в сфере которой регулируются на данный момент действием 214-ФЗ, и так называемую «вторичку», то есть покупку уже готового жилья.

Сделки вторичного рынка жилья, не взирая на их простоту, имеют много интересных моментов и отличительных черт. Подготавливаясь к сделке для начала надо реагировать на правоустанавливающие и правоподтверждающие правоустанавливающие документы на квартиру, поскольку в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.

Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверяется вся эпопея квартиры по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо жил на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Приобретателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Чрезвычайно важно, для того, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Иначе говоря, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (в частности, располагается в местах лишения свободы либо на длительном стационарном лечении в психиатрической поликлинике), от покупки такой квартиры лучше категорически отказаться.

Также надо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, так вот, нужно насторожиться: не будут замечены ли нежданные - негаданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в процессе судебного разбирательства, также надо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования?
Если собственник продаваемой квартиры скончался и она перешла по наследству, надо получить нотариальную копию свидетельства о гибели бывшего владельца. Может случиться стоит отметить что в прошлом хозяин был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Вполне вероятно, что после заключения сделки он нежданно - негаданно будет замечен и заявит свои права на квартиру.

Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, для начала надо проверить документ, удостоверяющий его личность, — паспорт. Внутри него обязаны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о перед этим выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.

Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был перед этим признан судом недееспособным либо в момент совершения сделки был не могут нести ответственность за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Вовсе не обязательно бояться этими действиями обидеть человека, потому, что сделка, идеальная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным либо неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше категорически отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.

Если на день приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, от случая к случаю стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
Если квартира продается по доверенности, учтите, что, покупая ее, вы рискуете. Надо с пристрастием проверить саму доверенность. Узнать, не классифицируется ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность о таком нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко- и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность быть может подписана обманным путем; от случая к случаю доверителю не сообщают полную информацию про то, какие права он передает по доверенности (в частности, говорят только лишь о праве давать указания, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что не решат воспользоваться правом на отчуждение.

Покупку квартиры лучше воплотить в жизнь через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд положительных сторон, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.

Как Вы думаете, страхование соглашений по приобретению недвижимости быть может абсолютной гарантией защиты от потенциальных рисков?

Страхование права на квартиру — это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение трат своих средств титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника либо иного законного владельца. Титульный хозяин — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.

В Российской Федерации риски утраты титула достаточно велики. В частности, на внутреннем рынке недвижимости, кроме «стандартных» рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям), добросовестный приобретатель имеет шанс стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т.п.

Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения соглашений страхования.

Такой договор обязан быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой имеет своим результатом его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления 1-го документа, либо путем вручения страховой компанией страхователю на основании его письменного либо устного заявления полиса ОСАГО (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховой компанией п.п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ). Зачастую страховые компании в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в следствие со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты 1-го страхового взноса п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. В соответствии с этим, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются исключительно те события, которые бытовали после вступления договора в следствие (п. 2 ст. 957 ГК РФ).

У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости быть может истребован только тогда, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда уже, когда он был утерян собственником либо иным законным владельцем либо выбыл из их владения кроме их воли п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не имеют возможности быть лишены имущества в противном случае как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Скажите, какие риски несет покупатель недвижимости при заключении сделки купли-продажи?

Данная тема чрезвычайно обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и в следствии этого невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Существует очень большое большое количество видов сделок, связанных с недвижимостью, в соответствии с этим, и сопричастных с ними рисков: гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и так далее Анализ рисков каждой конкретной сделки, которая связана с недвижимостью, — это индивидуальная работа, потому, что за непрозрачным элементом схемы либо неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем. Чем рискует добросовестный покупатель? В частности, ему предоставляется возможность утратить позднее право собственности на приобретенное недвижимое имущество при признании судом недействительности совершенной сделки либо при предъявлении к нему иска об истребовании имущества (виндикационного иска) от 1-го из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им задолго до продавца, продавшего имущество добросовестному приобретателю. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Помимо всего этого, любой договор и сделку, связанные с недвижимостью, надо подвергать анализу на взгляд возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и так далее): не заметив один из них, вам предоставляется возможность автоматически проигнорировать другие. Другими словами одни риски могут быть действительно реально велики, а другие могут присутствовать формально.

Так как сделка по купле-продаже недвижимого имущества регулируется общепризнанными мерками гражданского законодательства, давайте рассмотрим, что же имеет в своем составе понятие гражданско-правовых рисков.

Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные отличительные черты. Хотелось бы заострить внимание на ряде из них. В частности, иные гражданско-правовые риски — это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и так далее Понятно, что чтобы избежать подобных рисков, надо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и прямые обязанности. Однако есть и некоторые «хитрости», о которых знают те, кто работает на рынке жилой недвижимости. Стоит отметить для риэлтерского агентства выгоднее сделать вывод агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, потому, что заключительный, в соответствии императивным общепризнанным меркам ГК РФ, быть может в каждый миг разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать довольно сложно. Следовательно, довольно сложно будет без мотивации категорически отказаться от услуг агента.

Признание сделки недействительной также может иметь не только лишь гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Конкретный пример такой сделки, которая быть может оспорена налоговиками ссылаясь на статью 170 НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).

Покупателю, не связанному с рынком жилой недвижимости, обычно в высшей степени непросто сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (соглашений оказания услуг, купли-продажи и прочих документов). Покупатель имеет всевозможные возможности по снижению рисков, которые он применяет как поодиночке, так и в совокупности. В частности, посоветоваться с до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и определиться по последующим действиям как следует из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.

В последние несколько месяцев возросла тенденция субурбанизации городских агломераций, и рынок недвижимости делает предложение все больше и больше альтернативного жилья за пределами населенного пункта — «дома сельского типа», таун-хаусы и т.п. Существуют ли потенциальные риски при покупке такой собственности? Ведь это не столько покупка дома, но и вопросы, связанные с землей!

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении подобный объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается исходя из целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства быть может было совершено с помощью упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, которые расположены в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, обязан быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.

С правовой позиции описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса России.

Краеугольным камнем при возведении подобный объектов недвижимости является земельный вопрос. Принимается решение он исходя из правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением близлежащих территорий — дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. Как правило таун-хаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус.

Использование участка рядышком с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: располагается ли он в частной собственности владельцев квартиры-секции. Существует некоторое количество вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок. Вариант 1-й: территория под застройку таун-хаусами размежевывается и выделяется в собственность. Вариант 2-й: блок таун-хаусов оформляется как многоквартирный дом. Тогда земля под ним будет присутствовать в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком тогда заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет.


214 Федеральный закон — это панацея, или он имеет свои изъяны? Полностью ли этот закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?
Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается нет никаких сомнений в том, что квартиры не реализуются по Закону N 214-ФЗ, в соответствии с этим, в Росреестре не регистрируются, что позволяет оформлять некоторое количество соглашений на 1 и такой же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.
При указанных продажах невозможно определить, какое количество имеется претендентов на одинаковые вещи помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от трех до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но затем, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только лишь им, но и кому-то другому. Подобный двойную продажу может воплотить в жизнь как один застройщик в одно и тоже время нескольким лицам, так и два-три застройщика-подрядчика, инвестора-участника инвестиционного проекта. В частности, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не платит право уступки, но продает квартиры физическим лицам, наличные средства оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и со стороны застройщика.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве; регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства; вводит жесткие требования к застройщикам; предусматривает меры ответственности для членов договора об участии в долевом строительстве.

На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор — это договор долевого участия в жилищном строительстве. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются определение объекта долевого строительства, установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не меньше 5 лет).

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и именно тем делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для членов долевого строительства.

Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора — договор участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Все еще некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом жилищном строительстве без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому, им предоставлялась возможность бы максимально встать на защиту себя от недобросовестных частных предпринимателей.

В итоге можно заключить, что данный Закон если соблюдать условие его соблюдения устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений, прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия реального Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем затем тратить время и силы на отстаивание своих прав.

Как Вы упомянули, 214-ФЗ дает возможность регистрировать только договоры долевого участия, но компании-застройщики в данный момент часто делают предложение и прочие виды соглашений при приобретении жилья — договоры хозяйственной деятельности, инвестиционные договоры и т.п. Является ли это первым сигналом о недобросовестности компании-застройщика?

В основе взаимоотношений гражданина и застройщика так или иначе лежит договор — соглашение сторон, согласно с которым стороны приобретают права и прямые обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает относительно к застройщику права, а застройщик — прямые обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.

Как застройщики уменьшают свои прямые обязанности перед гражданином? Проще простого: заключают договор не участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, в частности уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения корпорацией обязательств дольщик сможет отсудить только лишь сумму векселя без процентов.

Бывает, покупатель и застройщик заключают не более чем предварительный договор купли-продажи про то, что застройщик через пару месяцев после старта строительства обязуется сделать вывод договор о долевом участии в строительстве.

Также недобросовестный застройщик может предложить сделать вывод договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т.п. Тогда клиенту остается только лишь полагаться на порядочность строительной компании.

Итогом заключения таких соглашений, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным «серым» схемам жилье по вопросу, связанным с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на постройку данного жилого дома. В высшей степени важно не столько сделать выбор надежную компанию-застройщика, но сделать вывод именно договор долевого строительства, а не «альтернативный» договор.

Любые схемы — это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. В следствии этого избегайте вкладывать наличные средства в недвижимость, если вам делают предложение договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.

Сейчас после приобретения жилья в многоквартирном доме и оформления всех документов надлежащим образом нередко возникает вопрос взаимодействия с ТСЖ, а скорее — с так называемым лже-ТСЖ — дочерней корпорацией застройщика, провозгласившей себя товариществом и на основании этого регулирующей оплату коммунальных услуг, цены на которые бывают завышены в некоторое количество раз. Как Вы прокомментируете подобные ситуации, возникающие в жилищно-коммунальном управлении?

17 июня 2011 года начали действовать изменения в Жилищном кодексе России (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (Закон N 123-ФЗ). Данные изменения предусматривают, например, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья и иных корпораций, управляющих многоквартирными домами.

Хочу остановиться только лишь на ряде существенных, я склонен думать, что, изменениях, касающихся ТСЖ.

Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, дававшая возможность создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать позднее (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, на данный момент ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не имеет право создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах.

При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в следствие Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

По смыслу Закона N 123-ФЗ опять построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (монтируются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию практически до момента выбора управляющей организации по конкурсу. А раз застройщик не соответствует указанным требованиям, то он на протяжении 5-и дней после ввода дома в эксплуатацию должен сделать вывод договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В любом случае на протяжении 10 трудовых дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. «м», «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
Таким образом, все опять построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы после чего, после регистрации их права собственности на помещения, имеет право изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.

Одна из главных целей Закона — обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме в момент выбора любого из трех способов управления домом: это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что ж, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей задавали вопросы: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже исходя из ответа делали предложение: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли как говорится, многие не знают даже спустя некоторое количество лет. Вне всякого сомнения, когда требуется очное собрание собственников и лишь когда не присутствует кворум, допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.

Цель сегодняшнего Закона — для начала навести порядок в распоряжении жилищным фондом. Добросовестность осуществляющих контроль органов даст возможность вывести споры между собственниками вроде как, и ТСЖ и УК с другой из орбиты судебного разрешения конфликтов. А из этого можно сделать вывод оперативность и упрощенный порядок.
Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже имеющих место быть ТСЖ и избрания управляющих корпораций. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, потому, что любая жалоба — это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит некоторое количество новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.

Вводится возможность нового порядка платы за услуги комунального плана. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера может помочь преодолеть барьер, когда честный плательщик не имеет возможности получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.

Принятие буквально новой редакции ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. В конце концов члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК.

Благодаря новому Закону жителям станет легче осуществлять контроль своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателями новые правила игры в ЖКХ. Но 1-й шаг по устранению коллизий в жилищном законодательстве сделан.

Наталья, расскажите, пожалуйста, на что следует реагировать при заключении ипотечных соглашений и какие здесь существуют опасности, риски?

В настоящее время ипотека является одним из удобных способов решения своей жилищной проблемы. К тому же предложений коммерческих банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй! Все же отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут позднее подбросить ложку дегтя в бочку меда во время выяснения жилищного вопроса.
Стоит иметь в виду, что, кроме перспективы владения собственным жильем, существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.
При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховщика.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на поверку юридически оформляется двумя договорами — кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то согласно со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в следствие только с момента его государственной регистрации. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.

Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно посоветоваться с с грамотным юристом. Нередко коммерческие банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают чересчур поздно.

Здесь надо отметить, что изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам навряд ли удастся: в больших банках, которые как правило и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты соглашений типовые. Все же пробовать можно, и за попытку это сделать никто вас не оштрафует.

При ознакомлении с текстом для начала следует направить свой взгляд на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и прочие условия обязаны быть точь-в-точь повторены в договоре ипотеки. Задолго до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. Самое неприятное, когда коммерческие банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а затем извещают вас, что до получения наличных средств надо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика». Кроме стандартных пунктов про то, что вам нужно гасить кредит согласно с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком (в лучшем случае) или запреты (в не лучшем) что же касается нескольких моментов: оформления прописки, сдачи жилья в аренду, проведения ремонтных работ без согласования с банком, уведомления о смене местообитания, работы, семейного положения, дохода.

По большому счету все перечисленные выше вполне вероятные требования банка юридически ничтожны: они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Все же их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка настоятельно попросить досрочного погашения кредита.
Досудебное изъятие — чрезвычайно важная проблема при заключении соглашений об ипотечном кредитовании. Не взирая что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, коммерческие банки буквально всегда прописывают для себя такую возможность. Что из этого можно сделать вывод? То, что банк тогда, когда вы будете несвоевременно оплачивать, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Опасность ипотеки может заключаться и в угрозе потери ипотечной недвижимости. По вопросу, связанным с тем что по условиям кредитования клиент банка обязуется предоставлять в залог ликвидную недвижимость, кредитор именно тем получает законное право реализовывать предмет залога в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств. В соответствии законодательству, опасность ипотеки может заключаться нет никаких сомнений в том, что трехразовая не слишком заметная просрочка в месячных кредитных взносов будет считаться нарушением ипотечных обязательств, что имеет шанс стать основанием для обращения банковского взыскания на заложенное имущество.
Обратите также внимание на раздел «Права банка»: нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять ставку рефинансирования, график, срок и прочие параметры кредитного договора. В большинстве случаев, в разделе «Прямые обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные — за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства.

Еще одна рискованная часть соглашений об ипотеке — страховка. Во всех кредитных договорах есть требование каждый год (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а от случая к случаю и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот некоторое количество: выбор страховщика (вам могут «навязать» только определенные страховщики, условия страхования в которых не будут рыночными); дополнительные сборы, которые может выставить страховщик; сумма страховки (самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может настоятельно попросить страховаться на сумму с самого начала взятого кредита — разумеется, это будет дороже).

Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит не только лишь обратить основное внимание на сам ипотечный договор, но и просчитать все вполне вероятные последствия, связанные с ним.

Как Вы думаете, какую роль должно играть государство в регулировании вопросов мошенничества в недвижимости?
Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как большой ценой объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. Именно поэтому государство не имеет возможности самоустраниться от правового регулирования рынка жилой недвижимости.

В течение длительного времени развитие рынка жилой недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в области недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы для начала профессионалов, а также государства, местных органов власти и прочих субъектов права.

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Буква закона включало в себя немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

Кроме того, нужна была более конкретная и детальная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. С целью обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут монтироваться только законом».

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих прямых обязанностей. Одной из основных прямых обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. Так же налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но, дабы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанных с извлечением дохода (продаже, сдаче в аренду, получении в дар и так далее).

Право, благодаря указанным выше свойствам механизма правового регулирования, служит средством для достижении цели реформирования системы управления. В следствии этого происходящие сейчас реформы настоятельно просят значительного изменения текущего законодательства, который был посвящен управлению объектами недвижимости и его гражданско-правовому регулированию.
Обеспечение ведущей роли закона в регулировании данных отношений, устранение конкурентной борьбе с ним подзаконных, уж тем более ведомственных, нормативных актов обеспечивается как следует из принципов законодательной политические деятели государства.

Таким образом, в механизме правового регулирования отношений недвижимости именно государство обеспечивает принципы законности и контроля за соблюдением норм, которые способствуют правовому порядку в области недвижимости. Вмести с этим, действуя на основании законов, органы государственного управления вносят вклад в укрепление законности и правопорядка в области недвижимости и защиты этого рынка от мошеннических схем.



Читайте так же:
Комментарий к Письму ФНС РФ от 04.06.2013 № ЕД-4-3/10209@
Компании Нидерландов в международном налоговом планировании
Четыре дополнительных выходных в месяц. Трудовой договор с родителем ребенка-инвалида